李某某
楊某
陳欣（湖北聚力律師事務(wù)所）
湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉何銀
劉觀峰

上訴人（原審原告）:李某某。
上訴人（原審原告）:楊某。
委托代理人:陳欣，湖北聚力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:李景平，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:劉何銀，該常務(wù)副總經(jīng)理。
委托代理人:劉觀峰，該公司法律顧問(wèn)。
上訴人李某某、楊某因與被上訴人湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫天地公司）民間借貸糾紛一案，不服湖北省隨州市中級(jí)人民法院（2013）鄂隨州中民初字第00014號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人李某某及其與楊某的共同委托代理人陳欣到庭參加訴訟，被上訴人鑫天地公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某、楊某訴至一審法院，請(qǐng)求判令:1、鑫天地公司償還借款本金2801200元；2、鑫天地公司支付自借款之日起至2010年9月30日止的借款利息672288元，并按月利率2%計(jì)算借款本金自2010年10月1日起至本案審理終結(jié)之日止的利息或交付1120.48㎡的鋪面；3、由鑫天地公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定，2009年8月19日，鑫天地公司因開發(fā)鑫世紀(jì)花園的需要向李某某融資。經(jīng)協(xié)商，鑫天地公司（出賣方、甲方）與李某某（買受方、乙方）就借款事宜簽訂了《房屋買賣合同》。該合同第三條約定:買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的鑫世紀(jì)花園1號(hào)樓101商鋪，面積為1120.48㎡，具體棟、套、房號(hào)見出賣人提供的商鋪房備案號(hào)及房號(hào)附件。第四條第1款約定:……按建筑面積計(jì)算，商鋪單價(jià)為人民幣每平方米2500元，總金額貳佰捌拾萬(wàn)零壹仟貳佰元整。第五條約定:本合同簽訂后三日內(nèi)，乙方向甲方支付定金叁拾萬(wàn)零壹仟貳佰元整，在本合同履行時(shí)充抵購(gòu)房款?！I受人于2009年9月15日之前支付購(gòu)房款壹佰萬(wàn)元，余款壹佰伍拾萬(wàn)元在2009年9月底之前付清。第六條第1款約定:出賣人應(yīng)按買受人的要求就每套商鋪房另行簽署有效的單個(gè)獨(dú)立的商品房買賣合同……，第4款約定:……將土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)辦至買受人或買受人指定的個(gè)人或組織名下，辦理期限不超過(guò)壹個(gè)月。第八條第1款:出賣人有權(quán)在2010年9月30日前按3100元∕㎡的價(jià)格回購(gòu)本合同項(xiàng)下的部分或全部商鋪房。……出賣人逾期壹個(gè)月未回購(gòu)，甲乙雙方按約定辦理房屋兩證登記過(guò)戶手續(xù)到買受人或買受人指定的人員名下。第八條第2款約定:出賣人不得對(duì)外銷售沒(méi)有回購(gòu)的本合同項(xiàng)下的商鋪房，如需在回購(gòu)期內(nèi)銷售必須征得乙方的書面許可，并將銷售所得全部存入本合同項(xiàng)下的由乙方控管的專用賬戶，按3100元∕㎡先行支付給乙方（以乙方收款收據(jù)為準(zhǔn)）；乙方應(yīng)當(dāng)撤銷回購(gòu)的部分商鋪房買賣合同備案登記，否則均以違約論處。2009年8月21日，楊某交付鑫世紀(jì)花園1號(hào)樓101商鋪定金301200元，鑫天地公司向其出具收據(jù)。該收據(jù)上備注:李某某代付現(xiàn)金。李某某分別于2009年9月11日、2009年9月24日向戶名為鑫天地公司法定代表人李景平的銀行卡轉(zhuǎn)賬1000000元、1500000元。2009年9月22日，鑫天地公司向楊某出具購(gòu)鑫世紀(jì)花園房（1-101）款（2801200元）的收據(jù)。2009年8月29日，楊某作為李某某的指定人員與鑫天地公司就上述商鋪又簽訂了商品房買賣合同。該合同第六條對(duì)付款方式約定為買受人于簽約當(dāng)日支付房款貳佰捌拾萬(wàn)壹仟貳佰元整。2009年9月1日，鑫天地公司與楊某將上述付款方式變更為與鑫天地公司和李某某簽訂的房屋買賣合同中所約定的付款期限一致。
一審?fù)徠陂g，李某某、楊某明確其訴訟請(qǐng)求:若鑫天地公司還款，受償主體是李某某。若鑫天地公司不還款，要求將本案訴爭(zhēng)的房屋過(guò)戶登記在楊某名下。
一審法院認(rèn)為，從李某某與鑫天地公司簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容來(lái)看:出賣人有權(quán)在2010年9月30日前按3100元∕㎡的價(jià)格回購(gòu)本合同項(xiàng)下的部分或全部商鋪房?！鲑u人逾期壹個(gè)月未回購(gòu)，甲乙雙方按約定辦理房屋兩證登記過(guò)戶手續(xù)到買受人或買受人指定的人員名下；從鑫天地公司實(shí)際履行上述合同的情況來(lái)看:鑫天地公司既未按期回購(gòu)，也未按約定就每套商鋪房另行簽訂有效的單個(gè)獨(dú)立的商品房買賣合同，而是籠統(tǒng)的與李某某指定的人員楊某就上述商鋪簽訂了房屋買賣合同。根據(jù)上述合同的內(nèi)容以及鑫天地公司實(shí)際履行合同的情況，再結(jié)合廣水市當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格以及上述合同中所約定的房?jī)r(jià)等事實(shí)，可以確定李某某與鑫天地公司簽訂的房屋買賣合同名為房屋買賣，實(shí)為抵押借貸。李某某與鑫天地公司簽訂房屋買賣合同的目的不是為了買賣本案訴爭(zhēng)的商鋪，而是為了保證借貸資金的安全，且雙方之間的相關(guān)約定“出賣人逾期壹個(gè)月未回購(gòu)，甲乙雙方按約定辦理房屋兩證登記過(guò)戶手續(xù)到買受人或買受人指定的人員名下”違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條 ?“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定，故楊某作為李某某的指定人與鑫天地公司簽訂的商品房買賣合同不是雙方的真實(shí)意思表示，且違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?“有下列情形之一的，合同無(wú)效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效的合同。楊某要求將本案訴爭(zhēng)商鋪過(guò)戶其名下的訴訟請(qǐng)求不予支持。因本案訴爭(zhēng)的購(gòu)房款是李某某給付的，且楊某庭審期間明確表示還款的受償主體是李某某，故鑫天地公司應(yīng)向李某某償還借款。雖然李某某提供的1500000元的銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)的形成時(shí)間晚于鑫天地公司出具收據(jù)的開票時(shí)間，但是該銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)的轉(zhuǎn)賬時(shí)間與李某某和鑫天地公司簽訂的房屋買賣合同中所約定付款期限吻合，且鑫天地公司未提供證據(jù)證明上述款項(xiàng)是李某某購(gòu)買其它房屋的款項(xiàng)，故本案中，鑫天地公司借款的數(shù)額是2801200元。鑫天地公司應(yīng)向李某某償還借款2801200元。因鑫天地公司與李某某對(duì)借款利率約定不明，其應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自借款之日起的利息。李某某超出上述利率的利息的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條 ?、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第一條、第八條第一款的規(guī)定，判決:1、鑫天地公司于判決生效之日起十日內(nèi)向李某某償還借款2801200元及利息（自借款之日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；2、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求以及楊某的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)34580元，由李某某負(fù)擔(dān)6700元，鑫天地公司負(fù)擔(dān)27880元。
本院認(rèn)為，李某某與鑫天地公司于2009年8月19日簽訂的《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實(shí)為抵押借貸，對(duì)此雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。該合同中第八條第一款“出賣人逾期壹個(gè)月未回購(gòu)，甲乙雙方按約定辦理房屋兩證登記過(guò)戶手續(xù)到買受人或買受人指定的人員名下”的約定，因違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條 ?“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定，屬無(wú)效約定。但《房屋買賣合同》中對(duì)借貸部分的約定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效約定。該合同第三條約定涉案商鋪的面積為1120.48㎡；第四條約定李某某按照每平米2500元的價(jià)格購(gòu)買涉案商鋪，總價(jià)款為2801200元；第五條約定李某某在2009年9月底前付清全部款項(xiàng)；第八條第一款約定鑫天地公司有權(quán)在2010年9月30日前按每平米3100元的價(jià)格回購(gòu)涉案商鋪。從前述合同約定看，雙方約定的借款期限為一年，借款本金為2801200元，一年期內(nèi)的借款利息為672288元［即（3100元／㎡-2500元／㎡）×1120.48㎡］，一年期內(nèi)的借款利率為24%（即672288元÷2801200元），因該利率未超出中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的四倍，故該借款期內(nèi)的利息約定合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，李某某、楊某上訴要求按照年利率24%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算借款利息的上訴理由部分成立，本院對(duì)于借款期限內(nèi)的利息按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于借款期限外的利息，因雙方當(dāng)事人在合同中未作約定，按照年利率24%計(jì)算沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持，逾期借款利率應(yīng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算。本案中雙方當(dāng)事人以房屋買賣合同的形式簽訂借款合同，故在合同中無(wú)法對(duì)利率作出直接約定，一審判決以李某某與鑫天地公司對(duì)借款利率約定不明為由，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算期內(nèi)利息的認(rèn)定，屬適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
（二）關(guān)于李某某、楊某能否對(duì)涉案房屋行使抵押權(quán)的問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條 ?:“以本法第一百八十條第一款 ?第一項(xiàng) ?至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本案中涉案商鋪未辦理抵押登記，僅僅辦理了商品房買賣合同備案登記，故李某某、楊某不享有涉案商鋪的抵押權(quán)，二人據(jù)以要求行使涉案商鋪抵押權(quán)的上訴理由，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，李某某、楊某的部分上訴理由成立，相關(guān)上訴請(qǐng)求本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省隨州市中級(jí)人民法院（2013）鄂隨州中民初字第00014號(hào)民事判決；
二、改判湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向李某某償還借款2801200元及利息（從借款之日起至2010年9月30日止的利息為672288元，2010年10月1日起至本判決確定的給付之日止，以2801200元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算）；
三、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求和楊某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行上述給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審受理費(fèi)34580元，由李某某負(fù)擔(dān)6700元，湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)27880元。二審受理費(fèi)23712元，由李某某負(fù)擔(dān)14227元，由湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9485元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，李某某與鑫天地公司于2009年8月19日簽訂的《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實(shí)為抵押借貸，對(duì)此雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。該合同中第八條第一款“出賣人逾期壹個(gè)月未回購(gòu)，甲乙雙方按約定辦理房屋兩證登記過(guò)戶手續(xù)到買受人或買受人指定的人員名下”的約定，因違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條 ?“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定，屬無(wú)效約定。但《房屋買賣合同》中對(duì)借貸部分的約定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效約定。該合同第三條約定涉案商鋪的面積為1120.48㎡；第四條約定李某某按照每平米2500元的價(jià)格購(gòu)買涉案商鋪，總價(jià)款為2801200元；第五條約定李某某在2009年9月底前付清全部款項(xiàng)；第八條第一款約定鑫天地公司有權(quán)在2010年9月30日前按每平米3100元的價(jià)格回購(gòu)涉案商鋪。從前述合同約定看，雙方約定的借款期限為一年，借款本金為2801200元，一年期內(nèi)的借款利息為672288元［即（3100元／㎡-2500元／㎡）×1120.48㎡］，一年期內(nèi)的借款利率為24%（即672288元÷2801200元），因該利率未超出中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的四倍，故該借款期內(nèi)的利息約定合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，李某某、楊某上訴要求按照年利率24%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算借款利息的上訴理由部分成立，本院對(duì)于借款期限內(nèi)的利息按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于借款期限外的利息，因雙方當(dāng)事人在合同中未作約定，按照年利率24%計(jì)算沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持，逾期借款利率應(yīng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算。本案中雙方當(dāng)事人以房屋買賣合同的形式簽訂借款合同，故在合同中無(wú)法對(duì)利率作出直接約定，一審判決以李某某與鑫天地公司對(duì)借款利率約定不明為由，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算期內(nèi)利息的認(rèn)定，屬適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
（二）關(guān)于李某某、楊某能否對(duì)涉案房屋行使抵押權(quán)的問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條 ?:“以本法第一百八十條第一款 ?第一項(xiàng) ?至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本案中涉案商鋪未辦理抵押登記，僅僅辦理了商品房買賣合同備案登記，故李某某、楊某不享有涉案商鋪的抵押權(quán)，二人據(jù)以要求行使涉案商鋪抵押權(quán)的上訴理由，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，李某某、楊某的部分上訴理由成立，相關(guān)上訴請(qǐng)求本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省隨州市中級(jí)人民法院（2013）鄂隨州中民初字第00014號(hào)民事判決；
二、改判湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向李某某償還借款2801200元及利息（從借款之日起至2010年9月30日止的利息為672288元，2010年10月1日起至本判決確定的給付之日止，以2801200元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算）；
三、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求和楊某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行上述給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審受理費(fèi)34580元，由李某某負(fù)擔(dān)6700元，湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)27880元。二審受理費(fèi)23712元，由李某某負(fù)擔(dān)14227元，由湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9485元。

審判長(zhǎng)：張競(jìng)
審判員：張之婧
審判員：李治國(guó)

書記員：李蘭圖