上訴人（原審被告）李定南
上訴人（原審被告）吳某某
被上訴人（原審原告）毛某
委托代理人金濤，系被上訴人毛某丈夫。委托代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人吳永勝，湖北泰元律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限為一般代理。
原審被告盧某

上訴人李定南、吳某某因與被上訴人毛某、原審被告盧某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省通城縣人民法院（2013）鄂通城民初字第02452號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2006年12月28日，中國農(nóng)業(yè)銀行通城縣支行（以下簡稱農(nóng)行通城支行）與原告毛某簽訂了一份房屋買賣合同協(xié)議，原告毛某向農(nóng)行通城支行交清了購房款，又向有關(guān)職能部門交納了稅費(fèi)，并取得了雋國用（2011）第104694號土地使用權(quán)證。2007年12月10日，被告李定南在熊湘來介紹下與原告毛某簽訂購買原農(nóng)行通城支行沙堆營業(yè)所兩間三層樓的房屋買賣合同書，該合同書中以原告毛某、介紹人熊湘來為甲方，被告李定南為乙方。合同書主要內(nèi)容為：“甲方將二間三層樓房出售給乙方，總金額為174000元，甲方負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)證手續(xù)，其稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)”。被告李定南當(dāng)場支付購房款60000元。此后原告毛某多次向被告李定南催收未交房款114000元，被告李定南沒有給付。2008年2月5日，被告李定南以其向熊湘來繳納了房款40000元為由，只向原告毛某寫下欠房款72000元的借條，并在借條上約定2008年3月支付40000元，2008年4月支付30000元。原告毛某與熊湘來委托合同糾紛一案中，通城縣人民法院作出（2008）通民初字第349號民事判決，判決由熊湘來將其收取李定南的購房款42000元返還給毛某。該案訴訟中，被告李定南向沙堆法庭繳納購房款10000元。故被告李定南還應(yīng)向原告毛某支付下欠購房款62000元，并按2％的月利率承擔(dān)利息。截止2013年6月30日李定南應(yīng)支付利息為104480元，本息合計(jì)166480元。另因被告李定南至今占用被告盧某所購房產(chǎn)的二樓，未向曾經(jīng)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人原告毛某、被告盧某交付任何費(fèi)用，被告李定南應(yīng)該向現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人被告盧某退還所占房屋。原告毛某為此提起訴訟。請求判決被告李定南向原告毛某支付購房款62000元，并按2％的月利率承擔(dān)利息，截止2013年6月30日李定南應(yīng)支付利息為104480元，共計(jì)166480元。并由被告李定南返還至今占用被告盧某所購房產(chǎn)的二樓。
2007年10月23日，被告吳某某在熊湘來介紹下與原告毛某簽訂購買原農(nóng)行通城支行沙堆營業(yè)所兩間門店的購房協(xié)議書，該協(xié)議書以原告毛某為甲方，被告吳某某為乙方。協(xié)議書約定：“每個(gè)門店價(jià)格為76000元、二個(gè)門店共計(jì)152000元；房屋清理改裝費(fèi)用為每個(gè)門店1000元，共計(jì)2000元，房內(nèi)隔墻與隔壁實(shí)算進(jìn)行平攤，甲方負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)證手續(xù)，其稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)”。被告吳某某應(yīng)付房款154000元，當(dāng)場支付購房定金45000元。2008年2月6日，被告吳某某繳納購房款10000元。2008年3月22日，原告毛某為甲方，被告吳某某為乙方，雙方簽訂房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議，其主要內(nèi)容“被告吳某某繳納購房款50000元；余款在甲方辦妥土地使用證后一次性付清”。原告毛某與熊湘來委托合同糾紛一案中，被告吳某某向沙堆法庭繳納購房款3100元，至今欠購房款45900元。因原告毛某多次向被告吳某某催收未交購房款，被告吳某某沒有給付。被告吳某某應(yīng)當(dāng)償還原告毛某欠款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共計(jì)106400元。另被告吳某某在建房時(shí)因違背合同伸出陽臺應(yīng)賠償原告毛某損失10500元，總計(jì)116900元。原告毛某為了維護(hù)自已的合法權(quán)益，向原審法院提起訴訟。請求依法判決被告吳某某清償所欠原告毛某購房款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共計(jì)106400元。另對于被告吳某某違背合同伸出的陽臺應(yīng)賠償10500元，總計(jì)116900元。
2007年11月5日，廖成夫在熊湘來介紹下與原告毛某簽訂購買原農(nóng)行通城支行沙堆營業(yè)所1間門店及門店后部分房屋的購房協(xié)議。2008年2月29日，廖成夫在征求原告毛某同意的情況下將該協(xié)議中的房屋轉(zhuǎn)讓給被告盧某，原告毛某與被告盧某重新簽訂協(xié)議書。該協(xié)議書中以原告毛某為甲方，被告盧某為乙方。協(xié)議書的主要內(nèi)容為：“門店價(jià)格86000元，與熊湘來相鄰樓房二層共150平方米，價(jià)值57000元，空地基31.5平方米，價(jià)值10080元，公攤面積50.5平方米，價(jià)值10100元，以上共應(yīng)付房款163180元；甲方負(fù)責(zé)辦理土地使用證手續(xù)，其稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)”。已支付購房定金130000元，至今欠購房款33180元。被告盧某應(yīng)該向原告毛某支付欠購房款33180元，利息19244元（截止2013年6月30日），共計(jì)52424元。原告毛某為了維護(hù)自已的合法權(quán)益，向原審法院提起訴訟。請求依法判決被告盧某清償所欠原告毛某購房款33180元及利息19244元，共計(jì)52424元。
原審認(rèn)為，原告毛某與農(nóng)行通城支行簽訂一份房屋買賣合同協(xié)議，原告毛某取得了雋國用（2011）第104694號國有土地使用權(quán)證后。原告毛某再分別與被告李定南、吳某某、盧某簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。原告毛某分別與被告李定南、吳某某、盧某簽訂協(xié)議當(dāng)日，原告毛某即按協(xié)議約定將房屋和空地基分別交付給被告李定南、吳某某、盧某占有和使用。被告李定南、吳某某、盧某分別已實(shí)際支付了112000元、108100元、130000元購房款給原告毛某，并由被告李定南、吳某某、盧某對剩余欠購房款出具欠條確認(rèn)。但原、被告雙方對剩余欠購房款的履行期限未有約定，亦未約定利息。自協(xié)議簽訂至今，被告李定南、吳某某、盧某仍分別欠購房款為62000元、45900元、33180元。另原告毛某訴求被告吳某某在建房時(shí)因違背合同伸出陽臺賠償原告毛某損失10500元的理由，應(yīng)予以支持。被告李定南、吳某某、盧某對剩余欠購房款104000元、45900元、33180元的支付存在滯后履行情形，該滯后履行行為與雙方之間對剩余欠購房款的履行期限，以及原、被告雙方約定不明等因素不無關(guān)系。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，履行期限不明確的，原告毛某可以隨時(shí)要求被告李定南、吳某某、盧某履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。結(jié)合協(xié)議中由甲方（原告毛某）負(fù)責(zé)辦理乙方（李定南、吳某某、盧某）土地使用權(quán)證手續(xù)，其稅費(fèi)由甲方（毛某）負(fù)責(zé)等約定內(nèi)容，以及被告李定南、吳某某、盧某分別向原告毛某出具購房款欠條等情形，可見原告毛某對被告李定南、吳某某、盧某短時(shí)間內(nèi)支付全部剩余欠購房款存有困難應(yīng)有所預(yù)期。但結(jié)合雙方簽訂合同及交付房屋時(shí)間至原告毛某起訴之時(shí)，被告李定南、吳某某、盧某對支付剩余購房款應(yīng)具備充足的準(zhǔn)備時(shí)間；原告毛某訴求被告李定南、吳某某、盧某分別立即支付剩余購房款給原告毛某，應(yīng)予以支持。原告毛某訴求被告李定南返回占用被告盧某購買屬被告盧某所有的二樓房屋的請求，亦應(yīng)予以采信。原告毛某訴求被告李定南、吳某某、盧某支付剩余購房款承擔(dān)相應(yīng)利息的主張，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百三十五條、第一百六十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告李定南向原告毛某返還購房款62000元；被告李定南自動騰出占用二樓被告盧某的房屋。二、被告吳某某向原告毛某返還購房款45900元；因違背合同伸出陽臺賠償原告毛某損失10500元。三、被告盧某返還原告毛某購房款33180元。四、駁回原告毛某的其它訴訟請求。上述義務(wù)在本判決發(fā)生法律效力后二十日內(nèi)履行完畢。本案收取案件受理費(fèi)2600元，被告李定南負(fù)擔(dān)1300元，被告吳某某負(fù)擔(dān)800元，被告盧某負(fù)擔(dān)500元。
經(jīng)審理查明：一、通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號毛某與熊湘來委托合同糾紛案中，李定南、吳某某均作為第三人參加了訴訟。通城縣人民法院于2011年11月18日對該案作出一審判決：“一、解除原告毛某與被告熊湘來的口頭銷售原沙堆營業(yè)所房屋合同。二、被告熊湘來收第三人李定南購房款42000元，應(yīng)返還支付原告毛某。三、原告毛某支付被告熊湘來勞務(wù)報(bào)酬20000元。四、上述二、三項(xiàng)款項(xiàng)相抵后，被告熊湘來應(yīng)支付原告毛某22000元，于本判決生效后五日內(nèi)履行。五、駁回原告毛某其他訴訟請求。”熊湘來對該案的上述判決不服提起上訴，本院于2012年4月10日作出（2012）鄂咸寧中民三終字第00061號民事判決：“駁回上訴，維持原判。”二、（2008）通民初字第349號毛某與熊湘來委托合同糾紛案中2008年5月15日的《庭審筆錄》記載：“……審（審判長）：賣了幾戶人，多少錢？金（金濤，系毛某丈夫、委托代理人）：3戶，吳某某依合同15.4萬，已付10.5萬元，錢是我收的。李定南依合同17.6萬，已付6萬元給我，熊湘來收4.2萬。吳（吳某某）：我實(shí)把4300元給熊湘來，其它我做了一些事未結(jié)賬。金：廖成夫依合同163180元。我收11萬，熊湘來收1000元，還欠53180元。熊（熊湘來）：是這個(gè)數(shù)字。審：李定南、吳某某對下欠款有什么想法？李（李定南）：該付的我們會付。吳：是的。審：剩下的錢交到法庭來，可以嗎？手續(xù)可以找法庭。李：可以。吳：可以。審：兩周之內(nèi)把錢交到法庭來，以前付過不管付給誰有效。因?yàn)樵嬉焉暾堌?cái)產(chǎn)保全？吳：一個(gè)月之內(nèi)。審：5月月底前結(jié)清。李：要延長點(diǎn)時(shí)間。審：和吳某某一樣，在月底前交來?！比ⅲ?008）通民初字第349號民事判決認(rèn)定了以下事實(shí)：“……被告（熊湘來）又接受委托分戶銷售房屋的委托，原告（毛某）與廖成夫、吳美祥、李定南、吳某某分別簽訂房屋買賣協(xié)議，2008年2月19日廖成夫經(jīng)原告同意轉(zhuǎn)讓給盧某。吳美祥應(yīng)付款60000元，已付40000元，欠款20000元已向原告出具了欠條；盧某應(yīng)付款163180元，已付原告130000元，欠款33180元已向原告出具了欠條；李定南應(yīng)付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘來42000元，欠款72000元向原告出具了欠條；吳某某應(yīng)付154000元，已付原告105000元。……訴訟過程中，本院口頭通知第三人李定南、吳某某不得向原、被告繼續(xù)交款，第三人李定南、吳某某同意將款項(xiàng)交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吳某某交沙堆法庭3100元。”四、上訴人李定南、吳某某主張其向被上訴人毛某出具欠條系受脅迫而為，但李定南、吳某某在通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號毛某與熊湘來委托合同糾紛案中并未主張?jiān)撌聦?shí)，對于下欠購房款的事實(shí)亦未持異議，且吳某某并無向毛某出具欠條的事實(shí)。五、上訴人李定南主張?jiān)瓕彿ㄔ号袥Q的“占用二樓被告盧某的房屋”系從廖成夫處購買，與（2008）通民初字第349號民事判決認(rèn)定的事實(shí)“2008年2月19日廖成夫經(jīng)原告（毛某）同意轉(zhuǎn)讓給盧某”不符。六、上訴人李定南、吳某某主張其均未收到（2008）通民初字第349號民事判決書，經(jīng)本院查閱（2008）通民初字第349號民事一審案件卷宗材料，在通城縣人民法院于2011年12月9日向李定南、吳某某送達(dá)（2008）通民初字第349號民事判決書的《送達(dá)回證》上，有李定南、吳某某的簽名。該簽名經(jīng)本院向上訴人李定南、吳某某核實(shí)，均未否認(rèn)簽名的真實(shí)性。七、被上訴人毛某請求上訴人吳某某賠償因違背合同伸出陽臺給其造成的損失10500元，在本案一、二審訴訟中均未能舉證證明。
原審查明的其它事實(shí)屬實(shí)，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。
本案爭議焦點(diǎn)是：一、原審是否遺漏當(dāng)事人熊湘來。二、被上訴人毛某的訴訟請求是否超過了訴訟時(shí)效。三、上訴人李定南、吳某某欠被上訴人毛某購房款數(shù)額的認(rèn)定問題。四、上訴人李定南主張?jiān)瓕彿ㄔ号袥Q的“占用二樓被告盧某的房屋”系從廖成夫處購買的事實(shí)是否成立，原審判決“被告李定南自動騰出占用二樓被告盧某的房屋”是否得當(dāng)。五、原審判決上訴人吳某某“因違背合同伸出陽臺賠償原告毛某損失10500元”是否得當(dāng)。
關(guān)于以上爭議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為：一、本案房屋買賣合同法律關(guān)系中，案外人熊湘來僅僅是房屋出賣人即被上訴人毛某的委托代理人，并非房屋買賣合同的實(shí)際權(quán)利義務(wù)人。通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號毛某與熊湘來委托合同糾紛案件發(fā)生效力后，毛某與熊湘來之間的委托與被委托關(guān)系即已終止，案外人熊湘來在本案的房屋買賣合同中糾紛已不享有任何權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，其不符合本案房屋買賣合同糾紛當(dāng)事人的主體資格。因此，原審并未遺漏當(dāng)事人熊湘來。二、關(guān)于上訴人李定南、吳某某所欠購房款的具體金額及購房款應(yīng)給付的對象等合同權(quán)利義務(wù)問題，雙方當(dāng)事人在本案訴訟之前存在爭議。2011年11月18日通城縣人民法院作出的（2008）通民初字第349號民事判決和2012年4月12日本院作出的（2012）鄂咸寧中民三終字第00061號民事判決，已對本案雙方當(dāng)事人房屋買賣合同中相關(guān)爭議的權(quán)利義務(wù)問題進(jìn)行了確認(rèn)。從確認(rèn)本案雙方當(dāng)事人合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)之日起至被上訴人毛某向原審法院提起訴訟之日2013年11月26日止，并未超出法定二年的訴訟時(shí)效。上訴人李定南、吳某某主張被上訴人毛某的起訴超過訴訟時(shí)效的理由不能成立，本院不予支持。三、上訴人李定南主張其實(shí)際支付被上訴人毛某及其授權(quán)委托人熊湘來購房款有160000余元，上訴人吳某某主張其實(shí)際支付被上訴人毛某及其授權(quán)委托人熊湘來購房款有150000余元，與李定南、吳某某在通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號委托合同糾紛案庭審訴訟中的陳述不符，與該案已發(fā)生法律效力的民事判決認(rèn)定的事實(shí)不符。兩上訴人主張的上述事實(shí)均不能認(rèn)定。且在（2008）通民初字第349號委托合同糾紛案中，通城縣人民法院已“口頭通知第三人李定南、吳某某不得向原、被告繼續(xù)交款，第三人李定南、吳某某同意將款項(xiàng)交法庭，……”因此，上訴人李定南、吳某某即使在此后有向案外人熊湘來交付購房款的行為，亦因其行為與法院的通知和其自己的承諾相違背而無效。原審根據(jù)已發(fā)生法律效力的（2008）通民初字第349號民事判決認(rèn)定的事實(shí)“……李定南應(yīng)付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘來42000元，欠款72000元向原告出具了欠條；吳某某應(yīng)付154000元，已付原告105000元?！V訟過程中，本院口頭通知第三人李定南、吳某某不得向原、被告繼續(xù)交款，第三人李定南、吳某某同意將款項(xiàng)交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吳某某交沙堆法庭3100元”。結(jié)合該判決作出后上訴人李定南、吳某某未另行支付購房款給被上訴人毛某的事實(shí)，認(rèn)定上訴人李定南欠購房款62000元，吳某某欠購房款45900元正確，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。四、上訴人李定南雖主張?jiān)瓕彿ㄔ号袥Q的“占用二樓被告盧某的房屋”系從廖成夫處購買，但該主張其在通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號委托合同糾紛案中并未提出，且與該案已發(fā)生法律效力的（2008）通民初字第349號民事判決認(rèn)定的事實(shí)“……被告（熊湘來）又接受委托分戶銷售房屋的委托，原告（毛某）與廖成夫、吳美祥、李定南、吳某某分別簽訂房屋買賣協(xié)議，2008年2月19日廖成夫經(jīng)原告同意轉(zhuǎn)讓給盧某?！辈环?，本院不予支持。原審判決“被告李定南自動騰出占用二樓被告盧某的房屋”時(shí)未明確騰退房屋指向的主體欠妥，本院予以糾正，應(yīng)由上訴人李定南返還所占用的經(jīng)被上訴人毛某同意出售給盧某的房屋給被上訴人毛某。五、被上訴人毛某請求上訴人吳某某賠償因違反合同伸出陽臺給其造成的損失10500元，因未能舉證證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。原審判決上訴人吳某某“因違背合同伸出陽臺賠償原告毛某損失10500元”不當(dāng)，應(yīng)予以撤銷。
此外，上訴人李定南、吳某某主張?jiān)瓕弻τ诒簧显V人毛某未履行辦證義務(wù)只字未提，因上訴人李定南、吳某某在原審訴訟中對此未提出反訴請求，本案不予審理。上訴人李定南、吳某某提出其出具欠條時(shí)受到被上訴人的脅迫而主張欠條無效，因在通城縣人民法院審理的（2008）通民初字第349號委托合同糾紛案中李定南的欠條已經(jīng)出具，而李定南、吳某某均未主張其受到脅迫出具欠條的事實(shí)，也未否認(rèn)欠購房款的事實(shí)，且上訴人吳某某根本無出具欠條的事實(shí)存在而不能成立。上訴人李定南出具給被上訴人毛某的欠條有效，上訴人吳某某欠被上訴人毛某購房款的事實(shí)亦應(yīng)予以認(rèn)定。上訴人李定南主張?jiān)谫彿壳白鱿滤拦べY、出售鞭炮及被上訴人用紅磚砌墻恢復(fù)損失的應(yīng)進(jìn)款項(xiàng)，上訴人吳某某主張的在購房時(shí)做下踏步、水泥、磚和介紹費(fèi)及被上訴人用紅磚砌墻恢復(fù)損失的應(yīng)進(jìn)款項(xiàng)，均與本案房屋買賣合同不是同一法律關(guān)系，且兩上訴人在二審訴訟中并未舉證證明，亦未提出其應(yīng)進(jìn)款項(xiàng)的具體數(shù)額，故兩上訴人的上述主張，均不予支持。

綜上，上訴人李定南的上訴理由均不能成立，本院不予支持；上訴人吳某某上訴主張其不應(yīng)賠償被上訴人毛某因違反合同伸出陽臺而造成的損失10500元的上訴理由成立，本院予以支持。原判認(rèn)定事實(shí)部分不清，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省通城縣人民法院（2013）鄂通城民初字第02452號民事判決主文第三項(xiàng)、第四項(xiàng)。
二、變更湖北省通城縣人民法院（2013）鄂通城民初字第02452號民事判決主文第一項(xiàng)、第二項(xiàng)為“一、上訴人李定南欠被上訴人毛某購房款62000元，并返還所占用的經(jīng)被上訴人毛某同意出售給盧某的房屋給被上訴人毛某。二、上訴人吳某某欠被上訴人毛某購房款45900元?！?br/>上述一、二項(xiàng)給付金錢和返還財(cái)產(chǎn)義務(wù)，由上訴人李定南、吳某某、原審被告盧某于本判決送達(dá)之日起二十日內(nèi)履行完畢。
一審案件受理費(fèi)2600元，由上訴人李定南負(fù)擔(dān)1063元，上訴人吳某某負(fù)擔(dān)787元，原審被告盧某負(fù)擔(dān)569元，被上訴人毛某負(fù)擔(dān)181元；二審案件受理費(fèi)2100元，由上訴人李定南負(fù)擔(dān)1063元，上訴人吳某某負(fù)擔(dān)640元，被上訴人毛某負(fù)擔(dān)397元。
本判決為終審判決。

審判長　熊　魁 審判員　楊榮華 審判員　王洪斌

書記員：成剛