上訴人（原審被告）：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體業(yè)主，住黑河市愛輝區(qū)。
委托訴訟代理人：王淑清，黑龍江劍橋律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：么琳，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無職業(yè)，住黑河市。
被上訴人（原審原告）：孔某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，學生，住黑河市。
二被上訴人委托訴訟代理人：唐冰，黑河市愛輝區(qū)幸福法律服務所法律工作者。
原審被告：黑河市昌某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地中央東大街人大高層昌某售樓處。
法定代表人：何德平，該公司董事長。
委托訴訟代理人：成善國，黑河市中小企業(yè)法律援助中心法律工作者。

上訴人李某某因與被上訴人么琳、孔某及原審被告黑河市昌某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昌某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑河市愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民初1147號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月14日立案后，依法組成合議庭，采取閱卷、詢問當事人的方式審理了本案。上訴人李某某的委托訴訟代理人王淑清，被上訴人么琳、孔某共同的委托訴訟代理人唐冰，原審被告昌某公司的委托訴訟代理人成善國到庭參加詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請求：1、請求撤銷一審判決，駁回么琳、孔某的訴訟請求；2、由么琳、孔某、昌某公司承擔二審案件受理費。事實與理由：一、原審法院認定事實不清，適用法律錯誤。2011年3月15日案外人莊品霞與昌某公司簽訂《商品房買賣合同》，莊品霞購買爭議房產(chǎn)黑河市人大商住3號樓000106室，雙方于2011年3月21日辦理預告登記，2015年9月8日莊品霞申請注銷預告登記；2012年1月19日爭議房屋辦理了初始登記，權(quán)利人為昌某公司；2015年5月20日昌某公司與么琳、孔某簽訂《商品房買賣合同》，將爭議房產(chǎn)出售給么琳、孔某。由此可見，2011年3月21日至2015年9月8日期間預購商品房預告登記的權(quán)利人是莊品霞，而作為開發(fā)商的昌某公司在此期間將爭議房產(chǎn)出售給么琳、孔某，且未取得預告登記權(quán)利人莊品霞和抵押權(quán)權(quán)利人的同意。2015年9月10日昌某公司與李某某簽訂《借款合同》，向李某某借款70萬元，同日雙方簽訂《抵押擔保合同》，抵押物為爭議房產(chǎn)，2015年9月28日辦理抵押登記，抵押期為18個月。二、一審判決中認為昌某公司與么琳、孔某的合同合法有效是錯誤的，忽略了簽訂合同的時間點。一審法院只強調(diào)初始登記權(quán)利人是昌某公司，而忽略昌某公司是在莊品霞辦理預購商品房預告登記和預購商品房抵押預告登記期間出售的爭議房產(chǎn)，違背事實和法律，損害了李某某的合法權(quán)益。三、一審法院認為“昌某公司與李某某不存在借貸關(guān)系，昌某公司與李某某之間設(shè)定的抵押權(quán)并不存在事實和法律基礎(chǔ)。”2015年9月10日昌某公司與李某某簽訂《借款合同》，向李某某借款70萬元，同日雙方簽訂《抵押擔保合同》，抵押物為爭議房產(chǎn)，2015年9月28日辦理了抵押登記，抵押期為18個月。雙方之間的借貸關(guān)系真實合法。四、一審判決本院認為部分中：“二被告設(shè)定抵押權(quán)的時間為原告與被告昌某公司簽訂買賣合同…………仍然設(shè)定抵押權(quán)違反了誠實信用原則，損害了第三人合法權(quán)益，該抵押行為應認為無效。”一審法院認定無效理由不存在。么琳、孔某與昌某公司簽訂《商品房買賣合同》，是在莊品霞預購預告登記期間，未經(jīng)莊品霞同意，商品房買賣合同無效，么琳、孔某無權(quán)提出為李某某設(shè)定的抵押權(quán)無效。五、一審法院適用最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》是錯誤的。根據(jù)后法優(yōu)于前法，上位法優(yōu)于下位法的原則，本案應適用物權(quán)法及物權(quán)法司法解釋（一）。綜上，昌某公司與么琳、孔某之間的房屋買賣合同無效，與李某某的抵押權(quán)是合法有效的，請二審法院依法維護李某某的合法權(quán)益。
么琳、孔某辯稱，通過一審法院認定事實可以得知，爭議房屋是2011年3月21日辦理預告登記，預告登記權(quán)利人為莊品霞，2012年1月19日辦理初始登記，權(quán)利人為昌某公司。2015年9月8日辦理預購商品房注銷登記，即該爭議房屋在2012年1月19日由昌某公司辦理初始登記時，已經(jīng)解除了案外人莊品霞與昌某公司之間的買賣關(guān)系，此時爭議房屋的所有權(quán)人是初始登記的權(quán)利人昌某公司，昌某公司有權(quán)處分爭議房屋。2015年5月20日，么琳、孔某與昌某公司簽訂房屋買賣合同，2015年9月8日莊品霞辦理預購商品房預告注銷登記，故么琳、孔某與昌某公司的買賣合同應視為自動生效。綜上，么琳、孔某認為一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請二審法院依法駁回李某某的上訴請求。
么琳、孔某向一審法院起訴請求：1、確認昌某公司于2015年9月28日對人大昌某雅典城3號樓000106室房屋設(shè)定的抵押權(quán)無效，依法予以解除抵押；2、判令昌某公司履行房屋買賣合同，為么琳、孔某辦理人大昌某雅典城3號樓000106室房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并對房屋進行預告登記；3、由昌某公司、李某某承擔本案的訴訟費用。
一審法院認定事實：2015年5月20日，么琳、孔某與昌某公司簽訂了人大昌某雅典城3號樓000106室的《商品房買賣合同》并全額交納房款800,000元，2015年7月14日，么琳、孔某向昌某公司交納了全部進戶費用，昌某公司將房屋交付給么琳、孔某使用至今。2015年9月24日，昌某公司將人大昌某雅典城3號樓000106室房屋抵押給李某某，雙方在黑河市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。根據(jù)本院在黑河市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科查詢結(jié)果可認定，該爭議房屋于2011年3月21日辦理預告登記，預告登記權(quán)利人為莊品霞；2012年1月19日辦理初始登記，權(quán)利人為昌某公司；2015年9月8日辦理預購商品房預告注銷登記；2015年9月24日辦理抵押登記，抵押人為昌某公司，抵押權(quán)人為李某某，現(xiàn)該抵押未解除。
根據(jù)本院對爭議房屋承租人所做的調(diào)查可以認定，爭議房屋于2015年8月前由昌某公司出售給么琳、孔某，承租人與么琳、孔某簽訂租賃合同并交納房租，并且在房屋出售后，李某某曾向承租人詢問該房屋是否出售，承租人告知其該房屋已經(jīng)出售并指引其找到么琳、孔某。根據(jù)李某某提供的證據(jù)可以認定，莊品霞與案外人黑河市匯豐小額貸款有限責任公司（以下簡稱匯豐貸款公司）曾存在民間借貸關(guān)系，昌某公司與案外人匯豐貸款公司于2015年12月11日簽訂借款合同及抵押擔保合同，向案外人匯豐貸款公司借款3,000,000元，并用包括爭議房屋在內(nèi)的五戶房屋作為抵押，但未與匯豐貸款公司辦理抵押登記手續(xù)。李某某系案外人匯豐貸款公司的職員，與匯豐貸款公司并非同一主體。昌某公司與李某某之間并不存在借貸關(guān)系，且昌某公司與李某某之間的抵押登記設(shè)立時間為2015年9月24日。
一審法院認為，一、爭議房屋的初始登記權(quán)利人為昌某公司，昌某公司即為爭議房屋的所有權(quán)人，么琳、孔某與昌某公司的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且么琳、孔某已全額給付價款，履行了買方的義務，昌某公司已將該房屋交付么琳、孔某使用，雙方的買賣合同合法、有效，應予保護。二、根據(jù)李某某提供的借款合同可以證明，李某某與昌某公司之間并不存在借貸關(guān)系，昌某公司與案外人匯豐貸款公司簽訂的抵押擔保合同中抵押權(quán)人為匯豐貸款公司，并非李某某，且昌某公司與案外人匯豐貸款公司簽訂的借款合同及抵押擔保合同的時間為2015年12月11日，晚于李某某與昌某公司設(shè)定抵押權(quán)的時間。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十二條及第一百七十九條的規(guī)定，設(shè)立擔保物權(quán)，應當訂立擔保合同，并且抵押權(quán)人應為主債權(quán)債務合同中的債權(quán)人，因此李某某與昌某公司之間設(shè)定的抵押權(quán)并無事實及法律基礎(chǔ)。三、李某某與昌某公司設(shè)定抵押權(quán)的時間為么琳、孔某與昌某公司簽訂房屋買賣合同、全額交納房款及進戶費用并實際取得房屋使用權(quán)之后，因此李某某和昌某公司在明知該房屋已經(jīng)出售給他人，并且李某某和昌某公司間并不存在借貸關(guān)系的情況下，仍然設(shè)定抵押權(quán)違反了誠實信用原則，損害了第三人的合法權(quán)益，該抵押行為應認定為無效。且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第1條及第2條，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，買受人的請求權(quán)可以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)以及其他債權(quán)人就該房屋所享有的抵押權(quán)。綜上所述，么琳、孔某要求解除李某某與昌某公司之間抵押權(quán)的訴訟請求合理，本院予以支持，因么琳、孔某與昌某公司簽訂的房屋買賣合同有效，么琳、孔某已交付全部房款并實際取得房屋使用權(quán)，昌某公司應履行賣方的義務，協(xié)助么琳、孔某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因爭議房屋現(xiàn)暫不具備辦理房屋所有權(quán)證的條件，可暫予辦理預告登記，待具備辦證條件后辦理不動產(chǎn)登記證明。昌某公司辯稱么琳、孔某在購買房屋時明知該房屋已設(shè)定抵押權(quán)，但未能提交相應證據(jù)，故該答辯意見不予采信。對李某某提出的該爭議房屋的所有權(quán)人為莊品霞，昌某公司無權(quán)處分該房屋的答辯意見，因該房屋的初始登記權(quán)利人為昌某公司，因此該房屋的所有人應為昌某公司。且莊品霞所做的預告登記及抵押登記均已注銷，莊品霞及原抵押權(quán)人均未對該買賣行為提出異議，故該答辯意見不予采信，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百七十二條、第一百七十九條之規(guī)定，判決，一、被告昌某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解除與被告李某某設(shè)定的人大昌某雅典城3號樓000106室房屋抵押權(quán)，于本判決生效后七日內(nèi)履行完畢；二、被告昌某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助原告辦理房屋預告登記手續(xù)，于抵押權(quán)解除后三日內(nèi)履行完畢。案件受理費100元，減半收取計50元，由被告昌某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（于本判決生效后七日內(nèi)給付）。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。
本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，么琳、孔某與昌某公司對雙方于2015年5月20日簽訂的商品房買賣合同，均無異議。合同簽訂后，么琳、孔某已支付全部購房款，并于2015年8月10日與王英華簽訂房屋租賃協(xié)議，么琳、孔某與昌某公司簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)實際履行。李某某認為么琳、孔某與昌某公司簽訂商品房買賣合同系在商品房預告登記期間處分房屋，房屋買賣合同應屬無效。但訴爭房屋上設(shè)定預告登記，與出售房屋具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)預告登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。訴爭房屋于2012年1月19日昌某公司辦理初始登記時已經(jīng)具備交付辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件，預告登記權(quán)利人莊品霞未積極辦理商品房登記，故訴爭房屋的權(quán)利人應為昌某公司，昌某公司是有權(quán)處分房屋，其與么琳、孔某簽訂的商品房買賣合同有效。李某某的上訴理由不能成立。關(guān)于李某某主張其與昌某公司于2015年9月24日設(shè)定的抵押權(quán)的問題。李某某的抵押權(quán)設(shè)定在房屋買賣合同之后，李某某明知該房屋已經(jīng)出售，不屬于善意第三人，該抵押行為無效。
綜上所述，李某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由李某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　劉紅梅 審判員　　曹　偉 審判員　　沈洋洋

書記員：仇長城