上訴人（原審原告）李某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北安市。
委托訴訟代理人趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北安市。

上訴人李某因與被上訴人梁某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北安市人民法院（2016）黑1181民初13號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月28日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人李某的委托訴訟代理人趙衛(wèi)東，被上訴人梁某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請求：一、撤銷一審法院判決，改判李某可以執(zhí)行龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)1期A棟1單元601室；二、一、二審案件受理費由梁某某承擔。事實與理由：一、一審判決認定梁某某與黑龍江華星房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱華星公司）之間是房屋買賣關(guān)系而不是借貸抵押關(guān)系，屬認定基本事實錯誤。1、梁某某與華星公司之間沒有書面的房屋買賣合同，其不是房屋買賣而是借貸抵押關(guān)系，一審判決認定事實缺乏邏輯判斷和日常生活法則常識。眾所周知，普通百姓買房子基本都會傾其所有積蓄還要向銀行貸款，買房子更是四處咨詢擔心受騙，且當面談多少次簽了合同才能安心付款，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會要求受讓方當面簽訂書面的買賣合同，因為地產(chǎn)商清楚不簽訂書面的房屋買賣合同無法進行預(yù)售登記，更無法進行轉(zhuǎn)移登記，這些都是基本生活常識和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵守的準則。而一審法院判決明知道梁某某和開發(fā)商華星公司之間沒有房屋買賣合同，卻僅憑梁某某給常明福匯過款就認定梁某某與華星公司有買賣關(guān)系，其認定缺乏嚴密的邏輯判斷和基本生活準則判斷，更缺乏基本的法律判斷。按照《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面的商品房買賣合同”。同時按照《房屋登記管理辦法》第33條的規(guī)定：“申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的應(yīng)提交所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，買賣的必須提供買賣合同”，而本案梁某某沒有與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華星公司當場簽訂書面的房屋買賣合同，更沒有按照合同約定給付購房款，一審判決僅憑梁某某兩個月后有給常明福匯款就認定梁某某和華星公司之間有買賣關(guān)系，是認定事實不清，證據(jù)不足。2、梁某某與華星公司沒有簽訂強制使用的商品房買賣合同，房地產(chǎn)行政管理部門不予辦理轉(zhuǎn)移登記，華星公司作為多年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明知道此規(guī)定卻提供名苑小區(qū)售房合同，其真實意思表示不是房屋買賣，一審判決認定買賣關(guān)系缺乏事實依據(jù)和法律法規(guī)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋要簽訂統(tǒng)一制式由國家工商總局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同示范文本》，這已是業(yè)內(nèi)的常識和行政管理部門的強制性規(guī)定，不簽訂房地產(chǎn)行政部門強制推廣使用的合同示范文本，將來無法存檔和貼印花稅，也就不能進行轉(zhuǎn)移登記，且《商品房銷售管理辦法》第23條也以法規(guī)的形式明確規(guī)定，銷售房屋時開發(fā)企業(yè)必須向買受人出示《商品房買賣合同示范文本》，這是以法規(guī)的形式確定《商品房買賣合同示范文本》的法律地位，且2000年9月13日建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)文關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知，要求各地大力推廣使用，并作為一項制度會同國家工商總局在2000年底檢查各地執(zhí)行示范文本的情況，華星公司是多年的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其深知真正的房屋買賣要簽訂《示范文本》，之所以沒有簽訂就是梁某某和華星公司之間不是房屋買賣關(guān)系，而是借貸關(guān)系，一審判決認定買賣關(guān)系缺乏基本的生活常識判斷，也和現(xiàn)行的法律相違背，一審判決認定基本事實錯誤。3、一審判決沒有審查和要求梁某某提供購房付款憑證，僅依據(jù)沒有真實性、合法性的收據(jù)就認定梁某某與華星公司之間有買賣關(guān)系，認定事實不清、證據(jù)不足。一審?fù)彆r李某一直主張梁某某和華星公司之間是借貸關(guān)系，而不是房屋買賣關(guān)系，并要求梁某某提供購房匯款憑證或從銀行取款的憑證，但一審判決僅依據(jù)有購房收據(jù)就認定存在買賣關(guān)系，而真正的房屋買賣開發(fā)商出具的不是購房收據(jù)而是購房發(fā)票，因在辦理過戶時稅務(wù)部門就根據(jù)購房發(fā)票核定契稅，而不是根據(jù)不具有法律效力的收據(jù)，一審判決僅以購房收據(jù)，不審查梁某某的交付購房款的真實情況就認定梁某某和華星公司之間存在買賣關(guān)系，其認定事實不清、證據(jù)不足。4、從梁某某提交的沒有成立的合同約定的交房日期和沒有專項維修發(fā)票也能證明梁某某與華星公司是借貸款關(guān)系而不是買賣關(guān)系，一審判決認定基本事實錯誤。一審?fù)徧峤坏臎]有成立和生效的名苑小區(qū)售房合同約定的交房日期是2011年11月30日，而合同簽訂的日期標明也是2011年11月30日，如果是真正的買賣合同關(guān)系，買賣雙方就不能簽訂房屋訂購協(xié)議，因為涉及過戶必須按照當?shù)亟ㄎ囊蠛炗喗y(tǒng)一制式的商品房買賣合同，且梁某某要證明其是買賣關(guān)系也應(yīng)該提供銀行匯款憑證或相關(guān)日期的銀行取款憑證以證明其繳納房款的真實情況，但一審判決不要求梁某某舉證，僅憑一張收據(jù)而不審查是否有真實交款和行政主管部門對房屋買賣的強制性規(guī)定就認定梁某某和華星公司之間是房屋買賣關(guān)系，其認定房屋買賣關(guān)系事實不清、證據(jù)不足。另外，如果是真正的房屋買賣關(guān)系，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第12條、第13條的規(guī)定及建設(shè)部1998年《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條的規(guī)定，梁某某應(yīng)有繳納住房公共維修基金的票據(jù)，因上述行政主管部門規(guī)定，“在繳納房款時由開發(fā)商一并收繳首期住房公共維修基金，不交納公共維修基金的開發(fā)商不予交付房屋、不交納公共維修基金不能辦理房產(chǎn)過戶登記”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常清楚不認真執(zhí)行的后果，所以真實的房屋買賣開發(fā)商在銷售房屋同時都要代收住房專用維修基金，并單立賬戶，但梁某某整個庭審也沒有提交公共維修基金票據(jù)，一審判決不依據(jù)財政部、建設(shè)部的強制性規(guī)定審查房屋買賣的證據(jù)，僅憑空想象就認定梁某某和華星公司之間是買賣關(guān)系，屬于嚴重的不負責任，喪失了法律的公平和公正性。5、一審判決認定梁某某在李某查封前實際占有房屋事實不清、證據(jù)不足。一審判決已認定李某在2013年9月20日法院查封時是空房，房屋無人占有，但又認定梁某某取得鑰匙和取得購電卡就認定實際占有房屋，但是什么時間占有，是查封前占有還是查封后占有其并沒有查清，什么時間取得的鑰匙并沒有查清，一審判決認定事實前后矛盾，認定梁某某查封前占有沒有任何的事實依據(jù)。且梁某某提供的購電卡一審判決并沒有查明是什么時間辦理的，而購電卡并不是從開發(fā)商處領(lǐng)取，是拿身份證在供電局自己辦理，一審判決認定是開發(fā)商發(fā)放的和客觀事實不符，一審判決以此認定查封前占有沒有事實證據(jù)。一審判決所依據(jù)的梁某某為訴訟而補交的2013年12月供熱收據(jù)也不具有真實性，因在提執(zhí)行異議時梁某某并沒有繳納供熱費，而一審提供的供熱費票據(jù)是為訴訟而偽造的，且相隔兩年熱費票據(jù)卻是連號的，梁某某明顯在提供虛假證據(jù)，一審法院卻以此證據(jù)證明梁某某實際占有顯屬枉法裁判。
二、一審判決適用法律錯誤。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶手續(xù)第三人沒有過錯，人民法院才不得查封、扣押、凍結(jié)。但梁某某沒有提供合法有效的購房發(fā)票，不能證明梁某某已支付全部購房款，一審法院駁回李某的訴訟請求適用法律錯誤。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條的規(guī)定，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，必須同時具有在查封前已簽訂的合法有效的書面買賣合同；房屋用于居住且名下沒有用于居住的房屋；已支付價款超過50%，三點同時具備才能排除執(zhí)行，但梁某某并沒有提供有效的給付購房款的憑證，其提供的收據(jù)不具有合法性，不能證明已付購房款，且在李某查封前并沒有合法有效的書面合同，梁某某不符合本法規(guī)定的情形，不能排除執(zhí)行，一審判決駁回李某的訴訟請求適用法律錯誤。三、李某在一審判決之后獲悉梁某某名下有2000多平方米的房產(chǎn)可供居住，該種情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條的規(guī)定，李某可以申請執(zhí)行訴爭房產(chǎn)。
梁某某辯稱，梁某某購買訴爭房屋的合同和發(fā)票都有。在常明福處購買訴爭房屋樓盤都是這樣的手續(xù)。梁某某是2011年11月30日買的房子，梁某某不認識李某，李某與常明福的事情梁某某不清楚，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，梁某某是2016年購買的原北安市交警隊辦公房屋，與本案沒有任何關(guān)系。
一審法院認定事實：李某與常明福民間借貸糾紛一案審理過程中，李某提出財產(chǎn)保全申請，經(jīng)本院審查后于2013年9月6日作出（2013）北商初保字第59號民事裁定書，對本案所涉房屋進行了查封。該案以判決結(jié)案后，常明福未按判決書履行給付義務(wù)。李某申請本院拍賣查封的房屋。執(zhí)行過程中，梁某某作為案外人提出書面異議，要求撤銷對龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)一期A棟1單元601室房屋的查封，本院于2015年9月1日作出（2015）北執(zhí)異字第836-1號執(zhí)行裁定書，認定案外人梁某某的異議成立，裁定中止對龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)一期A棟1單元601室房屋的執(zhí)行。申請執(zhí)行人李某對該執(zhí)行裁定書不服故提起本案之訴。2013年9月本院受理李某與常明福民間借貸糾紛一案，查封爭議的房屋已經(jīng)建成完工，房屋無人居住。2014年9月執(zhí)行人員在調(diào)查查封房屋權(quán)屬時，開發(fā)商常明福及公司會計王秀芝稱法院查封的10戶房屋有的已經(jīng)賣了或頂賬了。物業(yè)管理人員稱2013年8月接管物業(yè)，1單元601室沒有人居住、沒有人交納物業(yè)費?，F(xiàn)1單元601室仍然沒有人居住，房屋鑰匙在梁某某處保管。另查明，龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)項目工程開發(fā)單位為華星公司，2010年11月10日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，2011年3月21日取得了房屋預(yù)售許可，實際開發(fā)、施工、銷售均為常明福。2011年11月30日華星公司第二分公司與梁某某簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》、華星公司第二分公司為梁某某出具了127,500元購房款收據(jù)。2013年9月6日本院裁定將爭議的房屋予以查封。2015年4月11日，常明福因他殺死亡。房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)證實因開發(fā)商未繳納銷售不動產(chǎn)稅、房屋登記手續(xù)不完善等原因，至今不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。李某起訴，請求確認龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)1期A棟1單元601室房屋應(yīng)為常明福所有，要求法院許可李某執(zhí)行上述房屋，并承擔案件受理費。
一審法院判決認為，民事案件執(zhí)行過程中案外人對執(zhí)行標的物主張權(quán)利，法院執(zhí)行機構(gòu)對案外人異議的處理僅僅是初步的審查處理，執(zhí)行法院支持了案外人異議，裁定中止對異議標的物執(zhí)行，同時法律賦予了當事人通過執(zhí)行異議之訴來最終確定執(zhí)行標的物的權(quán)屬決定對該標的物是否繼續(xù)執(zhí)行。本案中確認本院查封爭議房屋的權(quán)屬及能否繼續(xù)執(zhí)行，取決于以下三個問題：一、梁某某與華星公司簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》時間與法院查封時間的先后關(guān)系問題。
2011年3月21日華星公司取得了房屋預(yù)售許可，梁某某與華星公司第二分公司簽訂《名苑小區(qū)售房合同》中體現(xiàn)的簽訂日期先于本院裁定查封本案爭議房屋的日期，梁某某對龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)A棟1單元601室房屋已經(jīng)實際占有，并支付了全部購房款，雖暫未取得房屋產(chǎn)權(quán)證照但原因系合同相對方造成。梁某某所舉示的證據(jù)足以證實本案爭議房屋已由梁某某實際占有。李某舉示的證據(jù)不足以證明，本院裁定查封本案爭議房屋的日期先于被告簽訂房屋買賣合同日期。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認。綜合以上分析，梁某某提交的以上證據(jù)的證明力明顯大于李某證據(jù)的證明力，本院對梁某某主張的事實予以采信。對梁某某要求駁回李某訴訟請求的主張，本院予以支持。二、梁某某與華星公司簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》是借貸抵押關(guān)系關(guān)系還是買賣合同關(guān)系問題。本案中，梁某某提供的《名苑小區(qū)售房合同》、收據(jù)等證據(jù)，證明是房屋買賣合同關(guān)系，符合房屋買賣構(gòu)成要件，而李某用其與華星公司第二分公司常明福簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》是借貸抵押合同，類推梁某某與華星公司第二分公司常明福簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》也是借貸抵押合同。因房屋實際開發(fā)人已經(jīng)死亡，其公司賬目、售樓情況等證據(jù)李某無法提供，李某提供的現(xiàn)有證據(jù)，不足以證明梁某某與華星公司第二分公司常明福之間是表面為買賣關(guān)系，實際是借貸抵押關(guān)系。因此，李某認為梁某某與華星公司第二分公司常明福簽訂的房屋買賣合同是借貸抵押合同，本院不予支持。待李某有證據(jù)證明梁某某與華星公司簽訂的《名苑小區(qū)售房合同》是借貸抵押行為時，可以另行起訴。三、梁某某占有爭議房屋是否繼續(xù)執(zhí)行問題。因常明福以華星公司的名義取得了建設(shè)工程規(guī)劃、開發(fā)許可等權(quán)利證書，債務(wù)人常明福未履行債務(wù)，債權(quán)人李某申請法院查封債務(wù)人常明福開發(fā)的房地產(chǎn)符合法律規(guī)定。由于查封的房屋因涉及案外人的利益發(fā)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。債權(quán)人李某要解決本案爭議房屋的實際所有人問題，應(yīng)看購房時雙方當事人的真實意思表示，合法取得方式，并結(jié)合房屋占有、使用、支配、收益等情況進行綜合分析，再確定房屋歸屬。本案中，梁某某提供的證據(jù)證明常明福將其開發(fā)建設(shè)的房屋出賣給梁某某并且實際占有該房屋。房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)證實因開發(fā)商未繳納銷售不動產(chǎn)稅、房屋登記手續(xù)不完善等原因，致使梁某某不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。由此可以判定，梁某某是本案爭議房屋的實際所有人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！钡囊?guī)定，本院在執(zhí)行過程中，因案外人梁某某提出執(zhí)行異議，依法裁定對爭議房屋中止執(zhí)行，事實清楚，證據(jù)充分。關(guān)于李某認為梁某某沒有實際居住爭議的房屋，不屬于法定意義上的占有，且梁某某已經(jīng)另有其他居住的房屋，要求確認查封的房屋所有權(quán)歸常明福所有，要求繼續(xù)執(zhí)行查封房屋的問題。本案中梁某某按照合同約定將購房款交付開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定，將商品房按期交付給被告，在梁某某領(lǐng)取房屋鑰匙、購電卡等必備物品時，梁某某已經(jīng)取得了對房屋事實上的控制與支配權(quán)，屬于法定意義上的占有。另外李某未提供證據(jù)證明梁某某名下有其他用于居住的房屋，只是根據(jù)房屋權(quán)利外觀表征判斷，房屋的所有權(quán)歸開發(fā)商所有。因此，李某陳述理由不成立，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：駁回李某的訴訟請求。案件受理費1,050元，由原告李某負擔。
李某向一審法院起訴請求：確認龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)1期A棟1單元601室房屋應(yīng)為常明福所有，要求法院許可李某執(zhí)行上述房屋，并承擔案件受理費。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。李某向本院提交調(diào)取證據(jù)申請一份，請求法院向北安市房地產(chǎn)交易中心調(diào)取梁某某名下有2000多平方米房產(chǎn)登記情況，以證明梁某某名下有其他可用于居住的房產(chǎn)，二審?fù)徶辛耗衬硨ζ溆?016年購買了原北安市交警隊樓的事實并無異議，故本院對該證據(jù)不予調(diào)取。
本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！绷耗衬乘岙愖h成立必須滿足三個條件：已經(jīng)支付部分或全部價款；實際占有；未辦理過戶登記手續(xù)，梁某某對此沒有過錯。2011年3月21日梁某某就龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)一期A棟1單元601室與華星公司第二分公司簽訂了商品房買賣合同，并由華星公司第二分公司出具了購房款收據(jù)。無論是梁某某與華星公司第二分公司簽訂商品房買賣合同的時間還是梁某某交付購房款的時間均在李某申請財產(chǎn)保全之前，而李某并未提供充分有效證據(jù)證實梁某某與華星公司第二分公司常明福之間系借貸抵押關(guān)系。且梁某某提交的交納訴爭房屋水費、物業(yè)費、取暖費的相關(guān)票據(jù)能夠證實其對訴爭房屋占有使用的事實。李某雖主張梁某某名下有其他可供居住的房屋，但2016年11月23日五大連池市龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理所出具的《龍鎮(zhèn)名苑小區(qū)一期A棟不能辦理房證的說明》證明本案訴爭房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證照，但不可歸咎于梁某某，梁某某無過錯，本案訴爭房屋與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房屋應(yīng)有所區(qū)別，故以上證據(jù)能夠形成證據(jù)鏈條，證實梁某某針對本案訴爭房屋所提執(zhí)行異議成立。
綜上所述，李某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1,050元，由李某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　于衛(wèi)平 審判員　　沈洋洋 審判員　　張可秋

書記員：仇長城