上訴人(原審原告)：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住浙江省樂(lè)清市。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：周某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住佳木斯市。
原審第三人：佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地佳木斯市長(zhǎng)安路1318號(hào)。
法定代表人牟國(guó)義，男，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李玉喜，男，系該公司法律顧問(wèn)。

上訴人張某某因與被上訴人周某、原審第三人佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省湯原縣人民法院(2015)湯民初字第356號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某的委托代理人鄒琳、被上訴人周某、原審第三人的委托代理人李玉喜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求上級(jí)法院依法撤銷(xiāo)黑龍江省湯原縣人民法院（2015）湯民初字第356號(hào)民事判決書(shū)，發(fā)回重審或依法改判。二、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。其上訴理由為：一、本案爭(zhēng)議的房屋系上訴人合法取得的房產(chǎn)，并已實(shí)際占有。上訴人與原審第三人簽訂的合同是雙方真實(shí)意思表示，在原審?fù)徶猩显V人提交的仲裁院的裁定書(shū)證明第三人承認(rèn)與上訴人簽訂了《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同》，原審法院不應(yīng)以房?jī)r(jià)是否低于市場(chǎng)價(jià)來(lái)否認(rèn)合同的效力。上訴人已全額交納了購(gòu)房款，有第三人出具的收據(jù)為證。原審法院未讓滿朝旭出庭作證而是直接作的調(diào)查筆錄，直接侵害上訴人的合法權(quán)益。二、只有在第三人出售并辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后才能體現(xiàn)房屋所有權(quán)系購(gòu)買(mǎi)人的名字，原審法院不能以產(chǎn)權(quán)登記系第三人就認(rèn)定爭(zhēng)議房屋不是上訴人的。三、上訴人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，上訴人無(wú)法預(yù)知第三人因稅費(fèi)導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)具正規(guī)發(fā)票及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，未辦理過(guò)戶手續(xù)的原因非因上訴人自身原因，因此上訴人申請(qǐng)佳木斯市仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁委員會(huì)作出了（2013）佳仲裁字第17號(hào)裁定書(shū)，認(rèn)定爭(zhēng)議房屋上訴人具有所有權(quán)，上訴人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，綜上請(qǐng)求二審法院發(fā)回重審或依法改判。
周某辯稱(chēng)：一、由于第三人萬(wàn)基公司鶴立項(xiàng)目部于明華拒不支付水泥款，因此被上訴人向法院起訴，并依法查封爭(zhēng)議房屋，該房屋沒(méi)有任何買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)手續(xù)，也沒(méi)有實(shí)際使用。爭(zhēng)議的房產(chǎn)應(yīng)判由被上訴人所有。二、于明華為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)與其小姨子即上訴人惡意串通，上訴人根本沒(méi)有正規(guī)的發(fā)票及相關(guān)的手續(xù)，其它購(gòu)買(mǎi)財(cái)苑門(mén)市的人均已辦理房照，因此上訴人所述無(wú)法辦理房照是不真實(shí)的。三、上訴人隱瞞爭(zhēng)議房屋已被法院查封的事實(shí)，騙取了仲裁機(jī)構(gòu)的裁定書(shū)，法院于2012年10月26日查封在先，仲裁書(shū)是2013年7月5日作出的，因此仲裁書(shū)不具有法律效力。四、2012年11月1日，被上訴人起訴萬(wàn)基公司時(shí)，其就已經(jīng)以張某某名義提出異議，這與張某某起訴書(shū)中陳述時(shí)間自相矛盾，顯然證據(jù)不真實(shí)。五、法院多次傳喚張某某本人到庭，其均未到庭，萬(wàn)基公司是惡意拖延訴訟，且萬(wàn)基公司項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人于明華與上訴人是親屬關(guān)系。
佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司述稱(chēng)：一、原審時(shí)第三人萬(wàn)基公司出庭了，是于明華的愛(ài)人張洪霞把房子賣(mài)給了上訴人張洪濤，萬(wàn)基公司未與上訴人簽訂售房合同，沒(méi)有收到上訴人的售房款，也沒(méi)有向其出示收據(jù)，且萬(wàn)基公司未向于明華授權(quán)售房的權(quán)利。二、仲裁委的仲裁萬(wàn)基公司并不知情。
一審法院認(rèn)定，2012年10月26日，被告周某因第三人及于明華拖欠其貨款向鶴立林區(qū)基層法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封鶴林財(cái)苑小區(qū)1號(hào)樓2號(hào)門(mén)市。同日，鶴立林區(qū)基層法院作出（2012）鶴立林民保字第1-1號(hào)民事裁定書(shū)，裁定查封鶴林財(cái)苑小區(qū)1號(hào)樓2號(hào)門(mén)市。2012年11月1日，被告周某向鶴立林區(qū)基層法院提起訴訟，要求第三人及于明華償還拖欠貨款及利息。2012年12月7日，鶴立林區(qū)基層法院作出（2012）鶴立林民初字第37號(hào)民事裁定書(shū)，裁定上述案件移送至湯原縣人民法院處理。2013年4月28日，湯原縣人民法院作出（2013）湯民商初字第16號(hào)判決書(shū)，判決第三人萬(wàn)基公司于判決生效后立即給付拖欠被告周某的貨款。后第三人萬(wàn)基公司上訴至佳木斯市中級(jí)人民法院，2013年10月9日，佳木斯市中級(jí)人民法院作出（2013）佳商終字第79號(hào)民事裁定書(shū)，裁定按萬(wàn)基公司撤回上訴處理。2013年10月17日，被告周某向湯原縣人民法院申請(qǐng)執(zhí)行（2013）湯民商初字第16號(hào)生效判決書(shū)及（2013）佳商終字第79號(hào)民事裁定書(shū)。2013年12月5日，鶴立林業(yè)地區(qū)房產(chǎn)局出具證據(jù)證明爭(zhēng)議門(mén)市初始登記所有權(quán)人系第三人萬(wàn)基公司。2014年8月11日，湯原縣人民法院作出（2013）湯法執(zhí)字第185-1號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定對(duì)爭(zhēng)議門(mén)市予以查封。2014年8月21日，原告張某某向湯原縣人民法院提出查封異議申請(qǐng)，認(rèn)為2011年6月其購(gòu)買(mǎi)了鶴林財(cái)苑小區(qū)1號(hào)樓2號(hào)門(mén)市，并支付了全部?jī)r(jià)款，故爭(zhēng)議門(mén)市應(yīng)歸其所有，要求解除對(duì)爭(zhēng)議門(mén)市的查封。2014年10月15日，湯原縣人民法院作出（2014）湯法執(zhí)異字第1號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回原告張某某的異議。2015年6月17日，湯原縣人民法院作出（2014）湯執(zhí)異字第1-1號(hào)執(zhí)行裁定，裁定駁回原告的異議。2015年7月7日，原告張某某向湯原縣人民法院提起訴訟，要求：1、撤銷(xiāo)湯原縣人民法院作出的（2014）湯執(zhí)異字第1-1號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，解除對(duì)爭(zhēng)議門(mén)市的查封，確認(rèn)原告對(duì)爭(zhēng)議門(mén)市的所有權(quán)；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第三百一十一條之規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案中，鶴林財(cái)苑小區(qū)1號(hào)樓2號(hào)爭(zhēng)議門(mén)市初始登記所有權(quán)人系第三人萬(wàn)基公司，原告提供證據(jù)證明2012年6月2日，其與萬(wàn)基公司鶴立項(xiàng)目部簽訂一份商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同，合同約定原告購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議門(mén)市每平方米2300元，建筑面積175.212平方米，合計(jì)402987.60元。該價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。原告張某某名下有其他用于居住的房屋，其經(jīng)常居住地在浙江省樂(lè)清市，僅提供收據(jù)證明已支付該門(mén)市的全部?jī)r(jià)款，不足以證明其付款的真實(shí)性，且原告庭審中陳述的付款方式與合同約定記載的不一致。因此，原告提供的證據(jù)不足以證明其已實(shí)際支付全部?jī)r(jià)款購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議門(mén)市，并對(duì)爭(zhēng)議門(mén)市享有所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占用，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案中，爭(zhēng)議門(mén)市至今未辦理過(guò)戶登記，仍登記在第三人萬(wàn)基公司名下，未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果，原告主張是由于第三人的原因未辦理過(guò)戶登記，但原告未提供稅務(wù)部門(mén)出具的完稅發(fā)票證明其為辦理過(guò)戶登記已經(jīng)實(shí)際交納相關(guān)的稅款。原告作為門(mén)市的購(gòu)買(mǎi)人，在買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)防范和辦理過(guò)戶登記過(guò)程中存在不謹(jǐn)慎行為，原告亦未提供證據(jù)證明其未辦理過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)。原告提供租賃協(xié)議預(yù)證明2012年9月1日，其已經(jīng)將爭(zhēng)議門(mén)市出租給滿朝旭使用，已實(shí)際占有使用爭(zhēng)議門(mén)市，本院結(jié)合滿朝旭的詢問(wèn)筆錄，認(rèn)為原告提供的上述證據(jù)不能證明在法院查封之前原告實(shí)際占用并使用爭(zhēng)議門(mén)市，因此，原告的主張不能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。判決：駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
張某某在一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)湯原縣法院（2014）湯執(zhí)異字第1-1號(hào)執(zhí)行裁定，確認(rèn)原告對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)有所有權(quán)，解除對(duì)鶴林財(cái)苑小區(qū)1號(hào)樓2號(hào)商服的查封，終止對(duì)該房產(chǎn)執(zhí)行；二、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
本院二審期間，上訴人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)一份。本院依職權(quán)調(diào)取了爭(zhēng)議房屋的照片、滿朝旭的詢問(wèn)筆錄、物業(yè)收費(fèi)人員詢問(wèn)筆錄、鶴立林業(yè)房產(chǎn)局的詢問(wèn)筆錄。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。根據(jù)雙方當(dāng)事人舉證質(zhì)證情況，本院經(jīng)審理查明，爭(zhēng)議房屋門(mén)上張貼“出租出售”的廣告，聯(lián)系電話非上訴人，2011年末，鶴林財(cái)苑1號(hào)樓整棟樓即可辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)原審法院查明的其它事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是上訴人是否依法享有可以阻卻人民法院對(duì)案涉房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，根據(jù)上訴人的主張，其應(yīng)同時(shí)具備四個(gè)要件：（一）、已和被執(zhí)行人簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同；（二）、買(mǎi)受人已履行支付全部?jī)r(jià)款義務(wù)；（三）、案外人已對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物實(shí)際占有；（四）物權(quán)沒(méi)有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。關(guān)于第一個(gè)要件，上訴人張洪濤系與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鶴立項(xiàng)目部簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。被執(zhí)行人萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)庭陳述未授權(quán)給鶴立項(xiàng)目部售房的權(quán)利，因此買(mǎi)賣(mài)合同非上訴人與被執(zhí)行人所簽。關(guān)于第二個(gè)要件，上訴人未提供足夠的證據(jù)證明其已支付了全款，僅憑其陳述不符合日常交易習(xí)慣。關(guān)于第三個(gè)要件，雖然上訴人二審時(shí)提供了證人想要證明其已實(shí)際占有，但其房租僅5000元與相鄰房屋20000元相差較大，雖然證人陳述一直承租該房屋，但其對(duì)冬天是否供熱的情況卻不清楚，且爭(zhēng)議房屋門(mén)上又張貼“出租出售”的廣告，聯(lián)系人非上訴人，與常理不符，也與上訴人所述相矛盾，因此關(guān)于其實(shí)際占有的主張亦不予支持。關(guān)于第四個(gè)要件，2011年末，鶴林財(cái)苑1號(hào)樓整棟樓即可辦理產(chǎn)權(quán)登記，而上訴人卻一直未辦理。以上四要件缺一不可，而上訴人均不具備，因此其不能阻卻人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)其訴請(qǐng)本院不予支持。
綜上所述，張洪濤的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7345元，由張洪濤負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　鄭玉祥 代理審判員　　彭景豐 代理審判員　　何　璇

書(shū)記員：蔣婧瑋