崔某某
關(guān)國興（黑龍江興國律師事務(wù)所）
嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社
于春浩（黑龍江民聲律師事務(wù)所）
嫩江縣市場服務(wù)中心

上訴人（原審原告）崔某某，男，漢族，個體業(yè)主。
委托代理人關(guān)國興，黑龍江興國律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社。住所地:嫩江縣嫩江鎮(zhèn)原鄉(xiāng)企局五樓。
法定代表人劉波，職務(wù)理事會主任。
委托代理人于春浩，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）嫩江縣市場服務(wù)中心。住所地:嫩江縣嫩興路1號。
法定代表人張家華，職務(wù)主任。
委托代理人于春浩，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
上訴人崔某某因與被上訴人嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社（以下簡稱供銷合作社）、被上訴人嫩江縣市場服務(wù)中心（以下簡稱市場服務(wù)中心）房屋租賃合同糾紛一案，不服嫩江縣人民法院（2015）嫩民初字第934號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年12月17日公開開庭審理了本案。上訴人崔某某及其委托代理人關(guān)國興，被上訴人供銷合作社、市場服務(wù)中心共同委托代理人于春浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，2012年4月25日，原告與供銷合作社簽訂了房屋租賃合同。合同約定，供銷合作社將商貿(mào)城四樓的會議室及東側(cè)的2間辦公室、對門的1間辦公室出租給原告；租賃期限為從2012年4月25日至2016年4月25日止；租金每年為10，000.00元，一次性付清；此合同到期后，原告如繼續(xù)租賃，享有優(yōu)先租賃權(quán)，如商貿(mào)城整體拆遷，被告供銷合作社只負(fù)責(zé)給付原告搬遷費用及返還未到租賃期限的租賃費，原告不得以各種理由阻礙拆遷。合同簽訂后，原告繳納4年的房屋租賃費40，000.00元。合同簽訂后，嫩江縣人民政府于2012年7月24日召開政府協(xié)調(diào)會，決定對商貿(mào)城整體改造，并將商貿(mào)城四樓屬于供銷合作社產(chǎn)權(quán)所有的辦公室整體遷出，原告所租賃的辦公室及會議室已經(jīng)被重建，即將原有的各個辦公室改建成為一個整體大廳。商貿(mào)城改造后，新增國有面積招租由市場服務(wù)中心負(fù)責(zé)。商貿(mào)城改造前，二被告的工作人員與原告共同對原告所租賃的辦公室及會議室于2012年10月14日進(jìn)行了實際丈量，面積為586.772平方米，市場服務(wù)中心于2013年12月4日將改造后商貿(mào)城四樓整體以每年200萬元價格出租給“火狐貍”服裝廣場。
原審法院判決認(rèn)為，原告與供銷合作社簽訂的房屋租賃合同因房屋整體改造并已出租，原、被告間的房屋租賃合同已無法實際履行而解除，因解除合同，給原告造成的實際損失，供銷合作社應(yīng)予以賠償。因原告將房屋租賃以后未實際利用經(jīng)營，原告的實際損失應(yīng)為未到期限的房屋租賃費3.5萬元及利息?，F(xiàn)原告主張供銷合作社退還剩余3.5年租金即35，000.00元的請求本院予以支持，供銷合作社應(yīng)當(dāng)自原告搬出之日2012年10月15日起以35，000.00元為本金，本院酌情確定按照中國人民銀行同期貸款三至五年年利率上浮30%計算利息，利息為8，392.00元（詳見附后利率表，截止至2015年10月15日），供銷合作社應(yīng)退還原告本金及利息43，392.00元。原告主張二被告賠償損失1，173，540.00元的請求，因原告未提交證據(jù)證實其所受到損失的具體數(shù)額，所以原告要求二被告賠償損失的訴訟請求，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決，一、被告嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社于本判決生效后10日內(nèi)退還原告崔某某房屋租賃費本金及利息43，392.00元（利息截止至2015年10月15日）；二、駁回原告其它訴訟請求。案件受理費15，362.00元（緩交），減半收取7，681.00元，由原告崔某某負(fù)擔(dān)7，274.00元，由被告嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社負(fù)擔(dān)307.00元。
判決宣判后，原告崔某某不服，向本院提起上訴。主要上訴理由:1、供銷合作社無視雙方簽訂的租賃合同違約在先，使上訴人與香港正兆國際投資有限公司現(xiàn)代建筑裝飾材料合作的銷售合同終止，損失年盈利近千萬元，上訴人交納的50萬元代理費全部損失。因二被上訴人未將商貿(mào)城四樓586.772平方米租賃面積交予上訴人，而直接另行出租，如直接向崔某某承租，每年每平方不應(yīng)少于500.00元，故要求二被上訴人至少賠償上訴人房屋租賃合同違約損失1，173，540.00元。2、原審法院判決認(rèn)為上訴人未提交證據(jù)證實損失的具體數(shù)額，而未支持上訴人主張錯誤，生效判決中已認(rèn)定“火狐貍”服裝廣場對外出租價格為每平方米500.00元，應(yīng)以此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)給付。3、原審法院判決認(rèn)定原租賃物滅失，不尊重客觀事實，也違背了合同調(diào)節(jié)市場秩序的重大意義，租賃物現(xiàn)存在是客觀事實，且改造后的房屋仍用以對外租賃，并未因其改建進(jìn)而改變房屋用途，房屋租賃合同的違約也是對上訴人合法承租權(quán)的分割。4、根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約損害賠償應(yīng)采取完全賠償原則，即違約方應(yīng)賠償受害人的實際損失和可期待利益損失，通過完全賠償原則，可以使受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，或恢復(fù)到合同如期履行的狀態(tài)，它屬于違約方應(yīng)予賠償?shù)姆秶?。請求撤銷原審法院判決，改判支持上訴人原審訴訟請求。并由被上訴人承擔(dān)訴訟費用。
本院認(rèn)為，合同是雙方當(dāng)事人自愿平等簽訂的民事契約，上訴人崔某某與被上訴人供銷合作社簽訂房屋租賃合同后，雙方應(yīng)按此合同內(nèi)容履行約定的權(quán)利義務(wù)。因房屋租賃合同對租賃期限及違約責(zé)任進(jìn)行了約定，供銷合作社將房屋改造后未將己租賃給崔某某的房屋交由其繼續(xù)使用，而是由被上訴人市場服務(wù)中心另行整體出租給“火狐貍”服裝廣場，二被上訴人的行為已屬對原房屋租賃合同的違約，亦無法實現(xiàn)原房屋租賃合同目的，故二被上訴人應(yīng)返還剩余租期內(nèi)的租金及利息43，392.00元。
關(guān)于本案違約損失應(yīng)如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”崔某某主張應(yīng)依據(jù)雙方認(rèn)可的整體出租價格，給付剩余部分租金1，173，540.00元的主張，因二被上訴人對訴爭房屋進(jìn)行整體改造，在進(jìn)行改造時對房屋存在資金投入，使改造后的租賃房屋整體價值提升，崔某某對其損失未提交有效證據(jù)證實其主張，且不能完全依據(jù)改造后的租賃價格給付違約損失，現(xiàn)雙方對房屋租賃價格為每平方米500.00元的事實無異議，故以二被上訴人給付崔某某房屋租賃面積及剩余年限的價格1，173，540.00元為參考，酌情認(rèn)定違約損失為租賃價格的20%即234，708.00元。綜上，原審法院判決認(rèn)定的事實清楚，但對違約損失標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持嫩江縣人民法院（2015）嫩民初字第934號民事判決；
二、被上訴人嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社、嫩江縣市場服務(wù)中心于本判決生效后10日內(nèi)給付上訴人崔某某違約損失234，708.00元。
一、二審案件受理費30，333.00元，郵寄費180.00元，由上訴人崔某某負(fù)擔(dān)23，525.53元，被上訴人嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社、嫩江縣市場服務(wù)中心負(fù)擔(dān)6，987.47元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，合同是雙方當(dāng)事人自愿平等簽訂的民事契約，上訴人崔某某與被上訴人供銷合作社簽訂房屋租賃合同后，雙方應(yīng)按此合同內(nèi)容履行約定的權(quán)利義務(wù)。因房屋租賃合同對租賃期限及違約責(zé)任進(jìn)行了約定，供銷合作社將房屋改造后未將己租賃給崔某某的房屋交由其繼續(xù)使用，而是由被上訴人市場服務(wù)中心另行整體出租給“火狐貍”服裝廣場，二被上訴人的行為已屬對原房屋租賃合同的違約，亦無法實現(xiàn)原房屋租賃合同目的，故二被上訴人應(yīng)返還剩余租期內(nèi)的租金及利息43，392.00元。
關(guān)于本案違約損失應(yīng)如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！贝弈衬持鲝垜?yīng)依據(jù)雙方認(rèn)可的整體出租價格，給付剩余部分租金1，173，540.00元的主張，因二被上訴人對訴爭房屋進(jìn)行整體改造，在進(jìn)行改造時對房屋存在資金投入，使改造后的租賃房屋整體價值提升，崔某某對其損失未提交有效證據(jù)證實其主張，且不能完全依據(jù)改造后的租賃價格給付違約損失，現(xiàn)雙方對房屋租賃價格為每平方米500.00元的事實無異議，故以二被上訴人給付崔某某房屋租賃面積及剩余年限的價格1，173，540.00元為參考，酌情認(rèn)定違約損失為租賃價格的20%即234，708.00元。綜上，原審法院判決認(rèn)定的事實清楚，但對違約損失標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持嫩江縣人民法院（2015）嫩民初字第934號民事判決；
二、被上訴人嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社、嫩江縣市場服務(wù)中心于本判決生效后10日內(nèi)給付上訴人崔某某違約損失234，708.00元。
一、二審案件受理費30，333.00元，郵寄費180.00元，由上訴人崔某某負(fù)擔(dān)23，525.53元，被上訴人嫩江縣供銷合作社聯(lián)合社、嫩江縣市場服務(wù)中心負(fù)擔(dān)6，987.47元。

審判長：代柳怡
審判員：張可秋
審判員：張巖

書記員：仇長城