上訴人（原審被告、反訴原告）：天合地產(chǎn)發(fā)展有限公司。
法定代表人：方灝，該公司董事長。
委托代理人：劉鴻生，湖北元文律師事務(wù)所律師。
委托代理人：萬茜，湖北文意律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：武漢源開科技開發(fā)有限公司。
法定代表人：舒平均，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：曹紅州、程次虎，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

上訴人天合地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱天合公司）因與被上訴人武漢源開科技開發(fā)有限公司（以下簡稱源開公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2013）鄂武漢中民商初字第00060號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人天合公司的委托代理人劉鴻生、萬茜，被上訴人源開公司的委托代理人曹紅州、程次虎到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
源開公司向一審法院訴請：1、責(zé)令天合公司依約繼續(xù)履行協(xié)議，交付武漢市武昌區(qū)長湖小區(qū)47號南方大廈1-2樓房產(chǎn)權(quán)利文書（交易價(jià)格為850萬元），并協(xié)助辦理過戶手續(xù)；2、由天合公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
天合公司反訴請求：1、確認(rèn)雙方于2004年9月17日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》及2004年11月1日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》已解除，且南方大廈1-2層房產(chǎn)仍歸天合公司所有。2、源開公司騰退其占有的南方大廈1-2層房產(chǎn)。3、源開公司向天合公司支付違約金170萬元。4、源開公司承擔(dān)因本案發(fā)生的全部訴訟費(fèi)用及仲裁案中發(fā)生的仲裁費(fèi)。
一審審理查明，2000年6月19日，武漢市中級人民法院根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（1999）武民初字第41號、第43號民事判決書，作出（2000）武執(zhí)字第246、第248號裁定書裁定：將武漢南方集團(tuán)股份有限公司于1998年3月12日抵償給中國工商銀行湖北省分行直屬支行（現(xiàn)中北支行）的南方大廈（位于武漢市武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號）的第一層和第二層房產(chǎn)抵償給光大銀行武漢分行。2003年12月15日，光大銀行武漢分行與武漢正信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正信公司，該公司于2005年4月28日變更為天合公司）簽訂一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，其中約定：光大銀行武漢分行同意將武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、第248號《民事裁定書》確定的光大銀行武漢分行的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給正信公司；正信公司在2003年12月19日之前將700萬元一次性支付到光大銀行武漢分行賬戶內(nèi)；本協(xié)議簽定后三日內(nèi)，光大銀行武漢分行將房產(chǎn)移交正信公司，正信公司即擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀予以接受。同時(shí)，光大銀行武漢分行負(fù)責(zé)辦理該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2004年9月17日，源開公司（甲方）與正信公司（乙方）簽訂一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定：乙方同意將武漢市武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號，南方大廈第一、二層出售給甲方。乙方對該房產(chǎn)的所有權(quán)源于武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、248號《民事裁定書》的抵償裁定及光大銀行武漢分行的授權(quán)；乙方同意將武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、248號《民事裁定書》確定的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給甲方，其后續(xù)執(zhí)行工作由甲、乙方共同承擔(dān)；甲方對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀予以接受，在本協(xié)議簽定后，由乙方提供相應(yīng)的法律文件，甲方負(fù)責(zé)辦理該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》等手續(xù)；該房產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣950萬元。甲方同意分三次付款。第一次付款在本協(xié)議簽訂之日起3日內(nèi)，由甲方向乙方支付定金10萬元，第二次付款在2004年10月15日內(nèi)，由甲方向乙方支付定金500萬元。乙方同意：甲方在付上述款項(xiàng)后，由乙方提供必要的法律文件協(xié)助甲方清退現(xiàn)有用戶，清退事宜由雙方負(fù)責(zé)，相關(guān)清場費(fèi)用由甲方支付，乙方同意從950萬元中補(bǔ)貼50萬元給予甲方用于支付購買的稅收費(fèi)用。清場的工作完成三日內(nèi)，甲方另支付余款320萬元給乙方。余款20萬元在房產(chǎn)過戶完成后3日內(nèi)付清，如資金支付后90日內(nèi)，雙方無法完成清場工作及場地接收工作，甲方可解除本協(xié)議，乙方同意資金退回甲方；甲方支付相關(guān)款項(xiàng)后，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)由甲、乙雙方共同承擔(dān)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。乙方應(yīng)提供辦理過戶手續(xù)所必需的法律手續(xù)和相關(guān)文件，積極協(xié)助甲方辦理過戶手續(xù)；乙方保證該房產(chǎn)在本次交易之前，未以該房產(chǎn)對任何第三人進(jìn)行租賃或聯(lián)營；甲方在付清上述款項(xiàng)的次日，乙方應(yīng)向甲方出具相應(yīng)的借款收據(jù)；甲方未按時(shí)支付房款的，應(yīng)按未支付部分房款日萬分之五向乙方支付逾期付款違約金。2004年10月20日內(nèi)，甲方第二期資金如未到位，甲方可沒收定金，合同繼續(xù)履行，逾期至2004年10月30日仍未到位，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，并按房款全額的10%要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任；乙方保證：因第三方對該房產(chǎn)主張所有權(quán)致使甲方無法獲得房屋所有權(quán)證的，乙方應(yīng)在甲方通知之日起30日內(nèi)，退還甲方已付款項(xiàng)，逾期超過30天的，乙方按已付房款全額的10%向甲方承擔(dān)違約責(zé)任；本合同履行過程中產(chǎn)生爭議的，甲乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方一致同意將爭議提交武漢仲裁委員會，按其仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁；本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效；本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力。該協(xié)議書甲乙雙方均蓋章簽字。該協(xié)議書簽訂的當(dāng)日，源開公司即向正信公司支付定金10萬元。
2004年11月1日，源開公司（甲方）與正信公司（乙方）又簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議約定：原《房產(chǎn)買賣協(xié)議》第四條變更為：該房產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣850萬元。第一次付款除在《房產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂后支付的定金10萬元外，在2004年10月30日前，由甲方向乙方再支付定金人民幣10萬元。第二次付款在2004年11月10日內(nèi)，由甲方支付人民幣90萬元。乙方同意：甲方在支付上述款項(xiàng)后，由乙方提供必要的法律文件協(xié)助甲方清退現(xiàn)有用戶，清退事宜由雙方負(fù)責(zé)，相關(guān)清場費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第三次付款，在2004年12月20日內(nèi)，甲方向乙方支付200萬元。第四次付款在2005年2月5日前，甲方向乙方支付100萬元，第五次付款在2005年4月30日內(nèi)，甲方向乙方支付440萬元；原《房產(chǎn)買賣協(xié)議》第八條變更為：2004年11月10日內(nèi)，甲方第二期資金如未到位，甲方應(yīng)承擔(dān)定金的違約責(zé)任，乙方可解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。2004年12月20日內(nèi)，如甲方第三期款不能到位，則前所付款項(xiàng)110萬元，全部轉(zhuǎn)作違約金不予退還，同時(shí)乙方可解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。后續(xù)款項(xiàng)，如甲方未按時(shí)支付房款應(yīng)按未支付房款的日萬分之五向乙方支付逾期付款違約金。逾期至2005年5月30日仍未到位，乙方有權(quán)解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并按房款全額的20%要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任；本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，與2004年9月17日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》具有同等法律效力。該協(xié)議書甲乙雙方均蓋章簽字。源開公司按照該協(xié)議書的約定，于2004年10月29日向正信公司又支付了10萬元的定金。其后，源開公司于2004年11月5日和同月10日分別向正信公司支付了購房款63.1萬元和26.9萬元。
2004年12月17日，源開公司向正信公司出具一份《商榷函》，其主要內(nèi)容為：依據(jù)我公司與貴公司簽定的購買武漢市閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈一、二層房產(chǎn)協(xié)議，本應(yīng)按時(shí)足額付款。由于我公司資金被相關(guān)企業(yè)占用，為及時(shí)支付合同款項(xiàng)，我公司在銀行辦理了抵押貸款手續(xù)，但接近年底，銀行貸款額度使用完畢，但保證元旦后放款。由于以上原因，致使第三次付款有所推遲；我方正在積極努力，一定在2005年1月20日前按時(shí)足額支付協(xié)議約定中的款項(xiàng)。為表示我公司的誠意，在本月20日先支付20萬元到貴公司賬上。在該打印的函中“2005年1月20日”該公司負(fù)責(zé)人孫家振手寫注明：20號若未到款自愿放棄前面所有權(quán)利。源開公司于2004年12月21日和2005年2月1日分別向天合公司支付了購房款20萬元和80萬元。
2005年4月28日，正信公司在工商部門將本公司變更為天合公司。
2005年7月6日，正信公司仍以其名義向源開公司出具一份《關(guān)于解除房產(chǎn)買賣協(xié)議書的函》，其主要內(nèi)容為：第三次付款應(yīng)在2004年12月20日內(nèi)支付200萬元，但貴司在2004年12月20日支付了20萬元，2005年2月1日支付了80萬元后，下余100萬元至今未付。第四、五次付款也至今均未付。按協(xié)議約定，貴司應(yīng)于2005年4月30日內(nèi)，向我司付清協(xié)議款項(xiàng)計(jì)850萬元，但截止今日，貴司僅支付了210萬元。這期間我司多次催款并曾函告貴司，希望貴司能嚴(yán)格履行協(xié)議，盡快付清協(xié)議款項(xiàng)，但貴司一再拖延，余款640萬元至今未付，根據(jù)《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，貴司已嚴(yán)重違反協(xié)議條款約定。根據(jù)《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》第二款“逾期至2005年5月30日仍未付款，乙方有權(quán)解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并按房款全額的20%要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任”的內(nèi)容，我司特函告貴司：我司決定解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》及《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，并由貴公司按補(bǔ)充協(xié)議書約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同月12日，源開公司收到該函后，孫家振在該函上寫明：“該協(xié)議不是我方與貴公司兩方所簽定的約定，由于其情況特殊，我方正在積極努力處理、不同意解除協(xié)議”。
2006年3月13日，源開公司向正信公司出具一份《關(guān)于執(zhí)行房產(chǎn)買賣協(xié)議的建議》，其主要內(nèi)容為：2004年9月17日，我公司與貴公司簽定了“購買位于武昌閱馬場長湖小區(qū)47號的南方大廈一、二層房產(chǎn)的協(xié)議”。我公司隨即按協(xié)議約定總支付款達(dá)到210萬元。由于貴公司不能提供證明享有房產(chǎn)所有權(quán)必要的法律文件，導(dǎo)致目前事實(shí)上雙方都沒有合法身份進(jìn)行清場，所以無法完成房產(chǎn)交付的局面。盡管如此，我公司采取多種途徑和不懈的努力繼續(xù)做清場工作，為此，我公司花費(fèi)巨大，但也取得很大的進(jìn)展。鑒于此種情況，我公司特致函貴公司闡明如下基本意見：雙方盡快會商早日解決清場及裁定變更事宜，以使協(xié)議得以繼續(xù)履行，我公司已足額準(zhǔn)備了清場資金和購房余款，此事如不能在近期完成，將給公司和股東帶來極大的利益損害。為了加快該項(xiàng)目進(jìn)度，希望貴公司慎重考慮我們的意見，以使雙方能夠把協(xié)議圓滿的履行，達(dá)到雙贏的結(jié)果。以上意見，望收到后能盡快給予答復(fù)。
在一審的庭審法庭調(diào)查中，一審合議庭詢問本案當(dāng)事人雙方是否依《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》交接了購房的必要法律文件，源開公司表示沒有接收到該房產(chǎn)的必要的法律文件，天合公司表示對此問題不清楚。
另查明，據(jù)工商行政管理部門檔案資料顯示，正信公司于2005年4月28日更名為天合公司。另武漢市武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈第一、二層的現(xiàn)承租人為合眾公司。
還查明，在源開公司提起本案訴訟之前，天合公司已就本案所涉糾紛申請仲裁，武漢仲裁委員會于2012年5月24日作出（2011）武仲裁字第01055《裁決書》，其后，一審法院于2012年9月6日作出了（2012）鄂武漢中仲監(jiān)字第00107號《民事裁定書》，裁定撤銷武漢仲裁委員會（2011）武仲裁字第01055號裁決書。
一審法院認(rèn)為，天合公司與源開公司簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》和《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，系其雙方真實(shí)意思的表示，不違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定，認(rèn)定有效。
關(guān)于本案所涉房屋買賣合同是否應(yīng)認(rèn)定已予以解除的問題。天合公司在本案訴訟中認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”和《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》所約定的“逾期至2005年5月30日仍未到位，天合公司有權(quán)解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并按房款全額的20%要求源開公司承擔(dān)違約責(zé)任”，天合公司因源開公司未按時(shí)支付購房款，協(xié)議約定的解除條件已成就，天合公司依法享有解除權(quán)。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條的規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第十五條的規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”和天合公司于2005年7月6日向源開公司發(fā)函解除協(xié)議的事實(shí)，表明天合公司依法行使了解除權(quán)，解除程序合法。源開公司在收到解除函后未依法向法定機(jī)構(gòu)提出異議，故所涉合同發(fā)生解除效力。源開公司在本案訴訟中認(rèn)為，天合公司拒絕提供交房的相關(guān)法律文書，致使源開公司合同權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)，侵犯了源開公司的合法權(quán)益。天合公司提出的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》及《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》已解除是不符合事實(shí)和法律依據(jù)的，該解除是無效解除。對此，一審法院認(rèn)為，本案所涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》約定在第二期付款過程中，除買方應(yīng)支付90萬元購房款外，賣方應(yīng)提供該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必要法律文件。另在《房產(chǎn)買賣協(xié)議》中亦約定了天合公司在簽約后應(yīng)及時(shí)提供該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必要法律文件。但實(shí)際履約中，在源開公司依約支付了含保證金共計(jì)110萬元的第二期購房款后，并未有證據(jù)證明天合公司同時(shí)亦向源開公司履行了提供必要的法律文件的義務(wù)，在此情況下，源開公司在第三期支付購房款中支付了100萬元后，其余款再未支付。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條的規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！碧旌瞎咀鳛槌鲑u方在源開公司支付第二期購房款后未依約及時(shí)履行提供該房產(chǎn)的必要法律文件的義務(wù)，已構(gòu)成首先違約。因此，天合公司未能履行合同約定的先行義務(wù)，源開公司享有拒絕支付第三期購房款的抗辯權(quán)，源開公司后期未支付購房余款的行為不構(gòu)成違約?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”，天合公司在自身違約的情況下，依法不享有合同法規(guī)定的合同解除權(quán)，其向源開公司發(fā)函解除合同，并以源開公司在收函三月內(nèi)未行使訴權(quán)構(gòu)成該合同已予解除的理由，與理與法不符，其要求法院確認(rèn)該合同已予以解除的反訴請求，不予支持。本案所涉的房屋買賣合同不應(yīng)認(rèn)定為已予以解除，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)履行。源開公司訴請?zhí)旌瞎疽兰s繼續(xù)履行本案所涉的房屋買賣合同，交付武漢市武昌區(qū)長湖小區(qū)47號南方大廈1-2樓房產(chǎn)的權(quán)利文書，其主張符合法律規(guī)定，予以支持。至于源開公司提出的天合公司應(yīng)協(xié)助其辦理該房屋過戶手續(xù)的訴請，因《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定是在源開公司付清全部購房款后再辦理該房屋的過戶手續(xù)，故現(xiàn)在源開公司尚未付清全部購房款前，對該訴請不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、天合公司與源開公司簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》和《房產(chǎn)買賣協(xié)議》繼續(xù)履行，天合公司應(yīng)于判決生效后十五日內(nèi)向源開公司交付武漢市武昌區(qū)長湖小區(qū)47號南方大廈1-2樓房產(chǎn)的權(quán)利文書；二、駁回源開公司的其他訴訟請求；三、駁回天合公司的反訴請求。一審本訴案件受理費(fèi)71300元，由源開公司負(fù)擔(dān)21390元，天合公司負(fù)擔(dān)49910元；反訴案件受理費(fèi)41500元，由天合公司負(fù)擔(dān)。
二審查明，雙方當(dāng)事人對一審查明的事實(shí)均無異議，本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
在二審?fù)ブ?，本院對協(xié)議中約定必要的法律文件的所指詢問雙方當(dāng)事人，天合公司認(rèn)為包括武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、248號民事裁定書、光大銀行武漢分行和正信公司簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、光大銀行武漢分行授予正信公司的《授權(quán)委托書》。源開公司認(rèn)為包括證明正信公司的權(quán)利以及源開公司權(quán)利的文件，包括產(chǎn)權(quán)證明、武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、248號民事裁定書和光大銀行武漢分行向正信公司出具授權(quán)書的原件。
本案二審爭議的焦點(diǎn)問題是：1、《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》及《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》是否解除的問題？2、天合公司主張違約金是否具有事實(shí)依據(jù)？

本院認(rèn)為，涉案的天合公司與源開公司簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》和《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。
關(guān)于《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》及《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》是否解除的問題。本院認(rèn)為，天合公司與源開公司簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》中約定，天合公司同意將武漢市武昌區(qū)閱馬場長湖小區(qū)47號南方大廈第一、二層出售給源開公司；源開公司對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀予以接受，在本協(xié)議簽定后，由天合公司提供相應(yīng)的法律文件，源開公司負(fù)責(zé)辦理該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》等手續(xù)。依上述約定，說明雙方合同的主要目的是由源開公司購買天合公司所有的房屋產(chǎn)權(quán)，《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是房屋轉(zhuǎn)讓。根據(jù)本案的事實(shí)經(jīng)過，涉案的房屋系由武漢市中級人民法院以執(zhí)行裁定的方式裁定給光大銀行武漢分行，光大銀行武漢分行與天合公司以簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》方式，將涉案房產(chǎn)出售給天合公司（原正信公司），后天合公司與源開公司簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)出售給源開公司。故在武漢市中級人民法院下達(dá)（2000）武執(zhí)字第246、248號民事裁定書后，涉案的房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，已為光大銀行武漢分行所有。在光大銀行武漢分行與天合公司簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》后，天合公司應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記或向法院申請變更執(zhí)行主體，在有關(guān)部門對涉案的房屋的所有權(quán)進(jìn)行備案。在上述行為未完成時(shí)，天合公司與源開公司簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，將尚未取得房屋所有權(quán)的涉案房屋轉(zhuǎn)讓給源開公司，應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件交付源開公司。在協(xié)議履行過程中，天合公司與源開公司簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》，將《房產(chǎn)買賣協(xié)議》第四條變更為“……第一次付款除在《房產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂后支付的定金10萬元外，在2004年10月30日前，由甲方向乙方再支付定金人民幣10萬元。第二次付款在2004年11月10日內(nèi)，由甲方支付人民幣90萬元。乙方同意：甲方在支付上述款項(xiàng)后，由乙方提供必要的法律文件協(xié)助甲方清退現(xiàn)有用戶，清退事宜由雙方負(fù)責(zé)，相關(guān)清場費(fèi)用由甲方承擔(dān)……”第八條變更為“2004年11月10日內(nèi)，甲方第二期資金如未到位，甲方應(yīng)承擔(dān)定金的違約責(zé)任，乙方可解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。2004年12月20日內(nèi)，如甲方第三期款不能到位，則前所付款項(xiàng)110萬元，全部專作違約金不予退還，同時(shí)乙方可解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》……”依照上述約定，源開公司于2004年10月29日支付了10萬元的定金，于2004年11月5日和同月10日分別支付了購房款63.1萬元和26.9萬元，連同第一次的10萬元定金，源開公司已依約付款至110萬元，符合《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》的第二期付款約定。此時(shí)，天合公司應(yīng)依《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》、《房產(chǎn)買賣協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》的約定，向源開公司提供必要的法律文件，即向源開公司提交武漢市中級人民法院（2000）武執(zhí)字第246、248號民事裁定書、光大銀行武漢分行和正信公司簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、光大銀行武漢分行授予正信公司的《授權(quán)委托書》的原件，以便源開公司持上述文件進(jìn)行清退工作及在法院辦理執(zhí)行變更手續(xù)和在相關(guān)部門辦理涉案房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》等手續(xù)。但天合公司并未提交證據(jù)證明其已向源開公司提交了上述法律文件。而對此節(jié)事實(shí)，源開公司在一審中表示沒有接收到該房產(chǎn)的必要的法律文件，天合公司表示對此問題不清楚。雖天合公司在二審期間申請證人出庭作證，證人原源開公司的法定代表人孫家振庭審中陳述源開公司收到了天合公司提交的上述法律文件，但該證人的證言與其作為源開公司法定代表人時(shí)于2006年3月13日給正信公司的《關(guān)于執(zhí)行房產(chǎn)買賣協(xié)議的建議》中“由于貴公司不能提供證明享有房產(chǎn)所有權(quán)必要的法律文件，導(dǎo)致目前事實(shí)上雙方都沒有合法身份進(jìn)行清場，所以無法完成房產(chǎn)交付的局面”所表述的事實(shí)明顯不相符，該證人證言的陳述與客觀證據(jù)所表現(xiàn)的事實(shí)相矛盾，且無其他證據(jù)予以印證，故本院依法不予采信。因此天合公司未依約提供必要的法律文件的行為，對源開公司構(gòu)成違約。源開公司未按期支付后期款項(xiàng)的行為符合《中華人民共和國合同法》第六十七條：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，不構(gòu)成對天合公司的違約。而天合公司在自身有違約事由時(shí)，其無權(quán)享有《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定的合同約定解除權(quán)和法定解除權(quán)。天合公司向法院請求確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》和《房產(chǎn)買賣補(bǔ)充協(xié)議書》已經(jīng)解除，涉案的南方大廈1-2層房產(chǎn)仍歸天合公司所有，源開公司應(yīng)騰退其占有的南方大廈1-2層房產(chǎn)的訴訟請求，無事實(shí)和法律依據(jù)，該訴訟請求本院依法不予支持。
關(guān)于天合公司主張違約金是否具有事實(shí)依據(jù)的問題。本院認(rèn)為，因天合公司以源開公司違約支付購房款合同已經(jīng)解除的訴訟請求不能成立，且源開公司按約定應(yīng)支付后期購房款的條件，因天合公司的違約行為而尚未成就，故天合公司要求源開公司依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，客觀事實(shí)與合同約定不符，該項(xiàng)請求亦不能成立。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人天合公司的上訴理由無事實(shí)和法律依據(jù)，其上訴請求依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)112800元，由天合地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　樊　銳 代理審判員　　邵震宇 代理審判員　　郭振華

書記員：陳菲