劉某
林樹龍（黑龍江鐵力北方法律事務所）
黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司
關利強（黑龍江繼東律師事務所）

上訴人（原審被告）劉某。
委托代理人林樹龍，黑龍江鐵力北方法律事務所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司。
委托代理人關利強，黑龍江繼東律師事務所律師。
上訴人劉某與被上訴人黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱鑄城公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號民事判決，于2015年1月8日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年3月9日公開開庭審理了本案，上訴人劉某及其委托代理人林樹龍，被上訴人鑄城公司的委托代理人關利強到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定:2012年9月10日，鑄城公司與劉某簽訂了三份售房合同，劉某購買鑄城公司開發(fā)的位于鐵力市格林世家商服樓，在此三份售房合同中雙方約定了買賣房屋的位置、面積、單價、總價款、付款及承擔違約責任的方式等內容（詳見前述列舉的證據(jù)）。在三份售房合同中載明劉某應交的三處房屋的首付款為1095661.00元，三處房屋的暫測圖紙總面積為444.56平方米，三處房屋的總價款為2165661.00元。2012年9月3日，劉某給付鑄城公司購買上述三處房屋認購金共計50000.00元。2012年9月11日，劉某給付鑄城公司購買上述三處房屋首付款共計1045661.00元。鐵力市昌達房地產測繪有限責任公司出具了上述三處房屋的測繪報告，落款時間為2012年8月9日，該測繪報告顯示的上述三處房屋的最終的測繪面積為459.39平方米，而雙方簽訂的三份售房合同中載明的三處房屋的暫測圖紙面積為444.56平方米，面積差為14.83平方米，劉某應補交房屋面積差價款127072.00元，上述三處房屋的總價款增加至2292733.00元。2014年3月12日，劉某又給付鑄城公司房屋面積差價款30000.00元。綜上，劉某共給付上述三處房屋的首付款合計1125661.00元（1045661.00元＋50000.00元＋30000.00元）。劉某補交房屋面積差價款之前所交納的首付款為1095661.00元（1045661.00元＋50000.00元）與雙方簽訂售房合同約定的劉某應交的首付款總金額一致，按照雙方簽訂的售房合同的約定，首付款的交納比例為50%，劉某欠鑄城公司首付款的金額為應補交的房屋面積差價款127072.00元的50%即63536.00元，扣除劉某已經(jīng)補交的房屋面積差價款30000.00元，劉某尚欠鑄城公司首付款33536.00元未付。另查明，簽訂合同后即2012年9月11日，劉某向鑄城公司申請要求把19門的一、二層與17、18門的二層打通，鑄城公司同意，并由鑄城公司負責施工。2012年9月12日，劉某又向鑄城公司申請要求提前入戶交接鑰匙，進行裝修，并申請因產權面積現(xiàn)在不能確定，如最終確定測繪面積與現(xiàn)面積不同，費用多退少補，如甲方（即鑄城公司）通知可辦理貸款，本人第一時間配合辦理，鑄城公司表示同意，后劉某辦理了入戶手續(xù)，并進行了裝修，但卻一直未將應交的首付款交齊，并至今沒有辦理房屋按揭貸款手續(xù)。
鑄城公司于2014年6月17日向鐵力市法院提起訴訟，要求依法確認鑄城公司與劉某簽訂的房屋買賣合同有效，劉某行為構成違約，劉某應立即履行補足首付款并辦理貸款手續(xù)的合同義務，如仍不履行則現(xiàn)金給付剩余購房款余款；同時要求劉某給付鑄城公司違約金人民幣93470.40元（時間計算至2014年4月30日），并判令劉某給付至判決確定之日；要求劉某賠償鑄城公司應收賬款利息損失149340.00元，并給付至判決確定之日；要求劉某賠償鑄城公司房屋改造費30000.00元；并要求劉某承擔本案訴訟費。
原審認為:鑄城公司與劉某簽訂的三份售房合同是雙方真實的意思表示，內容及形式不違反法律規(guī)定，且已經(jīng)實際履行，應認定為合法有效。對此劉某辯解稱，該合同約定的面積與最終的測繪面積的差超過3%，根據(jù)法律規(guī)定，劉某有權退房，但根據(jù)鑄城公司提供的格林世家情況說明可知，劉某在簽訂合同后，已經(jīng)與鑄城公司就房屋最終面積差如何處理達成一致意見，雙方均同意費用即房款多退少補，此情況說明應視為雙方買賣合同的補充協(xié)議，實際此時劉某已經(jīng)放棄如房屋面積差超過3%，有權退房這一法律賦予的權利，故對此辯解主張本院不予支持；劉某又稱，測繪報告上落款時間為2012年8月9日，而售房合同簽訂的時間為2012年9月10日，此時間在合同簽訂的時間之前，鑄城公司在簽訂合同之時已經(jīng)明知測繪面積，鑄城公司存在欺詐。對此本院認為，因測繪單位為另一個單位，測繪報告上的落款時間只能代表該測繪報告在測繪單位形成的時間，而無法代表該測繪報告到達鑄城公司的時間，故對此辯解主張本院亦不予支持；劉某又辯解稱，其與鑄城公司重新簽訂了一份正式售房合同，此售房合同代替了原來簽訂的三份售房合同，因此新簽訂的售房合同缺少了第三、四頁，其缺少的部分正是關于買賣房屋的位置、單價、面積及總價款的條款，是合同的主要條款，故該合同不具有形式及內容上的合法性，不能認為它是一份真正意義上合法的完整的新合同，故對此辯解主張本院亦不予支持。綜上，雙方簽訂的三份售房合同合法有效，雙方應按照合同內容全面履行各自的義務，但劉某至今尚欠鑄城公司首付款，且至今沒有按照售房合同的約定辦理銀行按揭貸款手續(xù)，故構成違約，應當承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，鑄城公司訴請要求劉某立即履行補足首付款并辦理貸款手續(xù)的合同義務，如仍不履行則現(xiàn)金給付剩余購房款，此訴請意為要求劉某承擔繼續(xù)履行合同的違約責任，而劉某在答辯中明確表示不再辦理貸款手續(xù)，要求退房，故應以一次性給付鑄城公司剩余購房款作為繼續(xù)履行合同的方式比較適宜。同時雙方在售房合同中約定:由乙方（劉某）7日內辦理銀行按揭貸款，延誤辦理貸款的，乙方（劉某）承擔如下違約責任，自（）年（）月（）日起10日內如乙方未交齊房款，按尾款房款的千分之三／每日計算賠償甲方，超過10日仍未交齊房款，甲方（鑄城公司）有權解除合同扣收乙方房款總價2%違約金，余下房款退還乙方。這表明雖然文字載明是延誤辦理貸款劉某需承擔的違約責任，但具體條款卻是對逾期不交齊首付款所要承擔的違約責任而做約定，此處的約定雖然字面寫為“賠償”但應視為是對逾期不交齊首付款所要承擔的違約金做出了約定。而本案中劉某至今未交齊首付款，故鑄城公司要求劉某按照合同約定給付其違約金的訴請合理合法。但給付違約金的數(shù)額，鑄城公司訴請是93470.40元（時間計算至2014年4月30日），鑄城公司計算違約金的基數(shù)是依據(jù)劉某尚應交付的房屋首付款，即把劉某尚應交付的房屋首付款作為雙方在合同中約定的“尾款房款”來計算違約金，而根據(jù)雙方售房合同及雙方提供的交款憑證，劉某補繳房屋面積差價款之前所繳納的首付款為1095661.00元，與雙方簽訂的售房合同約定劉某應交納的首付款總金額一致，按照雙方簽訂的售房合同的約定，首付款的交納比例為50%，劉某欠鑄城公司首付款的金額為應補交的房屋面積差價款127072.00元的50%即63536.00元，扣除劉某已經(jīng)補交的房屋差價款30000.00元，劉某尚應交付鑄城公司的首付款為33536.00元。劉某之所以欠繳的首付款是因為房屋最終的測繪面積當時未確定造成的，關于此部分款項雙方已達成合意，費用即房款多退少補，故應以鑄城公司通知劉某補交房款的時間開始計算，即以2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函時間為準計算至起訴之日，同時鑄城公司把劉某尚應交付的房屋首付款作為尾款房款計算違約金并選擇按尾款房款的千分之三／每日作為計算違約金的標準均合理，根據(jù)不同時間段劉某尚應交付的首付款不同，即從2013年9月4日至2014年3月12日此時間段內違約金為63536.00元×0.003×188天＝35834.00元；從2014年3月12日至2014年6月17日起訴之日此時間段違約金為33536.00元（63536.00元－30000.00元）×0.003×95天＝9558.00元，以上兩項合計為45392.00元，對此部分違約金數(shù)額本院予以保護。劉某除至今未交齊首付款外，還至今未辦理上述三處房屋的貸款手續(xù)，根據(jù)雙方簽訂售房合同的約定及格林世家情況說明的內容，劉某最遲應在2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函后及時辦理貸款手續(xù)，但劉某至今沒有辦理，如劉某及時辦理貸款手續(xù)完成后，銀行會將劉某所貸款項一次性轉入鑄城公司賬戶，鑄城公司可直接獲取所貸款項存款的利息收益，所以鑄城公司訴請要求劉某賠償應收賬款利息損失，這就意味著鑄城公司在訴請要求劉某給付違約金的同時又訴請要求劉某賠償損失。對此本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?的規(guī)定當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。這表明承擔違約金與賠償損失兩個承擔違約責任的方式當事人不能同時主張，而且雙方當事人約定了違約金條款的，優(yōu)先適用違約金條款，通過調整違約金數(shù)額的方式來彌補當事人的損失，但這依賴于當事人向法院的請求，法院不依職權主動調整。在本案中，鑄城公司訴請要求劉某賠償應收賬款利息損失的數(shù)額，根據(jù)上述合同總價款、補交房款及劉某共交納的房款數(shù)額，劉某應交納的剩余購房款數(shù)額為1167072.00元，即2292733.00元－1125661.00元，起止時間仍應以鑄城公司通知劉某補交房款可以辦理貸款的時間開始計算，即以2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函時間為準計算至起訴之日，計算標準按人民銀行同期的存款利率為宜，即1167072.00元×0.028÷12×9個月＝24509.00元，通過把違約金的數(shù)額和損失的數(shù)額做比較，雖然違約金的數(shù)額過分高于損失的數(shù)額，但劉某并沒有向法院提出請求調整違約金，故應按雙方合同中約定的違約金條款適用。綜上，雖然鑄城公司訴請要求劉某賠償應收賬款利息損失合理，但鑒于違反了法律規(guī)定，對此部分訴請本院不予保護。另外，鑄城公司要求劉某賠償房屋改造費30000.00元，關于此部分款項通過鑄城公司提供的格林世家情況說明可知，雙方已經(jīng)達成合意，劉某提出申請，鑄城公司同意為劉某把19門的一、二層與17、18門的二層打通，由鑄城公司進行施工，但就改造費用由誰承擔雙方并未約定，鑄城公司現(xiàn)在訴請要求劉某承擔改造費用沒有依據(jù)。同時對于改造費用的數(shù)額30000.00元，鑄城公司僅提供其項目部的一份工程費用清單，也無法證實此費用數(shù)額的合理性，故對此部分訴請本院亦不予保護。另外，劉某提出房屋有質量問題，不能給付房款，因劉某在舉證期限屆滿前未向本院提出反訴，故本院不予審理。判決:一、鑄城公司與劉某簽訂的房屋買賣合同有效。二、劉某于本判決發(fā)生法律效力后十五日內一次性給付鑄城公司剩余房款1167072.00元（2292733.00元－1125661.00元）。三、劉某于本判決發(fā)生法律效力后十五日內給付鑄城公司違約金45392.00元。四、駁回鑄城公司其他訴訟請求。案件受理費26614.00元由劉某承擔15712.00元，鑄城公司自行承擔10902.00元。
本院認為，本案存在以下爭議焦點:劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問題；劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是多少；劉某是否違約，如果違約，應賠償鑄城公司損失的數(shù)額是多少。
關于劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問題。2012年9月10日，劉某與鑄城公司簽訂《鐵力市格林世家售房合同》三份，雙方在合同中約定了房屋位置、面積、單價、總價及付款方式等。因上述合同簽訂時房屋實測面積尚未確定，故雙方約定三處房屋的暫測面積為444.56㎡，房屋總價款暫定為2165661.00元。上述三份合同均系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，劉某與鑄城公司簽訂的售房合同雖然不是正式的商品房買賣合同，但售房合同中具備建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人鑄城公司已經(jīng)按照約定收受購房款，該售房合同應當認定為商品房買賣合同，劉某與鑄城公司均應依約履行。劉某主張2014年3月12日其與鑄城公司重新簽訂了一份商品房買賣合同并在一審時提交，因該合同缺少第3、4頁，導致合同主要條款缺失，且鑄城公司不認可與劉某重新簽訂過商品房買賣合同，原審判決以該合同不具有形式及內容上的合法性為由不予采信并無不當。劉某主張其與鑄城公司重新簽訂商品房買賣合同后，之前簽訂的三份售房合同即為無效合同，該主張不成立，本院不予支持。
關于劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是多少的問題。案涉房屋的實際面積測繪結果作出后，劉某與鑄城公司于2014年3月12日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方約定對于房屋面積差劉某應補交面積差額6萬元給鑄城公司，3萬元補足首付，3萬元辦理按揭貸款。該協(xié)議書系雙方當事人對前述三份售房合同的補充協(xié)議，真實有效，雙方均應依約履行。該協(xié)議已經(jīng)明確經(jīng)劉某與鑄城公司共同協(xié)商，確定劉某應補交的房屋面積差價款為6萬元，故原審判決認定劉某應補交房屋面積差價款127072.00元錯誤，應予糾正。因劉某已于協(xié)議簽訂日向鑄城公司交納了3萬元，故劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是3萬元。劉某已經(jīng)根據(jù)雙方約定足額交付了購房首付款1095661.00元＋30000.00元=1125661.00元，現(xiàn)欠鑄城公司購房款為2225661.00元-1125661.00元=1100000.00元。劉某應將剩余購房款1100000.00元給付鑄城公司。
關于劉某是否違約，如果違約，應賠償鑄城公司損失數(shù)額是多少的問題。根據(jù)雙方當事人在售房合同中的約定，付款方式為簽訂合同時乙方（劉某）向甲方（鑄城公司）支付50%的房款，剩余50%由乙方（劉某）在七日內辦理銀行按揭貸款給付鑄城公司。因雙方簽訂合同時合同價款為暫定價，不能辦理貸款，故劉某未辦理貸款。2014年3月12日雙方簽訂協(xié)議書后，合同價款即為確定價，可以辦理貸款。劉某應當根據(jù)約定在協(xié)議簽訂后七日內辦理銀行按揭貸款，將剩余購房款給付鑄城公司。但劉某并未依約辦理貸款，致使所欠房款至今未付，已構成違約，應當承擔賠償鑄城公司損失的違約責任。因雙方在售房合同及協(xié)議書中未明確約定違約金的數(shù)額及計算方法，且鑄城公司的實際損失即為未付購房款的利息損失，故劉某應以欠付鑄城公司的購房款（1100000.00元）為本金，按照中國人民銀行同期貸款基本利率的標準，自2014年3月20日至實際給付日向鑄城公司賠償利息損失。劉某主張其購買的房屋實測面積與暫測面積誤差超過3%，鑄城公司對此構成違約，且案涉房屋存在嚴重的質量問題，故要求退房，原審判決認定其違約錯誤。根據(jù)雙方對于房屋面積差價款簽訂協(xié)議書及劉某向鑄城公司支付3萬元房屋面積差價款的行為可以看出，劉某同意繼續(xù)履行合同，且劉某未就其主張?zhí)岢龇丛V。故劉某的該項上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實不清，適用法律不當，劉某的上訴主張部分成立，本院相應予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號民事判決主文第一、四項；
二、變更鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號民事判決主文第二、三項為劉某于本判決生效后十五日內一次性給付黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司剩余購房款1100000.00元及損失（損失數(shù)額以欠付購房款1100000.00元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基本利率的標準自2014年3月20日計算至本判決確定的給付之日止）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一、二審案件受理費29763.00元，由劉某負擔15250.00元，黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司負擔14513.00元。
本判決為終審判決。

本院認為，本案存在以下爭議焦點:劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問題；劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是多少；劉某是否違約，如果違約，應賠償鑄城公司損失的數(shù)額是多少。
關于劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問題。2012年9月10日，劉某與鑄城公司簽訂《鐵力市格林世家售房合同》三份，雙方在合同中約定了房屋位置、面積、單價、總價及付款方式等。因上述合同簽訂時房屋實測面積尚未確定，故雙方約定三處房屋的暫測面積為444.56㎡，房屋總價款暫定為2165661.00元。上述三份合同均系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，劉某與鑄城公司簽訂的售房合同雖然不是正式的商品房買賣合同，但售房合同中具備建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人鑄城公司已經(jīng)按照約定收受購房款，該售房合同應當認定為商品房買賣合同，劉某與鑄城公司均應依約履行。劉某主張2014年3月12日其與鑄城公司重新簽訂了一份商品房買賣合同并在一審時提交，因該合同缺少第3、4頁，導致合同主要條款缺失，且鑄城公司不認可與劉某重新簽訂過商品房買賣合同，原審判決以該合同不具有形式及內容上的合法性為由不予采信并無不當。劉某主張其與鑄城公司重新簽訂商品房買賣合同后，之前簽訂的三份售房合同即為無效合同，該主張不成立，本院不予支持。
關于劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是多少的問題。案涉房屋的實際面積測繪結果作出后，劉某與鑄城公司于2014年3月12日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方約定對于房屋面積差劉某應補交面積差額6萬元給鑄城公司，3萬元補足首付，3萬元辦理按揭貸款。該協(xié)議書系雙方當事人對前述三份售房合同的補充協(xié)議，真實有效，雙方均應依約履行。該協(xié)議已經(jīng)明確經(jīng)劉某與鑄城公司共同協(xié)商，確定劉某應補交的房屋面積差價款為6萬元，故原審判決認定劉某應補交房屋面積差價款127072.00元錯誤，應予糾正。因劉某已于協(xié)議簽訂日向鑄城公司交納了3萬元，故劉某欠付鑄城公司房屋面積差價款的數(shù)額是3萬元。劉某已經(jīng)根據(jù)雙方約定足額交付了購房首付款1095661.00元＋30000.00元=1125661.00元，現(xiàn)欠鑄城公司購房款為2225661.00元-1125661.00元=1100000.00元。劉某應將剩余購房款1100000.00元給付鑄城公司。
關于劉某是否違約，如果違約，應賠償鑄城公司損失數(shù)額是多少的問題。根據(jù)雙方當事人在售房合同中的約定，付款方式為簽訂合同時乙方（劉某）向甲方（鑄城公司）支付50%的房款，剩余50%由乙方（劉某）在七日內辦理銀行按揭貸款給付鑄城公司。因雙方簽訂合同時合同價款為暫定價，不能辦理貸款，故劉某未辦理貸款。2014年3月12日雙方簽訂協(xié)議書后，合同價款即為確定價，可以辦理貸款。劉某應當根據(jù)約定在協(xié)議簽訂后七日內辦理銀行按揭貸款，將剩余購房款給付鑄城公司。但劉某并未依約辦理貸款，致使所欠房款至今未付，已構成違約，應當承擔賠償鑄城公司損失的違約責任。因雙方在售房合同及協(xié)議書中未明確約定違約金的數(shù)額及計算方法，且鑄城公司的實際損失即為未付購房款的利息損失，故劉某應以欠付鑄城公司的購房款（1100000.00元）為本金，按照中國人民銀行同期貸款基本利率的標準，自2014年3月20日至實際給付日向鑄城公司賠償利息損失。劉某主張其購買的房屋實測面積與暫測面積誤差超過3%，鑄城公司對此構成違約，且案涉房屋存在嚴重的質量問題，故要求退房，原審判決認定其違約錯誤。根據(jù)雙方對于房屋面積差價款簽訂協(xié)議書及劉某向鑄城公司支付3萬元房屋面積差價款的行為可以看出，劉某同意繼續(xù)履行合同，且劉某未就其主張?zhí)岢龇丛V。故劉某的該項上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實不清，適用法律不當，劉某的上訴主張部分成立，本院相應予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號民事判決主文第一、四項；
二、變更鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號民事判決主文第二、三項為劉某于本判決生效后十五日內一次性給付黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司剩余購房款1100000.00元及損失（損失數(shù)額以欠付購房款1100000.00元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基本利率的標準自2014年3月20日計算至本判決確定的給付之日止）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一、二審案件受理費29763.00元，由劉某負擔15250.00元，黑龍江省鑄城房地產開發(fā)有限責任公司負擔14513.00元。

審判長：代紅光
審判員：焦楊
審判員：楊洋

書記員：李晨希