上訴人（原審原告）劉建宇，男，xxxx年xx月xx日出生，無職業(yè)，住黑河市愛輝區(qū)。
委托代理人朱鵬玉，黑龍江民聲律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)下落不明。

上訴人劉建宇因與被上訴人呂某房屋買賣合同糾紛一案，不服遜克縣人民法院（2014）遜民再字第1號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年4月13日公開開庭審理了本案。上訴人劉建宇及其委托代理人朱鵬玉到庭參加訴訟。被上訴人呂某經(jīng)本院公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告劉建宇在原審法院訴稱，原、被告于2012年4月24日簽訂了房屋買賣協(xié)議，被告將坐落在遜克縣奇克鎮(zhèn)三委（老促會樓三樓）310.77平方米房屋出售給原告，價款200,000.00元，一次性付款。但是被告沒有按照協(xié)議約定的期限交付房屋。故訴至法院，請求法院判令被告履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
原審法院判決認定，2012年4月24日，原、被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議主要內容為：被告將坐落在遜克縣奇克鎮(zhèn)三委（老促會樓三樓）310.77平方米房屋出售給原告，價款為200,000.00元，一次性付清，被告于2012年5月24日前將房屋交付原告方。協(xié)議簽訂的當日，原告將購房款200,000.00元交付給被告，有收據(jù)在卷佐證，但是被告沒有按照協(xié)議約定的期限交付房屋，故原告訴至本院。原審判決被告呂某將該房屋交付原告劉建宇并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
另查明，2010年12月15日，被告呂某與遜克縣富業(yè)小額貸款有限責任公司（以下簡稱貸款公司）簽訂借款合同。被告在該公司貸款600,000.00元，貸款期限自2010年12月15日起至2011年6月4日止。雙方簽訂借款抵押合同第十四條約定，呂某用自己名下的一處商服樓（本案訴爭房屋）作為借款擔保，抵押期限為2010年12月15日-2020年6月14日。同日，在遜克縣房產(chǎn)處辦理他項權利證。貸款到期后被告呂某只償還借款115,000.00元本金及利息，剩余借款未償還，故貸款公司于2012年8月22日向本院提起訴訟，要求被告償還借款本息552,125.00元。本院2013年1月4日作出（2012）遜商初字第103號民事判決，判令被告償還貸款公司借款本息合計552,125.00元。該判決發(fā)生法律效力后，被告未履行生效法律文書確定的償還貸款義務。此案經(jīng)過執(zhí)行程序依法將該房屋交付申請人貸款公司抵償被執(zhí)行人呂某所欠該公司剩余欠款。
原審法院判決認為，被告呂某與貸款公司簽訂借款合同，并辦理他項權利證，將本案訴爭房屋予以抵押。之后，被告又簽訂房屋買賣合同，將該房屋出售給原告劉建宇。根據(jù)《中華人民共和國物權法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案中被告出賣該房屋沒有得到貸款公司同意，也未提前償還貸款公司的借款。原告作為房屋買受人也沒有代為清償債務，消滅抵押權。據(jù)此，被告將房屋抵押后又轉讓的行為，導致原審判決交付房屋并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)的義務不能實際履行。該房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)。經(jīng)院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百零七條，《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款之規(guī)定，判決，一、撤銷（2013）遜民初字第27號民事判決；二、駁回原審原告劉建宇的訴訟請求。
判決宣判后，原告劉建宇不服，以原審法院認定借款已設定抵押權沒有法律依據(jù)，上訴人就抵押權是否設立是否有效已提起行政訴訟，該案也在遜克縣人民法院審理過程中，法院是否撤銷抵押權沒有作出判決，在這種情況下本案認定抵押權有效明顯違反法律規(guī)定，如果法院判決認定抵押權無效那么不但侵害了上訴人的權益，也會導致該判決錯判為主要理由，請求撤銷原審判決，改判貸款公司抵押無效，由被上訴人承擔訴訟費用。
經(jīng)本院審理查明的事實與原審法院判決認定的事實一致。

本院認為，上訴人與被上訴人雖簽訂房屋買賣合同，但本案訴爭房屋出售給上訴人時，訴爭房屋已因被上訴人與貸款公司之間簽訂借款合同，被上訴人將訴爭房屋抵押給貸款公司，并在遜克縣房產(chǎn)處辦理了抵押登記，有遜克縣房產(chǎn)處為貸款公司出具的他項權利證予以證實，故在被上訴人未全部履行還款義務時，貸款公司通過訴訟和執(zhí)行程序實現(xiàn)抵押權符合法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十九條規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效，故上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、公告費310.00元由上訴人劉建宇負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　代柳怡 代理審判員　　張　巖 代理審判員　　張可秋

書記員：仇長城