上訴人（原審被告）：佳木斯市向陽(yáng)區(qū)強(qiáng)強(qiáng)百大兒童王國(guó)商場(chǎng)，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)裕民街18號(hào)樓。
負(fù)責(zé)人：董某。
委托訴訟代理人：張志武，黑龍江振興律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：佳木斯百大家具有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)裕民街。
法定代表人：姜克義，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯佳俊商貿(mào)有限公司原法定代表人及股東，住佳木斯市。
被上訴人（原審被告）：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯佳俊商貿(mào)有限公司原股東，住佳木斯市。

上訴人佳木斯市向陽(yáng)區(qū)強(qiáng)強(qiáng)百大兒童王國(guó)商場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)）因與被上訴人佳木斯百大家具有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)百大公司）、董某某、董某房屋租賃糾紛一案，不服佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)負(fù)責(zé)人董某及委托訴訟代理人張志武、被上訴人百大公司委托訴訟代理人黃德志、原審被告董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號(hào)民事判決；2、改判駁回被上訴人的原審訴訟請(qǐng)求；3、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：首先，被上訴人百大公司不具備訴訟主體資格，被上訴人百大公司不是租賃物所有人，其無(wú)資格以原告名義提起訴訟，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。其次，本案是出租人違約而非承租人違約，出租人應(yīng)保持租賃物在租賃關(guān)系存續(xù)期間具有商業(yè)使用用途，由于兩條主要商業(yè)通道被堵，使顧客減少80%以上，租賃物已不具備商業(yè)使用用途，因此出租人構(gòu)成違約，根據(jù)法律規(guī)定，出租人違約不履行義務(wù)、承租人有權(quán)不履行義務(wù)拒付租金，因此承租人不構(gòu)成違約，而原審法院認(rèn)定承租人違約顯然是錯(cuò)誤的。原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)，依法支持上訴人訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)上訴人合法權(quán)益。

本院認(rèn)為，2013年3月20日百大公司與佳俊公司簽訂《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同合法有效。百大公司雖不是租賃房屋的所有權(quán)人，但其是基于房屋所有權(quán)人對(duì)房屋管理的概括委托對(duì)外簽訂租賃合同，佳俊公司及上訴人也是基于與百大公司簽訂的租賃合同對(duì)涉案房屋進(jìn)行的占有和使用，根據(jù)合同相對(duì)性原則，百大公司有權(quán)針對(duì)房屋租賃合同的履行問(wèn)題提起訴訟，上訴人關(guān)于百大公司不具備訴訟主體資格的主張不能成立。
關(guān)于合同違約問(wèn)題，本案中雙方在租賃合同中約定“甲方不得以任何形式阻擋乙方合法使用該房屋的入口或遮擋其招牌與店面”，爭(zhēng)議的兩個(gè)通道在租賃合同簽訂和前期履行時(shí)均在營(yíng)業(yè)時(shí)間呈開(kāi)通狀態(tài)，通道關(guān)閉后勢(shì)必給上訴人的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的消極影響?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三方原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。根據(jù)該條法律規(guī)定和合同約定，雖然是百貨大樓主動(dòng)將該通道關(guān)閉，但百大公司應(yīng)對(duì)通道關(guān)閉給上訴人經(jīng)營(yíng)造成的消極影響承擔(dān)違約責(zé)任。在佳俊公司注銷(xiāo)后強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)向百大公司實(shí)際履行交付租金義務(wù)，百大公司也實(shí)際接受了強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)的履行行為，故強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)作為佳俊商場(chǎng)房屋租賃合同的承繼履行人取得房屋承租人地位，享有房屋租賃合同的權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)。依據(jù)雙方合同的約定，房屋承租人負(fù)有按時(shí)交納租金的義務(wù)，強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)自2015年12月1日后拒絕交納租金的行為違反合同約定，故強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)對(duì)遲延交付租金的行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中百大公司和強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)在履行合同中均存在違約行為，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。通道關(guān)閉對(duì)強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為雖然帶來(lái)一定的消極影響，但此種影響并非百大公司主觀故意為之，且通道關(guān)閉并不導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故百大公司的行為構(gòu)成一般違約而非根本性違約。雙方在租賃合同中約定“逾期交納租金逾30日的，視為根本性違約并且單方面解除合同，除承擔(dān)違約責(zé)任以外，且租賃保證金無(wú)須退還”。根據(jù)該約定及合同的實(shí)際履行情況，強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)拒絕交納租金的行為導(dǎo)致出租人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)拒絕支付租金的行為構(gòu)成根本性違約，百大公司有權(quán)主張解除合同。一審法院判決解除租賃合同并判決強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)支付租金及合同解除后的房屋使用費(fèi)符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以維持。
關(guān)于違約金承擔(dān)問(wèn)題。雙方在合同中約定“本合同的任何一方不履行約定義務(wù)，給對(duì)方造成損失或致使本合同提前解除的，違約方應(yīng)按照年租金的20%向?qū)Ψ街Ц哆`約金”。該違約金條款對(duì)雙方均有約束力，本案中雙方當(dāng)事人均存在違約行為，故對(duì)百大公司要求強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)承擔(dān)20%違約金責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。原審判決支持百大公司20%違約金沒(méi)有考慮雙方均存在違約的事實(shí)，本院予以糾正。雙方在合同中還約定“因拖欠租金等違約行為導(dǎo)致甲方解除本合同，則租賃保證金不予退還”。結(jié)合條款內(nèi)容，該保證金約定事宜實(shí)質(zhì)是針對(duì)承租人拖欠租金行為導(dǎo)致合同解除應(yīng)承擔(dān)的懲罰性責(zé)任的約定。根據(jù)該條約定，出租人對(duì)承租人已繳納的12.5萬(wàn)元保證金有權(quán)不予退還。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條、第一百二十一條、第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第三項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號(hào)民事判決第一項(xiàng)（解除原告百大公司與佳俊公司簽訂的房屋租賃合同，被告強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)將承租的房產(chǎn)于本判決生效后十五日內(nèi)返還給原告百大公司；）、第二項(xiàng)（被告強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)給付原告百大公司拖欠的2015年12月1日至2016年3月30日的租金605000元，于本判決生效后十日內(nèi)付清；）、第三項(xiàng)[被告強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)給付原告百大公司拖欠的2016年4月1日至搬出承租房屋時(shí)的租金（2016年4月1日至2017年3月30日期間按年租金1996500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2017年4月1日至2018年3月30日期間按年租金2196150元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），于本判決生效后十日內(nèi)付清]、第六項(xiàng)（駁回原告百大公司其他的訴訟請(qǐng)求）；
二、撤銷(xiāo)佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號(hào)民事判決第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；
一審案件受理費(fèi)18167元，二審案件受理費(fèi)18167元，由上訴人佳木斯市向陽(yáng)區(qū)強(qiáng)強(qiáng)百大兒童王國(guó)商場(chǎng)承擔(dān)29474元，由被上訴人佳木斯百大家具有限責(zé)任公司承擔(dān)6860元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　姜廣武 審判員　　韓國(guó)斌 審判員　　彭景豐

書(shū)記員：王釩漪