上訴人（原審被告）：佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)保衛(wèi)路。
法定代表人：王明，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：孫福臣，該公司副經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張崟，黑龍江同和律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）：佟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省湯原縣。
委托訴訟代理人：劉兆祥，黑龍江旭航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：梁國(guó)慶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省湯原縣。
被上訴人（原審原告）：梁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省湯原縣。
被上訴人（原審原告）：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)藝師，住黑龍江省湯原縣。

上訴人佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱宏興公司)、佟某某因與被上訴人梁國(guó)慶、梁某某、梁某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服黑龍江省湯原縣人民法院（2016）黑0828民初1337號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月14日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人宏興公司委托訴訟代理人孫福臣、張崟、上訴人佟某某及委托訴訟代理人劉兆祥、被上訴人梁國(guó)慶、梁某某、梁某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宏興公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判。事實(shí)和理由：1.原審判決認(rèn)定證據(jù)錯(cuò)誤，導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)不清。在原審中，被上訴人提供了一份“與所謂的上訴人工作人員談話的錄音”，欲證明安置面積為250㎡和已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋賣給案外人梁云全了，原審判決對(duì)此予以了認(rèn)定。但上訴人在原審質(zhì)證中明確指出，該錄音證據(jù)不能體現(xiàn)錄制的時(shí)間、地點(diǎn)和談話人員的身份，且即使有證據(jù)證明該談話人員確屬上訴人的工作人員，但在未能獲得上訴人明確授權(quán)的情況下，其不能也無權(quán)代表上訴人作出任何意思表示。原審判決對(duì)此證據(jù)予以采信是錯(cuò)誤的。原審判決以訴爭(zhēng)房屋的位置符合“原地回遷、門臉朝東、獨(dú)立門市”的特定要求，故《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中指向的對(duì)象即應(yīng)為本案訴爭(zhēng)房屋為理由，將訴爭(zhēng)房屋安置給被上訴人。對(duì)此上訴人認(rèn)為缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，完全是主觀臆斷。首先，在雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中對(duì)安置位置沒有明確約定。其次，符合“原地回遷、門臉朝東、獨(dú)立門市”的特定要求的房屋不僅僅是訴爭(zhēng)107號(hào)房屋，但原審判決卻草率的認(rèn)定107號(hào)房屋就是《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》所指向的房屋，沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。2.原審判決駁回第三人佟某某的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。在上訴人開始拆遷時(shí)，第三人佟某某是第一個(gè)辦理并拆除房屋的拆遷戶，使上訴人的拆遷工作得以順利進(jìn)行，因此雙方于2012年6月5日簽訂了《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定上訴人將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某。2016年8月21日雙方又簽訂了《回遷安置協(xié)議書》，進(jìn)一步明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及安置的具體位置。簽訂協(xié)議后，第三人佟某某交納了相關(guān)入戶費(fèi)用。原審判決對(duì)上述事實(shí)已經(jīng)進(jìn)行了認(rèn)定，但卻以“若允許上訴人自主決定向哪個(gè)回遷戶實(shí)際履行合同，無疑是放任甚至慫恿了上訴人的失信行為”為理由，回避了訴爭(zhēng)房屋安置給了被上訴人。強(qiáng)行將訴爭(zhēng)房屋安置給被上訴人，客觀上損害了第三人佟某某的合法權(quán)益，也造成上訴人無法履行與佟某某簽訂的協(xié)議。
梁國(guó)慶、梁某某、梁某辯稱，被上訴人與宏興公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》十分清楚明確的標(biāo)明了房屋的位置、面積。爭(zhēng)議的房屋具有特定性?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予以支持?！北景钢?，被上訴人與宏興公司在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中不僅對(duì)房屋的補(bǔ)償方式、安置面積、過渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對(duì)安置用房的位置、用途也作了明確、特別的約定，該標(biāo)的物具有了特定性。特別是被上訴人在原審中所舉示的原房屋對(duì)比對(duì)面街道的視頻資料和截屏可以證實(shí)爭(zhēng)議的房屋與拆遷前房屋位置重合。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第七條的規(guī)定，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予以支持。關(guān)于佟某某在上訴理由中否認(rèn)被上訴人與宏興公司人簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中對(duì)約定的原地回遷，門臉朝東，獨(dú)立門市，被上訴人在原審中舉示的拆遷前后兩張平面衛(wèi)星地圖、房屋拆遷前后照片、視頻資料可以證實(shí)爭(zhēng)議房屋與拆遷前房屋位置重合。
佟某某述稱，同意宏興公司上訴意見。
佟某某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判佟某某為鶴源商貿(mào)小區(qū)鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)107室門市房的所有人。事實(shí)和理由：1.一審判決對(duì)佟某某提交的全部證據(jù)均予以采信是正確的，但沒有支持佟某某的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。一審中佟某某提交了《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《回遷安置協(xié)議書》、佳木斯市商品房銷售專用結(jié)算單及交款收據(jù)、物業(yè)收費(fèi)明細(xì)表、入戶交款收據(jù)，上述證據(jù)客觀真實(shí)的證明了佟某某取得鶴源商貿(mào)小區(qū)鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)107室門市房的全部過程，是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。一審法院對(duì)上述證據(jù)全部予以采信，同時(shí)一審法院認(rèn)為：“佟某某與宏興公司簽訂的《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《回遷安置協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，宏興公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定，在房屋建成交工后及時(shí)對(duì)佟某某進(jìn)行安置。”既然一審法院對(duì)佟某某的全部證據(jù)予以采信，并且認(rèn)定宏興公司應(yīng)當(dāng)按照約定對(duì)佟某某進(jìn)行安置，那么就應(yīng)當(dāng)支持佟某某的訴訟請(qǐng)求，而不應(yīng)作出自相矛盾的判決。2.一審判決以維護(hù)交易秩序，制裁不誠(chéng)信行為為由，駁回佟某某的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。本案中，佟某某不但與宏興公司簽訂了《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》、《回遷安置協(xié)議書》，而且補(bǔ)交了120000元的差價(jià)款，交納了入戶費(fèi)用，且宏興公司已經(jīng)將涉案房屋交付給了佟某某，合同雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)履行完畢。一審法院將已經(jīng)履行完畢的合同強(qiáng)行判給他人，恰恰破壞了交易秩序及交易安全。同時(shí)，一審判決為達(dá)到制裁宏興公司不誠(chéng)信行為的目的，以犧牲佟某某的利益為代價(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了佟某某的利益，這樣的判決是得不到法律支持的。3.一審判決以被上訴人拆遷前的房屋位置與訴爭(zhēng)房屋是同一位置，符合“門臉朝東、獨(dú)立門市”的要求為由，支持被上訴人的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的，明顯是在生搬硬套，主觀臆斷。本案中，被上訴人與宏興公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》并沒有對(duì)回遷房屋做出特殊約定，協(xié)議中約定：“原地回遷，一層210㎡，門臉朝東，獨(dú)立門市，地下有40㎡”。協(xié)議中的“原地回遷”按照通常理解是指在小區(qū)拆遷范圍內(nèi)回遷，并不是指被拆遷房屋與回遷房屋位置重合，原來的位置按照規(guī)劃的需要很可能已經(jīng)變成了公共道路、綠地等；而一層210㎡的門臉朝東的獨(dú)立門市根本不存在，同時(shí)“門臉朝東，獨(dú)立門市”是一個(gè)非?；\統(tǒng)的描述，且門臉朝東的獨(dú)立門市有很多家，并不是特指本案訴爭(zhēng)房屋。4.一審判決以宏興公司并未將訴爭(zhēng)房屋過戶登記至佟某某名下為由，對(duì)佟某某的主張不予支持沒有法律依據(jù)?！痘鶎臃ㄔ翰门袠?biāo)準(zhǔn)規(guī)范》（民事卷）對(duì)此作出了明確規(guī)定，規(guī)定應(yīng)按以下原則確定房屋所有權(quán)人：首先，已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，可以優(yōu)先于其他人取得房屋所有權(quán)；其次，已經(jīng)辦理備案登記的人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)；再次，即未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有未辦理合同備案的，則占有該房屋的人可以優(yōu)先取得爭(zhēng)議標(biāo)的物的所有權(quán)。本案中，佟某某補(bǔ)交了差價(jià)款，交納了入戶費(fèi)用，辦理了入戶手續(xù)，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)交付給了佟某某，佟某某已經(jīng)合法占有了訴爭(zhēng)房屋，因此，佟某某理應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。
梁國(guó)慶、梁某某、梁某辯稱，與對(duì)宏興公司答辯意見相同。
宏興公司述稱，同意佟某某的上訴請(qǐng)求和理由。
梁國(guó)慶、梁某某、梁某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判令宏興公司立即履行原、被告于2013年5月1日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，給付三原告鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)東門商服210平方米，地下室40平方米；2、判決宏興公司給付三原告逾期交工造成的租金收入損失共計(jì)200000元；3、訴訟費(fèi)及實(shí)際支出費(fèi)用由宏興公司負(fù)擔(dān)。訴訟過程中，三原告增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：對(duì)宏興公司未能安置的部分按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由宏興公司向三原告進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，三原告將第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：判令宏興公司賠償三原告逾期交房給三原告造成的租金收入損失，按相同地段房屋租金評(píng)估價(jià)格至2014年11月開始計(jì)算至實(shí)際交房之日止。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年5月1日，梁國(guó)慶、梁某作為被拆遷人，與宏興公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定宏興公司對(duì)梁國(guó)慶、梁某所有的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按1:1面積回遷，安置時(shí)間為18個(gè)月，安置總面積250平方米，其中商服210平方米，地下40平方米。雙方在協(xié)議第六條特別約定：“原地回遷，一層210平方米，門臉朝東，獨(dú)立門市，地下有40平方米”。2012年6月5日，佟某某與宏興公司簽訂《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定宏興公司對(duì)佟某某原有的102.75平方米商服實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置佟某某商業(yè)用房120平方米，回遷互不找差價(jià)。2016年8月21日，佟某某與宏興公司簽訂《回遷安置協(xié)議書》，約定宏興公司將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某，佟某某自愿補(bǔ)交差價(jià)款120000元，自愿將訴爭(zhēng)房屋借給宏興公司使用1年，協(xié)議簽訂后，佟某某交納了相關(guān)入戶費(fèi)用。2016年11月2日16時(shí)許，三原告與宏興公司因?qū)υV爭(zhēng)房屋權(quán)屬產(chǎn)生糾紛，三原告報(bào)警，經(jīng)公安機(jī)關(guān)介入調(diào)查，宏興公司工作人員告知三原告訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)抵賬給案外人梁云全，宏興公司并未提及訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)安置給佟某某，公安機(jī)關(guān)建議當(dāng)事人通過訴訟途徑解決糾紛。2016年8月10日，宏興公司與案外人梁云全簽訂了《鶴源商城商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，將訴爭(zhēng)房屋出售給案外人梁云全。另查明，鶴源商貿(mào)小區(qū)分為鶴源商城及鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，鶴源商貿(mào)小區(qū)B樓一、二層為鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，訴爭(zhēng)房屋位于鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一樓107室，在房產(chǎn)部門備案的房源號(hào)為000107號(hào)，實(shí)際建筑面積77.2平方米，系門臉朝東的獨(dú)立門市房。再查明，鶴源商貿(mào)小區(qū)整體尚未驗(yàn)收完畢，鶴源商城及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前均已營(yíng)業(yè)，商城及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大廳均已交付使用，宏興公司針對(duì)鶴源商貿(mào)小區(qū)的拆遷未取得拆遷許可證。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一是在宏興公司未能取得拆遷許可證的情況下，梁國(guó)慶、梁某與宏興公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及佟某某與宏興公司簽訂的《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《回遷安置協(xié)議書》的效力問題；二是在梁國(guó)慶、梁某及佟某某均與宏興公司簽訂安置協(xié)議后，在梁國(guó)慶、梁某與佟某某對(duì)回遷安置存有爭(zhēng)議的情況下，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)當(dāng)如何安置。1.關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。雖然原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》曾規(guī)定拆遷人需取得拆遷許可證后方可實(shí)施拆遷，但該條例屬于房屋拆遷管理部門所作的管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且該條例已被2011年1月21日頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》廢止，不再具備法律效力，故未取得拆遷許可證不影響案涉拆遷及回遷安置協(xié)議的效力。梁國(guó)慶、梁某與宏興公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及佟某某與宏興公司簽訂的《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、《回遷安置協(xié)議書》均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，宏興公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定，在房屋建成交工后及時(shí)對(duì)梁國(guó)慶、梁某及佟某某進(jìn)行安置，現(xiàn)宏興公司未能在約定的時(shí)間內(nèi)對(duì)梁國(guó)慶、梁某進(jìn)行安置，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。梁國(guó)慶、梁某雖認(rèn)為佟某某與宏興公司簽訂的協(xié)議系惡意串通，損害了原告方利益，但未能提供充分證據(jù)予以證明，故對(duì)梁國(guó)慶、梁某主張的佟某某與宏興公司簽訂的《回遷安置協(xié)議書》系惡意串通損害原告方利益，協(xié)議應(yīng)屬無效的主張，一審法院不予支持。2.關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在同為回遷戶的梁國(guó)慶、梁某與佟某某均對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張權(quán)利的情況下，訴爭(zhēng)房屋的回遷安置不應(yīng)由宏興公司自主決定，若允許宏興公司自主決定向哪個(gè)回遷戶實(shí)際履行合同，無疑是放任甚至慫恿了宏興公司的失信行為。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用和公平原則衡量各方利益，優(yōu)先考慮針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的安置合同的簽訂順序，保障在先權(quán)利人的權(quán)益不受非法侵害，以此維護(hù)交易秩序，制裁不誠(chéng)信行為。本案中，梁國(guó)慶、梁某與宏興公司對(duì)于回遷位置約定為“原地回遷，門臉朝東，獨(dú)立門市”，梁國(guó)慶、梁某提交的證據(jù)已足以證明拆遷前的房屋的位置與訴爭(zhēng)房屋系同一位置，訴爭(zhēng)房屋亦符合“門臉朝東、獨(dú)立門市”的特定要求，故應(yīng)認(rèn)定梁國(guó)慶、梁某與宏興公司于2013年5月1日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中對(duì)于回遷房屋的位置及用途均已有了明確的約定，其指向?qū)ο蠹磻?yīng)為本案訴爭(zhēng)房屋。而佟某某與宏興公司于2012年6月5日簽訂的《鶴立鎮(zhèn)鶴源商貿(mào)區(qū)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中并未對(duì)回遷位置有過明確約定，佟某某直到2016年8月21日才與宏興公司針對(duì)訴爭(zhēng)房屋簽訂《回遷安置協(xié)議書》。宏興公司作為鶴源商貿(mào)小區(qū)的開發(fā)商，在房屋建成后，即應(yīng)當(dāng)知曉梁國(guó)慶、梁某回遷房屋具體的坐落位置，宏興公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)將回遷房屋安置給梁國(guó)慶、梁某，而宏興公司不僅未能對(duì)其二人進(jìn)行安置，反而將該房屋另行安置給佟某某。佟某某實(shí)際的回遷面積應(yīng)為120平方米，而宏興公司為其安置的訴爭(zhēng)房屋的面積僅為76.2平方米，卻不合常理地收取了佟某某120000元差價(jià)款，并與佟某某約定免費(fèi)使用訴爭(zhēng)房屋一年。本案雖無充分證據(jù)表明佟某某與宏興公司存在惡意串通損害他人利益的行為，但在梁國(guó)慶、梁某舉示的錄音證據(jù)、寫有王萍簽名的案外人梁云全與宏興公司簽訂的《鶴源商城商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》及佟某某舉示的寫有王萍簽名的《回遷安置協(xié)議書》、佳木斯市商品房銷售專用結(jié)算單、交款收據(jù)等均能夠體現(xiàn)出宏興公司工作人員王萍系整個(gè)回遷過程及糾紛產(chǎn)生過程的知情人。在一審法院對(duì)宏興公司對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的安置產(chǎn)生合理懷疑的情況下，宏興公司工作人員王萍對(duì)于訴爭(zhēng)房屋是否出賣給案外人梁云全，佟某某與宏興公司針對(duì)訴爭(zhēng)房屋簽訂的《回遷安置協(xié)議書》是否系倒簽等情況負(fù)有到庭向法庭作出合理說明的義務(wù)。但宏興公司工作人員王萍經(jīng)原審法院通知，無正當(dāng)理由拒不出庭說明情況，故一審法院有理由相信宏興公司將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某，收取佟某某120000元差價(jià)款并免費(fèi)借用訴爭(zhēng)房屋1年的行為主觀上有貪圖不當(dāng)利益之嫌疑，客觀上亦嚴(yán)重違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。如果允許宏興公司將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某，無疑系默許了宏興公司的失信行為，同時(shí)也損害了交易安全，對(duì)此應(yīng)予以否定性評(píng)價(jià)。綜合以上分析，一審法院認(rèn)為，梁國(guó)慶、梁某與宏興公司對(duì)于回遷房屋的位置及用途均已明確約定，且對(duì)訴爭(zhēng)房屋回遷安置的約定先于佟某某，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)由宏興公司安置給梁國(guó)慶、梁某，對(duì)佟某某要求宏興公司履行《回遷安置協(xié)議書》，協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。佟某某可基于《回遷安置協(xié)議書》無法履行的事實(shí)另行向宏興公司告訴主張權(quán)利。關(guān)于宏興公司辯稱其已為梁國(guó)慶、梁某進(jìn)行過安置但二人拒絕安置的主張，因未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，一審法院不予支持。關(guān)于宏興公司辯稱其應(yīng)為梁國(guó)慶、梁某安置的房屋面積為190.79平方米的主張，因生效的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》已對(duì)回遷面積有過明確約定即250平方米，故宏興公司的該項(xiàng)主張無事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于佟某某辯稱其已交納相關(guān)費(fèi)用，《回遷安置協(xié)議書》已履行完畢，佟某某已經(jīng)實(shí)際取得房屋所有權(quán)的主張，因房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以過戶登記為準(zhǔn)，宏興公司并未將訴爭(zhēng)房屋過戶登記至佟某某名下，佟某某并未實(shí)際取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)，故對(duì)佟某某的該項(xiàng)主張，一審法院不予支持。4.關(guān)于宏興公司應(yīng)當(dāng)如何對(duì)梁國(guó)慶、梁某進(jìn)行安置的問題。考慮到鶴源商城及鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均交付使用并正式營(yíng)業(yè)，故鶴源商城及鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)雖尚未驗(yàn)收完畢，亦應(yīng)將訴爭(zhēng)房屋交付當(dāng)事人。宏興公司庭審時(shí)自認(rèn)能夠?yàn)榱簢?guó)慶、梁某在地下安置40平方米，一審法院對(duì)此予以確認(rèn)。訴爭(zhēng)房屋實(shí)際面積為77.2平方米，對(duì)梁國(guó)慶、梁某進(jìn)行安置后，尚余132.8平方米未能安置，此部分應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的回遷房屋地段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估后由宏興公司對(duì)梁國(guó)慶、梁某予以貨幣補(bǔ)償。3.關(guān)于梁國(guó)慶、梁某主張的租金收入損失問題。梁國(guó)慶、梁某主張的租金收入損失，實(shí)質(zhì)系逾期交房損失。宏興公司未能在約定期間內(nèi)對(duì)梁國(guó)慶、梁某進(jìn)行安置，且未提供證據(jù)證明逾期安置存在不可抗力等免責(zé)事由，故宏興公司逾期安置的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。梁國(guó)慶、梁某主張自應(yīng)當(dāng)回遷安置之日起至實(shí)際回遷安置之日止，參照租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。關(guān)于租金損失的具體標(biāo)準(zhǔn)，梁國(guó)慶、梁某與宏興公司約定的回遷時(shí)間應(yīng)為2014年11月1日（即合同簽訂日2013年5月1日至2014年11月1日共計(jì)18個(gè)月），故租金收入損失計(jì)算的起止時(shí)間應(yīng)為2014年11月2日至實(shí)際回遷安置之日，考慮到本案逾期安置時(shí)間較長(zhǎng)，一審法院不宜行使自由裁量權(quán)確定租金標(biāo)準(zhǔn)，租金標(biāo)準(zhǔn)宜通過鑒定予以明確。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第一款之規(guī)定，經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論，判決如下：1.佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起立即向梁國(guó)慶、梁某安置鶴源商貿(mào)小區(qū)B樓鶴立農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地下40平方米；如逾期不安置，則在執(zhí)行中，按照相同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定單價(jià)后，由佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)梁國(guó)慶、梁某予以貨幣補(bǔ)償；2.佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起立即向梁國(guó)慶、梁某安置鶴源商貿(mào)小區(qū)B樓鶴源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一樓107室門市房（房源號(hào)為000107號(hào)，建筑面積77.2平方米）；未能安置的部分（210平方米-77.2平方米）在執(zhí)行中，按照相同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定單價(jià)后，由佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)梁國(guó)慶、梁某予以貨幣補(bǔ)償；3.佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起以梁國(guó)慶、梁某應(yīng)安置的位置及安置面積為標(biāo)準(zhǔn)，按照相同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)租金評(píng)估價(jià)格確定單價(jià)后，賠償梁國(guó)慶、梁某自2014年11月2日起至實(shí)際回遷安置之日止的損失；4.駁回佟某某的訴訟請(qǐng)求。梁國(guó)慶、梁某某、梁某交納案件受理費(fèi)4300元、保全費(fèi)5000元，由佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。佟某某交納案件受理費(fèi)100元，由佟某某自行負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，宏興公司在二審中表示對(duì)應(yīng)該給被上訴人安置的房屋面積為地上210平方米，地下40平方米沒有異議。宏興公司與被上訴人在2013年5月1日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中明確約定了“原地回遷”，“門臉朝東，獨(dú)立門市”，“乙方在自家面積上留一取貨口”，“總面積250m2(商服210m2，地下40m2庫(kù))”等內(nèi)容。從該約定內(nèi)容來看，宏興公司應(yīng)給被上訴人安置的回遷房屋屬于位置、用途特定的房屋，宏興公司應(yīng)按雙方約定的內(nèi)容履行義務(wù)。訴爭(zhēng)房屋位置、用途符合約定內(nèi)容。宏興公司沒有按約定將訴爭(zhēng)房屋安置給被上訴人，而是先將訴爭(zhēng)房屋抵帳給案外人梁云全，現(xiàn)又稱將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某。宏興公司上述行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則，屬違約行為。佟某某被拆遷房屋位置在北側(cè)，門臉朝北，所臨街道客流量與被上訴人被拆遷的門臉朝東房屋所臨街道客流量相比較少。鶴源商城動(dòng)遷指揮部與佟某某在2012年6月5日簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中，只是約定了給佟某某安置營(yíng)業(yè)用房面積為120平方米，并沒有約定安置位置。2016年8月21日，宏興公司與佟某某簽訂《回遷安置協(xié)議書》，將訴爭(zhēng)房屋安置給佟某某，同時(shí)約定佟某某補(bǔ)交差價(jià)款120000元，并將房屋借給宏興公司使用一年。該《回遷安置協(xié)議書》不合理之處在于2012年6月5日簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中約定回遷房屋面積為120平方米，但訴爭(zhēng)房屋面積為76.72平方米，不但安置面積減少，而且還要補(bǔ)給宏興公司120000元。這種情況說明原來應(yīng)給佟某某安置的房屋不是本案訴爭(zhēng)房屋，應(yīng)該是在佟某某被拆遷房屋原址安置，因?yàn)閺淖錾饨嵌戎v佟某某被拆遷房屋位置不如被上訴人被拆遷房屋位置即訴爭(zhēng)房屋位置好，所以佟某某要在安置面積減少情況下還要補(bǔ)差價(jià)，正如佟某某在二審中陳述：因地點(diǎn)不同價(jià)值不同，所以才補(bǔ)交了120000元。綜合上述情況，在被上訴人與佟某某同為回遷安置戶情況下，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)優(yōu)先安置給被上訴人。另外，從原審法院在公安機(jī)關(guān)調(diào)取的報(bào)案筆錄、視頻資料可知，因訴爭(zhēng)房屋被上訴人曾與案外人梁云全發(fā)生過爭(zhēng)議，梁云全主張宏興公司已將爭(zhēng)議房屋給其頂材料款，并出示其與宏興公司在2016年8月10日簽訂的認(rèn)購(gòu)書。雙方發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)間為2016年11月2日，由公安機(jī)關(guān)報(bào)案筆錄記載時(shí)間可以證實(shí)。而宏興公司與佟某某簽訂的《回遷安置協(xié)議書》時(shí)間為2016年8月21日，佟某某在一審中提供的宏興公司給其出具的交納水電費(fèi)、裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等收據(jù)時(shí)間為2016年10月18日，均在被上訴人與梁云全發(fā)生爭(zhēng)議之前，但此時(shí)主張?jiān)V爭(zhēng)房屋權(quán)利的并不是佟某某，而是案外人梁云全。原審法院在2016年11月9日將訴爭(zhēng)房屋查封。因此，佟某某主張?jiān)V爭(zhēng)房屋宏興公司已交付其占有與事實(shí)不符。
綜上所述，宏興公司、佟某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4400元由上訴人佳木斯宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4300元，由上訴人佟某某負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　晉文紅 審判員　　劉　瑩 審判員　　韓國(guó)斌

書記員：蔣婧瑋