何玉某
吳天河（通城縣中心法律服務(wù)所）
潘某某
黎少云（湖北泰元律師事務(wù)所）
何玉某之女、
陸忠恕
涂三保
陸忠恕之妻

上訴人（原審原告）何玉某
委托代理人吳天河，通城縣中心法律服務(wù)所法律工作者。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人（原審被告）潘某某
委托代理人黎少云，湖北泰元律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告）陸忠恕
被上訴人涂三保，系
上訴人何玉某之女、
被上訴人陸忠恕之妻。
上訴人何玉某因與上訴人潘某某、被上訴人陸忠恕、涂三保、房屋買賣合同糾紛一案，前由通城縣人民法院于2008年6月20日立案受理后進行一審，判決駁回原告何玉某的訴訟請求，原告何玉某不服提起上訴，本院于2009年9月10日作出（2009）咸民二終字第138號民事裁定，以原審認定事實不清，證據(jù)不足為由將案件發(fā)回通城縣人民法院重審。通城縣人民法院第一次重審后于2010年12月27日作出（2009）通民初字第545號民事判決，判決駁回原告何玉某的訴訟請求。上訴人何玉某仍不服通城縣人民法院第一次重審判決，向本院提起上訴，本院審理后再次發(fā)回重審。通城縣人民法院第二次重審后于2013年6月12日作出（2012）鄂通城民重字第00002號民事判決，上訴人何玉某與上訴人潘某某均不服通城縣人民法院第二次重審判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，原告何玉某與被告陸忠恕、涂三保在一起共同生活，是一個家庭。二十世紀(jì)七十年代原告何玉某在通城縣雋水鎮(zhèn)白沙社區(qū)14組楊垅屋場建造一棟面積155.56平方米的土坯房，原告何玉某為房屋所有權(quán)人和集體土地使用權(quán)人。八十年代，被告陸忠恕、涂三保另行選址建造新房，原告何玉某與被告陸忠恕、涂三保一起搬至新房居住。1998年被告潘某某開始租用原告何玉某與被告陸忠恕、涂三保的田地進行耕種，并從原居住地通城縣云溪鄉(xiāng)棋盤村五組搬至原告何玉某與被告陸忠恕、涂三保為其提供的本案爭議的房屋中居住。被告潘某某一家人在該房屋居住多年后，原告何玉某與被告陸忠恕、涂三保決定將該房屋賣給被告潘某某。2002年11月10日簽訂“賣房契”，由被告陸忠恕書寫，并加蓋了村委會公章。其主要內(nèi)容:“經(jīng)夫婦及全家大小商議，由于已建新樓房，愿將楊垅土磚瓦房老屋一棟出賣與潘某某管業(yè)居住，時值現(xiàn)金5200元，土地屬集體所有，本人無權(quán)出賣，今后拆舊建新，所需的手續(xù)及費用按當(dāng)時的政策辦理，與現(xiàn)在買賣房無關(guān)”，并說明了四至界限及使用范圍。訂立賣房協(xié)議時，原告何玉某及被告陸忠恕、涂三保均在場，并請村委會及組民每戶一人到場，由被告潘某某請到場的村民吃飯。同日，該組與被告潘某某簽訂了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該房屋所占集體土地使用面積130平方米轉(zhuǎn)讓給被告潘某某，該組收取轉(zhuǎn)讓費1300元，村委會收取轉(zhuǎn)讓費300元，爾后被告潘某某一直居住至今。期間被告潘某某新建廚房一間。
另認定:原告何玉某向被告潘某某交付了面積為155.56平方米的集體土地使用權(quán)證，但被告潘某某沒有辦理過戶手續(xù)。因非法買賣集體土地，通城縣國土資源局于2009年9月對被告潘某某及雋水鎮(zhèn)白沙社區(qū)十四組作出行政處罰決定。該宅基地現(xiàn)處于通城縣城東規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)。
原審認為，本案的爭議焦點為雙方房屋買賣合同的效力及在效力基礎(chǔ)上產(chǎn)生的法律后果應(yīng)如何處理的問題。原告何玉某主動參與并同意被告陸忠恕、涂三保將其擁有集體土地使用權(quán)的土磚房屋賣售給被告潘某某，其房屋買賣雖征得本村集體經(jīng)濟組織同意，但未辦理過戶手續(xù)。且原告何玉某、被告陸忠恕、涂三保與被告潘某某之間的集體房屋買賣合同關(guān)系與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相悖，即非同村村民之間房屋買賣不受法律保護，該房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無效。但原告在非法進行房屋買賣多年后又反悔主張合同無效，存在明顯過錯。另被告潘某某在買受房屋后對房屋進行修繕，土地亦發(fā)生升值變化，其信賴利益（修繕及土地升值后的房屋價值）應(yīng)當(dāng)受到法律保護。根據(jù)“合同無效或被撤銷的法律后果”，原告何玉某及被告陸忠恕、涂三保應(yīng)對合同無效后給被告潘某某造成的信賴利益損失給予賠償。對于原告提出要求被告潘某某退還原告宅基地、限期騰空房屋及歸還集體土地使用權(quán)證的訴訟請求，現(xiàn)因本案中原、被告雙方都不同意對現(xiàn)行房屋及宅基地升值部分價值予以評估，被告潘某某的信賴利益沒有賠償標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，其信賴利益損失無法得到保護，可待雙方通過協(xié)商一致或訴訟確定損失賠償后，再返還房屋及土地使用權(quán)證，其訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條 ?、第一百五十五條 ?，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國民法通則》第六條 ?、第一百一十五條 ?，國務(wù)院《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，最高人民法院《關(guān)于為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的規(guī)定，原審法院審判委員會討論決定，判決:一、房屋買賣合同無效；二、駁回原告何玉某的其它訴訟請求。本案收取案件受理費100元，原告何玉某、被告潘某某各負擔(dān)50元。
本院認為，本案爭議焦點是:一、對于本案爭議的宅基地，上訴人何玉某是否有起訴的主體資格。二、被上訴人陸忠恕、涂三保將房屋出賣給上訴人潘某某，是否構(gòu)成表見代理。上訴人潘某某買受房屋是否構(gòu)成善意取得。三、本案房屋買賣合同的效力問題。四、上訴人何玉某要求上訴人潘某某退還宅基地、騰退房屋的訴訟請求能否得到支持。
對于以上爭議焦點，本院認為:一、本案爭議宅基地登記的使用權(quán)人現(xiàn)仍是上訴人何玉某，上訴人何玉某是爭議宅基地的利害關(guān)系人，故上訴人何玉某具備起訴的主體資格。二、被上訴人陸忠恕、涂三保是上訴人何玉某女婿、女兒，也是與上訴人何玉某一起共同生活的家庭成員。1998年上訴人潘某某租種上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保的田地時，上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保即已將本案爭議房屋提供給上訴人潘某某居住。2002年11月10日被上訴人陸忠恕、涂三保與上訴人潘某某簽訂《賣房契》時，村委會干部及村組農(nóng)戶代表在場見證了雙方買賣房屋的行為，且該《賣房契》上寫明“經(jīng)夫婦及全家大小商議，由于已建新樓房，愿將楊垅土磚瓦房老屋一棟出賣與潘某某管業(yè)居住……”，同時，該《賣房契》上有中人、證人簽字，并加蓋了村委會公章，上訴人何玉某在場并未提出任何異議。上訴人潘某某交付了購房款5200元，支付了村委會土地轉(zhuǎn)讓費1300元，支付了組里土地轉(zhuǎn)讓費300元，事后并請村委會成員及組里每戶一個代表吃飯。綜上，上訴人何玉某雖未在《賣房契》上簽字，但上訴人潘某某完全有理由相信被上訴人陸忠恕、涂三保出賣房屋的行為代表上訴人何玉某，即被上訴人陸忠恕、涂三保出售房屋的行為構(gòu)成表見代理。況且，上訴人潘某某購買本案爭議房屋時已在此房居住，主觀上并無惡意，亦支付了相應(yīng)對價，其行為應(yīng)認定為善意取得。三、本案上訴人何玉某與上訴人潘某某之間買賣的房屋是農(nóng)村房屋。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題，司法審判實踐中雖有判決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地合同無效的案例，也有最高人民法院關(guān)于非同一集體經(jīng)濟組織成員買賣農(nóng)村房屋合同效力認定的個案批復(fù)，但目前的法律、行政法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村其它經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地及村民的房屋。根據(jù)本案房屋買賣實際情況，上訴人潘某某是1998年從通城縣云溪鄉(xiāng)棋盤村五組來租種上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保家的田地，至2008年上訴人何玉某提起訴訟時止，上訴人潘某某實際已在該房屋居住10年之久，并對該房屋進行了修繕添附；2002年11月10日簽訂《賣房契》買賣房屋時，有中人、證人現(xiàn)場見證，上訴人潘某某不僅及時支付了購房款，還向當(dāng)?shù)卮濉⒔M支付了土地轉(zhuǎn)讓費，其買房行為應(yīng)視為得到了當(dāng)?shù)卮濉⒔M的認可。上訴人潘某某還按當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣邀請村委會成員及組里每戶代表一人參加吃飯，上訴人何玉某在場亦未提出任何異議，應(yīng)認定為房屋買賣行為系雙方當(dāng)事人的真實意思表示。房屋買賣行為并未違反《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的應(yīng)認定合同無效的情形。從維護當(dāng)事人之間交易穩(wěn)定性出發(fā)，本案房屋買賣合同可認定為有效合同。四、本案房屋買賣合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。上訴人何玉某要求上訴人潘某某退還宅基地、騰退房屋的訴訟請求，缺乏事實基礎(chǔ)和法律依據(jù)，亦違背了《中華人民共和國民法通則》第四條 ?“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”的規(guī)定，本院對其上訴理由不予支持。
綜上，上訴人潘某某認為本案房屋買賣合同有效、請求駁回上訴人何玉某的訴訟請求的上訴理由成立，本院予以支持。原審認定事實清楚，但適用法律錯誤，實體處理上確認房屋買賣合同無效又判決駁回上訴人何玉某的其它訴訟請求不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省通城縣人民法院（2012）鄂通城民重字第00002號民事判決；
二、駁回上訴人何玉某的訴訟請求。
本案一、二審案件受理費各100元，均由上訴人何玉某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，本案爭議焦點是:一、對于本案爭議的宅基地，上訴人何玉某是否有起訴的主體資格。二、被上訴人陸忠恕、涂三保將房屋出賣給上訴人潘某某，是否構(gòu)成表見代理。上訴人潘某某買受房屋是否構(gòu)成善意取得。三、本案房屋買賣合同的效力問題。四、上訴人何玉某要求上訴人潘某某退還宅基地、騰退房屋的訴訟請求能否得到支持。
對于以上爭議焦點，本院認為:一、本案爭議宅基地登記的使用權(quán)人現(xiàn)仍是上訴人何玉某，上訴人何玉某是爭議宅基地的利害關(guān)系人，故上訴人何玉某具備起訴的主體資格。二、被上訴人陸忠恕、涂三保是上訴人何玉某女婿、女兒，也是與上訴人何玉某一起共同生活的家庭成員。1998年上訴人潘某某租種上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保的田地時，上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保即已將本案爭議房屋提供給上訴人潘某某居住。2002年11月10日被上訴人陸忠恕、涂三保與上訴人潘某某簽訂《賣房契》時，村委會干部及村組農(nóng)戶代表在場見證了雙方買賣房屋的行為，且該《賣房契》上寫明“經(jīng)夫婦及全家大小商議，由于已建新樓房，愿將楊垅土磚瓦房老屋一棟出賣與潘某某管業(yè)居住……”，同時，該《賣房契》上有中人、證人簽字，并加蓋了村委會公章，上訴人何玉某在場并未提出任何異議。上訴人潘某某交付了購房款5200元，支付了村委會土地轉(zhuǎn)讓費1300元，支付了組里土地轉(zhuǎn)讓費300元，事后并請村委會成員及組里每戶一個代表吃飯。綜上，上訴人何玉某雖未在《賣房契》上簽字，但上訴人潘某某完全有理由相信被上訴人陸忠恕、涂三保出賣房屋的行為代表上訴人何玉某，即被上訴人陸忠恕、涂三保出售房屋的行為構(gòu)成表見代理。況且，上訴人潘某某購買本案爭議房屋時已在此房居住，主觀上并無惡意，亦支付了相應(yīng)對價，其行為應(yīng)認定為善意取得。三、本案上訴人何玉某與上訴人潘某某之間買賣的房屋是農(nóng)村房屋。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題，司法審判實踐中雖有判決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地合同無效的案例，也有最高人民法院關(guān)于非同一集體經(jīng)濟組織成員買賣農(nóng)村房屋合同效力認定的個案批復(fù)，但目前的法律、行政法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村其它經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地及村民的房屋。根據(jù)本案房屋買賣實際情況，上訴人潘某某是1998年從通城縣云溪鄉(xiāng)棋盤村五組來租種上訴人何玉某、被上訴人陸忠恕、涂三保家的田地，至2008年上訴人何玉某提起訴訟時止，上訴人潘某某實際已在該房屋居住10年之久，并對該房屋進行了修繕添附；2002年11月10日簽訂《賣房契》買賣房屋時，有中人、證人現(xiàn)場見證，上訴人潘某某不僅及時支付了購房款，還向當(dāng)?shù)卮濉⒔M支付了土地轉(zhuǎn)讓費，其買房行為應(yīng)視為得到了當(dāng)?shù)卮?、組的認可。上訴人潘某某還按當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣邀請村委會成員及組里每戶代表一人參加吃飯，上訴人何玉某在場亦未提出任何異議，應(yīng)認定為房屋買賣行為系雙方當(dāng)事人的真實意思表示。房屋買賣行為并未違反《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的應(yīng)認定合同無效的情形。從維護當(dāng)事人之間交易穩(wěn)定性出發(fā)，本案房屋買賣合同可認定為有效合同。四、本案房屋買賣合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。上訴人何玉某要求上訴人潘某某退還宅基地、騰退房屋的訴訟請求，缺乏事實基礎(chǔ)和法律依據(jù)，亦違背了《中華人民共和國民法通則》第四條 ?“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”的規(guī)定，本院對其上訴理由不予支持。
綜上，上訴人潘某某認為本案房屋買賣合同有效、請求駁回上訴人何玉某的訴訟請求的上訴理由成立，本院予以支持。原審認定事實清楚，但適用法律錯誤，實體處理上確認房屋買賣合同無效又判決駁回上訴人何玉某的其它訴訟請求不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省通城縣人民法院（2012）鄂通城民重字第00002號民事判決；
二、駁回上訴人何玉某的訴訟請求。
本案一、二審案件受理費各100元，均由上訴人何玉某負擔(dān)。

審判長：汪明
審判員：楊榮華
審判員：王洪斌

書記員：肖少鯤