原告：上海龍山賓館，住所地上海市松江區(qū)。
　　投資人：李玉明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳全明，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周文強(qiáng)，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：金海林。
　　委托訴訟代理人：周叔達(dá)。
　　委托訴訟代理人：吳海松，上海全程律師事務(wù)所律師。
　　原告上海龍山賓館與被告上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月8日受理后，依法適用簡易程序，并于2019年10月29日、2019年11月8日兩次公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海龍山賓館的投資人李玉明和委托訴訟代理人吳全明參加了兩次庭審，被告上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人周叔達(dá)參加了兩次庭審、吳海松參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原被告簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令被告賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)1,865,952元。事實(shí)與理由：2011年6月，原被告簽訂了一份《房屋租賃合同》(當(dāng)時(shí)原告投資人為周大勛)，合同約定被告將其合法擁有的房屋坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX-XXX號(hào)樓的四至，及1號(hào)、2號(hào)樓的(一樓、二樓)，16號(hào)樓后半間作為消防出口，出租給原告，總面積為2,606平方米。租賃期限分為二階段，第一階段10年，第二階段為合同延續(xù)四年，簽訂合同后被告給予乙方在2006年9月30日前免租金、裝潢設(shè)計(jì)和進(jìn)程準(zhǔn)備工作以及施工裝潢和試營業(yè)期，租金計(jì)算從2006年10月1日起至2016年9月30日止。租賃期滿被告同意原告續(xù)租四年，從2016年10月1日起免租三個(gè)月裝修。同時(shí)，在合同尾部注明了每戶小業(yè)主的姓名與戶號(hào)。2013年7月1日，原告現(xiàn)投資人李玉明與前投資人周大勛協(xié)商一致，周大勛將其持有龍山賓館的資產(chǎn)以3,260,000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李玉明，同時(shí)將2011年原被告簽訂的《房屋租賃合同》交付給了李玉明。2016年12月5日、2017年11月28日、2018年3月1日，薛某某等小業(yè)主多次致函原告，要求原告搬離租賃房屋并結(jié)清費(fèi)用，因協(xié)商未果，薛某某等小業(yè)主向松江法院起訴，要求原告返還租賃房屋并支付房屋使用費(fèi)，最終法院判決原告搬離租賃房屋并支付房屋使用費(fèi)。原告認(rèn)為，原被告之間簽訂的《房屋租賃合同》對(duì)雙方具有法律約束力，現(xiàn)因被告的代理行為未獲得房屋權(quán)利人的追認(rèn)，導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同無法繼續(xù)履行，被告應(yīng)賠償原告因其違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。
　　原告第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的構(gòu)成是：其一，李玉明支付周大勛的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失1,397,143元(3,260,000÷7×3)。因法院判決原告搬離并返還房屋，導(dǎo)致原告僅使用房屋4年，剩余合同期3年無法再使用房屋造成的損失；其二，2019年6月，原告支付3、4號(hào)業(yè)主許靜怡的房租167,928元。因1-16號(hào)是一個(gè)整體，用來經(jīng)營賓館，法院判決原告搬離并返還相鄰房產(chǎn)后，3、4號(hào)也無法使用造成的損失；其三，79,581元。2019年7月31日，原告按照生效判決支付給案外人薛某某的房屋占有使用費(fèi)79,581元(系付2016年9月1日起至2019年7月31日的房屋占有使用費(fèi))損失；其四，221,030元。因周大勛作為原告代表與被告簽訂的《房屋租賃合同》約定，從2016年10月1日開始免租裝修三個(gè)月，原告向顧蘊(yùn)霞轉(zhuǎn)賬了221,030元，后顧蘊(yùn)霞轉(zhuǎn)給了其他小業(yè)主，用以支付2016年10月1日至12月31日免租期的租金，原告雖支付了租金，但沒有享受到免租期，故該部分租金系其損失。
　　被告上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。房屋租賃合同是無效的，當(dāng)時(shí)簽訂該合同是為了配合原告辦理變更手續(xù)，不是雙方的真實(shí)意思表示，所以合同無效，且原被告簽訂合同時(shí)原告明知房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)成小業(yè)主，故不同意賠償原告損失。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2006年11月2日，案外人陳光崇作為投資人設(shè)立了上海龍山賓館，住所地為上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX-XXX號(hào)。被告系上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX-XXX號(hào)樓的開發(fā)商。從2006年開始，薛某某等小業(yè)主陸續(xù)與原告簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，約定各個(gè)小業(yè)主將位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX-XXX號(hào)樓的部分租賃給原告，租賃期限至2016年8月31日或9月30日止，合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。
　　上述合同履行期間，原告投資人發(fā)生了多次變更。另外，原告前投資人周大勛曾作為原告代表與被告簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同約定，被告將其合法擁有的房屋坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX-XXX號(hào)樓的四至，及1號(hào)、2號(hào)樓的(一樓、二樓)，16號(hào)樓后半間作為消防出口，出租給原告，總面積為2,606平方米。租賃期限分為二階段，第一階段10年，第二階段為合同延續(xù)四年，簽訂合同后被告給予乙方在2006年9月30日前免租金、裝潢設(shè)計(jì)和進(jìn)程準(zhǔn)備工作以及施工裝潢和試營業(yè)期，租金計(jì)算從2006年10月1日起至2016年9月30日止。租賃期滿被告同意原告續(xù)租四年，從2016年10月1日起免租三個(gè)月裝修。同時(shí)，在合同尾部注明了每戶小業(yè)主的姓名與戶號(hào)。關(guān)于該《房屋租賃合同》的簽署時(shí)間，原告稱在2011年6月，被告稱在2009年或2010年，庭審中原被告雙方確認(rèn)此時(shí)薛某某等小業(yè)主關(guān)于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街147弄的產(chǎn)證均已辦好。2013年7月1日，原告現(xiàn)投資人李玉明與前投資人周大勛協(xié)商一致，周大勛將其持有龍山賓館的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給李玉明，同時(shí)將2011年原被告簽訂的《房屋租賃合同》交付給了李玉明。關(guān)于賓館轉(zhuǎn)讓價(jià)格，原告認(rèn)為是3,260,000元，被告則提交了原告在工商部門被告登記的資料，資料顯示當(dāng)時(shí)登記的賓館轉(zhuǎn)讓價(jià)格為500,000元。
　　因認(rèn)為自己與原告之間簽訂的合同已到期，2016年12月5日薛某某等小業(yè)主(許靜怡除外)致函原告并至涉案房屋處交涉，要求原告搬離租賃房屋并結(jié)清費(fèi)用，原告則認(rèn)為周大勛代表原告與被告所簽訂的《房屋租賃合同》尚未到期，且該合同應(yīng)約束薛某某等小業(yè)主，故不應(yīng)搬離租賃房屋。因協(xié)商未果，部分小業(yè)主向松江法院起訴，要求原告返還租賃房屋并支付房屋使用費(fèi)，最終法院認(rèn)定小業(yè)主與原告之間所簽訂合同已到期，周大勛代表原告與被告簽訂的租賃合同對(duì)各小業(yè)主不發(fā)生法律效力，故判決原告搬離租賃房屋并支付房屋使用費(fèi)，2019年7月31日，原告支付薛某某79,581元租金，并在2019年8-10月間，將其原來承租的上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街147弄房產(chǎn)(除3、4號(hào)外)返還給各小業(yè)主。
　　審理中原告陳述，因小業(yè)主多次到涉案房屋處吵鬧，從2017年10月開始原告不再經(jīng)營,但原告未提供相關(guān)證據(jù)。根據(jù)(2018)滬01民終11667號(hào)、(2019)滬01民終8891號(hào)等判決書所認(rèn)定的事實(shí)，原告停業(yè)并非由小業(yè)主導(dǎo)致。
　　本院又查明，2008年5月28日原告與上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街147弄3、4號(hào)業(yè)主許靜怡簽訂的租賃合同于2016年9月30日到期后，許靜怡并未要求原告搬離并返還承租房產(chǎn)，原告也繼續(xù)使用承租房屋，雙方于2017年1月16日簽訂了一份《商鋪續(xù)租合同》，約定許靜怡將房產(chǎn)繼續(xù)租賃給原告，期間從2016年10月1日起至2022年9月30日止。2019年6月，原告向案外人許美琪支付了167,928元，原告稱許美琪是許靜怡指定的收取房租的人，該款項(xiàng)系付2017年1月1日起至2020年6月的租金。
　　本院再查明，2017年1月12日，原告向案外人顧蘊(yùn)霞賬戶打入49,999.99元，2017年1月13日，原告投資人李玉明向案外人顧蘊(yùn)霞賬戶打入50,000元，2017年3月10日，原告投資人李玉明向案外人顧蘊(yùn)霞賬戶打入100,000元，共計(jì)199,999.99元。原告稱該款項(xiàng)系支付2016年10月1日至2016年12月30日免租期的房租，案外人顧蘊(yùn)霞收到該款項(xiàng)后按照租賃面積計(jì)算后轉(zhuǎn)交給了其他小業(yè)主。審理中，顧蘊(yùn)霞來院述稱，其確實(shí)收到了原告轉(zhuǎn)賬的三筆共計(jì)199,999.99元房租，收到后其按照各位小業(yè)主的租賃面積計(jì)算后分別交給了各位小業(yè)主。
　　以上事實(shí)，由原告提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份、收據(jù)1份、房屋租賃合同1份、(2018)滬0117民初5650號(hào)民事判決書1份、證明函1份、不再代收房租通知1份、房屋交接書9份、紀(jì)良文建設(shè)銀行交易明細(xì)1份、農(nóng)業(yè)銀行現(xiàn)金存款客戶存單1份、李玉明農(nóng)商銀行交易明細(xì)1份、龍山賓館付房租明細(xì)1份、短信記錄1份、李玉明建行交易明細(xì)1份、續(xù)租商鋪合同1份、各業(yè)主收款明細(xì)2份、被告提供的房屋租賃合同2份、商鋪?zhàn)赓U協(xié)議8份等證據(jù)予以證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，周大勛作為原告代表與被告簽訂的《房屋租賃合同》，系原被告雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照該合同履行義務(wù)。從查明的事實(shí)來看，2016年9月底，因各小業(yè)主與原告簽訂的租賃合同均已到期，各小業(yè)主(除3、4號(hào)外)均要求原告搬離并返還租賃房屋，后部分小業(yè)主訴至法院，法院判決原告搬離并返還租賃房屋，并支付從租賃期滿的次日起開始計(jì)算的房屋占用費(fèi)，其后原告陸陸續(xù)續(xù)將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街147弄房產(chǎn)(除3、4號(hào)外)返還給各小業(yè)主。因此，從事實(shí)上看，周大勛作為原告代表與被告簽訂的《房屋租賃合同》對(duì)原被告而言，已無法履行，故對(duì)于原告要求解除該合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，本院確定該合同解除時(shí)間為被告收到起訴狀副本之日2019年10月25日。被告認(rèn)為該合同因未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)而簽訂，故合同無效的主張，因無法律依據(jù)，本院不予支持。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　對(duì)于原告第二項(xiàng)賠償損失的訴訟請(qǐng)求，本院分別闡述如下：
　　第一項(xiàng)損失是李玉明支付周大勛的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失1,397,143元。2013年周大勛通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議將賓館轉(zhuǎn)讓給李玉明，李玉明向周大勛支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果之后周大勛違反轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定給李玉明造成損失，李玉明可以向周大勛主張。本案中原告與其投資人李玉明并非同一民事主體，原告也沒有向被告支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，故原告向被告主張轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原告在庭審中要求追加周大勛為被告，因周大勛與本案訴請(qǐng)無關(guān)，故對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
　　第二項(xiàng)損失167,928元。原告與許靜怡于2017年1月16日簽訂了一份《商鋪續(xù)租合同》，依該合同約定原告支付了3、4號(hào)房屋從2017年1月1日起至2020年6月的租金167,928元，因相鄰房屋無法使用，導(dǎo)致3、4號(hào)房屋也無法正常使用，故該租金支出系其損失。本院認(rèn)為，2016年9月底，各小業(yè)主與原告簽訂的租賃合同已經(jīng)到期，且大部分業(yè)主多次向原告提出要求原告搬離并返還租賃房屋，在此種情況下，原告應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)料到如果與其中部分業(yè)主簽訂續(xù)租合同很可能導(dǎo)致其目的難以實(shí)現(xiàn)，但仍然在2017年1月16日與許靜怡簽訂《商鋪續(xù)租合同》，且原告支付租金的同時(shí)仍占有著3、4號(hào)及其它1-16號(hào)房產(chǎn)，故該款項(xiàng)不能視為原告的損失，如果是損失，也應(yīng)由原告自己承擔(dān)。
　　第三項(xiàng)損失79,581元。原告依據(jù)生效裁判向薛某某支付了房屋占有使用費(fèi)79,581元，系因原告在其與薛某某簽訂的租賃合同于2016年9月1日到期之后繼續(xù)使用薛某某名下房屋，故其支付了占有使用期間的房屋占有使用費(fèi)，所以該筆款項(xiàng)并非原告損失。
　　第四項(xiàng)損失221,030元。原告在審理中僅提供證據(jù)證明，其在2017年1月12日、1月13日、3月10日共轉(zhuǎn)給顧蘊(yùn)霞199,999.99元，原告陳述該款項(xiàng)系支付2016年10月1日至12月31日免租期的租金。其一，原告提供的證據(jù)僅能證明其向顧蘊(yùn)霞支付了199,999.99元，無法證明其支付了221,030元；其二，原告沒有證據(jù)證明該款項(xiàng)系支付2016年10月1日至12月31日期間的租金；其三，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，原告并無證據(jù)證明其他小業(yè)主曾委托顧蘊(yùn)霞收取該款項(xiàng)，故該款項(xiàng)無法認(rèn)定為原告向各小業(yè)主支付了相應(yīng)的房屋租金；其四，即使原告沒享受到免租期，也不代表其一定會(huì)產(chǎn)生損失，因原告在支付上述款項(xiàng)時(shí)一直占有使用相應(yīng)的房屋，故該款項(xiàng)難以認(rèn)定為原告的損失。
　　綜上所述，對(duì)于原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海龍山賓館與被告上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年10月25日解除；
　　二、駁回原告上海龍山賓館的其他訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)22,034元，減半收取11,017元，由原告上海龍山賓館負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：白志中

書記員：姚??悅