原告(反訴被告)：上海默威汽車服務(wù)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：莊留英，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：郭宏君，上海執(zhí)初律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：生翠英，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳騰飛，男。
　　委托訴訟代理人：陳衛(wèi)婷，上海市朝華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海默威汽車服務(wù)有限公司(以下簡稱“默威公司”)與被告皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司(以下簡稱“皖豹公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月5日受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。審理中，被告提起反訴，本院受理后與本訴合并進(jìn)行審理。本案于2018年10月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告默威公司的法定代表人莊留英、委托訴訟代理人郭宏君，被告皖豹公司的委托訴訟代理人吳騰飛、陳衛(wèi)婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告默威公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除雙方簽訂的廠房租賃合同；2.判令被告退還原告280,000元(租賃保證金100,000元，三個月的租金136,875元，預(yù)交的物業(yè)費(fèi)43,125元)。事實(shí)與理由：2018年6月25日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定原告向被告租賃本區(qū)中創(chuàng)路XXX號一樓三格半計1,200平方米的房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，租期自2018年6月28日起至2020年6月27日止。次日，原告前往本區(qū)中山街道管委會辦理入駐手續(xù)，但卻被明確告知汽車修理企業(yè)不能入駐。被告對此早已明知，卻在簽訂合同時向原告表示不會有問題。被告提供的經(jīng)營場所與其承諾經(jīng)營場所極為不符，被告的行為構(gòu)成欺詐。故原告訴至法院，請求判如訴請。
　　被告皖豹公司辯稱：不同意原告的訴請。涉案房屋確實(shí)屬于G60科創(chuàng)走廊區(qū)域，被告在簽訂合同時向原告明確表示不可經(jīng)營汽車修理，但做展廳是可以的。本案系原告單方拒絕履行合同，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。同時，原告逾期支付房租，對此被告有權(quán)依約解除合同。2018年8月27日，被告發(fā)函通知原告解除租賃合同，該通知函于2018年8月29日送達(dá)原告，故合同已于2018年8月29日解除。
　　同時，被告皖豹公司向本院提起反訴請求：1.確認(rèn)雙方簽訂的廠房租賃合同于2018年8月29日解除；2.反訴被告支付反訴原告違約金273,750元；3.反訴原告對于反訴被告的保證金10萬元有權(quán)不予返還。事實(shí)與理由：合同簽訂后，反訴原告交付了涉案房屋，但反訴被告未按約付款。反訴原告多次催討未果，遂于2018年8月27發(fā)函通知解除合同。故反訴原告訴至法院，請求支付反訴請求。
　　針對被告皖豹公司的反訴請求，原告默威公司辯稱：被告系違約一方，故不同意被告的反訴請求。
　　經(jīng)審理查明：涉案房屋于2010年9月26日登記于案外人上海融臣宗工貿(mào)有限公司名下。案外人上海融臣宗工貿(mào)有限公司向被告出具《委托書》一份，同意將涉案房屋全權(quán)委托給被告進(jìn)行管理使用，被告可對外出租，委托期限自2018年4月10日起至2028年6月9日止。
　　2018年6月25日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定原告向被告承租涉案房屋，作為展廳之用；租期自2018年6月28日起至2020年6月27日止，免租期自2018年6月24日起至2018年7月10日止，本合同如因原告原因被解除的，則原告應(yīng)按本合同約定的租期第一年租金標(biāo)準(zhǔn)，向被告補(bǔ)付免租期內(nèi)的租金；原告應(yīng)于2018年6月24日前至廠房所在地辦理交接手續(xù)；租金每日每平方米1.25元，每年租金547,500元，六個月支付一次，本合同約定的余款在簽訂合同的第二日付清；原告承諾提前一個月支付租金，逾期七日未支付的按照日租金的10%支付滯納金，另外本合同自動解除；本合同簽訂當(dāng)日，原告應(yīng)向被告支付廠房租賃保證金10萬元，合同終止或提前終止，原告結(jié)清合同項(xiàng)下所有款項(xiàng)后的30天內(nèi)，被告把保證金或其余款無息退還原告，保證金不足以抵扣的，被告有權(quán)向原告追討；本合同因原告原因提前退租或原告未能依約履行的，被告有權(quán)沒收原告保證金，已付租金不予退還，并有權(quán)向原告追索其他損失；租賃期間，第一年物業(yè)管理費(fèi)43,200元，于交房前一次性付清，次年物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于上期費(fèi)用到期前提前30日支付；雙方同意，有下列情形之一的，一方可以書面通知另一方解除合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的6倍支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付乙方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(四)原告逾期不支付租金或本合同約定的其他費(fèi)用達(dá)5日的……。合同另對其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。同日，雙方另行簽訂《安全管理協(xié)議書》一份。
　　期間，原告分別于2018年6月24日向被告支付10,000元，于2018年6月25日向被告支付270,000元，合計支付280,000元，其中包括租賃保證金100,000元、三個月的租金136,875元、一年的物業(yè)費(fèi)43,125元。
　　2018年7月4日，被告向案外人吳小云轉(zhuǎn)賬支付中介傭金42,300元。
　　2018年8月27日，被告向原告發(fā)送《解除租賃合同通知函》，言明原告僅付三個月租金，尚有三個月租金未支付，原告的行為構(gòu)成違約，被告依約有權(quán)解除合同，現(xiàn)被告特發(fā)函通知合同解除，原告應(yīng)在收到本通知函三日內(nèi)返還廠房等。該通知函于2018年8月29日送達(dá)原告。
　　2018年9月25日，本區(qū)中山街道環(huán)境綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室張貼公告，言明環(huán)保手續(xù)未獲批的企業(yè)，必須立即停止生產(chǎn)，未開展環(huán)評以及環(huán)評中涉及廢氣、廢水及危廢產(chǎn)生的企業(yè)，必須及時安裝治理設(shè)施設(shè)備和簽訂危費(fèi)處置協(xié)議，未完成治理設(shè)施設(shè)備安裝，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和未簽訂危廢處置協(xié)議的必須停止生產(chǎn)。
　　審理中，原告申請賀永華作為證人出庭作證，擬證明被告對于汽車修理行業(yè)不能入駐園區(qū)是明知的。證人陳述其于2018年4月與被告簽訂了租賃合同欲從事汽車維修行業(yè)，但辦理證照時得知園區(qū)不能經(jīng)營汽車維修，遂與被告解除了租賃合同。對于證人證言，原告沒有異議。被告認(rèn)為，被告在簽訂合同時明確告知原告只能作展廳、倉庫使用，不能作汽車維修使用，但原告自行變更租賃用途導(dǎo)致政府審批無法通過。
　　另外，被告提交了錄音，擬證明雙方簽約時對于不能經(jīng)營汽車維修都是明知的，但原告的法定代表人莊留英表示其自行解決房屋用于汽修的問題。原告對此表示錄音的真實(shí)性無法確認(rèn)，且談話不完整，不具有合法性。
　　同時，被告自認(rèn)其于2018年9月2日收回了涉案房屋，并于2018年10月中旬另租他人。
　　以上事實(shí)，由廠房租賃合同、安全管理協(xié)議書、委托書、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)賬記錄、照片、告示、證人證言、解除租賃合同通知函、快遞憑證、傭金收據(jù)、錄音以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：原、被告簽訂的廠房租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按約履行自己的義務(wù)。本案中，原告逾期支付前六個月租金已超5日，被告依約有權(quán)解除合同?，F(xiàn)被告已向原告發(fā)送書面解除通知并已于2018年8月29日送達(dá)原告，故廠房租賃合同應(yīng)于該日解除。原告主張被告提供的涉案房屋與其承諾的不符，故合同無法履行的過錯在于被告，但租賃合同明確約定涉案房屋系作展廳之用，原告亦未提供證據(jù)證明被告承諾涉案房屋可以經(jīng)營汽車維修，原告的意見缺乏依據(jù)，本院不予采納。退一步而言，從被告提供的錄音來看，似乎原告自行解決涉案房屋用于汽車維修的問題，故本院也難以采納原告的觀點(diǎn)。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同既已解除，原告應(yīng)搬離并返還被告涉案房屋、支付應(yīng)付租金并參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付被告合同解除后至搬離返還房屋之日止的占有使用費(fèi)以及相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如前所述，合同解除的原因在于原告未按約付款，根據(jù)合同約定原告應(yīng)補(bǔ)付免租期租金，即支付自2018年6月24日起至2018年7月10日的租金?，F(xiàn)原告并未提供證據(jù)證明其已將涉案房屋返還被告，被告自認(rèn)其于2018年9月2日收回涉案房屋，故占有使用費(fèi)應(yīng)截至2018年9月2日。經(jīng)計算，原告應(yīng)付的2018年6月24日起至9月2日的租金和占有使用費(fèi)金額為106,500元(71天×1.25元/平方米/天×1,200平方米)，應(yīng)付的2018年6月24日起至9月2日的物業(yè)費(fèi)金額為8,403.29元(43,200元/年÷365天/年×71天)。對此，原告已付租金136,875元、物業(yè)費(fèi)43,125元，故被告應(yīng)返還原告租金30,375元、物業(yè)費(fèi)34,721.71元。原告未按約付款的行為構(gòu)成違約，被告依約有權(quán)主張相當(dāng)于6個月租金的違約金273,750元，對此原告主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高并要求法院酌情調(diào)整。本院根據(jù)被告房屋空置、中介費(fèi)支出等情況，兼顧合同的履行情況、雙方當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情確定違約金金額為150,000元。至于被告主張沒收保證金，性質(zhì)上仍然屬于原告違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，本院在上述違約金金額中對此已經(jīng)一并予以考慮，故對于沒收保證金不再單獨(dú)予以支持，該保證金100,000元抵扣原告的應(yīng)付費(fèi)用。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海默威汽車服務(wù)有限公司與被告(反訴原告)皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司于2018年6月25日簽訂的《廠房租賃合同》于2018年8月29日解除；
　　二、被告(反訴原告)皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海默威汽車服務(wù)有限公司租金30,375元、物業(yè)費(fèi)34,721.71元，合計65,096.71元。
　　三、原告(反訴被告)上海默威汽車服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司違約金50,000元[已抵扣原告(反訴被告)上海默威汽車服務(wù)有限公司已付的保證金100,000元]。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,500元，減半收取計2,750元，反訴案件受理費(fèi)3,493元,合計訴訟費(fèi)6,243元，由原告(反訴被告)上海默威汽車服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)2,601元(已付)，被告(反訴原告)皖豹實(shí)業(yè)(上海)有限公司負(fù)擔(dān)3,642元(已付3,493元，余款149元于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??孜

書記員：邵玲玲