原告(反訴被告)：上海鴻臨裝飾材料有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：李西英，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉瑩，上海申如律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：潘某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宿州市。
　　委托訴訟代理人：李美嬌，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鴻臨裝飾材料有限公司(以下簡稱“鴻臨公司”)與被告潘某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月10日受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。審理中，被告潘某提出反訴，本院受理后與本訴合并進(jìn)行審理。經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，并經(jīng)本院院長審批，本案延長適用簡易程序三個月進(jìn)行審理。本案分別于2018年7月4日、2018年7月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鴻臨公司的委托訴訟代理人劉瑩、被告潘某及其委托訴訟代理人李美嬌到庭參加二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告鴻臨公司向本院提出訴訟請求：1.解除原、被告簽訂的《租賃合同》；2.被告返還原告租賃費(fèi)100,000元；3.被告支付原告違約金150,000元。審理中，原告變更上述第一項(xiàng)訴訟請求為：確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無效；變更上述第三項(xiàng)訴訟請求為被告賠償原告行政處罰、人工、車輛經(jīng)濟(jì)損失150,000元。事實(shí)與理由：2017年11月23日，原、被告簽訂《租賃合同》一份，約定原告向被告承租本區(qū)泖港鎮(zhèn)西厙路XXX號隔壁的2,460平方米廠房(以下簡稱“涉案房屋”)，年租金60萬，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同簽訂后，原告向被告支付了10萬元，但因廠房內(nèi)尚有前承租人遺留的大量物品，且倉庫地坪不合格導(dǎo)致積水過多，原告無法將之作為倉庫使用，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。經(jīng)原告多次催告，被告仍未清除前承租人的遺留物品。故原告訴至本院，請求判如訴請。
　　被告潘某辯稱：涉案房屋沒有房產(chǎn)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，合同應(yīng)屬無效，被告不應(yīng)支付違約金，原告主張的損失與被告無關(guān)。簽合同前被告帶原告看過涉案房屋，并告知了涉案房屋存在糾紛并涉訴，故雙方口頭約定原告僅付租金5萬元和保證金5萬元，被告先交付三分之一的房屋，待被告和案外人糾紛解決后被告再交付剩余部分廠房，原告再支付剩余租金。原告起訴要求解除合同的行為是違約行為，保證金不應(yīng)退還。
　　審理中，被告潘某向本院提出反訴請求：1.判令反訴被告支付反訴原告自2018年2月11日起至實(shí)際搬離之日止的租金(按691元/日的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；2.反訴被告搬離并返還反訴原告涉案房屋；3.反訴被告支付反訴原告違約金150,000元。之后，被告將原反訴請求變更為：1.判令反訴被告向反訴原告支付自2018年2月11日起至2018年7月4日止的使用費(fèi)98,813元(143天×691元/天)；2.反訴被告賠償反訴原告2018年5月1日至2018年6月30日的房租損失58,560元。事實(shí)和理由：原、被告于2017年11月23日簽訂《租賃合同》，合同簽訂之前被告就告知原告，因涉案房屋與案外人上海松首貿(mào)易有限公司(以下簡稱“松首公司”)另有訴訟糾紛，所以被告暫時先交付三分之一(1,020平方米)的廠房給原告使用，剩余的約三分之二廠房待被告與松首公司的糾紛了結(jié)后再支付給原告。原告也實(shí)地看過廠房且對上述情況均表示認(rèn)可，后雙方才簽署了租賃合同。原告簽訂合同后次日即開始實(shí)際使用廠房，但其僅支付了保證金5萬元和一個月的租金5萬元。2018年7月4日，被告發(fā)現(xiàn)廠房大門已被原告打開，里面的貨物部分被原告清除帶走，還有一部分打翻在廠房內(nèi)。被告認(rèn)為，原告應(yīng)支付其實(shí)際占有使用廠房期間的房屋占有使用費(fèi)，具體計(jì)算至每日為：5萬元÷2,460平方米÷30天×1,020平方米=691元。因原告僅支付了5萬元房租，相當(dāng)于僅付了72天的房租(5萬元÷691元=72天)，即原告僅支付了2017年12月1日至2018年2月10日的房租，故其還應(yīng)支付自2018年2月11日起至2018年7月4日止的房屋占有使用費(fèi)98,813元。此外，原告還應(yīng)賠償因其惡意拖延搬離廠房的行為給被告造成的損失。被告于2018年4月17日左右收到了原告的起訴材料，因?yàn)橛邪讣拇嬖?，自該日起?018年6月30日，被告就未能再將廠房出租給他人。直至2018年7月1日，被告才另行招租，租出了剩余的1,440平方米的廠房(2046平方米-原告使用的1,020平方米)，即自2018年4月17日至2018年6月30日之間，被告的1,440平方米的廠房的租金損失即為原告給被告造成的損失。為便于計(jì)算，被告以兩個月(2018年5月1日至2018年6月30日)的期限來計(jì)算損失，廠房剩余的1440平方米每天的租金為5萬元÷2,460平方米÷30天×1,440平方米=976元/天，故被告兩個月的損失為976元/天×60天=58,560元。為此，被告提起反訴，請依法維護(hù)被告的合法權(quán)益。
　　原告鴻臨公司針對被告潘某的反訴辯稱：不同意被告的反訴請求。原告確實(shí)在涉案房屋倉庫的后面小范圍地放置了一些不需要的廢品，但因?yàn)樯姘阜课輧?nèi)有大量遺留物品，地坪塌陷漏水，被告從未將涉案房屋交給原告作為倉庫正常使用，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，原告無需搬離和返還房屋。被告主張?jiān)娴氖褂闷鹗紩r間和使用面積均無證據(jù)證明。被告的兩項(xiàng)訴請相互矛盾，其即主張了房屋使用費(fèi)又主張了租金損失，因本案的過錯在于被告，故不應(yīng)由原告承擔(dān)損失。
　　經(jīng)審理查明：2017年11月23日，原、被告簽訂《租賃合同》一份，約定原告向被告承租涉案房屋，建筑面積2,460平方米，作為倉庫之用，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止，租金每年60萬元，每2年遞增一次，遞增率為8%，6個月為一個支付周期，原告應(yīng)在每一個支付周期結(jié)束的10天前支付下一個支付周期的租金30萬元，租金繳費(fèi)后方能使用；租賃合同簽訂時，原告應(yīng)向被告支付5萬元作為租賃保證金，于本合同終止，退房清掃滿10天，且租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電等所有應(yīng)付費(fèi)用結(jié)清，如在租金房屋內(nèi)辦企業(yè)登記注冊的，須在辦完企業(yè)注銷或企業(yè)地址變更手續(xù)后憑被告的保證金收據(jù)一次性不計(jì)息歸還原告；原告應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定日期支付租賃費(fèi)用，未按期支付的每天按日租金的3%繳納滯納金即應(yīng)承擔(dān)受益人罰金，超出10日，被告將采取停電、停水、關(guān)閉大門等措施，并有權(quán)收回出租廠房，同時終止合同，由此造成一切損失和后果由原告自己承擔(dān)。付款方式付6個月壓1個月，簽約日起2日內(nèi)將房租和押金支付給被告，否則押金不退，合同自動解除。合同另對其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了租金5萬元、租賃保證金5萬元，被告向原告交付了涉案房屋大門鑰匙，但涉案房屋仍然遺留有案外人的大量物品。
　　2018年6月2日，被告通過微信要求原告將其在涉案房屋內(nèi)的貨物搬空，否則視為原告放棄所有權(quán)，被告將自行處理，且搬遷費(fèi)由原告承擔(dān)。
　　2018年7月4日，本院組織雙方勘驗(yàn)現(xiàn)場并拍攝照片，現(xiàn)場隔斷門已被打開，現(xiàn)存11個丟棄的油漆桶，被告主張?jiān)媸褂玫娜龎K區(qū)域長寬分別為18.5米×9.3米，18.2米×33.5米，6.6米×10.1米，經(jīng)計(jì)算面積共計(jì)848.41平方米。雙方對本院勘察的情況均無異議。
　　2018年7月27日，原告根據(jù)被告要求將涉案房屋的鑰匙郵寄送至本區(qū)西厙路XXX號門衛(wèi)處，被告自認(rèn)于2018年7月30日收到該鑰匙。
　　審理中，被告為證明其主張，提交了如下證據(jù)材料：
　　1.微信記錄、短信記錄、照片，擬證明簽訂合同前被告帶原告看過涉案房屋，簽訂合同后原告在涉案房屋內(nèi)放置了一些物品，至今仍然占用了總面積三分之一約1,020平方米。原告對證據(jù)不予認(rèn)可，表示聊天記錄均是被告單方陳述，而被告一直未將涉案房屋交付原告；照片無法證明所攝房屋系涉案房屋、物品系原告所有并放置在涉案房屋內(nèi)的，無法證明占用面積及存放起始時間。
　　2.與案外人的租賃合同，擬證明原告惡意拖延清場時間，給被告造成了2個月的租金損失。原告對此不予認(rèn)可，認(rèn)為合同面積與被告陳述矛盾，且在尚有訴訟的情況下擅自轉(zhuǎn)租的行為系違約行為。
　　以上事實(shí)，由租賃合同、轉(zhuǎn)賬記錄、照片、微信記錄、短信記錄、快遞記錄以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房地產(chǎn)權(quán)證，故雙方簽訂的租賃合同因涉案房屋缺乏合法建造手續(xù)而應(yīng)屬無效。
　　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同既屬無效，被告基于合同而取得的押金50,000元應(yīng)予返還，而對于原告已經(jīng)取得的占有利益，原告應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付被告房屋占有使用費(fèi)。根據(jù)查明的事實(shí)，被告已經(jīng)交付原告涉案房屋的鑰匙，原告亦自認(rèn)其在涉案房屋內(nèi)放置了一些物品，至于原告占用的面積和時間，本院根據(jù)現(xiàn)場勘察的情況可以確認(rèn)為848.41平方米，占用的時間應(yīng)自合同起租之日即2017年12月1日起至原告實(shí)際返還房屋之日止，被告反訴主張?jiān)嬷Ц督刂怪?018年7月4日的占有使用費(fèi)，于法不悖。根據(jù)雙方合同履行情況，原告占用面積整體占比，本院酌定自2017年12月1日起至2018年7月4日止的使用費(fèi)金額為60萬元÷365天÷2,460平方米×848.41平方米×216天=122,457元?？鄢嬉呀?jīng)支付的租賃費(fèi)5萬元、押金5萬元，原告還應(yīng)支付被告房屋使用費(fèi)22,457元。原告辯稱其不能實(shí)現(xiàn)作為倉庫的合同目的，但原告已實(shí)際將部分房屋作為倉庫放置了物品，故原告的辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。對于原告主張的經(jīng)濟(jì)損失150,000元，其并未提供充分證據(jù)予以證明，且原告承租房屋時也進(jìn)行過實(shí)地查看，被告辯稱的先支付部分租金、交付部分房屋使用的意見，較為符合常理，原告的租金支付情況，亦不符合每期支付30萬元，先付后用的約定，故對于原告的該項(xiàng)請求，本院不予支持。此外，被告主張其產(chǎn)生了租金損失，但其與案外人松首公司針對涉案房屋另有案件在本院處理中，且其并未充分舉證證明，涉案部分房屋未能出租與原告具有直接關(guān)聯(lián)，故本院對此也不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、原告(反訴被告)上海鴻臨裝飾材料有限公司與被告(反訴原告)潘某于2017年11月23日簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、原告(反訴被告)上海鴻臨裝飾材料有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)潘某截至2018年7月4日止的房屋占有使用費(fèi)22,457元；
　　三、駁回原告(反訴被告)上海鴻臨裝飾材料有限公司的其余訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)潘某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,130元，減半收取計(jì)2,565元，反訴案件受理費(fèi)1,724元，合計(jì)訴訟費(fèi)4,289元，由原告(反訴被告)上海鴻臨裝飾材料有限公司負(fù)擔(dān)2,913元(已付)，被告(反訴原告)潘某負(fù)擔(dān)1,376元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：洪??飛

書記員：劉思鈺