原告：上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：鄧懿君，董事長。
　　委托訴訟代理人：龔紅兵，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李樹寧，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　被告：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臺州市。
　　原告上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱高力物業(yè))與被告梁某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案后，依法適用普通程序，于2019年8月5日公開開庭進行了審理。高力物業(yè)的委托訴訟代理人李樹寧到庭參加訴訟。被告梁某除公告送達外無法送達。2019年5月9日本院向梁某公告送達起訴狀、應(yīng)訴通知書、舉證通知書、開庭傳票等，梁某未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　高力物業(yè)向本院提出訴訟請求：1、判令梁某支付上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX號(幢)2904室自2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費24,896.64元；2、判令梁某以每月欠付物業(yè)費為本金按每日萬分之五向原告支付自每個欠費季度首月1日起分段計算至判決生效之日止的滯納金。事實理由：原告自2001年11月起為位于上海市虹橋路XXX號-XXX號的東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2002年11月28日，原告與開發(fā)商上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定開發(fā)商將上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX-XXX號住宅樓、地下車庫和商業(yè)會所物業(yè)委托原告進行物業(yè)管理服務(wù)。合同約定，服務(wù)費由原告(每季度)按建筑面積按月收取，西區(qū)第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面積3.35元收??；東方曼哈頓世紀豪庭東區(qū)暫定為人民幣8元每平方米建筑面積標準。根據(jù)房屋《使用公約》以及與開發(fā)商簽訂的《東方曼哈頓世紀豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同》，對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，原告可自逾期之日起按應(yīng)繳費用的千分之三按日加收滯納金，但原告現(xiàn)按萬分之五收取滯納金。2016年12月，原告與上海市徐家匯東方曼哈頓業(yè)主大會、業(yè)委會簽訂《撤場協(xié)議》，約定原告自2016年12月31日起不再為“東方曼哈頓小區(qū)”提供物業(yè)管理服務(wù)?！冻穲鰠f(xié)議》證明業(yè)委會認可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第42條，業(yè)委會續(xù)聘或者未聘新物業(yè)，那么原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。司法解釋中，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主均具有約束力。被告為西區(qū)3號2904室業(yè)主，建筑面積154.83平方米，每月物業(yè)管理費518.68元。被告從2013年1月起至2016年12月未支付物業(yè)費。原告雖向被告多次催討，然而時至今日依舊無果?；谝陨鲜聦崳F(xiàn)特向貴院提起訴訟，請求貴院依法支持原告的全部訴訟請求。
　　梁某未作答辯。
　　高力物業(yè)舉證：1、《物業(yè)管理服務(wù)合同》，2002年11月28日簽訂，證明原告提供了物業(yè)服務(wù)。2、《證明》，2012年9月13日業(yè)委會出具的，證明原告從2001年11月起就擔任小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，原告每季度按建筑面積收取物業(yè)費，被告房屋收費標準為3.35元/月/平方米，合同約定業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滯納金。3、《補充協(xié)議》，約定2005年1月1日起，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)，直至業(yè)委會成立后6個月。4、《使用公約》，證明約定按照每日千分之三收取滯納金。十五條也約定本公約中涉及的所有通知都應(yīng)是書面的，所有的單據(jù)、催付單及通知函件費，凡注明地址送至業(yè)主通知聯(lián)系所在地的，或是有郵寄或掛號郵寄送至業(yè)主以書面通知的其他通訊地址，無業(yè)主書面通知的其他通訊地址時，在本物業(yè)內(nèi)以單元信箱投放或張貼通告形式均被視為送達該業(yè)主。5、《撤場協(xié)議書》，2016年12月原告與業(yè)主大會、業(yè)委會簽訂，約定原告自2016年12月31日起不再為東方曼哈頓小區(qū)提供服務(wù)。也約定物業(yè)費糾紛交由徐匯法院處理，證明業(yè)委會認可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。以上4組證據(jù)證明原告一直連續(xù)為東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。6、發(fā)票，被告最后一期物業(yè)費付至2011年12月，證明被告認可物業(yè)費的標準為3.35元/月/平方米，且自2013年1月1日起未再支付物業(yè)費。7、不動產(chǎn)登記簿，證明被告是欠費物業(yè)的業(yè)主，房屋建筑面積，每月應(yīng)支付費用的面積。8、2011徐民四民初字第400號判決書，證明法院支持滯納金訴請。9、繳款函及郵寄憑證，因被告未支付物業(yè)費，證明被告未按約履行繳款義務(wù)，原告向被告多次催討物業(yè)費。
　　梁某未舉證。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：截止2018年11月23日上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX號(幢)2904室房屋所有權(quán)登記在梁某名下。高力物業(yè)與上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，服務(wù)期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二條，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙雙方于2001年10月簽署的《東方曼哈頓世紀豪庭(3、4、5、6號樓及1A期地表范圍)--物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，原東方曼哈頓世紀豪庭項目管理合同屆時起廢止。2004年12月1日又續(xù)簽《東方曼哈頓世紀豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同補充協(xié)議》，約定1、服務(wù)合同于2005年1月1日起繼續(xù)有效，其有效期順延至東方曼哈頓業(yè)委會成立(以業(yè)委會代碼證頒發(fā)日期為準)后六個月為止等等。高力物業(yè)提供《東方曼哈頓世紀豪庭住宅使用公約》：1、本公約已作為房屋預(yù)售合同或房屋出售合同(簡稱“售房合同”)附件四之內(nèi)容，隨售房合同一并生效。本公約至第一次業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時自然終止。5.2、為防止業(yè)主的整體利益遭受侵害，如業(yè)主或使用人逾期交納物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)將根據(jù)有關(guān)法規(guī)向業(yè)主按每日百分之零點三的標準收取滯納金等等。另本院在審理(2019)滬0104民8764號案件中，依當事人申請，開具調(diào)查令，對曼哈頓小區(qū)業(yè)委會成立及《管理規(guī)約》進行調(diào)查，查明依據(jù)上海市物業(yè)管理監(jiān)督與服務(wù)平臺，徐匯區(qū)東方曼哈頓業(yè)主大會備案日期2010年1月12日，第二屆業(yè)委會開始時間2014年12月26日，任期5年，結(jié)束時間2019年12月25日；《管理規(guī)約》對滯納金未作約定。原告向被告主張物業(yè)費時間為2012年1月至2016年12月，期間原告未與曼哈頓業(yè)主委員會(業(yè)主大會)簽訂任何《物業(yè)服務(wù)合同》。梁某房屋建筑面積154.83平方米，每月應(yīng)按每平方米建筑面積3.35元交納物業(yè)服務(wù)費518.68元。審理中，原告未能舉證曼哈頓小區(qū)《管理規(guī)約》中，不交或延遲交納物業(yè)服務(wù)費滯納金的約定。原告承認曼哈頓業(yè)委會成立于2010年。
　　本院認為，徐匯區(qū)曼哈頓業(yè)主大會成立后至原告撤出小區(qū)，原告未與業(yè)委會(業(yè)主大會)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，但原告依據(jù)原合同繼續(xù)提供服務(wù)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定原告系事實服務(wù)，仍可按原合同收費。原告主張未收到被告2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費，被告經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為其放棄抗辯權(quán)利，原告主張物業(yè)費本院予以支持。關(guān)于滯納金問題，原告主張滯納金依據(jù)有二點，一為《物業(yè)管理服務(wù)合同》，二為《使用公約》。原告向被告催交物業(yè)費期間未與業(yè)委會(業(yè)主大會)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，應(yīng)認定為無合同的事實服務(wù)，因此無合同依據(jù)；對于《使用公約》作為依據(jù)，要看《使用公約》是否一直有效？曼哈頓業(yè)委會于2010年1月12日向政府相關(guān)部門備案，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)委會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會向行政主管部門備案必須持下列文件：1、業(yè)主大會成立和業(yè)委會選舉的情況；2、管理規(guī)約；3、業(yè)主大會議事規(guī)則；等等。顯然2010年1月曼哈頓小區(qū)《管理規(guī)約》已制定并經(jīng)業(yè)主大會通過，原告也承認曼哈頓業(yè)主委員會于2010年成立。一旦業(yè)委會成立，《管理規(guī)約》也同時產(chǎn)生，這是本案的客觀事實。眾所周知，對于客觀事實，不管原、被告如何爭辯都無法改變。根據(jù)《使用公約》第一條規(guī)定，《管理規(guī)約》一旦生效，《使用公約》自然終止。因此，2010年1月曼哈頓《管理規(guī)約》已產(chǎn)生并生效，導(dǎo)致《使用公約》失效。原告對《管理規(guī)約》約定滯納金未舉證，故原告主張滯納金，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第九十二條、第一百四十四條、《物業(yè)管理條例》第七條第五項規(guī)定，判決如下：
　　一、梁某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX號(幢)2904室2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費24,896.64元；
　　二、駁回上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司滯納金的訴訟請求。
　　當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費839元、公告費560元，由上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司負擔337元、梁某負擔1,062元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄭譽華

書記員：高??平