上訴人(原審被告)：上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：鄭曉樂，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李樹安，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：賈逸瑋，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　被上訴人(原審原告)：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　上列兩被上訴人共同委托訴訟代理人：汪濤，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上列兩被上訴人共同委托訴訟代理人：施伊琳，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“駿泰公司”)因與被上訴人王某某、陳某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初18817號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　駿泰公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回王某某、陳某在一審中的全部訴訟請求。事實(shí)與理由：駿泰公司與王某某、陳某于2016年就上海市萬泉路XXX弄《XXXX家苑》XXX號XXXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充條款。根據(jù)合同約定，底樓地面花園用綠化或結(jié)合其他方式進(jìn)行分割，在小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊也是以綠化方式進(jìn)行展示，駿泰公司從未就底樓地面花園的圍合方式和狀態(tài)進(jìn)行承諾，雙方就底樓花園的圍合方式并無特別約定。系爭房屋的總價(jià)是按房產(chǎn)的建筑面積確定，與花園區(qū)域的面積無關(guān)。實(shí)心墻體被拆除后，駿泰公司經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復(fù)為“綠籬”狀態(tài)，符合小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌。再者，對墻體進(jìn)行拆除處于政府部門的行政行為，與駿泰公司無關(guān)，亦非駿泰公司可抗拒，不應(yīng)由駿泰公司承擔(dān)責(zé)任。另外，一審法院認(rèn)定系爭房屋購房合同有關(guān)地面花園使用的條款無效，屬于適用法律錯誤。因?yàn)楹贤嘘P(guān)于底層房屋地面花園的相關(guān)約定條款并未違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。該條款關(guān)于底層地面花園的約定賦予王某某、陳某的是花園區(qū)域的一般使用權(quán)非專屬使用權(quán)，同時(shí)該條款也約定買受人對花園的使用必須遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和臨時(shí)管理約定，并遵守不妨礙他人的原則。該條款從未否認(rèn)地面花園區(qū)域的公共屬性，僅對該區(qū)域的使用和管理在買賣雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行約定，該約定是雙方真實(shí)意思表示。駿泰公司在所有售出的購房合同中均有約定底層一樓綠地一般使用權(quán)屬于一樓業(yè)主，即對其他共有業(yè)主進(jìn)行了告知，其他業(yè)主并未對此提出異議。故上述條款應(yīng)屬有效。
　　王某某、陳某共同辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請求二審駁回上訴，維持原判。
　　王某某、陳某向一審法院起訴請求：一、駿泰公司返還房款人民幣(以下幣種均為人民幣)1,000,000元(暫估價(jià)，以評估價(jià)為準(zhǔn))；二、駿泰公司支付違約金(按已付購房款的日萬分之五，自約定的交房日即2017年6月30日起算至房屋恢復(fù)正常使用之日止)；三、駿泰公司賠償王某某、陳某因解除設(shè)計(jì)裝潢合同造成的損失159,600元；四、本案受理費(fèi)由駿泰公司承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：駿泰公司為系爭房屋的開發(fā)銷售方并具備竣工驗(yàn)收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2016年，王某某、陳某與駿泰公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：王某某、陳某以18,766,671元向駿泰公司購買系爭房屋，合同的補(bǔ)充條款載明：如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進(jìn)行分隔，并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)；買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補(bǔ)償、不得對其他買受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。合同還載明，駿泰公司未如期交房的，應(yīng)按已付房款的日萬分之五向王某某、陳某支付違約金。上述合同簽訂后，王某某、陳某付清房款，駿泰公司交付了房屋，交付時(shí)房屋外圍由駿泰公司作了封閉式的實(shí)心墻攔隔并加裝門禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補(bǔ)充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對上述墻體及門禁進(jìn)行了強(qiáng)拆，為此王某某、陳某與駿泰公司發(fā)生爭議，王某某、陳某于2018年8月16日提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　一審另查明：一、王某某、陳某自認(rèn)系爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記已辦理完畢；二、訴訟過程中，王某某、陳某就其訴請第一項(xiàng)提出估價(jià)申請，要求以房屋預(yù)售合同簽訂之日為時(shí)點(diǎn)，對“不包含地面花園專屬使用權(quán)”狀態(tài)下的同類型房屋的市場價(jià)值進(jìn)行評估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價(jià)值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)法院委托接受該申請后，于2019年5月20日向法院出具“撤銷委托申請”一份，認(rèn)為在“買受人對花園享有使用權(quán)而無所有權(quán)這一前提下”，無法對圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估。對此王某某、陳某認(rèn)為，對評估機(jī)構(gòu)申請撤銷委托無異議，但既然司法估價(jià)無法進(jìn)行，王某某、陳某的訴請第一項(xiàng)可由法院依法酌定。駿泰公司認(rèn)為，評估機(jī)構(gòu)的回復(fù)表明王某某、陳某訴請第一項(xiàng)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
　　一審法院認(rèn)為，民事活動應(yīng)合法守規(guī)。王某某、陳某作為對法律政策及社會準(zhǔn)則具備一般認(rèn)知水準(zhǔn)、具有完全民事行為能力的民事主體，駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)，對房產(chǎn)交易過程中就小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)私下進(jìn)行約定的行為有違法律規(guī)定應(yīng)為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書面合同并通過駿泰公司對該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向王某某、陳某交付這一行為將該約定付諸于實(shí)施，則此類約定應(yīng)為無效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責(zé)，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導(dǎo)致的后果應(yīng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任，一旦違法行為被糾正或制止后導(dǎo)致買受方產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由雙方按責(zé)予以分擔(dān)。至于經(jīng)濟(jì)損失的具體衡量標(biāo)準(zhǔn)，一審法院認(rèn)為，對房屋價(jià)值的認(rèn)定應(yīng)結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無論其存在是否合法，附有門禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為駿泰公司向王某某、陳某交付房屋時(shí)的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進(jìn)行攔隔供王某某、陳某單獨(dú)使用的作用，使得系爭房屋與不具備這一功能的同類型房屋相較顯然更具有市場競爭力，構(gòu)成王某某、陳某買房的誘因，因此，即使無法對拆違前后的房屋價(jià)值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，但常識上可以認(rèn)定拆違完成后的房屋在功用方面將低于王某某、陳某購房時(shí)的預(yù)期，既然如此，在合同基本履行完畢，王某某、陳某自愿接受房屋的前提下，可以通過由駿泰公司向王某某、陳某適當(dāng)返還部分購房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價(jià)有償，須返還購房款的具體數(shù)額由本院根據(jù)查明的案情及當(dāng)事人的過錯程度等各類因素予以酌定。基于王某某、陳某自身的過錯，對其余包括追究違約責(zé)任或要求經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請均不予支持。
　　一審法院判決：一、上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還王某某、陳某購房款人民幣190,000元；二、對王某某、陳某的其余訴請不予支持。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
　　本院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道小區(qū)業(yè)主不得私自占用小區(qū)公共綠地，但其仍將系爭房屋前的公共綠地作封閉式改造，并將改造好后且附有門禁系統(tǒng)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地隨系爭房屋一并交付王某某、陳某，還在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)。雖然駿泰公司在公共綠地區(qū)域搭建封閉式圍墻的行為是違法的，其與業(yè)主的合同中關(guān)于一樓業(yè)主對封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地享有專屬使用權(quán)的約定亦是無效的。但駿泰公司將搭建封閉式圍墻作為系爭房屋的一個(gè)賣點(diǎn)向王某某、陳某推銷系爭房屋的行為，客觀上構(gòu)成王某某、陳某購買系爭房屋的誘因之一。現(xiàn)系爭房屋前的封閉式圍墻被職能部門作為違章建筑而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當(dāng)事人的過錯程度等因素，酌情判令駿泰公司返還王某某、陳某購房款190,000元并無不妥。
　　綜上所述，駿泰公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)4,100元，由上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張黎明

審判員：劉海邑

書記員：丁康威