原告：上海驛家健身服務(wù)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：朱興亮，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張俊逸，上海金茂凱德律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海祺研貿(mào)易商行，住所地上海市青浦區(qū)。
　　投資人：許江龍，經(jīng)理。
　　被告：許江龍，男，1991年7月8日出生，漢族，住福建省。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：莊言，上海申如律師事務(wù)所律師。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：李燁，上海申如律師事務(wù)所律師。
　　原告上海驛家健身服務(wù)有限公司與被告上海祺研貿(mào)易商行、許江龍房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海驛家健身服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人張俊逸，被告上海祺研貿(mào)易商行、許江龍的共同委托訴訟代理人莊言、李燁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海驛家健身服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告與被告上海祺研貿(mào)易商行(以下簡稱祺研商行)簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》無效；2、判令兩被告返還原告保證金人民幣41400元(以下幣種均為人民幣)，并賠償原告損失41400元；3、判令兩被告返還原告租金49467元；4、判令兩被告賠償原告裝修損失10萬元；5、判令兩被告賠償原告退課損失98522元；6、本案訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告祺研商行于2016年8月8日就上海市普陀區(qū)銅川路XXX號五樓部分房屋簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》，雙方對房屋狀況、租賃年限、租金、保證金支付方式等作出明確約定。雙方同時約定，出租方保證租賃房屋符合使用要求且未經(jīng)承租方書面同意，存在嚴(yán)重違約致使租賃合同無法繼續(xù)履行的，出租方應(yīng)當(dāng)雙倍退還保證金，若給承租方造成其他損失的，出租方還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。2018年4月21日，上海市普陀區(qū)公安消防支隊(duì)以租賃房屋所在樓層存在消防安全隱患為由將租賃房屋查封，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營。由于租賃房屋屬于違章建筑，故雙方所簽租賃合同應(yīng)為無效，兩被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
　　被告祺研商行、許江龍辯稱，普陀區(qū)公安消防支隊(duì)對租賃房屋進(jìn)行查封是政府行為，租賃房屋存在消防隱患是祺研商行在訂立合同時不能預(yù)見的情形，屬于不可抗力，兩被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。現(xiàn)兩被告愿意返還原告保證金41400元及剩余租金20700元，但不同意賠償原告主張的裝修損失及退課損失。另外，原告在承租期間拖欠被告水電費(fèi)5069.60元，要求在本案中一并處理，被告許江龍愿意承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　經(jīng)審理查明，上海市普陀區(qū)銅川路XXX號房屋(整幢)未獲建設(shè)規(guī)劃許可，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2015年11月20日，案外人上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司作為出租方(甲方)，與作為承租方(乙方)的祺研商行簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于上海市普陀區(qū)銅川路XXX號五樓3650平方米的攤位出租給乙方，租賃期限自2017年1月5日至2021年1月4日止。
　　2016年8月8日，原告(承租方、乙方)與被告祺研商行(出租方、甲方)簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》。該合同約定：房屋地址為上海市普陀區(qū)銅川路XXX號五樓，房屋建筑面積為250平方米，租賃期限自2016年8月24日至2021年1月3日，月租金20700元，租金兩年內(nèi)不變，自第三年起租金每年遞增6%；租金每三月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租；租金以轉(zhuǎn)賬方式支付。保證金為41400元，乙方于簽訂合同時交付給甲方；該保證金不可視為乙方預(yù)付的租金，甲方應(yīng)于租賃期滿，乙方遷出交還房屋并已結(jié)清租金、電話費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用后三天內(nèi)無息返還乙方。合同第十一條甲乙雙方約定的其他事項(xiàng)約定：“乙方租期租滿1年后，2017年8月25日至2017年9月8日為乙方免租期?！?。合同履行中，原告向被告支付了保證金41400元，并支付了租金434700元。
　　2018年4月23日，上海市普陀區(qū)公安消防支隊(duì)在房屋入戶門處張貼封條查封上述租賃房屋。嗣后，五樓房屋所在建筑被整體拆除。
　　審理中，原告提供其與案外人張某某簽訂的《裝修合同》以及網(wǎng)上銀行電子回單、增值稅發(fā)票，《裝修合同》約定裝修面積約為250平方米，單價為600元/平方米，總價款為150000元(包含人工費(fèi)、材料費(fèi)等)，工期為2016年8月至2016年12月；網(wǎng)上銀行電子回單顯示，原告于2016年8月17日轉(zhuǎn)賬張某某“裝修款”50000元，2016年9月2日轉(zhuǎn)賬張某某“嵐皋路店裝修款”50000元，2016年11月28日轉(zhuǎn)賬張某某“上海各店裝修費(fèi)”27720元；開具日期為2016年7月13日增值稅發(fā)票顯示裝修款65000元(銷售方名稱上海希罕實(shí)業(yè)有限公司)，開具日期為2016年11月28日增值稅發(fā)票顯示裝修材料費(fèi)106800元(銷售方名稱廣州市安鈕貿(mào)易有限公司)。原告稱其委托案外人張某某對租賃房屋進(jìn)行裝修，合同約定價款為150000元，原告實(shí)際支出大于該費(fèi)用，由于是幾家門店同時裝修，故銀行轉(zhuǎn)賬記錄是分開的，而裝修費(fèi)有時含在一張發(fā)票中。被告對《裝修合同》以及轉(zhuǎn)賬張某某“嵐皋路店裝修款”50000元的網(wǎng)上銀行電子回單真實(shí)性認(rèn)可，對其他網(wǎng)上銀行電子回單及增值稅發(fā)票真實(shí)性無法確認(rèn)，認(rèn)為裝修分為可拆卸部分及不可拆卸部分，可拆卸部分可由原告自行拆除，不可拆卸部分的裝修費(fèi)用應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
　　原告提供退款會員匯總表以及網(wǎng)上銀行電子回單，表示因租賃房屋被消防部門查封，原告無法經(jīng)營，不得不將在租賃房屋教學(xué)點(diǎn)報名學(xué)員辦理健身會員卡已交費(fèi)用予以退還，造成原告損失。被告對上述證據(jù)真實(shí)性關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，表示原告有多家連鎖店，健身卡在連鎖店之間可以通用，且退課學(xué)員身份不明，不能證明原告的實(shí)際損失。
　　本院認(rèn)為，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。原告與祺研商行涉訴房屋所在的建筑未獲建設(shè)規(guī)劃許可，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故雙方就此于2016年8月8日簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。作為出租方的祺研商行，負(fù)有確保所出租的房屋可滿足租賃用途的義務(wù)，故祺研商行對合同無效負(fù)有主要責(zé)任；但同時，作為承租人的原告在承租房屋時，亦應(yīng)審慎了解房屋狀況以防范風(fēng)險，故原告也存在一定過錯。
　　因租賃房屋在雙方約定的租賃期限內(nèi)被行政部門查封，導(dǎo)致原告無法正常使用，鑒于原、被告約定了2017年8月25日至2017年9月8日為免租期，故兩被告應(yīng)退還自房屋查封無法使用之日起的租金30360元(20700+20700/30*14)。同時，因合同無效，祺研商行所收取的租賃保證金41400元應(yīng)予退還。原告要求兩被告賠償損失41400元，未有相應(yīng)證據(jù)證明，故本院對此不予支持。
　　依據(jù)已查明的事實(shí)，可確認(rèn)原告承租房屋后對房屋進(jìn)行裝飾裝修用于健身場所，已與房屋形成附和的固定裝飾裝修部分，故應(yīng)按照雙方導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)損失。但目前租賃房屋所在的建筑物已整體拆除，喪失實(shí)地評估鑒定的可能性，故本院綜合考慮場地面積、租賃用途、租賃期限及實(shí)際損失等因素確定應(yīng)負(fù)擔(dān)的裝修損失。關(guān)于原告所主張的退課損失，對此本院認(rèn)為，作為健身經(jīng)營機(jī)構(gòu)，學(xué)員所繳納的訓(xùn)練費(fèi)系原告所預(yù)先收取，用于在一定期限內(nèi)享受一定次數(shù)的培訓(xùn)或健身服務(wù)，在因客觀原因無法繼續(xù)提供服務(wù)的情況下，退還實(shí)際尚未發(fā)生的訓(xùn)練費(fèi)不應(yīng)全部認(rèn)定為營業(yè)收入損失，但考慮到因經(jīng)營無法繼續(xù)，預(yù)期收益必然受到影響，故本院適當(dāng)考慮退課損失。綜合以上情況，本院酌情確定裝修損失及退課損失合計60000元。被告許江龍愿意承擔(dān)責(zé)任，本院予以準(zhǔn)許。審理中，原告同意支付被告水電費(fèi)共計5069.60元，并同意在本案中一并處理，與法無悖，本院予以準(zhǔn)許。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海驛家健身服務(wù)有限公司與被告上海祺研貿(mào)易商行于2016年8月8日就上海市普陀區(qū)銅川路XXX號五樓(部分區(qū)域)房屋簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》無效；
　　二、被告上海祺研貿(mào)易商行、許江龍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海驛家健身服務(wù)有限公司保證金人民幣41400元；
　　三、被告上海祺研貿(mào)易商行、許江龍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海驛家健身服務(wù)有限公司租金人民幣30360元；
　　四、被告上海祺研貿(mào)易商行、許江龍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海驛家健身服務(wù)有限公司裝修及退課損失共計人民幣60000元；
　　五、原告上海驛家健身服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海祺研貿(mào)易商行水電費(fèi)人民幣5069.60元；
　　六、對原告上海驛家健身服務(wù)有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣6261元，由原告承擔(dān)人民幣3326元，兩被告承擔(dān)人民幣2935元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：邵云娟

書記員：朱??駿