原告(反訴被告)：上海駟諾商貿有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：羅彬，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳宸樺，上海市恒業(yè)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：莊毅雄，上海市恒業(yè)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：申寶花，女，1989年10月2日出生，漢族，戶籍地山西省，現(xiàn)住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：冷魯平，上海市申房律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海駟諾商貿有限公司與被告(反訴原告)申寶花房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案后，依法適用簡易程序，分別于2018年4月25日、2018年7月18日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)上海駟諾商貿有限公司委托訴訟代理人吳宸樺、莊毅雄(僅參加第一次庭審)，被告(反訴原告)申寶花及其委托訴訟代理人冷魯平到庭參加訴訟。期間，雙方當事人申請庭外和解，最終未能達成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結。
　　上海駟諾商貿有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認原告上海駟諾商貿有限公司與被告申寶花簽訂的關于上海市浦東新區(qū)嶗山西路XXX號XXX室房屋的《上海市房地產買賣合同》于2018年3月9日解除；2、判令被告申寶花支付原告上海駟諾商貿有限公司違約金人民幣(以下幣種同)421,640.20元；3、判令本案的訴訟費由被告申寶花承擔。審理中，原告變更訴訟請求為：1、判令被告申寶花支付逾期付款違約金182,359.39元(按照總房價款2,108,201元的日萬分之五,自2017年11月30日起暫計至2018年5月21日止);2、判令本案的訴訟費由被告申寶花承擔。事實和理由：原、被告于2017年09月27日就上海市浦東新區(qū)嶗山西路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訴房屋)簽訂《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱買賣合同)。依照買賣合同的約定，“甲、乙雙方確認，在2017年11月30日之前，甲、乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)”、“過戶當日內，乙方應支付給甲方第二期房價款計人民幣四十五萬元整”。原告對被告進行多次催討，截止起訴之日被告仍未支付尾款450,000元。被告的行為已經構成了根本違約，故原告起訴來院，要求判如訴請。
　　申寶花辯稱，不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、買賣合同約定了雙方2017年11月30日前辦理過戶手續(xù)后被告支付剩余的尾款，但原告直至2018年2月才通知被告辦理過戶手續(xù)；2、原告存在違約，且態(tài)度惡劣。被告是一直要求和同意對涉訴房屋進行過戶的，但原告交付得標的物存有瑕疵。涉訴房屋是401室，為頂樓。原告占用公共部位，在涉訴房屋的上方安裝了一個陽光房，且安置了三臺大功率的洗衣機，給被告對涉訴房屋的使用造成困擾。陽光房的建造未經相關部門批準，為違章建筑，被告有理由相信涉訴房屋存在瑕疵，故行使不安抗辯權；綜上，被告認為系原告違約，且原告主張的違約金過高，要求法院予以調整。同時，被告提出反訴請求如下：1、判令原告繼續(xù)履行買賣合同，并配合被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)；2、判令原告支付逾期過戶違約金(違約金按照總房價款2,108,201元的日萬分之五，自2017年11月30日起暫計至實際過戶之日止)。審理中，被告更改反訴請求為：1、判令原告支付被告逾期過戶違約金241,388.90元(按照總房價款2,108,201元的日萬分之五，自2017年11月30日起暫計至2018年7月18日止，共計229天)；2、判令原告承擔本案的反訴訴訟費。
　　對被告的反訴請求，上海駟諾商貿有限公司答辯稱不同意，理由如下：1、雙方未于2017年11月30日之前辦理過戶手續(xù)，系因被告的資金出現(xiàn)問題，被告希望延期過戶，原告也同意了。后原告舉辦冷餐會，被告得知其購買價格過高，就反悔不愿再購買涉訴房屋。實際上一直是被告違約，不是原告違約；2、原告不同意反訴請求的違約金計算方式，原告認為應當以買賣合同約定的900,000元為基數(shù)，同時認為違約金過高，要求法院予以調整；3、樓頂上的陽光房是否為違章建筑與本案無關，且有關陽光房和洗衣機的問題，也是應由被告取得涉訴房屋的所有權之后再行主張。綜上，不同意被告的全部反訴請求。
　　本院經審理認定事實如下：2017年9月10日，被告認購涉訴房屋，與原告簽訂《<x會>認購協(xié)議書》(以下簡稱認購書)，約定：涉訴房屋建筑面積為25.71平方米，認購總價為2,108,201元；被告于簽訂認購書時支付原告購房定金50,000元，于2017年9月17日補足定金至100,000元，于2017年9月30日雙方簽約時支付原告2,108,201元(含定金100,000元)。同日，原、被告簽訂《x會附屬設施、設備裝修工程費用補充協(xié)議》(以下簡稱補充協(xié)議)，約定：雙方確認涉訴房屋總房價款及房屋內的內部裝修、附屬設施、設備價格費總和為2,108,201元；買賣合同簽署的價格為900,000元；涉訴房屋內的附屬設施、設備及室內裝飾的總價為1,208,201元。2017年9月29日，原、被告在上海中原物業(yè)顧問有限公司的居間下簽訂買賣合同(合同編號：XXXXXXX,含附件一至六)，約定：由被告向原告購買涉訴房屋，轉讓價款為900,000元；原告于2017年12月31日前騰出涉訴房屋并通知被告進行驗收交接，被告應在收到通知之日起的七日內對房屋及其裝飾、設備情況進行驗收，查驗后簽訂房屋交接書為房屋轉移占有的標志；雙方確認在2017年11月30日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)；本合同生效后，雙方應按國家及本市的有關規(guī)定繳納稅、費；被告未按本合同約定期限付款的，應當向原告支付違約金，違約金按房屋總價款日萬分之五計算，違約金自本合同應付期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過二十日后被告仍未付款的，除被告應向原告支付二十日的違約金外，原告有權單方解除合同。原告單方解除合同的，應當書面通知被告，被告承擔賠償責任，賠償金額為房屋總價款的20%。原告可從被告已付款中扣除相當于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給被告，已付款不足違約金和賠償金部分的，被告應在接到書面通知之日起三日內向原告支付；原告未按本合同約定的期限將涉訴房屋交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給被告，應當向被告支付違約金，違約金按房屋總價款日萬分之五計算，違約金在本合同約定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過二十日后原告仍未交付的，除原告應向被告支付二十日的違約金外，被告有權單方解除合同。被告單方解除合同的，應當書面通知原告，原告承擔賠償責任，賠償金額為房屋總價款的20%。原告應在收到書面通知之日起三日內退還被告已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。買賣合同附件約定：涉訴房屋為精裝修，固定設備，固定裝飾；簽訂本合同后當日內，被告支付原告部分首期房價款450,000元(含定金)；過戶當日內，被告支付原告第二期房價款(即尾款)450,000元；2017年12月31日之前，雙方應對涉訴房屋進行驗看、清點，確認無誤后，原告將涉訴房屋交付被告。2018年1月29日，原告通過掛號信向被告發(fā)送通知函，通知函于2018年1月30日到達被告，通知函主要內容為：要求被告于2018年2月9日前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，并支付尾款450,000元。2018年3月9日，原告通過EMS向上海市普陀區(qū)澳門路XXX號中菁公寓5棟A211室寄送解除合同通知書，該EMS于2018年3月14日退回收寄局。因原、被告對涉訴房屋的過戶手續(xù)辦理及尾款支付等問題發(fā)生爭議，故原告訴至本院，要求判如訴請。
　　另查明，1、原告于2017年12月在涉訴房屋的上方樓頂部位安裝陽光房、安置洗衣機；2、2017年12月30日，原告將涉訴房屋的密碼鎖初始密碼告知被告，被告將植物及快遞放置于涉訴房屋內。
　　審理中，1、原告提交其銷售人員張俊龍與被告的通話錄音文字材料一份(以下簡稱錄音)，證明被告于2018年2月5日與張俊龍通話時，明確表示因房價過高不愿意配合過戶。通話錄音主要內容為：被告要求張俊龍協(xié)助將涉訴房屋直接以原告名義同樣價格賣給他人，張俊龍要求被告按照雙方之間的合同辦理過戶手續(xù)，被告表示原告以較高的價格賣給了被告，其無法接受合同價格。經質證，被告對錄音的真實性沒有異議，但對證明內容存有異議。在錄音之前，原、被告于2017年12月因溝通陽光房、洗衣機的問題發(fā)生過激烈爭吵，被告為此非常氣憤，加之張俊龍反復誘導，使被告在不理智的情況下說出了錄音中的話語，無法代表被告的真實意思。此外，原告曾于2018年1月告知被告不能解決延遲過戶的問題。綜上，錄音中被告答復的前提是原告已經因延遲過戶、陽光房及洗衣機問題違約。被告一直是愿意配合過戶的。本院對錄音的真實性予以確認；2、原告提交被告與原告股東黨晨2018年3月8日下午的短信截圖打印件一份(以下簡稱短信)，證明被告曾明確表示不愿意配合過戶。短信的主要內容為：被告表示不過戶的原因如下，第一是2017年9月其他業(yè)主以68,000元的單價購入，漲幅較大；第二是涉訴房屋背陰面，而其他業(yè)主以較低單價購入的房子反而是朝陽面；第三是未經被告同意，原告私自占用了涉訴房屋的樓頂。被告對此相當不滿意，雖原告態(tài)度強硬，仍希望雙方能夠拿出一個解決事情的辦法。經質證，被告對短信的真實性沒有異議，表示當時原告已經起訴，被告聯(lián)系黨晨，但黨晨不予理睬，對被告的短信均不予回復，也可以看出被告是在非理性的狀態(tài)下發(fā)送了短信。本院確認短信的真實性；3、原告提交張俊龍與被告2017年9月至2018年3月8日期間的微信聊天記錄打印件一份(以下簡稱微信聊天記錄)，證明原、被告之間的協(xié)商過程及原告催促被告過戶的情況。微信聊天記錄主要內容如下：被告于2017年12月19日要求安裝鞋柜一個；被告于2017年12月20日告知張俊龍其欲將尾款取出，等待雙方于2017年12月31日交房及簽訂閣樓間儲藏室的合同，于2018年1月3日與張俊龍協(xié)商插座擺放位置，于2018年1月16日詢問張俊龍過戶的時間并請求張俊龍幫忙澆花；張俊龍于2018年1月3日告知被告已將快遞放置涉訴房屋，并分別于2018年1月6日、1月8日、1月20日、1月29日向被告詢問過戶日期；2018年3月8日上午，張俊龍將交易中心的地址和具體約見時間、人物發(fā)送被告。經質證，被告對微信聊天記錄的真實性予以確認，并表示被告提出鞋柜、放快遞之類的要求均在雙方約定的過戶時間之后，也可以看出被告一直催促原告辦理轉讓過戶手續(xù)。本院確認微信聊天記錄的真實性；4、被告提交其與張俊龍(部分同原告提交的微信聊天記錄)、其與原告工作人員James、James與原告工作人員王華之間的微信聊天記錄打印件各一份(以下簡稱微信聊天組圖)，證明一是原告最早于2018年1月12日可以協(xié)助被告辦理涉訴房屋的轉讓過戶手續(xù)；二是原告要求被告先支付尾款后原告會在2018年1月底前協(xié)助被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，這與雙方買賣合同中被告于過戶當日支付尾款的約定不符。微信聊天組圖的主要內容為：被告于2017年12月20日通過微信告知張俊龍其欲將尾款取出，等待雙方于2017年12月31日交房及簽訂閣樓間儲藏室的合同；張俊龍于2018年1月8日表示雙方最快可于2018年1月12日辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，最晚可于2018年1月16日辦理上述手續(xù)；James于2017年12月22日與被告聊天時告知原告于2017年12月30日舉行交房儀式，其要求被告先支付尾款，同時表示原告會在2018年1月底辦理出涉訴房屋的房地產權證；James向王華發(fā)送微信“1月底前給她辦好”。經質證，原告對微信聊天組圖的真實性及張俊龍、James、王華三人的身份均予以確認，表示張俊龍、王華為原告員工，James雖不是原告員工，但負責涉訴房屋銷售，但表示不同意被告的證明內容，原告一直有催促被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，系被告始終認為房價過高不愿意配合辦理過戶手續(xù)。本院對微信聊天組圖的真實性予以確認；5、2018年5月22日，被告申請將尾款450,000元打入本院代管款賬戶。2018年5月25日，本院收到被告支付的代管款450,000元。2018年7月27日，被告申請將代管款發(fā)放給原告。2018年8月10日，原、被告辦理了涉訴房屋的轉讓過戶申請手續(xù)。同月，本院將代管款450,000元發(fā)放至原告賬戶。
　　本院認為，依法成立的合同，受法律保護。作為合同雙方的當事人，應按約行使自己的權利，履行自己的義務。根據原、被告的訴訟請求和答辯意見，對本案的有關問題具體分析如下：
　　一、原告是否存在逾期配合被告辦理涉訴房屋過戶手續(xù)的行為。原、被告在買賣合同中約定雙方于2017年11月30日之前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，而實際上雙方截止本案第二次庭審之日仍未辦妥該手續(xù)。對此，原告表示其一直催促被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，但被告以房價過高為由遲遲不予辦理。被告認為原告直至2018年2月9日才通知其可以辦理過戶手續(xù)，雙方未辦理過戶手續(xù)及被告未支付尾款的原因系原告擅自在涉訴房屋樓頂搭建陽光房，安置大功率洗衣機，對被告的居住造成影響，同時造成涉訴房屋使用價值降低。本院認為，原、被告在合同中約定2017年11月30日之前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，過戶手續(xù)的辦理需要買賣雙方的積極配合。根據庭審查明的事實，2017年11月30日至2018年1月28日期間，原、被告均無正式通知對方去辦理涉訴房屋過戶手續(xù)且對方予以明確拒絕的證據。然2018年1月29日，原告向被告發(fā)函要求被告于2018年2月9日辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)并支付尾款遭被告拒絕。2018年3月8日上午，原告工作人員張俊龍又向被告發(fā)送短信告知其交易中心的地址、約見的具體時間及人物。同日下午，被告向原告股東黨晨發(fā)送短信告知因被告支付的總房價過高、涉訴房屋朝向不好及原告私自占用樓頂部位的緣故，被告不愿辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)。據此，被告認為雙方未辦理過戶手續(xù)及支付尾款的原因系原告擅自在涉訴房屋樓頂搭建陽光房，安置大功率洗衣機的主張，本院不予采納，故本院對被告要求原告支付逾期過戶違約金241,388.90元的反訴請求不予支持。
　　二、被告是否需要承擔逾期支付尾款的違約責任。根據庭審查明的事實，原、被告在買賣合同中約定被告支付尾款450,000元的時間為過戶當日，逾期付款違約金按房屋總價款日萬分之五計算。原告在發(fā)表反訴答辯意見時表示其同意延長合同約定的過戶日期，后原告于2018年1月29日向被告發(fā)函要求被告于2018年2月9日辦理轉讓過戶手續(xù)并支付尾款，但由于被告原因原告未能及時收到尾款，故原告要求被告支付逾期付款違約金的訴訟請求，本院予以支持。違約金的計算起點為2018年2月10日，原告以2018年5月21日作為違約金計算的截止日期，本院予以照準。據此，被告需要支付逾期付款違約金的期間為2018年2月10日至2018年5月21日(共計100日)。審理中，被告認為雙方約定的違約金標準過高，要求法院予以調整。違約金的金額是否過高或過低，應結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及被告違約給原告造成實際損失等因素綜合考慮。本院結合本案中雙方合同的履行情況以及被告未舉證證明其損失等因素，將逾期付款違約金的數(shù)額酌定為22,500元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：
　　一、本訴被告申寶花于本判決生效之日起十五日內支付本訴原告上海駟諾商貿有限公司逾期付款違約金22,500元；
　　二、駁回反訴原告申寶花的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,947元，減半收取計1,973.50元，由本訴原告上海駟諾商貿有限公司負擔1,789.50元，本訴被告申寶花負擔184元。反訴案件受理費4,920.80元，減半收取計2,460.40元，由反訴原告申寶花負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊燕燕

書記員：褚曉琴