原告:上海雅匯房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:周偉淦,董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:胡琦偉,上海市捷華律師事務(wù)所律師。
被告:俞某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市黃浦區(qū)。
原告上海雅匯房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱雅匯公司)與被告俞某某服務(wù)合同糾紛一案,本院于2018年9月4日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2018年10月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告雅匯公司的委托訴訟代理人胡琦偉,被告俞某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告雅匯公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、被告支付原告自2016年1月1日至2017年12月31日止的車位管理費(fèi)人民幣7,200元;2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由:2014年3月1日,原告與家利物業(yè)管理(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱家利公司)就原告開(kāi)發(fā)的上海市浦東新區(qū)花木路1983弄四季雅苑地下停車庫(kù)的管理事宜簽訂《四季雅苑五期小高層停車庫(kù)管理合同》(以下簡(jiǎn)稱《管理合同》),約定原告按每個(gè)車位每月300元的標(biāo)準(zhǔn)向家利公司支付車位管理費(fèi)。如相應(yīng)車位由原告轉(zhuǎn)讓予他方,則由車位受讓人承擔(dān)上述車位管理費(fèi)。2015年10月11日,原告與被告簽訂了《“四季雅苑”車位有償使用協(xié)議書(shū)(長(zhǎng)期)》(以下簡(jiǎn)稱《使用協(xié)議書(shū)》),約定原告將該小區(qū)地下車庫(kù)編號(hào)為89號(hào)的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予被告,期限至2065年5月4日止,被告應(yīng)按每月300元的標(biāo)準(zhǔn)向原告指定的車位管理方支付車位管理費(fèi)。上述協(xié)議簽訂后,原告當(dāng)即與被告就該車位辦理了交接手續(xù),并告知被告權(quán)利義務(wù),但被告未按約支付管理費(fèi)?,F(xiàn)因車位實(shí)際管理方向被告催討未果,故原告向管理方支付了車位管理費(fèi)?,F(xiàn)為維護(hù)自身合法權(quán)益,原告起訴至法院。審理中,原告表示,由于地下車庫(kù)在建設(shè)的時(shí)候,多挖掘了一部分面積,在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候出現(xiàn)了問(wèn)題,故沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證。
被告俞某某辯稱,原告主張的事實(shí)部分依據(jù)不足,部分不成立,理由不正當(dāng)。原告主張的利用有償使用協(xié)議書(shū)將車位轉(zhuǎn)讓等事實(shí)不存在,理由不正當(dāng)。原告沒(méi)有交付車位,沒(méi)有將車位使用權(quán)交付給被告,故被告從未取得車位使用權(quán)。原告利用客戶要購(gòu)買(mǎi)車位,制定了霸王條款。地下車庫(kù)總?cè)肟谑怯袡跅U的,需要刷門(mén)禁卡,原告沒(méi)有交付該門(mén)禁卡。被告購(gòu)買(mǎi)車位的時(shí)候,原告曾經(jīng)承諾小區(qū)內(nèi)地面不得停放車輛,所有車輛必須停入車庫(kù),且原告會(huì)保證規(guī)定執(zhí)行,但被告購(gòu)買(mǎi)車位后很長(zhǎng)時(shí)間后,原告沒(méi)有履行承諾,造成小區(qū)車輛管理混亂,故原告在出售車位時(shí)存在欺詐?!妒褂脜f(xié)議書(shū)》第五條規(guī)定了被告支付管理費(fèi)的前提是被告實(shí)際使用車位,但被告從未使用該車位,故原告主張事實(shí)不存在。被告認(rèn)為原告列舉證據(jù)不成立。依據(jù)物權(quán)法第三十七條規(guī)定,房產(chǎn)商未取得地下車庫(kù)所有權(quán),開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售使用權(quán),故車庫(kù)屬于全體業(yè)主共同所有。另外,本案原告的訴訟主體不成立。按照《使用協(xié)議書(shū)》約定,被告支付對(duì)象是車位實(shí)際管理者,而原告不承擔(dān)管理義務(wù),無(wú)權(quán)對(duì)被告提起訴訟。因此,被告不同意原告的訴訟請(qǐng)求,拒絕支付管理費(fèi)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:
2010年12月20日,上海市浦東新區(qū)人民政府作出浦府陸項(xiàng)字[2010]第070號(hào)批復(fù),同意原告報(bào)送的《上海浦東花木四季雅苑五期小高層改建及地下車庫(kù)工程項(xiàng)目的改擴(kuò)建項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》以及相關(guān)的選址等。
2011年4月6日,上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)作出浦建委建管陸[2011]006號(hào)批復(fù),對(duì)原告報(bào)送的關(guān)于上海浦東花木四季雅苑五期增設(shè)地下停車庫(kù)工程初步設(shè)計(jì)的批復(fù)的申請(qǐng)及初步設(shè)計(jì)進(jìn)行了批復(fù),原則上同意由上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司編制的初步設(shè)計(jì)。
2011年6月29日,上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局向原告頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,項(xiàng)目名稱為上海浦東花木四季雅苑五期地下停車庫(kù)工程,位置為上海市浦東新區(qū)花木路1983弄。
2014年3月1日,原告作為甲方與家利公司作為乙方簽訂《管理合同》,約定:“一、委托管理范圍:甲方委托乙方管理四季雅苑五期小高層的地下停車庫(kù),共計(jì)292個(gè)車位。二、委托管理期限:委托管理服務(wù)期由2014年3月1日至2019年12月31日止……五、合同金額及付款方式:1、甲方同意于本協(xié)議生效之日起,每月按每個(gè)車位RMB300元(含稅)的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付車位管理費(fèi)。如該停車庫(kù)車位已轉(zhuǎn)讓第三方,則該車位的管理費(fèi)由受讓人或?qū)嶋H使用權(quán)人承擔(dān)……”
2015年10月11日,原告作為甲方與被告作為乙方簽訂《使用協(xié)議書(shū)》,約定:“一、甲方同意提供位于上海市浦東新區(qū)花木路1983弄四季雅苑停車位(車位編號(hào):89號(hào))的使用權(quán)給乙方使用,使用期限自該車位交付之日起至2065年5月4日止。乙方在該使用期限內(nèi)對(duì)該車位擁有使用權(quán)……五、乙方使用該車位期間,必須遵守甲方或其下屬分支機(jī)構(gòu)或甲方委托的第三方關(guān)于車位使用、車位停泊及一切有關(guān)管理規(guī)定,并向?qū)嶋H管理人支付相應(yīng)的管理費(fèi)[¥300]元/月/個(gè)……八、甲方已經(jīng)公示并向乙方說(shuō)明,乙方清楚知悉并向甲方確認(rèn):該車位的立項(xiàng)、審圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、竣工備案手續(xù)齊全,惟因整體車庫(kù)跨越甲方開(kāi)發(fā)的四季雅苑項(xiàng)目部分住宅用地和綠化用地的地下空間,故未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙方對(duì)該車位的實(shí)際使用不受簽署跨越地下空間問(wèn)題的影響……”其中,第八條為加粗字體。同日,被告簽署《四季雅苑地下車位使用權(quán)交付確認(rèn)書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)書(shū)》),確認(rèn)原告已于其簽署《使用協(xié)議書(shū)》之日將上海市浦東新區(qū)花木路XXX號(hào)四季雅苑停車位(車位編號(hào):89號(hào))的使用權(quán)交付于被告,并同意:“(1)于2015年12月30日前至花木路1983弄四季雅苑物業(yè)管理處辦理該車位停車卡手續(xù)及繳納相應(yīng)的費(fèi)用。辦理時(shí)間:每天9:00-16:00。(2)該車位于2015年12月31日起容許本人使用并于2016年1月1日起開(kāi)始計(jì)收車位管理費(fèi),該車位管理費(fèi)[¥300]元/月?!?br/> 2018年5月22日,家利公司函告原告,稱:“……現(xiàn)經(jīng)核實(shí),自2016年1月1日至2017年12月31日四季雅苑301-703業(yè)主俞某某、302-702業(yè)主金怡、306-80業(yè)主余洵、306-802業(yè)主于哲等分別拖欠上述地下停車庫(kù)第85、89、67、118、139號(hào)五個(gè)車位管理費(fèi)共計(jì)36,000元整。經(jīng)我司先期多次向上述業(yè)主催討,但均未果……請(qǐng)貴司收到本函件后七日向我司支付四季雅苑五期小高層停車庫(kù)第85、89、67、118、139號(hào)五個(gè)車位自2016年1月1日至2017年12月31日止的車位管理費(fèi)共計(jì)36,000元?!?br/> 2018年6月8日,原告自其建設(shè)銀行賬戶(尾號(hào)7548)匯款36,000元至家利公司名下建設(shè)銀行賬戶(尾號(hào)4801)。
審理中,被告認(rèn)為原告未交付車位,被告亦未使用,故根據(jù)《使用協(xié)議書(shū)》,被告不必支付管理費(fèi)。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理曾告知被告,該小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和原告正在協(xié)商地下車庫(kù)的使用問(wèn)題,要求業(yè)主不要辦理車庫(kù)門(mén)禁卡,故被告未予辦理。被告提供業(yè)委會(huì)記錄照片打印件欲證明其主張。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。本案《使用協(xié)議書(shū)》中關(guān)于車位管理費(fèi)的約定,不違反法律及行政法規(guī)的規(guī)定,應(yīng)屬合法有效,被告應(yīng)予履行。
關(guān)于原告是否實(shí)際交付車位。被告抗辯稱被告未辦理門(mén)禁卡,故原告沒(méi)有實(shí)際交付車位。根據(jù)被告簽署的《確認(rèn)書(shū)》,被告已明確原告完成了向被告交接車位的手續(xù),并告知被告辦理地下車庫(kù)門(mén)禁卡的時(shí)間及地點(diǎn),故被告應(yīng)前往相關(guān)地點(diǎn)予以辦理?,F(xiàn)被告未辦理門(mén)禁卡的原因并非在于原告方,不能成為被告主張?jiān)嫖唇桓盾囄坏睦碛?。被告另抗辯稱物業(yè)經(jīng)理告知其,業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司及原告正在協(xié)商地下車庫(kù)的使用問(wèn)題,要求業(yè)主不要辦理地下車庫(kù)門(mén)禁卡,但其提供的業(yè)委會(huì)會(huì)議記錄照片打印件僅顯示業(yè)委會(huì)提出對(duì)地下車庫(kù)的相關(guān)要求,無(wú)法證明其抗辯理由可成立。因此,原告已經(jīng)將涉案的停車位交付給被告。
關(guān)于被告是否應(yīng)支付車位管理費(fèi)。根據(jù)原告提供的上海市浦東新區(qū)人民政府作出浦府陸項(xiàng)字[2010]第070號(hào)批復(fù)、上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)作出浦建委建管陸[2011]006號(hào)批復(fù),本院可確認(rèn)涉案的四季雅苑五期地下車庫(kù)已取得建設(shè)規(guī)劃許可證,并系原告開(kāi)發(fā)及建設(shè)。鑒于原告已將車位交付被告,被告理應(yīng)根據(jù)《使用協(xié)議書(shū)》之約定,支付管理費(fèi)?,F(xiàn)被告未支付自2016年1月1日至2017年12月31日止的車位管理費(fèi)7,200元,屬違約。原告在向家利公司支付該管理費(fèi)后,向被告予以追償,合法有據(jù),本院予以支持。
但是,本院注意到原、被告之間的主要爭(zhēng)議在于雙方簽訂的《使用協(xié)議書(shū)》中車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效的問(wèn)題。顯然,該協(xié)議所涉車位至今無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記,雙方簽訂的《使用協(xié)議書(shū)》對(duì)車位使用時(shí)間更是長(zhǎng)達(dá)50年,被告亦認(rèn)為該協(xié)議書(shū)中存在格式條款。被告如主張上述事實(shí)導(dǎo)致合同相關(guān)條款無(wú)效的或者主張解除合同,應(yīng)當(dāng)另行主張相關(guān)權(quán)利。
關(guān)于被告抗辯的欺詐問(wèn)題。被告表示,原告在出售車位時(shí)曾承諾停車管理方面的新措施,即地面不能停車,車輛均須停入地下車庫(kù),但該新措施至今未予實(shí)施,故原告在出售車位時(shí)存在虛假宣傳,應(yīng)屬欺詐行為。被告如主張?jiān)嬉云墼p行為,使被告在違背真實(shí)意思情況下簽訂《使用協(xié)議書(shū)》,亦應(yīng)當(dāng)另案提起訴訟,主張變更或撤銷該協(xié)議書(shū)。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條之規(guī)定,判決如下:
被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海雅匯房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付上海市浦東新區(qū)花木路1983弄四季雅苑地下停車庫(kù)89號(hào)車位自2016年1月1日至2017年12月31日止的管理費(fèi)7,200元。
負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元,減半收取計(jì)25元,由被告俞某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:閔??純
書(shū)記員:勵(lì)希彥
成為第一個(gè)評(píng)論者