原告(反訴被告)：上海鏞記實業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：沈偉，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：凌宏，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳棟，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：龐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省邳州市。
　　委托訴訟代理人：吳勝開，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃玲玲，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鏞記實業(yè)有限公司訴被告龐某某土地租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月1日受理后，依法適用簡易程序，由審判員樊家棟獨任審判，后因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?。被告龐某某?019年5月10日向本院提出反訴。本院于2019年9月11日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人陳棟、被告龐某某及其委托訴訟代理人吳勝開到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鏞記實業(yè)有限公司訴稱：1、判決確認(rèn)原、被告雙方簽訂的土地租賃合同于2017年12月1日解除；2、判決被告支付原告2014年至2017年期間拖欠的租金156500元及違約金17535元(2017年1月1日至2017年12月1日，以年租金日萬分之五52.5元×334天)，共計174035元。3、判決被告支付2018年4月22日至2018年8月21日的土地占用費35000元(按合同約定105000元年租金除以12個月計算月租金)。4、判決被告立即搬離并返還占用的崇明區(qū)向化鎮(zhèn)北港村涉案土地(原向化副業(yè)場露地葡萄園：北至六效水閘東邊50米，東至亞通公司圍欄網(wǎng)，南至北港村橫河界及綠源食品廠圍墻，西至岸轉(zhuǎn)河保塌樁)。5、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：原告與被告于2014年3月17日簽訂《原向化副業(yè)場露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》，約定原告將崇明向化鎮(zhèn)北港村共計一百余畝土地及附屬設(shè)施出租給被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。協(xié)議約定，被告超過2個月未支付租金的，按違約論處，原告有權(quán)解除合同。后被告承諾招商引資三千萬元投資建設(shè)現(xiàn)代化果園，要求與原告簽訂土地租賃合同，2016年5月1日，雙方簽訂《土地租賃合同》,約定原告將位于崇明向化鎮(zhèn)北港村共計一百余畝土地及土地上種植區(qū)、房舍和綜合管理區(qū)等附屬設(shè)施出租給被告，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。協(xié)議約定，年租金為105000元，逾期超過60日，應(yīng)每逾期一日按照正常租金的萬分之五向甲方支付違約金。若被告沒有達到招商引資三千萬的目標(biāo)為無效合同，原告有權(quán)隨時終止租賃合同。協(xié)議簽訂后，原告依約全面履行了合同義務(wù)，但被告至今未支付所拖欠的2014年至2015年部分租金。2016年11月起，被告更是完全不履行支付租金的合同義務(wù)，原告多次催討仍拒不支付。且被告也未兌現(xiàn)招商引資三千萬元的承諾。據(jù)此，原告于2017年12月1日以被告違約為由書面通知被告解除合同。在原告要求下，被告于2018年1月25日曾搬離涉案土地，但在2018年4月22日，被告私自進入并占用涉案土地，經(jīng)原告通知搬離均未果。原告認(rèn)為，依法訂立的合同受法律保護，被告長期拒不支付租金且占用土地的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，構(gòu)成了根本違約。鑒于上述情況，為維護原告的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，望能判如所請。
　　被告龐某某答辯稱，同意原告提出的原、被告簽訂的合同于2017年12月1日解除；2014年至2016年12月底拖欠原告租金6500元，但應(yīng)扣除被告墊付的電費100元，另外2017年拖欠原告租金105000元，但應(yīng)該扣除培植管理費15000元，累計結(jié)欠原告96400元；第三項訴請占用費不存在，原、被告于2017年年底解除合同，故租金計算至2017年年底，被告在2018年1月22日已經(jīng)離開租賃的土地，原告在2018年年初已經(jīng)事實上取得系爭土地并租賃給其他人，被告事實上沒有使用系爭土地，不應(yīng)該再行支付相關(guān)費用。對于原告所陳述的畝數(shù)及基本案件事實均無異議。
　　被告龐某某反訴稱，2014年3月17日，反訴人與被反訴人簽訂了《原向化副業(yè)場露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》,約定反訴人承包北六效水閘東邊50米，東至亞通公司圍欄網(wǎng)，南至北港村橫河界及綠緣食品廠圍墻，西邊后邊至岸轉(zhuǎn)河保塌樁的約88畝的葡萄園。每年的承包費105000元，被反訴人于每年12月底之前支付反訴人培植管理費15000元。承包期限自2013年5月4日至2017年11月31日。合同簽訂后，反訴人依約履行合同，積極對承包土地進行投資改造，至2016年5月1日，被反訴人為促使反訴人招商引資，雙方又于2016年5月1日重新簽訂了《土地租賃合同》，約定被反訴人將88畝大棚設(shè)施種植區(qū)、道路、房舍、綜合管理區(qū)及其他使用土地共計一百余畝出租給反訴人使用。期限自2016年5月1日起至2023年4月30日止，雙方約定年租金105000元(其中含種植保證金15000元)，在租賃期內(nèi)，反訴人可以與第三方合作開發(fā)和經(jīng)營。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況被反訴人擅自解除本合同，提前收回地塊的，被反訴人應(yīng)按照反訴人實際投資的二倍向反訴人賠償損失。協(xié)議簽訂后，反訴人依約履行了合同義務(wù)，對租賃土地共投入980000元，按期付清了2014至2015年的租金，結(jié)清了2016年租金，其中2016年租金中轉(zhuǎn)賬給被反訴人70000元，扣除被反訴人應(yīng)花費的西面保塌費用13500元(已由反訴人墊付)，扣除被反訴人應(yīng)返還給反訴人的15000元的種植保證金，再扣除被反訴人需花費的東面保塌費用6500元(已由反訴人墊付)，租金已全部付清。2017年反訴人由于對大棚維修和更新花費約300000元，后又因反訴人妻子于2017年7月份在葡萄園做工受傷，花費約200000元，導(dǎo)致反訴人不能及時給付租金，期間反訴人將上述情況反饋給被反訴人之后，經(jīng)與被反訴人商議，被反訴人同意延付租金。但合同履行至年底，被反訴人卻違約找好其它土地租賃方，準(zhǔn)備把租賃土地另行出租，并強行違約解除與反訴人的租賃合同，提前收回租賃土地，并以微信、書面等形式單方與反訴人解除租賃合同，導(dǎo)致反訴人不能行使租賃權(quán)，致使反訴人離開租賃土地。而被反訴人找好的承租方前期占有了租賃土地，后又因內(nèi)部租賃意見不統(tǒng)一放棄租賃，之后被反訴人又找了多家租賃方，均因未能達成一致致使2018年土地荒廢不能種植。反訴人于2018年4月至5月主動多次聯(lián)系被反訴人協(xié)商繼續(xù)租賃事宜，但未能達成一致。
　　反訴人認(rèn)為，反訴人在租賃期間對租賃土地進行了大量投入，花費資金近兩百萬元，但由于被反訴人違約解除合同，給反訴人造成了重大損失，損害了反訴人的合法權(quán)益，故要求反訴被告賠償反訴原告：1、投資損失980000元，(損失的組成1、給孫彬3000元現(xiàn)金，原準(zhǔn)備交付給水閘站的工作人員，但是其沒有支付，故3000元應(yīng)該返還；2、購買魚苗9600元；3、找看管魚塘的人員支付工資5000元；4、倪漢生2015年購買葡萄60箱，12斤一箱共計4800元；5、2013年摘走了2畝土地上的桃子合計5000元；6、2017年綠色產(chǎn)品認(rèn)證費11000元；7、2016年-2017年每年100箱葡萄，50元一箱，合計10000元；8、5年給水閘工作人員的葡萄，每年30箱，50元一箱，合計7500元；9、庫存農(nóng)藥化肥3000元，10、2畝地的花菜5000元；11、裝潢材料與接的自來水管合計3000元；12、維修大棚，蓋倉庫(一排平房靠東邊的那間)；13、夏黑葡萄苗以及人工、種植費40000元；14、裝修房屋6間，添附了瓷磚、地磚等、生產(chǎn)生活用品)。2、反訴被告支付反訴原告購買的葡萄和桃子款9800元。3、反訴費由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告上海鏞記實業(yè)有限公司針對反訴原告的反訴，答辯稱，雙方只是土地租賃關(guān)系，反訴被告將土地租賃給反訴原告，反訴原告應(yīng)該按期支付租金，其生產(chǎn)經(jīng)營投資是自負(fù)盈虧，其提出的請求沒有提供證據(jù)證明，且與本案無關(guān)，故不予認(rèn)可。
　　原告對其訴稱的事實，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1、土地使用權(quán)證、原告名稱變更工商登記，證明原告使用土地的合法性；
　　2、租賃合同兩份，證明原、被告雙方就系爭土地達成租賃關(guān)系，第一份租賃合同中4.3條載明107個大棚是原告的；第二份租賃合同是第一份租賃合同的續(xù)簽，租金未變更，支付時間有變更，變成先付后用，每半年支付一次，合同中9.4條約定，被告逾期不繳納租金超過60天需支付日萬分之五的違約金(第一份合同中違約金為萬分之三)；
　　3、微信聊天記錄及書面函、快遞單，證明被告收到原告的通知函，內(nèi)容：解除合同；被告拖欠原告租金的金額及日期。
　　被告龐某某對于原告上海鏞記實業(yè)有限公司提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實性沒有異議；對證據(jù)2，兩份合同完全不一樣，之前的合同已經(jīng)作廢。大棚是國家投資200多萬元建成的，被告花了675000元從案外人處某某，107個大棚大部分屬于國家，個人擁有小部分。第二份合同無異議；對證據(jù)3，按照合同約定，原告不應(yīng)解除合同，當(dāng)時就發(fā)信息回復(fù)不同意解除合同，延遲交付租金的理由也和原告說清楚了。
　　被告龐某某為證明其辯稱和反訴，向本院提交如下證據(jù)材料：
　　1、合同兩份，證明反訴人與被反訴人之間的土地租賃關(guān)系，被反訴人擅自解除合同，被反訴人應(yīng)當(dāng)按照投資的2倍向反訴人賠償損失。(2016年合同第9條第2款)；
　　2、投資協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬憑證、收條、上海三和葡萄專業(yè)合作社章程、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、調(diào)查筆錄，證明根據(jù)2016年合同約定，反訴人找來投資方對葡萄園進行投資，花費了相關(guān)的投資費用；
　　3、2016年租金轉(zhuǎn)賬電子回單、記錄，證明反訴人已經(jīng)支付了2016年的租金，轉(zhuǎn)賬分兩次20000元、50000元，還有墊付13500元做保塌費用。根據(jù)合同，租金支付時含種植保證金15000元，另外墊付100元電費，因此2016年的實際欠費為6400元；
　　4、微信記錄(與沈偉的姐姐)、通話錄音，證明被反訴人單方面要求解除合同，2017年租金延后支付被反訴人同意的；
　　5、被告妻子殘疾證、照片，證明2017年之所以沒有交租金有客觀原因；
　　6、民事判決書一份，證明根據(jù)2016年合同，被告引進投資人的事實，反訴原告未違約，反訴被告沒有解除合同的法定理由。
　　反訴被告上海鏞記實業(yè)有限公司對反訴原告龐某某提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1真實性認(rèn)可，對證明內(nèi)容不認(rèn)可，原告并非擅自解除合同，被告逾期支付租金在先；對證據(jù)2真實性均不認(rèn)可，這不能證明投資損失，這是反訴原告收受他人款項，不能說明投資于葡萄園。調(diào)查筆錄是單方面的筆錄，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證；對證據(jù)3，2014年度，反訴被告收取租金90000元，2015年收取租金68500元，2016年度收取租金105000元，2017年未收取租金；對證據(jù)4真實性認(rèn)可，微信并未發(fā)給反訴被告，微信也是反訴原告單方面意思表示，反訴被告未同意其延遲支付租金。錄音真實性無法確認(rèn)，從內(nèi)容來看，不能證明反訴原告把租金付了，也不能證明反訴被告擅自解除合同；對證據(jù)5與本案無關(guān)聯(lián)性，不是反訴原告能不支付租金的理由；對證據(jù)6真實性認(rèn)可，與本案無關(guān)，雙方之間是租賃關(guān)系，反訴原告如何經(jīng)營與反訴被告無關(guān)。
　　經(jīng)審理查明，原、被告于2014年3月17日簽訂《原向化副業(yè)場露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》，約定原告將崇明向化鎮(zhèn)北港村共計一百余畝土地及附屬設(shè)施出租給被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。協(xié)議約定，被告超過2個月未支付租金的，按違約論處，原告有權(quán)解除合同。2016年5月1日，原、被告重新簽訂《土地租賃合同》，約定原告將原有的一百畝土地及土地上種植區(qū)、房舍和綜合管理區(qū)等附屬設(shè)施出租給被告，被告租用土地用于蔬果種植，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。協(xié)議約定，年租金為105000元(其中含種植保證金為15000元，確保做到樹種無蟲害，地面無雜草，秋季整好枝，冬季施好肥)，租金先付后用，乙方(被告方)須在每年5月1日交租金50000元，余款55000元于10月30日交清；乙方逾期不繳納租金，超過60日，應(yīng)每逾期一日按照正常租金的萬分之五向甲方累計支付違約金。協(xié)議簽訂后，原告依約全面履行了合同義務(wù)，但被告至今未支付所拖欠的2014至2016年租金6500元。2017年的租金90000元(已扣除種植保證金15000元)，原告多次催討仍拒不支付，遂涉訟。
　　另查明，被告租賃土地后，2014年度至2016年度，扣除每年應(yīng)由原告返還被告種植保證金15000元，尚欠原告租金6500元；2017年度被告應(yīng)付租金105000元，扣除種植保證金15000元，尚欠90000元，合計結(jié)欠租金96500元；被告在租賃土地后，交付原告財產(chǎn)使用保證金10000元。
　　審理中，訟爭的土地已由原告接管使用，原告撤銷了要求被告立即搬離并返還占用的崇明區(qū)向化鎮(zhèn)北港村涉案土地的訴請。
　　在庭審結(jié)束后，被告于2019年9月17日向本院提出，要求對其在租賃土地上投入等相關(guān)損失進行鑒定，本案經(jīng)上海市高級人民法院搖號確定由上海申元工程投資咨詢有限公司對本案進行鑒定，期間該咨詢公司多次與被告聯(lián)系，要求被告提供相關(guān)材料、需要預(yù)交鑒定費用、確定鑒定的范圍，但被告沒有明確答復(fù)咨詢公司，也沒有預(yù)交鑒定費，該咨詢公司于2019年12月18日撤銷了對本案的鑒定。
　　本院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償和誠實信用的原則。原、被告雙方于2016年5月1日簽訂的《土地租賃合同》，系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同訂立后，原告已按照合同約定將系爭土地及相關(guān)的設(shè)施交付被告使用，被告亦應(yīng)按約履行自己的義務(wù)，但被告卻拖欠租金至今不付，實屬不當(dāng)，已構(gòu)成根本性違約，故原告要求于2017年12月1日與被告解除雙方之間的土地租賃合同訴訟請求，本院予以支持。審理中，被告表示同意解除合同，雙方的租金結(jié)算至2017年年底，本院予以準(zhǔn)許；原告要求被告支付欠付的租金，原告這一訴請于法有據(jù)，應(yīng)予以支持；原告要求被告支付2018年1月至8月21日的土地占用費，因被告已于2017年年底撤出系爭土地，并未實際使用該土地，且該土地已由原告實際掌控，故原告這一訴請，本院難以支持；被告提出在租金中應(yīng)扣除保塌費用13500元及電費100元，因未提供證據(jù)予以佐證，故本院難以支持。對于反訴原告要求反訴被告支付投資損失980000元、購買葡萄和桃子9800元訴訟請求，因被告在鑒定期內(nèi)未向鑒定機構(gòu)提供相關(guān)材料和預(yù)交鑒定費，鑒定機構(gòu)已撤銷了鑒定，反訴部分本院難以處理，故對反訴原告的損失部分，反訴原告可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十七條、《最高人民法院〈關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定〉》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海鏞記實業(yè)有限公司與被告龐某某于2016年5月1日簽訂的《土地租賃合同》于2017年12月1日予以解除；
　　二、被告龐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鏞記實業(yè)有限公司租金96500元，扣除被告向原告支付的財產(chǎn)使用保證金10000元，被告龐某某還應(yīng)支付原告上海鏞記實業(yè)有限公司租金86500元；
　　三、原告上海鏞記實業(yè)有限公司的其余訴訟請求，不予支持；
　　四、反訴原告龐某某要求反訴被告上海鏞記實業(yè)有限公司支付投資損失980000元、購買葡萄和桃子9800元的反訴請求，不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費人民幣3955.70元，由原告上海鏞記實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1993.20元，由被告龐某某負(fù)擔(dān)1962.50元；反訴費人民幣13698元，由反訴原告龐某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：樊家棟

書記員：沈??京