原告(反訴被告)：上海鐫新企業(yè)管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：許華芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高樹(shù)升，上海市潤(rùn)華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海懂鍋餐飲管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李健，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王永杰，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊模玲，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　被告：戴軼智，男，1979年3月10日出生，漢族，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王永杰，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊模玲，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鐫新企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱鐫新公司)與被告上海懂鍋餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱懂鍋公司)、戴軼智房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月9日立案后，依法由審判員周穎適用簡(jiǎn)易程序于2018年2月6日、同年6月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案訴訟期間，被告懂鍋公司提起反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴的受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復(fù)雜，本院依法組成合議庭適用普通程序于2018年7月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)鐫新公司的委托代理人高樹(shù)升，被告戴軼智以及被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智共同的委托訴訟代理人王永杰、楊模玲到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)鐫新公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除鐫新公司與懂鍋公司之間的《房屋租賃合同》；2.戴軼智向鐫新公司支付租金人民幣(幣種下同)389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付逾期付款違約金97,780.48元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日,實(shí)際計(jì)算至租金付清之日止);懂鍋公司對(duì)戴軼智的付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；3.戴軼智向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)27,360元,支付逾期付款違約金41,980元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日,實(shí)際計(jì)至費(fèi)用付清之日止);懂鍋公司對(duì)戴軼智的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；4.懂鍋公司向鐫新公司支付租金331,656元(自2017年4月1日至2017年7月31日),并自2017年8月1日至租賃合同解除之日,按每天2,674.64元(82,914元/月/31天)的標(biāo)準(zhǔn)支付租金;自租賃合同解除之日至實(shí)際交還房屋之日按每天5,349.29元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付房屋占有使用費(fèi)(按租金82,914元/月的2倍計(jì)算,82,914元/月/31天*2)；5.懂鍋公司向鐫新公司支付逾期支付租金的違約金34,823.88元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日,實(shí)際計(jì)算至租金付清之日止)；6.懂鍋公司向鐫新公司支付擅自停業(yè)違約金64,258.35元(自2017年6月30日暫計(jì)至2017年7月31日,共31天,按計(jì)租面積5元/平方米/日計(jì)算,414.57㎡*5*267,實(shí)際計(jì)算至租賃合同解除之日)；7.懂鍋公司向鐫新公司支付合同解除損失賠償金198,993.60元(99,496.80*2)；懂鍋公司向鐫新公司支付商鋪恢復(fù)原狀費(fèi)用186,556.50元；8.懂鍋公司向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)41,457元(自2017年4月1日至2017年7月31日),支付餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)9,600元,支付逾期付款違約金5,476.18元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日,實(shí)際計(jì)至費(fèi)用付清之日止),并自2017年8月1日至懂鍋公司實(shí)際交還租賃場(chǎng)所之日，按每天334.33元(10,364.25元/月/31天)為標(biāo)準(zhǔn)支付綜合物業(yè)管理費(fèi);戴軼智對(duì)懂鍋公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
　　事實(shí)與理由：2016年3月25日，鐫新公司與戴軼智簽訂了《寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，約定戴軼智承租鐫新公司管理的位于上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號(hào)七寶寶龍城市廣場(chǎng)第1層編號(hào)為T(mén)1-82/84/86/88/90/92的商鋪,租賃面積為414.57平方米,租賃期限為5個(gè)租賃年度,租賃起始日自廣場(chǎng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日或租賃場(chǎng)所實(shí)際開(kāi)業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開(kāi)始計(jì)算,租金按自然季度支付,戴軼智應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向鐫新公司支付下一個(gè)自然季度的租金。此外,合同還對(duì)履約保證金、逾期付款違約金、擅自停業(yè)違約金、合同解除違約金等違約責(zé)任以及合同的解除、占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了明確的約定。同時(shí)約定綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)為25元/月/平方米,餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)按每桶80元另外收取費(fèi)用,綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)按自然季度支付,戴軼智應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi),其他費(fèi)用應(yīng)于每個(gè)自然月的5日或之前向鐫新公司支付,如戴軼智逾期支付,每逾期一日應(yīng)向鐫新公司支付應(yīng)付款項(xiàng)的5‰作為違約金。2016年6月18日,七寶寶龍城市廣場(chǎng)與租賃場(chǎng)所同時(shí)開(kāi)業(yè),鐫新公司自開(kāi)業(yè)之日起即為戴軼智提供了物業(yè)服務(wù)。2017年2月27日,鐫新公司和懂鍋公司、戴軼智之間簽訂租賃合同主體變更協(xié)議,約定鐫新公司和戴軼智之間簽訂的租賃合同中承租方變更為懂鍋公司,戴軼智對(duì)懂鍋公司在租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。變更協(xié)議簽訂時(shí),戴軼智實(shí)際拖欠鐫新公司租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠鐫新公司綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)27,360元。懂鍋公司在經(jīng)營(yíng)期間自2017年6月30日擅自停止?fàn)I業(yè)。懂鍋公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)后,亦未按照合同約定支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi),經(jīng)鐫新公司多次催繳,仍未予支付。鐫新公司認(rèn)為,鐫新公司已按照合同約定向戴軼智、懂鍋公司交付了租賃場(chǎng)所,戴軼智、懂鍋公司拒不支付租金等行為已構(gòu)成根本違約,嚴(yán)重?fù)p害了鐫新公司的合法權(quán)益。因此,鐫新公司特訴至法院,請(qǐng)求依法判如訴請(qǐng)。
　　訴訟中，鐫新公司變更訴訟請(qǐng)求為：1.戴軼智向鐫新公司支付租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日)，支付逾期付款違約金97,780.48元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日，實(shí)際計(jì)算至租金付清之日止)，懂鍋公司對(duì)戴軼智的付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；2.戴軼智向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日)，支付餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)27,360元，支付逾期付款違約金41,980元(按日1‰暫計(jì)算至2017年7月31日，實(shí)際計(jì)算至費(fèi)用付清之日)，懂鍋公司對(duì)戴軼智的付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；3.懂鍋公司向鐫新公司支付租金248,742元(自2017年4月1日至2017年6月30日共3個(gè)月)；4.懂鍋公司向鐫新公司支付逾期支付租金的違約金31,838.98元(按日1‰暫計(jì)至2017年7月31日，實(shí)際計(jì)算至租金付清之日止)；5.懂鍋公司向鐫新公司支付合同解除損失賠償金198,993.60元(99,496.80*2)；懂鍋公司向鐫新公司支付商鋪恢復(fù)原狀費(fèi)用186,556.50元；6、懂鍋公司向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)31,092.75元(自2017年4月1日至2017年6月30日)，支付餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)9,600元，支付逾期付款(物業(yè)費(fèi))違約金3,979.87元(按日1‰暫計(jì)算至2017年7月31日，實(shí)際計(jì)算至費(fèi)用付清之日止)；7.戴軼智對(duì)懂鍋公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；8.懂鍋公司支付的履約保證金219,722.10元、經(jīng)營(yíng)保證金30,000元，鐫新公司不予返還。
　　訴訟中，鐫新公司陳述其在起訴后，懂鍋公司已于2018年1月6日將系爭(zhēng)商鋪交還鐫新公司，合同已實(shí)際解除，但合同解除的責(zé)任仍在于，戴軼智及懂鍋公司逾期支付租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)。為便于解決本案糾紛，鐫新公司認(rèn)可懂鍋公司交還系爭(zhēng)商鋪的時(shí)間為2017年6月30日，其對(duì)于2017年6月30日之后的相應(yīng)費(fèi)用均不再主張。
　　被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智共同辯稱，合同解除責(zé)任不在其方，鐫新公司已經(jīng)具有違約行為，根據(jù)合同第3.5條的約定，2016年6月18日為開(kāi)業(yè)日，但是2016年6月18日沒(méi)有開(kāi)業(yè)。鐫新公司通知其于2016年7月23日開(kāi)業(yè)，其也同意了，但是2016年7月23日仍未開(kāi)業(yè)。正式開(kāi)業(yè)是在2016年10月12日，已經(jīng)超過(guò)60天。當(dāng)時(shí)其與商場(chǎng)溝通協(xié)調(diào)，商場(chǎng)與其協(xié)調(diào)半年免租事宜，其才繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，否則不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。其在2016年9年25日未支付房租是因?yàn)樯虉?chǎng)沒(méi)有對(duì)其未支付租金的行采取行動(dòng)，因?yàn)樯虉?chǎng)一直在跟其溝通協(xié)調(diào)免租事宜，經(jīng)常與多家商鋪開(kāi)會(huì)協(xié)調(diào)，會(huì)對(duì)租金支付日期做出合理安排，所以其沒(méi)有支付租金。因資金壓力、營(yíng)業(yè)情況及商場(chǎng)不完善(如下水道問(wèn)題)等問(wèn)題，導(dǎo)致其無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。主體變更應(yīng)該在2016年10月25日完成，但是，鐫新公司需要走流程，后于2017年3月完成主體變更。最終在2017年5月25日，其要求撤場(chǎng)，其向鐫新公司發(fā)出撤場(chǎng)通知，物管部門(mén)也收到該通知，領(lǐng)導(dǎo)也通過(guò)微信與其交流，因領(lǐng)導(dǎo)不同意多放幾日物品，其就于兩三日內(nèi)把商鋪內(nèi)的物品賣(mài)掉了。其希望鐫新公司能返還部分履約保證金，鐫新公司的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為很為難，領(lǐng)導(dǎo)謝增稱雙方和平解決。領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)后其才提交撤場(chǎng)申請(qǐng)書(shū)并交還商鋪，其認(rèn)為事情就此了結(jié)了。訴訟后，領(lǐng)導(dǎo)謝增答復(fù)，該領(lǐng)導(dǎo)離崗了導(dǎo)致現(xiàn)在的情況。故其不同意鐫新公司的全部訴訟請(qǐng)求。其后，懂鍋公司及戴軼智又對(duì)合同效力提出異議，認(rèn)為鐫新公司未就簽署租賃合同提供過(guò)任何權(quán)屬證明文件，在未見(jiàn)到鐫新公司有權(quán)代為出租系爭(zhēng)商鋪文件之前，合同應(yīng)屬無(wú)效?；诤贤瑹o(wú)效，鐫新公司主張的房屋租金、逾期付款違約金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，事實(shí)依據(jù)不存在。假設(shè)合同有效，懂鍋公司及戴軼智也不同意支付相關(guān)款項(xiàng)，懂鍋公司的營(yíng)業(yè)許可證在2016年11月28日辦出，系因鐫新公司出具相關(guān)材料未到位導(dǎo)致。作為餐飲公司，營(yíng)業(yè)許可證無(wú)法辦理，因此相關(guān)款項(xiàng)的起算時(shí)間應(yīng)該為2016年11月28日。戴軼智及懂鍋公司已經(jīng)向鐫新公司預(yù)繳租金165,828元(相當(dāng)于2個(gè)月的租金)，在合同履行過(guò)程中，因?yàn)殓澬鹿咎峁┑墓芾矸?wù)不到位，數(shù)次更換高管員工，經(jīng)鐫新公司與所有商鋪開(kāi)會(huì)協(xié)商，做出過(guò)免租6個(gè)月的承諾。鐫新公司提供物業(yè)服務(wù)不到位，合同履行期間下水道污水噴涌，給懂鍋公司造成停業(yè)損失等，鐫新公司主張綜合服務(wù)費(fèi)不符合事實(shí)依據(jù)。由于商鋪?zhàn)赓U合同由鐫新公司提供，簽訂合同中，鐫新公司不同意做出任何更改，鐫新公司主張適用違約金條款存在霸王條款情形，若需要支付違約金，懂鍋公司及戴軼智請(qǐng)求法院減少違約金。因合同不存在法律效力，故懂鍋公司及戴軼智不同意承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。因戴軼智、懂鍋公司不存在違約行為，故鐫新公司要求沒(méi)收履約保證金及經(jīng)營(yíng)保證金的事實(shí)不存在，不同意沒(méi)收上述款項(xiàng)。同時(shí)，因鐫新公司違約延期開(kāi)業(yè)、消防、煤氣、環(huán)評(píng)遲遲未能通過(guò)、商場(chǎng)工程遺留問(wèn)題太多、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后、宣傳引流不力、管理水平落后服務(wù)意識(shí)嚴(yán)重不足等問(wèn)題，導(dǎo)致懂鍋公司及其他眾多商戶無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)重大損失。據(jù)此，懂鍋公司提出反訴，要求法院判令：1.鐫新公司賠償因其延期開(kāi)業(yè)給懂鍋公司造成的損失635,000元(包含員工工資、住宿費(fèi)、宣傳活動(dòng)、廣告活動(dòng)等費(fèi)用)；2.鐫新公司賠償因其違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)給懂鍋公司造成的損失770,000元(實(shí)際損失為1,500,000余元，懂鍋公司酌情按照一半金額主張)。
　　對(duì)于懂鍋公司的反訴，鐫新公司辯稱，關(guān)于延期開(kāi)業(yè)問(wèn)題，商場(chǎng)實(shí)際開(kāi)業(yè)時(shí)間是2016年9月10日，在開(kāi)業(yè)之前以書(shū)面方式通知了戴軼智等多戶商鋪，2016年7月底向所有商戶都通知過(guò)。鐫新公司調(diào)整開(kāi)業(yè)時(shí)間具有合同依據(jù)，為合同第3.4條。鐫新公司書(shū)面通知了戴軼智，當(dāng)時(shí)商場(chǎng)在裝修，戴軼智在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常去商鋪，當(dāng)面面交給戴軼智。若鐫新公司沒(méi)有通知，2016年9月10日是無(wú)法開(kāi)業(yè)的。開(kāi)業(yè)之前要做很多準(zhǔn)備工作。關(guān)于延期開(kāi)業(yè)損失，即便鐫新公司存在延期開(kāi)業(yè)沒(méi)有履行告知義務(wù)，懂鍋公司的損失也不應(yīng)該由鐫新公司承擔(dān)。懂鍋公司主張的員工工資沒(méi)有支付憑證，沒(méi)有懂鍋公司與廚師之間的勞動(dòng)合同。廣告、大眾點(diǎn)評(píng)、微上海的廣告費(fèi)，未見(jiàn)發(fā)布的廣告。即使有，經(jīng)營(yíng)需要廣告很正常，不應(yīng)該由鐫新公司支付，與延期開(kāi)業(yè)無(wú)關(guān)。根本違約的損失，無(wú)依據(jù)。懂鍋公司陳述的違約行為不存在，也沒(méi)有證據(jù)證明。即使合同履行期間，鐫新公司存在合同履行的瑕疵，是否可以行使合同解除權(quán)，懂鍋公司未舉證證明。懂鍋公司認(rèn)為的損失是違約還是侵權(quán)造成的，懂鍋公司沒(méi)有明確。綜上，鐫新公司不同意懂鍋公司的全部反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年3月25日，鐫新公司(出租方、甲方)與戴軼智(承租方、乙方)就系爭(zhēng)商鋪簽訂《寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U合同》。合同第1.1條約定，甲方將位于上海市漕寶路XXX號(hào)的七寶寶龍城市廣場(chǎng)第1層編號(hào)為T(mén)1-82/84/86/88/90/92的商鋪(共1間，以下簡(jiǎn)稱租賃場(chǎng)所)出租給乙方。合同第1.2條約定，乙方承租的租賃場(chǎng)所面積暫計(jì)為414.57平方米。具體面積以甲方交付的租賃場(chǎng)所實(shí)際面積(以下簡(jiǎn)稱計(jì)租面積)為準(zhǔn)。本合同約定的與面積有關(guān)的所有費(fèi)用均按計(jì)租面積計(jì)算。第2.1條約定，該商業(yè)街由上海鐫新企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理公司)進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。第3.1條約定，甲、乙雙方約定的租賃期限為5個(gè)租賃年度，自租賃起始日起算。本合同所稱租賃年度，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿12個(gè)月為一個(gè)租賃年度；本合同所稱租賃月度，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿一個(gè)月為一個(gè)租賃月度。第3.2條約定，租賃起始日按以下計(jì)算：自本合同第3.4條約定的最遲開(kāi)業(yè)日或乙方租賃場(chǎng)所實(shí)際開(kāi)業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開(kāi)始計(jì)算。第3.3條約定，甲乙雙方約定的租賃場(chǎng)所交付日為2016年4月1日，乙方同意，甲方可根據(jù)實(shí)際工程狀況對(duì)約定交付日期作提前或者延后的調(diào)整，交付時(shí)，租賃場(chǎng)所應(yīng)達(dá)到本合同附件2所述的交付條件。第3.4條約定，乙方租賃場(chǎng)所開(kāi)業(yè)日為租賃場(chǎng)所對(duì)外營(yíng)業(yè)之日，該廣場(chǎng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日期暫定為2016年6月18日，如遇特殊情況，甲方有權(quán)調(diào)整統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日期，如甲方另行書(shū)面通知統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日的，則以該書(shū)面通知為準(zhǔn)，但甲方應(yīng)至少提前一個(gè)月書(shū)面通知乙方。第3.5條約定，若非因甲方原因，乙方租賃場(chǎng)所未能在最遲開(kāi)業(yè)日之前正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，除仍應(yīng)支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用外，乙方每逾期一日應(yīng)按照本合同第4.1.2條約定的最后一個(gè)租賃年度日保底租金2倍的金額作為違約金。經(jīng)甲方催告后，乙方逾期開(kāi)業(yè)超過(guò)30日，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任。若因甲方原因?qū)е乱曳綗o(wú)法開(kāi)業(yè)的，甲方免收乙方不能營(yíng)業(yè)期間的租金或租金起計(jì)日順延，直至甲方的影響因素消除之日止。因甲方原因?qū)е乱曳阶员竞贤s定的開(kāi)業(yè)日(包括因甲方原因順延的開(kāi)業(yè)日)后60日內(nèi)仍不能取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的或延期開(kāi)業(yè)超過(guò)60日的，乙方有權(quán)經(jīng)催告后合理期限內(nèi)解除合同并追究甲方合同解除的違約責(zé)任。第3.6.1條約定，裝修期內(nèi)，乙方應(yīng)自行承擔(dān)并向物業(yè)管理公司支付裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、水電等公用事業(yè)費(fèi)；裝修保證金可在乙方租賃場(chǎng)所裝修完畢且無(wú)任何違約行為后向物業(yè)管理公司申請(qǐng)退還，經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)無(wú)誤后三十日內(nèi)將裝修保證金無(wú)息退還乙方，乙方亦可向物業(yè)管理公司申請(qǐng)用該裝修保證金抵減乙方在租賃期間應(yīng)付的其他費(fèi)用。除此之外，乙方還應(yīng)向物業(yè)管理公司支付整體開(kāi)業(yè)前裝修期管理費(fèi)8,291.40元。第4.1.2條約定，第1、2租賃年度月租金標(biāo)準(zhǔn)為82,914元，年租金標(biāo)準(zhǔn)為994,968元。第4.2.1條約定，乙方應(yīng)按租賃場(chǎng)所的計(jì)租面積向物業(yè)管理公司支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為25元/月/平方米，該綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)用，不包含中央空調(diào)使用費(fèi)，如乙方租賃場(chǎng)所需要使用商業(yè)街中央空調(diào)的，應(yīng)另行向物業(yè)管理公司支付中央空調(diào)使用費(fèi)(具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)管理書(shū)面通知為準(zhǔn))。第4.2.2條約定，綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)起交日期自本合同第3.4條約定的最遲開(kāi)業(yè)日或乙方租賃場(chǎng)所實(shí)際開(kāi)業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開(kāi)始計(jì)算。第4.3.1條約定，乙方在租賃場(chǎng)所實(shí)際產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用(統(tǒng)稱為公用事業(yè)費(fèi))由乙方承擔(dān)，乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司之《付款通知書(shū)》的要求按時(shí)足額支付水、電、燃?xì)獾裙檬聵I(yè)費(fèi)。乙方自行開(kāi)戶繳費(fèi)的，由乙方按公用事業(yè)單位的繳費(fèi)通知自行支付，需物業(yè)管理公司代收代付的，則由物業(yè)管理公司根據(jù)乙方實(shí)際使用量代收代付給相應(yīng)的公用事業(yè)單位。本合同簽署時(shí)的公用事業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：水費(fèi)單價(jià)6元/M3，電費(fèi)單價(jià)為1.45元/度。第4.3.2條約定，日常垃圾費(fèi)用包含綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。餐廚垃圾清運(yùn)費(fèi)另計(jì)(每桶80元，每桶240L)。第4.4.1條約定，乙方應(yīng)按自然季度為一期支付租金。如乙方應(yīng)付的首期或末期租金為非完整自然季度的，則按乙方當(dāng)期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)租金及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日租金支付。日租金=當(dāng)月標(biāo)準(zhǔn)租金/當(dāng)月日歷天數(shù)。租賃起始日首個(gè)自然季度租金自預(yù)付租金中抵扣，其差額部分由乙方于租賃起始日起五日內(nèi)一次性向甲方補(bǔ)足。第4.4.2條約定，乙方應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一個(gè)自然季度的租金。第4.4.4條約定，乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向甲方預(yù)付165,828元租金，該預(yù)付租金可以逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付租金，直至全部抵減完畢。第4.5.1條約定，乙方應(yīng)按自然季度為一期支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如乙方應(yīng)付的首期或末期綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)為非完整自然季度的，則按乙方當(dāng)期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付。第4.5.2條約定，乙方應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司的付款通知要求，于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向物業(yè)管理公司支付下一個(gè)自然季度的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第4.5.3條約定，乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)管理公司預(yù)付20,728.50元綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該預(yù)付管理費(fèi)可以逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，直至全部抵減完畢。第4.6.1條約定，乙方應(yīng)于每個(gè)自然月的5日或之前向物業(yè)管理公司支付上個(gè)自然月發(fā)生的需由物業(yè)管理公司代收代付的公共事業(yè)費(fèi)。第4.7條約定，根據(jù)本合同的規(guī)定，如乙方逾期支付履約保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修保證金、租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的費(fèi)用(包括但不限于利息、違約金、賠償金等)，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付應(yīng)付未付款項(xiàng)的5‰作為違約金。第5.1條約定，乙方應(yīng)在本合同生效后5日內(nèi)向甲方支付219,722.10元履約保證金。第5.2條約定，履約保證金在整個(gè)租賃期限內(nèi)由甲方保管，甲方無(wú)須向乙方支付該保證金的利息。在租賃期限內(nèi)，乙方不得要求以履約保證金沖抵租金或者其他未付款項(xiàng)。第5.3條約定，任何因乙方違約導(dǎo)致甲方提前解除本合同的，甲方有權(quán)在提前解除合同時(shí)，沒(méi)收該履約保證金而不予退還。第5.4條約定，乙方同意在本合同生效后5日內(nèi)向甲方或物業(yè)管理公司繳納質(zhì)量保證金30,000元，作為乙方對(duì)商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營(yíng)之擔(dān)保。第10.1條約定，租賃場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前，乙方需自行取得并向甲方出示所有與其經(jīng)營(yíng)范圍和商品、商號(hào)及經(jīng)營(yíng)商品商標(biāo)有關(guān)的國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定要求的許可證及其他證書(shū)，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件。其復(fù)印件最遲在乙方開(kāi)業(yè)前交給甲方備案；甲方應(yīng)協(xié)助向乙方提供辦理上述證件需要甲方提供或出具的相關(guān)文件資料。第13.1條約定，本合同解除或終止后，乙方應(yīng)在本合同解除或終止次日起七日內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱退還期)遷出租賃場(chǎng)所，包括撤出在租賃場(chǎng)所內(nèi)的所有人員，搬走租賃場(chǎng)所內(nèi)乙方所添置的可移動(dòng)物品，結(jié)清應(yīng)付未付的各項(xiàng)費(fèi)用，將租賃場(chǎng)所恢復(fù)原狀并以租賃場(chǎng)地清潔狀態(tài)及設(shè)備設(shè)施保持本合同結(jié)束前的正常狀態(tài)交還甲方。乙方在租賃場(chǎng)所的不可移動(dòng)的添附物或移動(dòng)后價(jià)值受損的添附物無(wú)償歸甲方所有，甲方可自行處置。第13.7條約定，自本合同解除或終止之日起，乙方不得在該租賃場(chǎng)所從事任何商業(yè)活動(dòng)。若乙方未在退還期內(nèi)撤離并返還租賃場(chǎng)所且未經(jīng)甲方的書(shū)面同意繼續(xù)占用租賃場(chǎng)所的，其占用不能視為合同續(xù)期。乙方應(yīng)按照合同終止時(shí)租金的兩倍標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際天數(shù)向甲方支付占用費(fèi)，從合同解除或終止之日起付至實(shí)際交還之日止。同時(shí)還應(yīng)向物業(yè)管理公司支付占用期間的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。在退還期滿后甲方仍有權(quán)采取合法手段索回租賃場(chǎng)所以及乙方并應(yīng)承擔(dān)甲方因采取強(qiáng)制清場(chǎng)措施而發(fā)生的一切費(fèi)用。第14.1條約定，除本合同另有約定外，如發(fā)生以下任何情形之一，均視為乙方根本違約，甲方有權(quán)提前解除合同：(2)乙方逾期支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他任何應(yīng)付給甲方或物業(yè)管理公司的費(fèi)用的(包括但不限于各項(xiàng)預(yù)付費(fèi)用、保證金、能源費(fèi)、利息和違約金等)，逾期超過(guò)30日未支付的，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司催告后仍未支付的。第14.2條約定，如有第14.1條款的違約情況及本合同其他條款約定的情形發(fā)生，導(dǎo)致甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，即乙方應(yīng)按本合同第十二條的約定退還租賃場(chǎng)所，且甲方有權(quán)沒(méi)收乙方所支付的履約保證金及預(yù)付租金和預(yù)付管理費(fèi)，乙方并應(yīng)按第14.5條的約定向甲方支付合同解除損失賠償金。第14.5條約定，本合同任何一方根本違約或存在其他嚴(yán)重影響對(duì)方利益之行為導(dǎo)致本合同提前終止的，違約方除應(yīng)按本合同其他約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任外，還應(yīng)向守約方承擔(dān)因合同解除所造成的損失即合同解除損失賠償金，該損失賠償金相當(dāng)于本合同第4.1.2條約定的最后一個(gè)租賃年度月租金2倍的金額。
　　當(dāng)日，鐫新公司出具《商戶入駐繳款通知單》，列明承租人應(yīng)付的各類(lèi)款項(xiàng)，包括預(yù)交租金165,828元，履約保證金219,722.10元(金額小計(jì)385,550.10元)，預(yù)交綜合管理費(fèi)20,728.50元，經(jīng)營(yíng)保證金30,000元，工本費(fèi)20元(金額小計(jì)50,748.50)。
　　2016年4月8日，戴軼智向鐫新公司支付436,298.60元。
　　2016年6月19日，鐫新公司向名為“戴軼智(懂鍋)”的商戶發(fā)出《開(kāi)業(yè)通知函》，載明“七寶寶龍城定于2016年7月23日試營(yíng)業(yè)”。
　　2016年7月21日，七寶寶龍城工作人員確認(rèn)寶龍城的燃?xì)饪偣芡ㄟ^(guò)驗(yàn)收，燃?xì)馍虘艨梢蚤_(kāi)始燃?xì)夤ぷ鳌?br/>　　2016年10月12日，名為“寶龍地產(chǎn)控股有限公司”的微信公眾號(hào)于發(fā)布信息稱，七寶寶龍城全面開(kāi)業(yè)慶典隆重舉行。
　　2016年11月28日，懂鍋公司取得食品經(jīng)營(yíng)許可證，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記為上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)。
　　2017年2月27日，鐫新公司(作為甲方，出租方)、戴軼智(作為乙方、原承租方)與懂鍋公司(作為丙方、新承租方)簽訂《租賃合同主體變更協(xié)議》，協(xié)議第一條約定，自本協(xié)議生效之日起，乙方將其在租賃合同項(xiàng)下承租方的全部權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丙方繼續(xù)履行，丙方同意接受乙方轉(zhuǎn)讓的其在租賃合同項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)，并同意與甲方繼續(xù)全面履行已簽署的租賃合同，且乙方確認(rèn)并同意對(duì)丙方履行租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。協(xié)議第二條約定，自本協(xié)議生效之日后，丙方應(yīng)成為租賃合同的新承租方，繼續(xù)執(zhí)行租賃合同的新承租方，繼續(xù)執(zhí)行租賃合同，并作為租賃合同中承租方行使權(quán)利和履行義務(wù)。乙方從轉(zhuǎn)讓生效當(dāng)日起不再直接受租賃合同的約束。甲、乙、丙各方應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓生效日之前的行為各自承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)，丙方同意對(duì)乙方在轉(zhuǎn)讓生效日前尚未履行的租賃合同義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　另查明，上海寶龍展飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為七寶鎮(zhèn)631街坊1/1丘的權(quán)利人。上海寶龍展飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具的授權(quán)委托書(shū)載明，公司作為上海市漕寶路xx弄七寶寶龍城市廣場(chǎng)(房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)：滬房地閔字(2014)第xx號(hào))的合法權(quán)利人，公司同意并授權(quán)公司的關(guān)聯(lián)公司上海鐫新企業(yè)管理有限公司作為該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方，并將廣場(chǎng)內(nèi)的所有商鋪委托上海鐫新企業(yè)管理有限公司在與所有商戶的合同期限內(nèi)全權(quán)負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)。
　　還查明，上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)于2017年7月9日登記為案外人尚某某。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)于2015年12月19日預(yù)告登記為案外人陸1。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)于2017年6月17日登記為案外人陸2、卓某、陸某3。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)XXX層、XXX號(hào)XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)于2016年6月23日預(yù)告登記為案外人陳某1、張某某、陳某2。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)于2018年1月24日登記為案外人王某某。上述房屋的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋的土地宗地號(hào)為七寶鎮(zhèn)631街坊1/1丘。庭審中，戴軼智、懂鍋公司提出，上述地址與商鋪?zhàn)赓U合同記載的地址不一致，故鐫新公司所稱的房屋交付事實(shí)不存在。
　　訴訟中，戴軼智、懂鍋公司提供了系爭(zhēng)商鋪所在的七寶寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)街照片，照片于2016年12月期間拍攝，顯示其商鋪附近停有重型卡車(chē)，商鋪外有施工所需的設(shè)施設(shè)備。
　　庭審中，鐫新公司與懂鍋公司均確認(rèn)合同已經(jīng)解除。同時(shí)，戴軼智、懂鍋公司稱已于2017年6月30日將系爭(zhēng)商鋪交還鐫新公司。鐫新公司稱交還日期為2018年1月6日，但其對(duì)于2017年6月30日之后的相應(yīng)費(fèi)用均不再主張。此外，鐫新公司于2018年2月6日的庭審中陳述，其收到戴軼智支付的意向金80,000元、裝修保證金20,000元、經(jīng)營(yíng)保證金30,000元及履約保證金219,722.10元。其中，履約保證金，根據(jù)合同約定，不予退還，其余款項(xiàng)同意在本案中一并處理抵扣。鐫新公司于2018年6月14日的庭審中陳述，其收到戴軼智支付的裝修管理費(fèi)8,291.40元，同意予以退還，于本案中一并處理。
　　上述事實(shí),由原告(反訴被告)鐫新公司提供的商鋪?zhàn)赓U合同、租賃合同主體變更協(xié)議、催款函、授權(quán)委托書(shū)、上海市房地產(chǎn)權(quán)證，由被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智提供的商戶入駐繳款通知單、付款憑證、商鋪?zhàn)赓U合同、開(kāi)業(yè)通知書(shū)、開(kāi)業(yè)報(bào)道、微信往來(lái)記錄、食品經(jīng)營(yíng)許可證、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿，以及當(dāng)事人的陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于鐫新公司提供的微信名稱為傅某的朋友圈截屏，旨在證明七寶寶龍城市廣場(chǎng)于2016年9月10日開(kāi)業(yè)，因戴軼智、懂鍋公司對(duì)傅某的身份不予確認(rèn)，鐫新公司未進(jìn)一步證明該人員的身份，故本院對(duì)該組證據(jù)的證明效力不予認(rèn)定。關(guān)于鐫新公司提供的日期為2016年12月11日的《催款函》，內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)158,573.02元；日期為2017年1月5日的《催款函》，內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)158,573.02元；以及日期為2017年3月20日的《催款函》，內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2017年3月31日的租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)438,407.77元，戴軼智及懂鍋公司稱未收到上述催款函，鐫新公司未進(jìn)一步提供郵寄憑證或簽收證明，故本院對(duì)上述證據(jù)的證明效力不予認(rèn)定。
　　關(guān)于戴軼智、懂鍋公司提供的日期為2016年10月22日的視頻，旨在證明商鋪內(nèi)存在水管道反噴水倒灌等情況，鐫新公司對(duì)真實(shí)性不予確認(rèn)，本院認(rèn)為，該視頻無(wú)法顯示事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為系爭(zhēng)商鋪，故對(duì)該份證據(jù)的證明效力不予認(rèn)定。關(guān)于戴軼智、懂鍋公司提供的在2017年6月2日至同年6月23日期間的戴軼智與鐫新公司人員謝增的通話記錄，旨在證明雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，即雙方互不追究責(zé)任、相互平賬，鐫新公司確認(rèn)謝某為公司的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，于2017年8月離職，故無(wú)法確認(rèn)錄音的真實(shí)性，本院認(rèn)為，因鐫新公司對(duì)錄音的真實(shí)性未予確認(rèn)，在謝增未到庭的情況下，本應(yīng)對(duì)該組錄音證據(jù)的證明效力不予認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，鐫新公司與戴軼智于2016年3月25日就系爭(zhēng)商鋪簽訂的《寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U合同》，以及鐫新公司、戴軼智與懂鍋公司于2017年2月27日簽訂的《租賃合同主體變更協(xié)議》，均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同及協(xié)議均依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，對(duì)合同或協(xié)議當(dāng)事人均具有約束力，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同或協(xié)議的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。對(duì)于戴軼智、懂鍋公司以鐫新公司未就簽署租賃合同提供過(guò)任何權(quán)屬證明文件為由對(duì)合同效力提出的異議，本院認(rèn)為，鐫新公司在本案中提供了系爭(zhēng)商鋪所在的七寶寶龍城市廣場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利憑證及權(quán)利人上海寶龍展飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具的全權(quán)委托鐫新公司就所有商鋪進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)管理的授權(quán)委托書(shū)，故本院對(duì)戴軼智、懂鍋公司對(duì)合同效力提出的異議不予采信。對(duì)于戴軼智、懂鍋公司提出的合同記載的商鋪地址(即上海市漕寶路XXX號(hào)的七寶寶龍城市廣場(chǎng)第1層編號(hào)為T(mén)1-82/84/86/88/90/92的商鋪)與上海市房地產(chǎn)登記簿上所載的商鋪地址(即上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))不一致，從而認(rèn)為不存在交付合同約定之商鋪的事實(shí)，本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，懂鍋公司的食品經(jīng)營(yíng)許可證所記載的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位于上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)，與上海市房地產(chǎn)登記簿上所載的商鋪地址相同，而戴軼智、懂鍋公司與鐫新公司之間除本案中的房屋租賃關(guān)系外，并不存在其他房屋租賃關(guān)系，故雙方之間的租賃標(biāo)的物確定且唯一，且懂鍋公司已在商鋪內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故戴軼智、懂鍋公司僅以合同記載的地址與上海市房地產(chǎn)登記簿記載的地址不同為由否認(rèn)商鋪交付的事實(shí)，與實(shí)際不符，本院不予采信。在鐫新公司向戴軼智、懂鍋公司交付商鋪后，戴軼智、懂鍋公司僅向鐫新公司支付了436,298.60元(包括預(yù)交租金165,828元，履約保證金219,722.10元，預(yù)交綜合管理費(fèi)20,728.50元，經(jīng)營(yíng)保證金30,000元，工本費(fèi)20元)，另支付了意向金80,000元、裝修保證金20,000元、裝修管理費(fèi)8,291.40元，其中預(yù)交的租金相當(dāng)于2個(gè)月的租金(即165,828元/82,914元/月)，然而，懂鍋公司直至2017年6月30日才將商鋪交還給鐫新公司，即便以懂鍋公司主張的起租日(即2016年11月28日)起算，期間已7月有余，懂鍋公司未足額支付租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等，顯屬違約。鐫新公司就此行使合同解除權(quán)，具有事實(shí)和法律依據(jù)，亦符合雙方合同的約定?，F(xiàn)本案中，雙方對(duì)合同已告解除均予以確認(rèn)，不再存有爭(zhēng)議，鐫新公司在調(diào)整其訴訟請(qǐng)求后，亦不再包含確認(rèn)合同解除的訴訟請(qǐng)求，故本院就此不再作出處理。至于戴軼智、懂鍋公司主張雙方系友好協(xié)商解除合同且互不追究違約責(zé)任，因鐫新公司就此予以否認(rèn)，戴軼智、懂鍋公司未進(jìn)一步舉證證明，本院對(duì)戴軼智、懂鍋公司的單方陳述不予采信。因合同的解除責(zé)任歸于懂鍋公司，故鐫新公司請(qǐng)求支付租金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、沒(méi)收履約保證金、支付合同解除損失賠償金，并由戴軼智、懂鍋公司互相承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，均于法有據(jù)，本院均予以支持。關(guān)于租金的具體計(jì)算方式，雙方對(duì)計(jì)租面積及租賃起始日持有爭(zhēng)議。戴軼智、懂鍋公司提出商鋪的租賃面積小于合同記載的租賃面積，但本院注意到，鐫新公司向戴軼智交付商鋪后，戴軼智并未對(duì)租賃面積提出過(guò)任何異議，且戴軼智也是按照合同記載的租賃面積支付租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相應(yīng)費(fèi)用，而其后，在鐫新公司、戴軼智及懂鍋公司三方簽訂租賃合同主體變更協(xié)議時(shí)，戴軼智、懂鍋公司亦未要求鐫新公司對(duì)租賃面積做出任何調(diào)整，故本院對(duì)戴軼智、懂鍋公司在本案中再就租賃面積提出的質(zhì)疑不予采信。針對(duì)租賃起始日，戴軼智、懂鍋公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以懂鍋公司取得食品經(jīng)營(yíng)許可證的時(shí)間(即2016年11月28日)作為租賃起始日，鐫新公司則以開(kāi)業(yè)日(即2016年9月10日)作為租賃起始日。根據(jù)商鋪?zhàn)赓U合同的約定，租賃起始日自廣場(chǎng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日或租賃場(chǎng)所實(shí)際開(kāi)業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開(kāi)始計(jì)算。又根據(jù)寶龍地產(chǎn)控股有限公司公開(kāi)發(fā)布的信息顯示，七寶寶龍城全面開(kāi)業(yè)慶典于2016年10月12日舉行，故本院以上述日期作為租賃起始日。因戴軼智已預(yù)交了2個(gè)月的租金165,828元，故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期間的租金53,492.90元(即82,914元/月/31天*20天=53,492.90元)后，剩余部分應(yīng)計(jì)入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的租金，故2016年11月1日至2016年12月31日期間，戴軼智實(shí)際尚欠付租金即為53,492.90元，同時(shí)，戴軼智還需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的租金248,742元(即82,914元/月*3個(gè)月=248,742元)，以上租金合計(jì)302,234.90元(即53,492.90元+248,742元=302,234.90元)。根據(jù)租賃合同主體變更協(xié)議的約定，懂鍋公司需對(duì)戴軼智就上述租金的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金248,742元，因租賃合同主體發(fā)生變更，故前述租金應(yīng)由變更后的租賃主體懂鍋公司支付，戴軼智對(duì)懂鍋公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同理可證，因戴軼智已預(yù)交2個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)20,728.50元，故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6,686.61元(即25元/月/平方米*414.57平方米/31天*20天=6,686.61元)后，剩余部分應(yīng)計(jì)入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故2016年11月1日至2016年12月31日期間，戴軼智實(shí)際尚欠付物業(yè)服務(wù)費(fèi)即為6,686.61元，同時(shí)，戴軼智還需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)31,092.75元(即25元/月/平方米*414.57平方米*3個(gè)月=31,092.75元)，以上物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)37,779.36元(即6,686.61元+31,092.75元=37,779.36元)。根據(jù)租賃合同主體變更協(xié)議的約定，懂鍋公司需對(duì)戴軼智就上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)31,092.75元，因租賃合同主體發(fā)生變更，故前述物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由變更后的租賃主體懂鍋公司支付，戴軼智對(duì)懂鍋公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　關(guān)于鐫新公司主張的逾期支付租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的逾期付款違約金，本院認(rèn)為，由于戴軼智、懂鍋公司未能按照合同約定支付相應(yīng)的租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其行為構(gòu)成違約，鐫新公司有權(quán)依據(jù)合同的約定主張要求戴軼智、懂鍋公司依據(jù)合同約定的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的逾期付款違約金，合同中約定的逾期違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每日5‰，現(xiàn)鐫新公司按照每日1‰主張。同時(shí)，鐫新公司亦根據(jù)合同約定要求懂鍋公司承擔(dān)合同解除之后的合同解除損失賠償金，其標(biāo)準(zhǔn)為最后一個(gè)租賃年度月租金2倍。本院注意到，引起合同被解除的原因是由于戴軼智、懂鍋公司的逾期付款違約行為。故上述違約責(zé)任所對(duì)應(yīng)的違約行為系同一違約行為即懂鍋公司逾期支付租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為，并非不同的違約行為。而本院已判令懂鍋公司承擔(dān)合同解除損失賠償金，并沒(méi)收懂鍋公司已經(jīng)支付的履約保證金，足以彌補(bǔ)鐫新公司產(chǎn)生的損失，故對(duì)于上述逾期付款違約金不再予以支持。
　　關(guān)于鐫新公司主張的垃圾清運(yùn)費(fèi)，按照合同的約定，其計(jì)費(fèi)的方式為按每桶80元收取費(fèi)用,然鐫新公司未舉證實(shí)際產(chǎn)生的垃圾桶數(shù)，故本院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于鐫新公司主張的商鋪恢復(fù)原狀費(fèi)用，具體金額為鐫新公司單方匡算，并未實(shí)際產(chǎn)生該項(xiàng)費(fèi)用，故本院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求同樣不予支持。關(guān)于鐫新公司主張沒(méi)收經(jīng)營(yíng)保證金，因沒(méi)有合同依據(jù)，本院亦不予支持。
　　就鐫新公司已經(jīng)收取的意向金80,000元、裝修保證金20,000元、經(jīng)營(yíng)保證金30,000元、裝修管理費(fèi)8,291.40元，合同解除后，鐫新公司應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　關(guān)于懂鍋公司反訴請(qǐng)求賠償延期開(kāi)業(yè)造成的損失，本院認(rèn)為，根據(jù)合同的約定，原定的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2016年6月18日，后又改為2016年7月23日開(kāi)業(yè)，然根據(jù)公開(kāi)信息顯示的開(kāi)業(yè)典禮于2016年10月12日舉行，故鐫新公司確實(shí)存在延期開(kāi)業(yè)的事實(shí)，且在后一次延期開(kāi)業(yè)中，鐫新公司也未提前書(shū)面告知戴軼智、懂鍋公司，其行為存在不當(dāng)之處。然而，懂鍋公司雖提出賠償?shù)恼?qǐng)求，但其未提供充分的證據(jù)證明其延期開(kāi)業(yè)損失，本院注意到，在懂鍋公司所列的損失清單中，與延期開(kāi)業(yè)相關(guān)的損失主要體現(xiàn)為員工工資及廣告費(fèi)用，然針對(duì)員工工資，懂鍋公司未提供證據(jù)證明人員身份、工資發(fā)放情況等，而針對(duì)廣告費(fèi)用，懂鍋公司未提供證據(jù)證明交易對(duì)手的身份、交易記錄中也未記載款項(xiàng)用途等，故即便存在損失，其損失金額在本案中亦無(wú)法作出確認(rèn)。再者，根據(jù)合同的約定，因鐫新公司的原因?qū)е聼o(wú)法開(kāi)業(yè)的，其行為的后果為免收不能營(yíng)業(yè)期間的租金或租金計(jì)租日順延，直至影響因素消除之日止。而本案中，鐫新公司對(duì)于延期開(kāi)業(yè)期間的租金也未予收取，由此看來(lái)，也符合合同約定。綜上，本院對(duì)懂鍋的該項(xiàng)反訴訴訟請(qǐng)求難以支持。
　　關(guān)于懂鍋公司反訴請(qǐng)求賠償因鐫新公司違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)造成的損失，因合同解除之責(zé)歸于懂鍋公司，故本院對(duì)懂鍋公司的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求同樣不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告戴軼智于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的租金人民幣302,234.90元；
　　二、被告戴軼智于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣37,779.36元；
　　三、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金人民幣248,742元；
　　四、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣31,092.75元；
　　五、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付合同解除損失賠償金人民幣198,993.60元；
　　六、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司對(duì)上述判決主文第一條及第二條所確定的被告戴軼智的債務(wù)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　七、被告戴軼智對(duì)上述判決主文第三條至第五條所確定的被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司的債務(wù)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　八、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司支付的履約保證金人民幣219,722.10元，原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司不予返還；
　　九、原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司返還意向金人民幣80,000元、裝修保證金人民幣20,000元、經(jīng)營(yíng)保證金人民幣30,000元、裝修管理費(fèi)人民幣8,291.40元；
　　十、駁回原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　十一、駁回被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)計(jì)17,903.02元，由原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)7,833.75元，被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司、被告戴軼智共同負(fù)擔(dān)10,069.27元。反訴案件受理費(fèi)計(jì)8,722.50元，由被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張玉麗

書(shū)記員：周??穎