原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人魏勇杰。
　　委托代理人喬增南，上海宇天律師事務(wù)所律師。
　　被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人鄭國(guó)寶。
　　委托代理人劉如元，上海仁宣律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海閩佳建筑裝飾材料有限公司仙福酒家，住所地上海市。
　　法定代表人鄭國(guó)寶。
　　委托代理人劉如元，上海仁宣律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海閩佳建筑裝飾材料有限公司閩政旅館，住所地上海市。
　　法定代表人鄭國(guó)寶。
　　委托代理人劉如元，上海仁宣律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司與被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司、第三人上海閩佳建筑裝飾材料有限公司仙福酒家、上海閩佳建筑裝飾材料有限公司閩政旅館房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法公開開庭進(jìn)行了審理，并于2017年7月28日作出一審判決，判決后，原、被告及第三人不服，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。2018年2月26日，上海市第二中級(jí)人民法院將本案發(fā)回重審。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司(以下稱鐵路裝卸公司)的委托代理人喬增南，被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司(以下稱閩佳公司)以及第三人上海閩佳建筑裝飾材料有限公司仙福酒家(以下稱仙福酒家)、上海閩佳建筑裝飾材料有限公司閩政旅館(以下稱閩政旅館)的法定代表人鄭國(guó)寶、共同委托代理人劉如元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終。
　　原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司訴稱：2003年12月29日，案外人上海裕龍機(jī)械修造有限公司(以下簡(jiǎn)稱裕龍公司)與閩佳公司簽訂《租賃合同》一份，約定：裕龍公司將普陀區(qū)銅川路285、287號(hào)內(nèi)委外工房(紅樓)1層、2層建筑面積1200平方米房屋出租給閩佳公司；用途為餐飲、建材、五金、服務(wù)；租賃期限為10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止；第一期自2004年1月1日至2008年12月31日止，每年租金為人民幣60萬(wàn)元整(以下幣種均為人民幣)，第二期自2009年1月1日至2013年12月31日止，每年租金63萬(wàn)元整；合同期滿，閩佳公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)將房屋歸還鐵路裝卸公司。2004年8月6日、2006年10月8日閩佳公司在承租房屋內(nèi)又分別設(shè)立了上海閩佳建筑裝飾材料有限公司仙福酒家和上海閩佳建筑裝飾材料有限公司閩政旅館兩個(gè)分支機(jī)構(gòu)。2006年12月12日，裕龍公司與閩佳公司簽訂《租賃補(bǔ)充合同》，雙方約定：根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，普陀區(qū)在銅川路XXX號(hào)市政用地范圍內(nèi)建設(shè)110KV變電站和污水泵站，閩佳公司拆除大樓西側(cè)500平方米大棚場(chǎng)地設(shè)施及水塔，裕龍公司從原租賃年租金中核減158000元，即年租金核減為442000元。2010年12月16日，鐵路裝卸公司、閩佳公司及裕龍公司三方簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋出租方主體由裕龍公司變更為鐵路裝卸公司，第二期年租金為人民幣464100元。2013年10月31日合同到期前，鐵路裝卸公司通知閩佳公司合同期滿將收回房屋，閩佳公司以一時(shí)找不到合適房屋為由未按約歸還房屋，并自2014年1月1日至2014年12月31日止每月向鐵路裝卸公司支付房屋使用費(fèi)40000元。自2015年1月起，鐵路裝卸公司多次通知閩佳公司歸還房屋，閩佳公司仍無(wú)理占用房屋，拒不歸還鐵路裝卸公司，仙福酒家、閩政旅館亦占用房屋不予歸還。為了維護(hù)合法權(quán)益，鐵路裝卸公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判令：1、閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館立即將上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)建筑面積1200平方米房屋歸還鐵路裝卸公司；2、閩佳公司按照原每月人民幣40000元標(biāo)準(zhǔn)，向鐵路裝卸公司支付自2015年1月1日起至實(shí)際歸還房屋之日止的房屋使用費(fèi)。
　　被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司辯稱，鐵路裝卸公司、閩佳公司租賃關(guān)系尚在存續(xù)期間，鐵路裝卸公司無(wú)理由要求閩佳公司搬離系爭(zhēng)房屋。閩佳公司在2015年1月1日前從未拖欠過租金，無(wú)解除合同的法定理由。雙方于2013年合同到期后，閩佳公司一直要求繼續(xù)簽訂書面合同，鐵路裝卸公司始終未正面答復(fù)閩佳公司，鐵路裝卸公司也收取了閩佳公司的租金，因此雙方雖未簽訂書面合同，但不影響雙方租賃關(guān)系的事實(shí)。現(xiàn)涉案房屋周圍的商業(yè)用房已經(jīng)拆遷，導(dǎo)致閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館經(jīng)營(yíng)困難。也正因?yàn)椴疬w的可能性存在，鐵路裝卸公司方始終不愿意簽訂書面合同，而且一直協(xié)商上漲租金事宜。閩佳公司進(jìn)場(chǎng)后花費(fèi)巨資進(jìn)行裝修，尤其是2013年后因?yàn)榻?jīng)營(yíng)需要，一直在進(jìn)行裝修。如果要求閩佳公司搬離，鐵路裝卸公司對(duì)閩佳公司的裝修等應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。綜上，閩佳公司不同意鐵路裝卸公司的訴訟請(qǐng)求。
　　第三人上海閩佳建筑裝飾材料有限公司仙福酒家、上海閩佳建筑裝飾材料有限公司閩政旅館的述稱意見同閩佳公司。
　　經(jīng)審理查明：2003年12月29日，案外人上海裕龍機(jī)械修造有限公司(甲方)與被告閩佳公司(乙方)簽訂《租賃合同》一份，主要約定：甲乙雙方于2003年11月22日訂立本租賃合同，甲方將系爭(zhēng)房屋上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)、287號(hào)內(nèi)委外工房1層、2層及附屬場(chǎng)地租賃給乙方經(jīng)營(yíng)，建筑面積1200平方米，附屬設(shè)施為大樓西側(cè)大棚場(chǎng)地500平方米及水塔、大樓北側(cè)通道，用途為餐飲、建材、五金、服務(wù)，租賃期限為10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止。第一期自2004年1月1日至2008年12月31日止，每年租金為60萬(wàn)元。第二期自2009年1月1日至2013年12月31日止，每年租金63萬(wàn)元。本合同簽訂生效后，乙方于三個(gè)工作日內(nèi)支付給甲方相當(dāng)于兩個(gè)月租金的定金10萬(wàn)元、乙方向甲方支付第一期租金之日起，所交定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃押金。租賃押金在一年后自動(dòng)轉(zhuǎn)為租金。在違約責(zé)任中雙方約定，如因國(guó)家政策調(diào)整或政府部門規(guī)劃用地，致使本合同不能履行，需解除或修改本合同，甲方應(yīng)提前一個(gè)月通知乙方，土地費(fèi)用的補(bǔ)償歸甲方，甲方建造的建筑物補(bǔ)償歸甲方，乙方增設(shè)的設(shè)施和其它不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償歸乙方、租金按實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。合同期滿后，乙方應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)將租賃物交還甲方，如有造成甲方財(cái)產(chǎn)損失，給予相應(yīng)補(bǔ)償。對(duì)該片場(chǎng)地上乙方增設(shè)的設(shè)施或其他財(cái)產(chǎn)，乙方可以拆走，如甲方需要，可折價(jià)賣與甲方，如屬不可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)，雙方協(xié)商處理。
　　合同訂立后，閩佳公司支付了押金，入場(chǎng)進(jìn)行裝修并經(jīng)營(yíng)，期間設(shè)立了兩個(gè)分支機(jī)構(gòu)，即仙福酒家、閩政旅館，分別進(jìn)行酒店餐飲和旅館經(jīng)營(yíng)。
　　2006年12月12日，裕龍公司與閩佳公司簽訂《租賃補(bǔ)充合同》，主要內(nèi)容為，因普陀區(qū)建設(shè)變電站和水泵站之需，原租賃合同中的附屬設(shè)施等場(chǎng)地返還裕龍公司，年租金中相應(yīng)核減158000元。
　　2010年12月16日，鐵路裝卸公司及裕龍公司(甲方)與閩佳公司(乙方)簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，約定：原裕龍公司與閩佳公司在2003年11月22日簽訂的租賃合同繼續(xù)履行，租賃期限不變，自2011年1月1日起由鐵路裝卸公司所屬裝卸修造分公司承擔(dān)繼續(xù)履行，乙方的租賃款按合同和補(bǔ)充協(xié)議按時(shí)支付給上述分公司?？紤]到租賃面積基數(shù)減少，租金基數(shù)相應(yīng)核減，明確第二期年租金在核減后的第一期年租金44.2萬(wàn)元基礎(chǔ)上提增5%，第二期年租金為46.41萬(wàn)元。雙方的其余條款不變，繼續(xù)有效。
　　嗣后，閩佳公司按約向鐵路裝卸公司支付租金，在系爭(zhēng)租賃房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)。
　　合同期滿前，鐵路裝卸服務(wù)公司下屬分公司于2013年10月31日致函閩佳公司，告知合同于2013年12月31日即將期滿，期滿后鐵路裝卸公司將收回房屋，希望閩佳公司按合同執(zhí)行。
　　屆期，閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館未遷出系爭(zhēng)房屋。之后閩佳公司按每月40000元向鐵路裝卸公司支付租金，直至2014年12月31日。
　　嗣后，鐵路裝卸公司再次要求閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館遷出，未果，遂向本院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判決支持如其訴請(qǐng)。
　　關(guān)于2014年1月1日之后雙方之間的是否存在租賃合同關(guān)系。審理中，閩佳公司陳述，雖然在合同期限屆滿后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，但閩佳公司向鐵路裝卸公司支付2014年的租金48萬(wàn)元，鐵路裝卸公司均予以收取。上述情況說明雙方仍然存在租賃合同關(guān)系，鐵路裝卸公司實(shí)際上是由于系爭(zhēng)房屋即將被拆遷所以不愿意簽訂合同。鐵路裝卸公司表示，其并不愿意收取租金，但閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館一直不搬離系爭(zhēng)房屋，所以鐵路裝卸公司收取的上述款項(xiàng)非房屋租金而是房屋使用費(fèi)。并且當(dāng)時(shí)鐵路裝卸公司曾明確告知過閩佳公司，房屋即將被動(dòng)遷，隨時(shí)可能收回。另，根據(jù)鐵路裝卸公司的陳述，閩佳公司曾于2014年5月14日向其支付保證金40000元。
　　審理中，本院根據(jù)閩佳公司的申請(qǐng)依法委托上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司(以下稱鑒定部門)對(duì)閩佳公司主張的裝潢造價(jià)及成新率進(jìn)行評(píng)估鑒定，2016年12月20日，鑒定部門出具《司法鑒定意見書》，鑒定結(jié)論為：閩政旅館(施工期2013年10月-12月)小計(jì)XXXXXXX元，建議成新率60%；聚云閣飯店(施工期2014年6月-9月)小計(jì)847466元，建議成新率80%；多味堡店(施工期2013年2月-4月)小計(jì)289463元，建議成新率80%；包子鋪(施工期2015年3月)小計(jì)16864元，建議成新率90%；牛肉面店(施工期2014年6月-8月)小計(jì)93358元，建議成新率80%；汽車維修點(diǎn)(施工期2015年3月)小計(jì)43071元，建議成新率60%；水果店(施工期2013年6月-7月)小計(jì)21023元，建議成新率60%；便利店(施工期2015年3月)小計(jì)43359元，建議成新率60%；室外地坪(施工期2014年6月-9月)小計(jì)92796元，建議成新率80%；合計(jì)XXXXXXX元。經(jīng)質(zhì)證，鐵路裝卸公司認(rèn)為報(bào)告中僅憑閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館陳述即確認(rèn)的工期，缺乏事實(shí)依據(jù)，故對(duì)此不予認(rèn)可。同時(shí)認(rèn)為雙方合同期滿后，即便閩佳公司進(jìn)行裝修也缺乏法律依據(jù)，系其擅自進(jìn)行的裝修，不應(yīng)得到任何補(bǔ)償。閩佳公司則認(rèn)為己方進(jìn)行裝修不久，報(bào)告所采用的定額方式得出的評(píng)估結(jié)果偏低，且未考慮己方支付給施工方的利潤(rùn)等因素，因此報(bào)價(jià)和成新率都偏低。至于裝修，因合同期滿后，鐵路裝卸公司一直收取閩佳公司租金，只是未簽訂租賃合同，系爭(zhēng)房屋要經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行裝修，因此鐵路裝卸公司應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。鑒定部門表示，由于通過現(xiàn)場(chǎng)查勘無(wú)法確定房屋裝修施工的具體時(shí)間，現(xiàn)根據(jù)閩佳公司的陳述確定施工期。
　　本案在審理過程中，閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館稱，2018年4月10日，其接到區(qū)政府整治辦通知，要求三日內(nèi)清空系爭(zhēng)房屋。同年4月15日，閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館將人員清空，物品無(wú)處可搬，由整治辦入場(chǎng)后自行清理。故確認(rèn)4月15日二樓清空，5月份一樓基本清空，剩余一、二個(gè)商販?zhǔn)?月中旬清空的。鐵路裝卸公司表示，鑒于上述情況，其就第二項(xiàng)訴請(qǐng)中主張的房屋使用費(fèi)計(jì)算的截止日期調(diào)整為2018年6月15日止。對(duì)此閩佳公司認(rèn)為，法院一審判決是在2017年7月28日，之后二樓基本不營(yíng)業(yè)，僅安排人員居住，一樓部分營(yíng)業(yè)，故房屋使用費(fèi)應(yīng)計(jì)算至2017年8月底。
　　本院認(rèn)為，案外人裕龍公司就系爭(zhēng)房屋和場(chǎng)地與閩佳公司簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示。嗣后鐵路裝卸公司與閩佳公司及原出租方裕龍公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，由鐵路裝卸公司承接裕龍公司作為出租方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，故鐵路裝卸公司與閩佳公司建立租賃關(guān)系符合法律規(guī)定，雙方應(yīng)該恪守合同約定行使權(quán)利履行義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，雙方租賃合同至2013年12月31日屆滿，閩佳公司理應(yīng)及時(shí)歸還承租的房屋及場(chǎng)地。然，閩佳公司并未遷出，系違約。審理中，雙方均確認(rèn)，2018年6月15日前，系爭(zhēng)房屋已完全清空。鑒此，鐵路裝卸公司表示放棄要求閩佳公司及仙福酒家、閩政旅館歸還房屋之訴請(qǐng)，與法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　關(guān)于房屋使用費(fèi)。根據(jù)本院查明的事實(shí)，自2015年1月起至2018年6月15日完全清空系爭(zhēng)房屋止，閩佳公司未向鐵路裝卸公司支付房屋使用費(fèi)，對(duì)鐵路裝卸公司該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院參照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，并綜合考慮2018年4月至6月期間的搬遷過程，確定閩佳公司應(yīng)支付的房屋使用費(fèi)自2015年1月1至2018年3月31日期間按每月40000元的標(biāo)準(zhǔn)，2018年4月1日至6月15日期間按每月20000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。閩佳公司認(rèn)為自原審判決后，僅使用部分系爭(zhēng)房屋，故應(yīng)計(jì)算至2017年8月底的意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，且其客觀上也未將未使用部分返還給鐵路裝卸公司，故對(duì)閩佳公司上述辯稱意見不予采納。
　　關(guān)于裝修造價(jià)及殘值。法院根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法委托專業(yè)部門對(duì)系爭(zhēng)工程進(jìn)行審價(jià)，鑒定部門出具的鑒定報(bào)告程序合法、內(nèi)容客觀公正，予以采納。本案中，閩佳公司陳述，因經(jīng)營(yíng)需要，其自2013年至2015年3月期間，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。針對(duì)閩佳公司以鐵路裝卸公司在合同期滿后實(shí)際收取其租金為由，要求對(duì)其裝修予以補(bǔ)償?shù)闹鲝?，本院認(rèn)為，閩佳公司在2013年10月收到鐵路裝卸公司要求其按約搬離系爭(zhēng)房屋的告知函后，明知合同期限于2013年12月底行將屆滿，仍在此前的2013年10月至12月期間進(jìn)行裝修，故該部分裝修及之前的裝修殘值應(yīng)由其自行承擔(dān)。至于2014年之后的裝修，閩佳公司在未簽簽訂租賃合同的情況下，明知系爭(zhēng)房屋隨時(shí)會(huì)被收回仍進(jìn)行裝修，其應(yīng)就該部分裝修損失承擔(dān)主要責(zé)任。而鐵路裝卸公司在2014年后，實(shí)際收取了閩佳公司支付的款項(xiàng)(包括保證金)，且未再明確要求閩佳公司遷離，鑒此，鐵路裝卸公司應(yīng)對(duì)該部分裝修殘值損失承擔(dān)一定的補(bǔ)償責(zé)任。綜合上述因素，本院酌情確定鐵路裝卸公司補(bǔ)償閩佳公司260000元。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司房屋使用費(fèi)人民幣XXXXXXX元(自2015年1月1日起至2018年3月31日止按每月人民幣40000元計(jì)，自2018年4月1日起至6月15日止按每月人民幣20000元計(jì))；
　　二、原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司房屋租賃保證金人民幣40000元；
　　三、原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海閩佳建筑裝飾材料有限公司裝潢補(bǔ)償費(fèi)人民幣260000元；
　　四、對(duì)原告上海鐵路裝卸服務(wù)(集團(tuán))有限公司其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案鑒定費(fèi)人民幣60000元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣25000元、被告負(fù)擔(dān)人民幣35000元。
　　本案財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣3120元，由被告負(fù)擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣21990元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣19290元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣2700元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：吳靜娟

書記員：張??瑩