原告：上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟合作社。
　　法定代表人：吳正云。
　　委托訴訟代理人：周萍。
　　被告：薛某某。
　　被告：薛某初。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：趙永明。
　　原告上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟合作社訴被告薛某某(下稱被告一)、薛某初(下稱被告二)土地租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月22日受理后，依法適用簡易程序，分別于2018年7月17日、8月8日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人周萍、被告二及兩被告共同委托訴訟代理人趙永明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告一支付原告土地租賃費32000元(自2017年1月1日起計算至2018年12月31日止)；2.判令被告一支付原告逾期利息(以這個人民銀行同期貸款利率計算，其中以本金32,000元為基數(shù)，自2017年6月1日起算；以本金16,000元為基數(shù)，自2018年6月1日起算，均要求計算至實際付款之日止)；3.訴訟費由被告一承擔。事實和理由：原告(前身為金山區(qū)亭林某龍泉村經(jīng)濟合作社)與被告一于2017年初簽訂《租地協(xié)議》一份，約定被告一向原告租賃土地，租賃土地位于亭林某龍泉村原友誼小學地塊，面積3.2畝，年租金為16,000元，應于每年5月31日前付清。后原告按約履行，然被告一使用土地至今，卻未履行繳納租金的義務。2018年3月，原告委托上海培容律師事務所發(fā)函催討租金未果。原告認為，《租地協(xié)議》經(jīng)雙方協(xié)商一致達成，協(xié)議合法有效，被告一理應按約及時向原告繳納租金，其拖欠行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應承擔違約責任。故提起訴訟，請求法院判如所請。
　　第一次庭審后，原告申請追加被告二為共同被告，并于第二次庭審中變更訴訟請求為兩被告對上述付款義務承擔共同責任。理由是：根據(jù)第一次庭審被告一披露的事實，涉案土地上的房屋實際所有人為被告二，但此前被告一并未披露，原告協(xié)議系與被告一簽訂，故一直將被告一作為合同相對方主張權(quán)利。現(xiàn)被告二作為租賃土地實際使用人，也應承擔支付租賃費的義務。由于兩被告系父子關系，之前被告一的簽約行為構(gòu)成表見代理而最終由被代理人被告二承擔合同義務，或者是屬于“為第三人利益訂立的合同”，由訂立人被告一承擔義務。故無論從保護契約精神的角度，還是依客觀公平、誠實信用原則，皆應該由兩被告承擔共同付款責任。
　　被告一庭審中辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告與被告一之間的《租地協(xié)議》沒有基礎事實，涉案土地和房子皆是被告一父親即被告二從他人手里轉(zhuǎn)讓所得，當初被告一對土地情況不清楚，應否付租金不知道，在原告要求下就稀里糊涂簽了合同。事實上涉案土地、房子都屬被告二所有，就算土地使用費應該交的話，協(xié)議也應由被告二簽，而不是被告一簽。故雙方合同主體不符，簽訂后也未得到追認，應屬無效。
　　被告二庭審中辯稱：被告二從他人處受讓原友誼小學房屋包括涉案土地，不存在還要向原告交納土地使用費。被告一簽訂協(xié)議后回家告知被告二，被告二當即向原告提出了異議，且至今未交納過所謂租地費。
　　原告為證明自己主張向本院提供的證據(jù)及被告質(zhì)證意見如下：1.《租地協(xié)議》，證明原告與被告一間的土地租賃合同關系依法成立，當初原告并未看到被告二與前手之間的轉(zhuǎn)讓關系，不知道實際權(quán)利人是被告二，現(xiàn)被告一披露了實情，鑒于兩被告是父子關系，不排除是共同財產(chǎn)，故應由兩被告共同承擔合同義務；被告一對該協(xié)議真實性無異議，但認為該協(xié)議不合法，沒有依據(jù)，合同權(quán)利人也不是被告一，被告二知曉后沒有認可，故后來沒有履行；被告二對該協(xié)議不認可，認為被告一簽訂協(xié)議前未告知被告二，簽訂后被告二得知未認可，涉案土地是被告二買下的，不存在交租金問題。2.律師函、物流單、查詢狀態(tài)等，證明原告催討租金的事實；兩被告對此真實性無異議，承認收到過，但認為基于對《租地協(xié)議》的不認可，所以對律師函也未履行。3.龍泉村村民委員會與陳亮(被告二前手)簽訂的《租地協(xié)議》及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收據(jù)、銀行收款通知，證明被告二前手陳亮根據(jù)《租地協(xié)議》交納2014年至2016年土地租賃費每年8000元的事實，認為即使原、被告間合同不成立，兩被告也應交納不低于前手的土地租賃費；兩被告對該證據(jù)表示不清楚、不認可，認為系案外人與某某的合同關系，不能約束被告二。原告方建立廠房租賃關系及對雙方權(quán)利義務的約定，其中滯納金原告已自行調(diào)低至約13%，而根據(jù)《補充協(xié)議》原告有權(quán)單方面解除合同；被告無異議。
　　兩被告為證明自己主張向本院提供的證據(jù)及原告質(zhì)證意見如下：1.《集體土地建設用地使用證》及《房屋所有權(quán)證》，證明涉案土地原使用者是亭新鄉(xiāng)友誼村小學，土地上房屋所有權(quán)人原所有權(quán)人是金山縣教育局；原告對該兩證真實性無異議，但認為恰能證明土地是集體性質(zhì)，房屋是教育局的，房屋所有權(quán)性質(zhì)變更后，就應付土地租金。2.金山區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室(以下簡稱金山國資辦)金國資辦(2003)188號《關于同意亭東、友誼、金門小學校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的批復》、金山區(qū)亭林某人民政府(以下簡稱亭林某政府)亭府申(2003)43號《關于亭東、友誼、金門小學校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的請示》及發(fā)文原稿，證明無論請示還是批復都包括校舍和土地；原告認為即使金山國資辦有批復，但國資部門沒有權(quán)力處置集體土地，土地性質(zhì)實際并未變化。3.2003年1月31日金山區(qū)亭林某教育委員會(以下簡稱亭林某教委)與上海恒久紡織染整公司(以下簡稱恒久公司)簽訂的《房屋買賣合同》、2014年7月1日恒久公司與陳亮簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、2016年9月30日陳亮與被告二簽訂的《協(xié)議書》，證明涉案房屋包括土地的流轉(zhuǎn)過程，其中第一手流轉(zhuǎn)及被告二受讓協(xié)議中都明確約定包括占地面積2464平方米；原告對該證據(jù)真實性無異議，但認為房屋流轉(zhuǎn)并非房地合一，出售的是房屋和綠化地，并非土地使用權(quán)，而陳亮將其無權(quán)處分的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給被告二，也是無法實現(xiàn)的。
　　對原、被告雙方提供的所有證據(jù)，本院審查后認為，其來源合法、客觀真實，且能夠證明案件事實，故皆予以認定。
　　根據(jù)上述認定的證據(jù)及雙方庭審中陳述，本院查明事實如下：涉案土地原為集體所有性質(zhì)，位于原金山縣亭新鄉(xiāng)友誼村六組，使用權(quán)人為亭新鄉(xiāng)友誼村小學，地上房屋所有權(quán)人為原金山縣教育局。2003年10月23日，亭林某政府向金山國資辦發(fā)出《關于亭東、友誼、金門小學校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的請示》，擬對三校校舍、土地閑置資產(chǎn)進行資產(chǎn)變現(xiàn)，其中友誼小學“占地面積為2464平方米，建筑面積為920平方米，合計金額為14.1871萬元”。2003年11月5日，金山國資辦向亭林某政府發(fā)出《關于同意亭東、友誼、金門小學校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的批復》，并要求“接批復后，請速至我辦資產(chǎn)管理科辦理資產(chǎn)評估立項、確認等手續(xù)。待評估結(jié)果確認后，再確定具體的轉(zhuǎn)讓價格報我辦審批后方可實施”。此后，并無資料顯示包括本案所涉土地性質(zhì)或權(quán)屬已完成變更手續(xù)的事實。但在2003年1月31日，亭林某教委已與恒久公司簽訂了《房屋買賣合同》，約定將“友誼小學房屋，包括圍墻、綠化地等出售給乙方，其中校舍及輔助房共29間，計920平方米，占地面積2021平方米，通向該房的道路443平方米，總占地面積2464平方米”，“雙方同意將校舍、圍墻及綠化等折價為人民幣玖萬元整，并按此金額成交”，“房屋成交后，土地房屋權(quán)證隨之轉(zhuǎn)移給乙方”。2014年7月1日，恒久公司作為出讓方與陳亮簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定“甲方同意將甲方于2003年從亭林某教育委員會處買入的坐落于亭林某龍泉村友誼5001號的原友誼小學的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，所出售對象以現(xiàn)狀為準(包括房約900平方米房屋以及圍墻、綠化、水電設施等，另附相應的文件資料以供參考和佐證)”。2014年1月1日，龍泉村村民委員會與陳亮簽訂《租地協(xié)議》，約定“租地費為每年每畝2500元，共計8000元”，此后陳亮先后交納了2014年至2016年租金共計24,000元。2016年9月30日，陳亮作為賣方與被告二簽訂《協(xié)議書》，約定將“友誼小學，包括圍墻、綠化地等，建筑面積920平方米、占地面積2021平方米(土地使用證上記載面積)、通向該房的道路443平方米，總占地面積2464平方米轉(zhuǎn)讓給乙方”，“以上房屋總價150萬元”，“房屋轉(zhuǎn)讓，該房屋所屬土地權(quán)利隨之轉(zhuǎn)讓”。2017年3月8日，原告與被告一簽訂《租地協(xié)議》，約定“租地費為每畝每年5000元，每年共計16,000元”。此后，被告一將簽約情況告知被告二后，被告二未予認可，多次與原告交涉，且至今未交納過該約定費用。原告催款無果，遂涉訟。
　　本院認為，針對原、被告雙方的訴辯主張，本案的爭議焦點有二：一是涉案土地的權(quán)屬？原告認為涉案房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)不包括土地，土地的性質(zhì)仍為集體所有，被告二使用應另行交納租地費；被告二則認為其從前手陳亮處受讓該房產(chǎn)包括房屋所屬土地使用權(quán)，其已付出過對價，不應再額外交納租地費。本院注意到，根據(jù)亭林某政府的請示和金山國資辦的批復，涉案房產(chǎn)(友誼小學)的變現(xiàn)包括校舍和土地；同時也注意到，經(jīng)過三次流轉(zhuǎn)，涉案房、地至今未進行過權(quán)屬變更登記，仍處于原始狀態(tài)，權(quán)利人對權(quán)利的行使依賴于轉(zhuǎn)讓合同。按照常規(guī)，房屋權(quán)屬的合法轉(zhuǎn)移，所屬土地的使用權(quán)理應隨之轉(zhuǎn)移，房、地難以分割，因此房屋受讓人對房屋所屬土地當然享有使用權(quán)，只是該使用權(quán)是通過一次性支付對價方式取得還是通過逐年支付使用費(租地費)方式取得，而這取決于雙方的約定。在批復之前，亭林某教委與恒久公司簽訂了第一手轉(zhuǎn)讓合同，該合同約定價中似乎并未包括土地使用權(quán)，批復后的實際履行中有無變化不得而知，但起碼原告沒有證據(jù)證明其與恒久公司簽訂過《租地協(xié)議》并向恒久公司收取過租地費。恒久公司與陳亮簽訂了第二手轉(zhuǎn)讓合同，此后原告與陳亮簽訂了《租地協(xié)議》，陳亮也是根據(jù)該協(xié)議逐年向原告交納了租地費。陳亮與被告二簽訂了第三手轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)該合同內(nèi)容，被告二向陳亮支付的對價中應包括了土地使用權(quán)費用，且不論陳亮是否有權(quán)收取該費用，在雙方合同未被撤銷或效力否定之前，根據(jù)涉案房地產(chǎn)的實際情況，被告二作為善意受讓人，拒絕另行向原告支付租地費應在情理之中。二是原告與被告一簽訂的《租地協(xié)議》對兩被告有無約束力？合同具有相對性。涉案土地的實際使用權(quán)人是被告二，被告一不具有合同利益，此不因兩被告系父子關系而改變。原告以隱名代理或表見代理為依據(jù)肯定合同效力，但若隱名代理成立首先被告一應取得被告二合法授權(quán)，原告在簽訂合同時知道或被告一披露后知道被代理人是被告二。顯然，被告一在簽訂合同前未得到被告二授權(quán)，簽訂合同后也未得到被告二追認，而原告在本案訴訟前一直認為被告一就是土地使用人。若表見代理成立，則原告在簽訂合同時就應認定被告一的身份是代理人，本案情況顯然難以構(gòu)成表見代理。本案實際情況應該是：原告基于兩被告父子關系而錯認被告一就是土地使用人；被告一亦基于父子關系而錯誤以為自己可以代表被告二。故，被告一在沒有得到被告二授權(quán)的情況下與原告簽訂的《租地協(xié)議》，事后又未得到被告二的追認，該協(xié)議約定不能視為原告與被告二達成的合意，不能約束被告二，更無依據(jù)約束被告一，原告據(jù)此要求兩被告支付租地費的訴訟請求，本院難以支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟合作社全部訴訟請求。
　　案件受理費300元，由原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李慶陽

書記員：顧春燕