原告：上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟(jì)合作社。
　　法定代表人：吳正云。
　　委托訴訟代理人：周萍。
　　被告：薛某某。
　　被告：薛某初。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：趙永明。
　　原告上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟(jì)合作社訴被告薛某某(下稱被告一)、薛某初(下稱被告二)土地租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月22日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，分別于2018年7月17日、8月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人周萍、被告二及兩被告共同委托訴訟代理人趙永明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告一支付原告土地租賃費(fèi)32000元(自2017年1月1日起計(jì)算至2018年12月31日止)；2.判令被告一支付原告逾期利息(以這個(gè)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，其中以本金32,000元為基數(shù)，自2017年6月1日起算；以本金16,000元為基數(shù)，自2018年6月1日起算，均要求計(jì)算至實(shí)際付款之日止)；3.訴訟費(fèi)由被告一承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告(前身為金山區(qū)亭林某龍泉村經(jīng)濟(jì)合作社)與被告一于2017年初簽訂《租地協(xié)議》一份，約定被告一向原告租賃土地，租賃土地位于亭林某龍泉村原友誼小學(xué)地塊，面積3.2畝，年租金為16,000元，應(yīng)于每年5月31日前付清。后原告按約履行，然被告一使用土地至今，卻未履行繳納租金的義務(wù)。2018年3月，原告委托上海培容律師事務(wù)所發(fā)函催討租金未果。原告認(rèn)為，《租地協(xié)議》經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成，協(xié)議合法有效，被告一理應(yīng)按約及時(shí)向原告繳納租金，其拖欠行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故提起訴訟，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
　　第一次庭審后，原告申請(qǐng)追加被告二為共同被告，并于第二次庭審中變更訴訟請(qǐng)求為兩被告對(duì)上述付款義務(wù)承擔(dān)共同責(zé)任。理由是：根據(jù)第一次庭審被告一披露的事實(shí)，涉案土地上的房屋實(shí)際所有人為被告二，但此前被告一并未披露，原告協(xié)議系與被告一簽訂，故一直將被告一作為合同相對(duì)方主張權(quán)利?，F(xiàn)被告二作為租賃土地實(shí)際使用人，也應(yīng)承擔(dān)支付租賃費(fèi)的義務(wù)。由于兩被告系父子關(guān)系，之前被告一的簽約行為構(gòu)成表見代理而最終由被代理人被告二承擔(dān)合同義務(wù)，或者是屬于“為第三人利益訂立的合同”，由訂立人被告一承擔(dān)義務(wù)。故無論從保護(hù)契約精神的角度，還是依客觀公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，皆應(yīng)該由兩被告承擔(dān)共同付款責(zé)任。
　　被告一庭審中辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告與被告一之間的《租地協(xié)議》沒有基礎(chǔ)事實(shí)，涉案土地和房子皆是被告一父親即被告二從他人手里轉(zhuǎn)讓所得，當(dāng)初被告一對(duì)土地情況不清楚，應(yīng)否付租金不知道，在原告要求下就稀里糊涂簽了合同。事實(shí)上涉案土地、房子都屬被告二所有，就算土地使用費(fèi)應(yīng)該交的話，協(xié)議也應(yīng)由被告二簽，而不是被告一簽。故雙方合同主體不符，簽訂后也未得到追認(rèn)，應(yīng)屬無效。
　　被告二庭審中辯稱：被告二從他人處受讓原友誼小學(xué)房屋包括涉案土地，不存在還要向原告交納土地使用費(fèi)。被告一簽訂協(xié)議后回家告知被告二，被告二當(dāng)即向原告提出了異議，且至今未交納過所謂租地費(fèi)。
　　原告為證明自己主張向本院提供的證據(jù)及被告質(zhì)證意見如下：1.《租地協(xié)議》，證明原告與被告一間的土地租賃合同關(guān)系依法成立，當(dāng)初原告并未看到被告二與前手之間的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，不知道實(shí)際權(quán)利人是被告二，現(xiàn)被告一披露了實(shí)情，鑒于兩被告是父子關(guān)系，不排除是共同財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)由兩被告共同承擔(dān)合同義務(wù)；被告一對(duì)該協(xié)議真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該協(xié)議不合法，沒有依據(jù)，合同權(quán)利人也不是被告一，被告二知曉后沒有認(rèn)可，故后來沒有履行；被告二對(duì)該協(xié)議不認(rèn)可，認(rèn)為被告一簽訂協(xié)議前未告知被告二，簽訂后被告二得知未認(rèn)可，涉案土地是被告二買下的，不存在交租金問題。2.律師函、物流單、查詢狀態(tài)等，證明原告催討租金的事實(shí)；兩被告對(duì)此真實(shí)性無異議，承認(rèn)收到過，但認(rèn)為基于對(duì)《租地協(xié)議》的不認(rèn)可，所以對(duì)律師函也未履行。3.龍泉村村民委員會(huì)與陳亮(被告二前手)簽訂的《租地協(xié)議》及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一收據(jù)、銀行收款通知，證明被告二前手陳亮根據(jù)《租地協(xié)議》交納2014年至2016年土地租賃費(fèi)每年8000元的事實(shí)，認(rèn)為即使原、被告間合同不成立，兩被告也應(yīng)交納不低于前手的土地租賃費(fèi)；兩被告對(duì)該證據(jù)表示不清楚、不認(rèn)可，認(rèn)為系案外人與某某的合同關(guān)系，不能約束被告二。原告方建立廠房租賃關(guān)系及對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定，其中滯納金原告已自行調(diào)低至約13%，而根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》原告有權(quán)單方面解除合同；被告無異議。
　　兩被告為證明自己主張向本院提供的證據(jù)及原告質(zhì)證意見如下：1.《集體土地建設(shè)用地使用證》及《房屋所有權(quán)證》，證明涉案土地原使用者是亭新鄉(xiāng)友誼村小學(xué)，土地上房屋所有權(quán)人原所有權(quán)人是金山縣教育局；原告對(duì)該兩證真實(shí)性無異議，但認(rèn)為恰能證明土地是集體性質(zhì)，房屋是教育局的，房屋所有權(quán)性質(zhì)變更后，就應(yīng)付土地租金。2.金山區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱金山國(guó)資辦)金國(guó)資辦(2003)188號(hào)《關(guān)于同意亭東、友誼、金門小學(xué)校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的批復(fù)》、金山區(qū)亭林某人民政府(以下簡(jiǎn)稱亭林某政府)亭府申(2003)43號(hào)《關(guān)于亭東、友誼、金門小學(xué)校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的請(qǐng)示》及發(fā)文原稿，證明無論請(qǐng)示還是批復(fù)都包括校舍和土地；原告認(rèn)為即使金山國(guó)資辦有批復(fù)，但國(guó)資部門沒有權(quán)力處置集體土地，土地性質(zhì)實(shí)際并未變化。3.2003年1月31日金山區(qū)亭林某教育委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱亭林某教委)與上海恒久紡織染整公司(以下簡(jiǎn)稱恒久公司)簽訂的《房屋買賣合同》、2014年7月1日恒久公司與陳亮簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、2016年9月30日陳亮與被告二簽訂的《協(xié)議書》，證明涉案房屋包括土地的流轉(zhuǎn)過程，其中第一手流轉(zhuǎn)及被告二受讓協(xié)議中都明確約定包括占地面積2464平方米；原告對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為房屋流轉(zhuǎn)并非房地合一，出售的是房屋和綠化地，并非土地使用權(quán)，而陳亮將其無權(quán)處分的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給被告二，也是無法實(shí)現(xiàn)的。
　　對(duì)原、被告雙方提供的所有證據(jù)，本院審查后認(rèn)為，其來源合法、客觀真實(shí)，且能夠證明案件事實(shí)，故皆予以認(rèn)定。
　　根據(jù)上述認(rèn)定的證據(jù)及雙方庭審中陳述，本院查明事實(shí)如下：涉案土地原為集體所有性質(zhì)，位于原金山縣亭新鄉(xiāng)友誼村六組，使用權(quán)人為亭新鄉(xiāng)友誼村小學(xué)，地上房屋所有權(quán)人為原金山縣教育局。2003年10月23日，亭林某政府向金山國(guó)資辦發(fā)出《關(guān)于亭東、友誼、金門小學(xué)校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的請(qǐng)示》，擬對(duì)三校校舍、土地閑置資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)，其中友誼小學(xué)“占地面積為2464平方米，建筑面積為920平方米，合計(jì)金額為14.1871萬元”。2003年11月5日，金山國(guó)資辦向亭林某政府發(fā)出《關(guān)于同意亭東、友誼、金門小學(xué)校舍土地資產(chǎn)變現(xiàn)的批復(fù)》，并要求“接批復(fù)后，請(qǐng)速至我辦資產(chǎn)管理科辦理資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)、確認(rèn)等手續(xù)。待評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后，再確定具體的轉(zhuǎn)讓價(jià)格報(bào)我辦審批后方可實(shí)施”。此后，并無資料顯示包括本案所涉土地性質(zhì)或權(quán)屬已完成變更手續(xù)的事實(shí)。但在2003年1月31日，亭林某教委已與恒久公司簽訂了《房屋買賣合同》，約定將“友誼小學(xué)房屋，包括圍墻、綠化地等出售給乙方，其中校舍及輔助房共29間，計(jì)920平方米，占地面積2021平方米，通向該房的道路443平方米，總占地面積2464平方米”，“雙方同意將校舍、圍墻及綠化等折價(jià)為人民幣玖萬元整，并按此金額成交”，“房屋成交后，土地房屋權(quán)證隨之轉(zhuǎn)移給乙方”。2014年7月1日，恒久公司作為出讓方與陳亮簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定“甲方同意將甲方于2003年從亭林某教育委員會(huì)處買入的坐落于亭林某龍泉村友誼5001號(hào)的原友誼小學(xué)的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，所出售對(duì)象以現(xiàn)狀為準(zhǔn)(包括房約900平方米房屋以及圍墻、綠化、水電設(shè)施等，另附相應(yīng)的文件資料以供參考和佐證)”。2014年1月1日，龍泉村村民委員會(huì)與陳亮簽訂《租地協(xié)議》，約定“租地費(fèi)為每年每畝2500元，共計(jì)8000元”，此后陳亮先后交納了2014年至2016年租金共計(jì)24,000元。2016年9月30日，陳亮作為賣方與被告二簽訂《協(xié)議書》，約定將“友誼小學(xué)，包括圍墻、綠化地等，建筑面積920平方米、占地面積2021平方米(土地使用證上記載面積)、通向該房的道路443平方米，總占地面積2464平方米轉(zhuǎn)讓給乙方”，“以上房屋總價(jià)150萬元”，“房屋轉(zhuǎn)讓，該房屋所屬土地權(quán)利隨之轉(zhuǎn)讓”。2017年3月8日，原告與被告一簽訂《租地協(xié)議》，約定“租地費(fèi)為每畝每年5000元，每年共計(jì)16,000元”。此后，被告一將簽約情況告知被告二后，被告二未予認(rèn)可，多次與原告交涉，且至今未交納過該約定費(fèi)用。原告催款無果，遂涉訟。
　　本院認(rèn)為，針對(duì)原、被告雙方的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一是涉案土地的權(quán)屬？原告認(rèn)為涉案房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)不包括土地，土地的性質(zhì)仍為集體所有，被告二使用應(yīng)另行交納租地費(fèi)；被告二則認(rèn)為其從前手陳亮處受讓該房產(chǎn)包括房屋所屬土地使用權(quán)，其已付出過對(duì)價(jià)，不應(yīng)再額外交納租地費(fèi)。本院注意到，根據(jù)亭林某政府的請(qǐng)示和金山國(guó)資辦的批復(fù)，涉案房產(chǎn)(友誼小學(xué))的變現(xiàn)包括校舍和土地；同時(shí)也注意到，經(jīng)過三次流轉(zhuǎn)，涉案房、地至今未進(jìn)行過權(quán)屬變更登記，仍處于原始狀態(tài)，權(quán)利人對(duì)權(quán)利的行使依賴于轉(zhuǎn)讓合同。按照常規(guī)，房屋權(quán)屬的合法轉(zhuǎn)移，所屬土地的使用權(quán)理應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，房、地難以分割，因此房屋受讓人對(duì)房屋所屬土地當(dāng)然享有使用權(quán)，只是該使用權(quán)是通過一次性支付對(duì)價(jià)方式取得還是通過逐年支付使用費(fèi)(租地費(fèi))方式取得，而這取決于雙方的約定。在批復(fù)之前，亭林某教委與恒久公司簽訂了第一手轉(zhuǎn)讓合同，該合同約定價(jià)中似乎并未包括土地使用權(quán)，批復(fù)后的實(shí)際履行中有無變化不得而知，但起碼原告沒有證據(jù)證明其與恒久公司簽訂過《租地協(xié)議》并向恒久公司收取過租地費(fèi)。恒久公司與陳亮簽訂了第二手轉(zhuǎn)讓合同，此后原告與陳亮簽訂了《租地協(xié)議》，陳亮也是根據(jù)該協(xié)議逐年向原告交納了租地費(fèi)。陳亮與被告二簽訂了第三手轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)該合同內(nèi)容，被告二向陳亮支付的對(duì)價(jià)中應(yīng)包括了土地使用權(quán)費(fèi)用，且不論陳亮是否有權(quán)收取該費(fèi)用，在雙方合同未被撤銷或效力否定之前，根據(jù)涉案房地產(chǎn)的實(shí)際情況，被告二作為善意受讓人，拒絕另行向原告支付租地費(fèi)應(yīng)在情理之中。二是原告與被告一簽訂的《租地協(xié)議》對(duì)兩被告有無約束力？合同具有相對(duì)性。涉案土地的實(shí)際使用權(quán)人是被告二，被告一不具有合同利益，此不因兩被告系父子關(guān)系而改變。原告以隱名代理或表見代理為依據(jù)肯定合同效力，但若隱名代理成立首先被告一應(yīng)取得被告二合法授權(quán)，原告在簽訂合同時(shí)知道或被告一披露后知道被代理人是被告二。顯然，被告一在簽訂合同前未得到被告二授權(quán)，簽訂合同后也未得到被告二追認(rèn)，而原告在本案訴訟前一直認(rèn)為被告一就是土地使用人。若表見代理成立，則原告在簽訂合同時(shí)就應(yīng)認(rèn)定被告一的身份是代理人，本案情況顯然難以構(gòu)成表見代理。本案實(shí)際情況應(yīng)該是：原告基于兩被告父子關(guān)系而錯(cuò)認(rèn)被告一就是土地使用人；被告一亦基于父子關(guān)系而錯(cuò)誤以為自己可以代表被告二。故，被告一在沒有得到被告二授權(quán)的情況下與原告簽訂的《租地協(xié)議》，事后又未得到被告二的追認(rèn)，該協(xié)議約定不能視為原告與被告二達(dá)成的合意，不能約束被告二，更無依據(jù)約束被告一，原告據(jù)此要求兩被告支付租地費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海金山區(qū)亭林某龍泉經(jīng)濟(jì)合作社全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)300元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李慶陽(yáng)

書記員：顧春燕