原告：上海越某房地產經紀有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：馬進強，總經理。
　　委托訴訟代理人：劉毅，上海東炬律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：潘雨菲，上海東炬律師事務所律師。
　　被告：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：卞學甫，上海市百納律師事務所律師。
　　第三人：上海晉鑫五金有限公司，住所地上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號-XXX幢。
　　法定代表人：黃某某，經理。
　　委托訴訟代理人：卞學甫，上海市百納律師事務所律師。
　　原告上海越某房地產經紀有限公司(以下簡稱“越某公司”)訴被告黃某某、劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月12日立案后，依法適用簡易程序進行審理。本案于2018年8月24日公開開庭進行了審理，原告法定代表人馬進強及其委托訴訟代理人劉毅、被告劉某某到庭參加訴訟。被告黃某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。因審理需要，本院依法追加上海晉鑫五金有限公司(以下稱“晉鑫公司”)為本案第三人參與訴訟。審理中，經原告申請，本院依法采取了訴訟保全措施。本案于2018年11月6日第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人劉毅、被告劉某某及第三人晉鑫公司共同委托訴訟代理人卞學甫到庭參加訴訟。被告黃某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海越某房地產經紀有限公司訴稱：原、被告于2008年5月15日簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定原告將位于上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號的全部房屋及附屬場地出租給被告，租賃期限為十年，自2008年8月28日至2018年8月27日；租金為每年人民幣(以下幣種均為人民幣)110萬元，每三年租金上調10%，每六個月支付一次，在每六個月租賃期的首月開始前十日內付清；如逾期支付租金，每逾期一日，按照所欠金額的0.3%計算違約金。合同簽訂后，原告即將房屋交付被告使用，但截止合同到期，2017年8月28日至2018年2月27日的租金被告僅支付了665,500元，尚欠66,550元。之后2018年2月28日起算的租金732,050元及管理費5萬元也至今未付。原告于2018年4月11日向被告發(fā)送律師函進行催告，但截止今日依舊未收到任何租金。因被告曾支付原告保證金10萬元，根據(jù)合同約定抵扣部分租金，現(xiàn)被告仍結欠原告租金及管理費合計748,600元。綜上，被告的行為侵害了原告的合法權益，故訴諸法院，請求：1.判令兩被告支付原告租金及管理費748,600元；2.判令兩被告支付原告違約金(以698,600元為本金，以每日0.3%的標準，自2018年2月28日計算至實際支付之日止)；3.本案訴訟費由被告負擔。
　　被告黃某某未做答辯。
　　被告劉某某辯稱：不同意原告的訴訟請求。1.兩被告并非原告合同相對方，而應為第三人晉鑫公司，因為合同租金及相關義務均由原告和第三人履行，但因簽訂合同時第三人未成立，故以兩被告的名義簽訂租賃協(xié)議；且原告曾與第三人簽訂和解協(xié)議，說明原告認可承租人為第三人；第三人未履行義務是由原告導致的，2018年初原告通知第三人轉租人即次承租人不要向第三人支付租金，導致第三人未支付租金而違約，過錯在原告方。
　　第三人上海晉鑫五金有限公司述稱：第三人愿意支付租金及管理費。但由于原告違約導致第三人無法收到次承租人的租金，所以不同意支付違約金，且雙方已達成和解協(xié)議，同意按照和解協(xié)議的金額履行；由于次承租人建造的違章建筑被拆除，原告已收到補償?shù)煌夥颠€次承租人，導致次承租人不支付租金。
　　經開庭審理查明：2008年5月15日，原告(甲方、出租方)與被告黃某某(乙方、承租方)、被告劉某某(擔保方)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：甲方將上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號的全部房屋及附屬場地(以下稱“系爭房產”)出租給乙方使用；租賃期為10年，自2008年8月28日起至2018年8月27日止；租賃期第一年至第三年的年租金為110萬元；協(xié)議簽訂之日起即日內，乙方應當向甲方繳納租賃該房屋的押金，押金金額為10萬元，在本協(xié)議履行期間，該押金不退還乙方；在租賃期滿或本協(xié)議終止以后，該押金應當首先用以扣除拖欠的房租或相關費用，如有剩余，退還乙方；租金每六個月支付一次，在每六個月租賃期的第一個月開始日前十日內付清(其中2017年8月28日至2018年2月27日租金732,050元應于2017年8月17日前支付；2018年2月28日至2018年8月27日租金732,050元應于2018年2月17日前支付)；租賃期內租金每三年在上期基數(shù)上增加10%；在本協(xié)議履行期間，乙方如需要將其注冊地址遷至該房屋的，手續(xù)和費用由乙方自理和承擔，租賃期屆滿或者本協(xié)議終止以后，乙方應負責將其注冊地址遷出該房屋；經過各方協(xié)商，劉某某同意為乙方在租賃期內發(fā)生的所有債務、向甲方提供無限連帶的擔保責任，擔保范圍為乙方在履行本協(xié)議期間發(fā)生的、對甲方的所有債務；乙方被工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，無法正常經營時，甲方有權解除本協(xié)議；乙方違反合同約定不及時或全額支付租金的，應當向甲方支付違約金，違約金按照每逾期一天，所欠金額的0.3%計算；乙方除上述所付租金外，另每年支付給甲方伍萬元費用。協(xié)議另對其他內容進行了約定。
　　2017年9月8日，被告劉某某向原告支付租金665,500元，其后租金及管理費未再支付。
　　2018年4月11日，原告向被告發(fā)送律師函，要求被告支付拖欠的租金及管理費848,600元。
　　2018年5月18日，原告向滬青平公路XXX號租戶發(fā)出告知書，內容為：原告為滬青平公路XXX號廠房所有人，原告將此廠房租給黃某某(晉鑫公司)，合同期為2008年8月28日至2018年8月27日，現(xiàn)合同期即將到期。黃某某(晉鑫公司)未付清原告上期租金，經多次催收，到目前仍未支付，依照合同已嚴重違約。收到此情況后，請你們采取措施保護好自己的權益，同時望積極與原告配合，由原告代收剩余租金。
　　2018年8月9日，原告(甲方)與兩被告及晉鑫公司(乙方)簽訂《和解協(xié)議》，約定：雙方一致同意自2008年5月15日簽訂的合同于2018年8月27日到期解除雙方不再續(xù)約，即合同到期后原雙方權利義務相應解除；雙方同意扣除10萬元押金后乙方應支付甲方剩余租金總計658,600元；甲方同意收到全部租金款項后即撤銷本案；雙方同意相互保守有關本房租賃的商業(yè)機密，并不相互進行投訴，訴訟等相互傷害的行為；經雙方協(xié)商同意租金全部收到后協(xié)議生效。
　　另查明，第三人晉鑫公司成立于2008年8月12日。
　　以上查明的事實，由原、被告及第三人的陳述，房屋租賃協(xié)議、轉賬憑證、律師函及郵寄憑證、告知書、和解協(xié)議等予以證明，并經庭審出證、質證屬實，本院經審核后依法予以確認。
　　審理中，原告表示：1.合同相對方應為被告黃某某，被告劉某某是擔保人，現(xiàn)在擔保期限內，故應對合同履行過程中的債務承擔連帶責任；2.合同簽訂時，被告未告知原告承租系爭房屋的目的是為了成立第三人進行經營；第三人注冊地址與承租范圍不一致；第三人晉鑫公司與合同沒有直接關系，具體是誰在使用系爭房產與原告無關，且被告承租后以何名義轉租沒有限制；原告的權利是收取租金，對租金由誰支付未注意，且租金應為被告支付；在告知書中第三人是在被告之后以括弧的形式出現(xiàn)，因為原告之前曾向被告催討過租金，被告告知原告是第三人承租的，有事情找第三人，故原告將第三人寫在告知書中，但原告對被告與第三人的關系不清楚；3.2017年8月28日至2018年2月27日的租金是由被告劉某某支付，但未按合同約定標準支付，仍結欠原告該期間租金66,550元及管理費5萬元，2018年2月28日至2018年8月27日的租金及管理費未支付，合計782,050元，上述費用為被告欠付金額總計848,600元，但合同簽訂時，被告支付了押金10萬元，根據(jù)合同約定，應先予以抵扣，故主張租金及管理費為748,600元；4.原告當時貼出告知書的主要意思是由于被告欠付租金，所以要求次承租人將應支付給被告的租金支付給原告，但并沒有強制性，與本案履行合同沒有關系，次承租人不支付租金不應作為被告不支付租金的原因，故應向原告支付違約金；5.關于和解協(xié)議，第四條明確約定租金收到后生效，但被告在協(xié)議簽訂后未曾支付租金，故和解協(xié)議未曾生效。
　　被告劉某某及第三人共同主張：1.原告的合同相對方應為第三人，因為第三人設立時間在合同簽訂之后；合同簽訂時被告即將租賃系爭房屋是成立第三人并進行轉租的情形告知了原告，且合同中有關于工商吊銷等的內容，說明原告對租賃系爭房產目的為成立第三人并對外進行轉租是知情的；租金都是由第三人支付，且2017年9月8日被告劉某某支付的租金也是受第三人委托支付的；第三人已對次承租人提起訴訟，要求支付欠付租金；對于被告劉某某的是否應承擔連帶責任，由法院依法處理；2.由于次承租人搭建的違章建筑被拆除，故第三人與原告曾就租金變更進行協(xié)商，原告口頭答應第三人減少部分房租，所以2017年8月28日至2018年8月27日租金沒有結欠，且從原告在收到第三人支付的租金后未提出異議；對于2018年2月28日至2018年8月27日租金無異議；3.根據(jù)和解協(xié)議，第三人結欠原告的租金金額應為658,600元；4.由于原告向次承租人發(fā)出告知書要求次承租人向其支付租金，導致第三人無法收取租金，進而無法向原告支付租金，故被告不存在違約金，不應支付違約金；如需支付違約金，原告主張的違約金標準亦過高，要求將標準調整至中國人民銀行同期存款利率。為此，其提供情況說明作為證據(jù)。原告對情況說明中與告知書內容一致的部分予以認可，但認為次承租人均是從兩被告處承租的房屋。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，案涉《房屋租賃協(xié)議》是當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。根據(jù)協(xié)議顯示，承租人應為被告黃某某，被告劉某某作為其擔保人對合同履行期間所產生的債務承擔連帶責任，即使兩被告作為第三人晉鑫公司的發(fā)起人簽訂案涉協(xié)議，但原告仍有權向兩被告主張承擔合同責任。被告及第三人提出的應由第三人承擔責任的主張，本院不予采信。合同約定2017年8月28日至2018年8月27日的租金為1,464,100元，但被告僅支付了665,500元，且未提供雙方協(xié)商一致變更租金的證據(jù)，故本院認定被告結欠原告2017年8月28日至2018年8月27日期間租金為798,600元。因被告曾向原告支付押金10萬元，根據(jù)合同約定在協(xié)議終止后押金先行扣除拖欠的房租，故該押金應用于抵扣部分欠付房租，本院認定被告黃某某應向原告支付房租為698,600元。再次，合同約定被告黃某某每年應另向原告支付5萬元，被告未提供證據(jù)證明其已經予以支付，故本院認定被告黃某某共結欠原告2017年8月28日至2018年8月27日租金及管理費748,600元。現(xiàn)被告黃某某拖欠協(xié)議約定之款項，顯屬違約，理應承擔金錢債務繼續(xù)履行及支付逾期付款違約金之責任，故對原告要求被告黃某某支付租金及管理費并支付逾期付款違約金之訴請，合法有據(jù)，本院予以支持。對于違約金計算標準，根據(jù)合同法的相關規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，原、被告約定的違約金計算標準為未付款項的日千分之三，對此被告方認為約定標準過高要求法院調整為銀行同期存款利率。本院認為，綜合考量原告的實際損失，參酌合同的履行情況、當事人的過錯程度，以及預期利益等因素，本院認定違約金計算標準為日萬分之三。被告劉某某作為保證人，理應對被告黃某某的上述欠繳租金、管理費及逾期違約金的支付承擔保證責任，其在承擔保證責任后，有權向被告黃某某追償，故對原告要求被告劉某某承擔保證責任的訴請，本院亦予以支持。被告黃某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為放棄自己的訴訟權利，法律后果自負。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第三十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定(三)》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告黃某某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海越某房地產經紀有限公司租金及管理費748,600元；
　　二、被告黃某某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海越某房地產經紀有限公司違約金(以698,600元為本金，按照日萬分之三的標準，自2018年2月28日計算至實際支付之日止)；
　　三、被告劉某某對被告黃某某的上述付款承擔連帶責任。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費11,286元，減半收取計5,643元，訴訟保全費5,000元，合計10,643元，由被告黃某某、劉某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　
　　
　　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶