原告：上海越某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：馬進(jìn)強(qiáng)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉毅，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：潘雨菲，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　被告：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：卞學(xué)甫，上海市百納律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海晉鑫五金有限公司，住所地上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)-XXX幢。
　　法定代表人：黃某某，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：卞學(xué)甫，上海市百納律師事務(wù)所律師。
　　原告上海越某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“越某公司”)訴被告黃某某、劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。本案于2018年8月24日公開開庭進(jìn)行了審理，原告法定代表人馬進(jìn)強(qiáng)及其委托訴訟代理人劉毅、被告劉某某到庭參加訴訟。被告黃某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。因?qū)徖硇枰驹阂婪ㄗ芳由虾x鑫五金有限公司(以下稱“晉鑫公司”)為本案第三人參與訴訟。審理中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法采取了訴訟保全措施。本案于2018年11月6日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人劉毅、被告劉某某及第三人晉鑫公司共同委托訴訟代理人卞學(xué)甫到庭參加訴訟。被告黃某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海越某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱：原、被告于2008年5月15日簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定原告將位于上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)的全部房屋及附屬場(chǎng)地出租給被告，租賃期限為十年，自2008年8月28日至2018年8月27日；租金為每年人民幣(以下幣種均為人民幣)110萬元，每三年租金上調(diào)10%，每六個(gè)月支付一次，在每六個(gè)月租賃期的首月開始前十日內(nèi)付清；如逾期支付租金，每逾期一日，按照所欠金額的0.3%計(jì)算違約金。合同簽訂后，原告即將房屋交付被告使用，但截止合同到期，2017年8月28日至2018年2月27日的租金被告僅支付了665,500元，尚欠66,550元。之后2018年2月28日起算的租金732,050元及管理費(fèi)5萬元也至今未付。原告于2018年4月11日向被告發(fā)送律師函進(jìn)行催告，但截止今日依舊未收到任何租金。因被告曾支付原告保證金10萬元，根據(jù)合同約定抵扣部分租金，現(xiàn)被告仍結(jié)欠原告租金及管理費(fèi)合計(jì)748,600元。綜上，被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，故訴諸法院，請(qǐng)求：1.判令兩被告支付原告租金及管理費(fèi)748,600元；2.判令兩被告支付原告違約金(以698,600元為本金，以每日0.3%的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年2月28日計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；3.本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告黃某某未做答辯。
　　被告劉某某辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。1.兩被告并非原告合同相對(duì)方，而應(yīng)為第三人晉鑫公司，因?yàn)楹贤饨鸺跋嚓P(guān)義務(wù)均由原告和第三人履行，但因簽訂合同時(shí)第三人未成立，故以兩被告的名義簽訂租賃協(xié)議；且原告曾與第三人簽訂和解協(xié)議，說明原告認(rèn)可承租人為第三人；第三人未履行義務(wù)是由原告導(dǎo)致的，2018年初原告通知第三人轉(zhuǎn)租人即次承租人不要向第三人支付租金，導(dǎo)致第三人未支付租金而違約，過錯(cuò)在原告方。
　　第三人上海晉鑫五金有限公司述稱：第三人愿意支付租金及管理費(fèi)。但由于原告違約導(dǎo)致第三人無法收到次承租人的租金，所以不同意支付違約金，且雙方已達(dá)成和解協(xié)議，同意按照和解協(xié)議的金額履行；由于次承租人建造的違章建筑被拆除，原告已收到補(bǔ)償?shù)煌夥颠€次承租人，導(dǎo)致次承租人不支付租金。
　　經(jīng)開庭審理查明：2008年5月15日，原告(甲方、出租方)與被告黃某某(乙方、承租方)、被告劉某某(擔(dān)保方)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：甲方將上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)的全部房屋及附屬場(chǎng)地(以下稱“系爭(zhēng)房產(chǎn)”)出租給乙方使用；租賃期為10年，自2008年8月28日起至2018年8月27日止；租賃期第一年至第三年的年租金為110萬元；協(xié)議簽訂之日起即日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方繳納租賃該房屋的押金，押金金額為10萬元，在本協(xié)議履行期間，該押金不退還乙方；在租賃期滿或本協(xié)議終止以后，該押金應(yīng)當(dāng)首先用以扣除拖欠的房租或相關(guān)費(fèi)用，如有剩余，退還乙方；租金每六個(gè)月支付一次，在每六個(gè)月租賃期的第一個(gè)月開始日前十日內(nèi)付清(其中2017年8月28日至2018年2月27日租金732,050元應(yīng)于2017年8月17日前支付；2018年2月28日至2018年8月27日租金732,050元應(yīng)于2018年2月17日前支付)；租賃期內(nèi)租金每三年在上期基數(shù)上增加10%；在本協(xié)議履行期間，乙方如需要將其注冊(cè)地址遷至該房屋的，手續(xù)和費(fèi)用由乙方自理和承擔(dān)，租賃期屆滿或者本協(xié)議終止以后，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)將其注冊(cè)地址遷出該房屋；經(jīng)過各方協(xié)商，劉某某同意為乙方在租賃期內(nèi)發(fā)生的所有債務(wù)、向甲方提供無限連帶的擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保范圍為乙方在履行本協(xié)議期間發(fā)生的、對(duì)甲方的所有債務(wù)；乙方被工商局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無法正常經(jīng)營(yíng)時(shí)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議；乙方違反合同約定不及時(shí)或全額支付租金的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按照每逾期一天，所欠金額的0.3%計(jì)算；乙方除上述所付租金外，另每年支付給甲方伍萬元費(fèi)用。協(xié)議另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　2017年9月8日，被告劉某某向原告支付租金665,500元，其后租金及管理費(fèi)未再支付。
　　2018年4月11日，原告向被告發(fā)送律師函，要求被告支付拖欠的租金及管理費(fèi)848,600元。
　　2018年5月18日，原告向滬青平公路XXX號(hào)租戶發(fā)出告知書，內(nèi)容為：原告為滬青平公路XXX號(hào)廠房所有人，原告將此廠房租給黃某某(晉鑫公司)，合同期為2008年8月28日至2018年8月27日，現(xiàn)合同期即將到期。黃某某(晉鑫公司)未付清原告上期租金，經(jīng)多次催收，到目前仍未支付，依照合同已嚴(yán)重違約。收到此情況后，請(qǐng)你們采取措施保護(hù)好自己的權(quán)益，同時(shí)望積極與原告配合，由原告代收剩余租金。
　　2018年8月9日，原告(甲方)與兩被告及晉鑫公司(乙方)簽訂《和解協(xié)議》，約定：雙方一致同意自2008年5月15日簽訂的合同于2018年8月27日到期解除雙方不再續(xù)約，即合同到期后原雙方權(quán)利義務(wù)相應(yīng)解除；雙方同意扣除10萬元押金后乙方應(yīng)支付甲方剩余租金總計(jì)658,600元；甲方同意收到全部租金款項(xiàng)后即撤銷本案；雙方同意相互保守有關(guān)本房租賃的商業(yè)機(jī)密，并不相互進(jìn)行投訴，訴訟等相互傷害的行為；經(jīng)雙方協(xié)商同意租金全部收到后協(xié)議生效。
　　另查明，第三人晉鑫公司成立于2008年8月12日。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告及第三人的陳述，房屋租賃協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、律師函及郵寄憑證、告知書、和解協(xié)議等予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證屬實(shí)，本院經(jīng)審核后依法予以確認(rèn)。
　　審理中，原告表示：1.合同相對(duì)方應(yīng)為被告黃某某，被告劉某某是擔(dān)保人，現(xiàn)在擔(dān)保期限內(nèi)，故應(yīng)對(duì)合同履行過程中的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；2.合同簽訂時(shí)，被告未告知原告承租系爭(zhēng)房屋的目的是為了成立第三人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；第三人注冊(cè)地址與承租范圍不一致；第三人晉鑫公司與合同沒有直接關(guān)系，具體是誰在使用系爭(zhēng)房產(chǎn)與原告無關(guān)，且被告承租后以何名義轉(zhuǎn)租沒有限制；原告的權(quán)利是收取租金，對(duì)租金由誰支付未注意，且租金應(yīng)為被告支付；在告知書中第三人是在被告之后以括弧的形式出現(xiàn)，因?yàn)樵嬷霸虮桓娲哂戇^租金，被告告知原告是第三人承租的，有事情找第三人，故原告將第三人寫在告知書中，但原告對(duì)被告與第三人的關(guān)系不清楚；3.2017年8月28日至2018年2月27日的租金是由被告劉某某支付，但未按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付，仍結(jié)欠原告該期間租金66,550元及管理費(fèi)5萬元，2018年2月28日至2018年8月27日的租金及管理費(fèi)未支付，合計(jì)782,050元，上述費(fèi)用為被告欠付金額總計(jì)848,600元，但合同簽訂時(shí)，被告支付了押金10萬元，根據(jù)合同約定，應(yīng)先予以抵扣，故主張租金及管理費(fèi)為748,600元；4.原告當(dāng)時(shí)貼出告知書的主要意思是由于被告欠付租金，所以要求次承租人將應(yīng)支付給被告的租金支付給原告，但并沒有強(qiáng)制性，與本案履行合同沒有關(guān)系，次承租人不支付租金不應(yīng)作為被告不支付租金的原因，故應(yīng)向原告支付違約金；5.關(guān)于和解協(xié)議，第四條明確約定租金收到后生效，但被告在協(xié)議簽訂后未曾支付租金，故和解協(xié)議未曾生效。
　　被告劉某某及第三人共同主張：1.原告的合同相對(duì)方應(yīng)為第三人，因?yàn)榈谌嗽O(shè)立時(shí)間在合同簽訂之后；合同簽訂時(shí)被告即將租賃系爭(zhēng)房屋是成立第三人并進(jìn)行轉(zhuǎn)租的情形告知了原告，且合同中有關(guān)于工商吊銷等的內(nèi)容，說明原告對(duì)租賃系爭(zhēng)房產(chǎn)目的為成立第三人并對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)租是知情的；租金都是由第三人支付，且2017年9月8日被告劉某某支付的租金也是受第三人委托支付的；第三人已對(duì)次承租人提起訴訟，要求支付欠付租金；對(duì)于被告劉某某的是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，由法院依法處理；2.由于次承租人搭建的違章建筑被拆除，故第三人與原告曾就租金變更進(jìn)行協(xié)商，原告口頭答應(yīng)第三人減少部分房租，所以2017年8月28日至2018年8月27日租金沒有結(jié)欠，且從原告在收到第三人支付的租金后未提出異議；對(duì)于2018年2月28日至2018年8月27日租金無異議；3.根據(jù)和解協(xié)議，第三人結(jié)欠原告的租金金額應(yīng)為658,600元；4.由于原告向次承租人發(fā)出告知書要求次承租人向其支付租金，導(dǎo)致第三人無法收取租金，進(jìn)而無法向原告支付租金，故被告不存在違約金，不應(yīng)支付違約金；如需支付違約金，原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過高，要求將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至中國(guó)人民銀行同期存款利率。為此，其提供情況說明作為證據(jù)。原告對(duì)情況說明中與告知書內(nèi)容一致的部分予以認(rèn)可，但認(rèn)為次承租人均是從兩被告處承租的房屋。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，案涉《房屋租賃協(xié)議》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。根據(jù)協(xié)議顯示，承租人應(yīng)為被告黃某某，被告劉某某作為其擔(dān)保人對(duì)合同履行期間所產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，即使兩被告作為第三人晉鑫公司的發(fā)起人簽訂案涉協(xié)議，但原告仍有權(quán)向兩被告主張承擔(dān)合同責(zé)任。被告及第三人提出的應(yīng)由第三人承擔(dān)責(zé)任的主張，本院不予采信。合同約定2017年8月28日至2018年8月27日的租金為1,464,100元，但被告僅支付了665,500元，且未提供雙方協(xié)商一致變更租金的證據(jù)，故本院認(rèn)定被告結(jié)欠原告2017年8月28日至2018年8月27日期間租金為798,600元。因被告曾向原告支付押金10萬元，根據(jù)合同約定在協(xié)議終止后押金先行扣除拖欠的房租，故該押金應(yīng)用于抵扣部分欠付房租，本院認(rèn)定被告黃某某應(yīng)向原告支付房租為698,600元。再次，合同約定被告黃某某每年應(yīng)另向原告支付5萬元，被告未提供證據(jù)證明其已經(jīng)予以支付，故本院認(rèn)定被告黃某某共結(jié)欠原告2017年8月28日至2018年8月27日租金及管理費(fèi)748,600元?，F(xiàn)被告黃某某拖欠協(xié)議約定之款項(xiàng)，顯屬違約，理應(yīng)承擔(dān)金錢債務(wù)繼續(xù)履行及支付逾期付款違約金之責(zé)任，故對(duì)原告要求被告黃某某支付租金及管理費(fèi)并支付逾期付款違約金之訴請(qǐng)，合法有據(jù)，本院予以支持。對(duì)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，原、被告約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為未付款項(xiàng)的日千分之三，對(duì)此被告方認(rèn)為約定標(biāo)準(zhǔn)過高要求法院調(diào)整為銀行同期存款利率。本院認(rèn)為，綜合考量原告的實(shí)際損失，參酌合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，以及預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為日萬分之三。被告劉某某作為保證人，理應(yīng)對(duì)被告黃某某的上述欠繳租金、管理費(fèi)及逾期違約金的支付承擔(dān)保證責(zé)任，其在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告黃某某追償，故對(duì)原告要求被告劉某某承擔(dān)保證責(zé)任的訴請(qǐng)，本院亦予以支持。被告黃某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為放棄自己的訴訟權(quán)利，法律后果自負(fù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問題的規(guī)定(三)》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告黃某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海越某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司租金及管理費(fèi)748,600元；
　　二、被告黃某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海越某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司違約金(以698,600元為本金，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年2月28日計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　三、被告劉某某對(duì)被告黃某某的上述付款承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)11,286元，減半收取計(jì)5,643元，訴訟保全費(fèi)5,000元，合計(jì)10,643元，由被告黃某某、劉某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>　　
　　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶