原告(反訴被告)：上海越凡國際貿(mào)易有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳啟恩，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：胡振霆，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳斌，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉暢，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海越凡國際貿(mào)易有限公司(以下稱越凡公司)與被告(反訴原告)上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(以下稱致垚公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨任審判，公開開庭進行了審理。越凡公司法定代表人吳啟恩及委托訴訟代理人許玉淼、致垚公司委托訴訟代理人吳斌、劉暢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　越凡公司向本院提出訴訟請求：1、依法確認越凡公司與致垚公司簽署的關(guān)于上海市嘉定區(qū)金沙江西路XXX號房屋及場地(以下稱系爭房屋及場地)的《上海市房屋租賃合同》無效；2、判令致垚公司返還越凡公司已支付的租金人民幣(以下幣種同)5,991,125元并退還押金50萬元。事實與理由：2017年4月，越凡公司與致垚公司就系爭房屋及場地達成《上海市房屋租賃合同》，約定租賃房屋面積7000平方米，場地面積30畝，租賃房屋作為倉儲使用，租賃場地作為堆場和內(nèi)部運輸使用。租期自2017年5月1日至2022年4月30日計5年。年租金總額527.15萬元(不含稅)，租賃保證金50萬元。合同同時對雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等條款作出約定。合同簽署后，越凡公司依約向致垚公司支付租賃保證金、繳納租金。越凡公司首期向致垚公司支付313萬余元，包括半年租金263萬余元及保證金50萬元，加上對房屋的簡單整修等費用，越凡公司租房初期就投入資金400余萬元。越凡公司正常使用不足半年，致垚公司就將30畝水泥鋼筋混凝土硬化的場地上鋪攤高達半米厚的泥土、廢渣等，致使越凡公司根本無法使用場地，在與致垚公司交涉后，致垚公司將該場地的租賃費用逐步退還用于沖抵房屋租金。因系爭房屋的用途為倉儲且?guī)旆烤薮螅瑐}儲貨物的進出均需大型運輸車輛運輸，所以進出倉儲庫房的道路必須符合車輛運輸要求。直至2018年年底，越凡公司苦于無法正常使用承租房屋，在多次與致垚公司交涉的情況下，致垚公司于2019年1月1日向越凡公司出具《承諾書》，承諾在2019年2月28日前將覆蓋的土壤清除，否則按日三倍租金的方式對受影響的租戶進行補償，并修復(fù)積水路段。但實際上，致垚公司承諾清除覆蓋土壤日期屆至前后，致垚公司不僅沒有清除覆蓋土壤，反而將場地混凝土硬化區(qū)域全部挖掘搗碎，致使越凡公司承租房屋作倉儲使用的目的受到極大影響，根本無法正常使用承租房屋。越凡公司認為，系爭場地系農(nóng)業(yè)用地，不屬于城鎮(zhèn)，亦未作為工業(yè)用地使用，系爭房屋屬于違法建筑，不能用作倉儲使用，故越凡公司與致垚公司之間的合同因違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同，且因致垚公司自身原因?qū)е略椒补镜暮贤康臒o法實現(xiàn)，致垚公司應(yīng)對越凡公司的損失承擔(dān)責(zé)任，故越凡公司涉訴。
　　致垚公司辯稱，越凡公司的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求予以駁回，理由如下：第一，雙方合同第1-2條明確約定甲方已事先告知乙方本物業(yè)無產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵乙方明確表示并接受，故越凡公司在承租系爭房屋時已明知房屋現(xiàn)狀，現(xiàn)越凡公司認為缺少相關(guān)政府許可以及沒有產(chǎn)證影響其使用房屋的理由不能成立。第二，合同明確約定越凡公司租賃房屋用作糧食和食品倉儲使用，系爭場地有相關(guān)農(nóng)業(yè)部門的糧食、食品倉儲許可，但倉儲使用與糧食、食品倉儲使用是完全不一樣的概念，越凡公司將房屋另作他用對其造成的影響應(yīng)由其自行承擔(dān)。第三，系爭房屋雖然沒有產(chǎn)證，但作為農(nóng)業(yè)配套基地，具備糧食食品倉儲的相關(guān)許可。即便雙方租賃合同無效，越凡公司亦應(yīng)當按照合同約定的租金標準支付使用房屋期間的房屋占有使用費，故越凡公司要求返還租金沒有法律依據(jù)。第四，越凡公司稱在使用過程中因政府的相關(guān)要求對其使用造成了一定影響，但雙方經(jīng)協(xié)商后已于2018年1月15日簽訂補充條款，越凡公司不再承租30畝系爭場地，雙方就相關(guān)費用進行了結(jié)算，且考慮到一些實際情況，致垚公司將系爭房屋的租金下調(diào)0.1元，并給予越凡公司其中4000平方米免收一個半月的租金作為補償。雖然致垚公司曾經(jīng)有覆土行為，但保留了主干道以及房屋周邊的通行道，并未影響越凡公司對房屋的實際使用。此外，致垚公司在2019年5月8日才陸續(xù)收回了部分房屋，目前仍有1860平方米廠房由越凡公司控制且未返還給致垚公司，但越凡公司實際僅支付租金至2019年3月2日，越凡公司應(yīng)當繼續(xù)支付的使用費或租金遠高于50萬元，故押金應(yīng)當根據(jù)使用費或租金結(jié)算后多退少補。據(jù)此，致垚公司提出反訴要求：判令越凡公司向致垚公司支付系爭房屋(7000平方米)自2019年3月3日至2019年5月7日(66天)的房屋實際使用費554,400元，以及對系爭部分房屋(1860平方米)自2019年5月8日至全部房屋實際返還之日止的房屋實際使用費(計算標準：每天每平方米1.2元)。
　　針對致垚公司的反訴，越凡公司辯稱，不同意致垚公司的反訴訴訟請求。系爭房屋是整體的一棟樓，樓底并未分割，分割的只是部分，而分割部分并未明確尚有1860平方米未交付致垚公司。2019年3月初至4月，雙方管理人員矛盾激化，被告方派遣的管理人員掌控大門不讓越凡公司的人員進出。越凡公司最遲已于2019年4月底全部搬離，故致垚公司稱越凡公司目前仍占用1860平方米廠房不是事實。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2017年4月，致垚公司(甲方)與越凡公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋及場地出租給乙方，該房屋實測建筑面積為7000平方米，單價為每平米每天1.3元，場地面積30畝，單價為每畝每年6.5萬元；甲方事先已告知乙方本物業(yè)無產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵乙方表示明確并接受，如遇政府拆遷(包括強拆)甲方不對乙方做任何賠償；乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為糧食，食品倉儲使用，場地作為堆場和內(nèi)部運輸使用；租賃期共五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，交房后甲方給予乙方一個月的免租期即2017年5月6日至2017年6月5日；該房屋年租金總計為3,321,500元，場地年租金為1,950,000元，合計5,271,500元，不含稅價；租金采用先付后用原則，第一期付2017年6月5日至2017年12月4日六個月租金2,635,750元，后期每三個月一付的方式繳納租金；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金50萬元，租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，剩余部分無息歸還乙方；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方終止合同，沒收押金并收回房屋：……(四)乙方逾期不支付租金累計超過一個月的……。合同簽訂后，越凡公司向致垚公司支付了押金50萬元及首期租金2,635,750元，致垚公司向越凡公司開具了相應(yīng)收據(jù)。2017年5月初，致垚公司將系爭房屋及場地交付越凡公司，越凡公司主要將系爭房屋轉(zhuǎn)租他人作為倉庫使用。
　　2018年1月15日，致垚公司(甲方)與越凡公司(乙方)簽訂《金沙江西路XXX號院內(nèi)部分物業(yè)租賃補充條款》，約定因乙方無需求原合同中承租的30畝場地，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商于2017年10月5日返還給甲方，乙方使用期限4個月租金為65萬元，乙方第一期付場地租金975,000元，剩余325,000元用于支付第二期房屋租金；因乙方經(jīng)營確實有困難，甲方出于友好考慮，從2018年3月4日起就乙方租賃的房屋每平方米租金下調(diào)0.1元(7000平方米)，并重新給予乙方4000平方米免收一個半月的租金，日期(從2018年3月4日至2018年4月17日)，金額為216,000元，第三期應(yīng)付租金為550,500元；該物業(yè)的實際情況甲乙雙方已在主合同條款中第一條第二款中明確注明乙方表示明確并接受，如遇政府行為乙方應(yīng)無條件配合甲方，乙方不得向甲方提出任何賠償或補償事宜。后越凡公司按約向致垚公司支付租金至2019年3月2日，此后未再支付租金。
　　2019年1月1日，致垚公司向越凡公司出具《承諾書》一份，內(nèi)容為因政府相關(guān)部門要求，將于2019年1月1日對金沙江西路XXX號院內(nèi)倉庫西北角部分空地進行覆蓋土壤，政府相關(guān)部門驗收結(jié)束后，在2019年2月28日前清除所覆蓋的空地土壤，如逾期未完成清除，將按超出承諾期限的相應(yīng)天數(shù)對受影響到的租戶進行超出承諾清理期限天數(shù)3倍(超一天按三天計算)的免租補償，大門口積水段路面盡快修復(fù)。
　　同年3月，致垚公司向越凡公司發(fā)出催款通知書，要求越凡公司支付租金。同年5月，越凡公司起訴來院。
　　另查，1、系爭房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證，亦未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或取得相關(guān)審批手續(xù)。2、2019年4月20日至5月9日期間，越凡公司與系爭房屋部分承租人簽訂《房屋租賃終止協(xié)議》，終止其與各承租人間的廠房租賃合同，其中，越凡公司與承租人王同升間的租賃合同于2019年4月20日終止，與承租人上海渠象貿(mào)易有限公司、青島誠日建機有限公司上海分公司以及上海源杰酒業(yè)有限公司間的租賃合同于2019年5月7日終止，與承租人朱國華間的租賃合同于2019年5月9日終止。上述承租人均表示覆土期間未受影響，越凡公司亦未因此向其作出補償或減免租金。
　　審理中，雙方一致確認越凡公司已付租金至2019年3月2日，共計支付租金5,991,125元。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因此，越凡公司與致垚公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還。致垚公司應(yīng)將收取的租賃押金50萬元返還越凡公司。雖然合同無效，但致垚公司已實際將系爭房屋及場地交付越凡公司使用，越凡公司仍應(yīng)當參照合同約定的租金標準向致垚公司支付占用房屋及場地期間的占有使用費。越凡公司稱致垚公司提供的系爭房屋為違法建筑，且系爭場地自其承租起不足半年即被覆土導(dǎo)致其無法正常使用，故要求退還已支付的租金。對此，本院認為，雖然致垚公司向越凡公司出租無產(chǎn)權(quán)證的系爭房屋存在過錯，但越凡公司在明知系爭房屋無產(chǎn)權(quán)證及其他所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵的情況下仍與致垚公司簽訂租賃合同承租系爭房屋及場地，對合同無效亦存在過錯。此后，致垚公司雖然存在覆土行為，但雙方于2018年1月15日另行達成補充條款，越凡公司不再租賃系爭場地，并下調(diào)了房屋租金標準，可見越凡公司在明知且接受場地現(xiàn)狀的情況下與致垚公司就租賃范圍及租金標準已重新達成一致，并確定繼續(xù)租賃系爭房屋。另根據(jù)越凡公司與部分租戶達成房屋租賃終止協(xié)議的情況可以看出，直至2019年5月9日，仍有承租人在使用系爭房屋，并向越凡公司支付租金，故越凡公司以系爭房屋無法正常使用為由要求退還租金的訴請，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于反訴部分，越凡公司稱其最遲已于2019年4月底全部搬離系爭房屋，但致垚公司對此不予認可，越凡公司并未就其主張的搬離時間以及搬離后是否已告知致垚公司收房進行舉證，且其主張的搬離時間與次承租人終止租賃協(xié)議的時間明顯不符，本院對越凡公司主張的搬離時間難以采信，故7000平方米系爭房屋的占有使用費的截止日期可依致垚公司主張的2019年5月7日計算，共計554,400元。至于致垚公司稱越凡公司尚有1860平方米房屋至今未返還，雖然越凡公司表示系爭房屋為一個整體，但因其在租賃期間將系爭房屋分別轉(zhuǎn)租他人，則系爭房屋應(yīng)當存在分割使用的情況，審理中，越凡公司亦未能舉證證明其已就返還該部分房屋通知致垚公司收房或辦理過房屋交接手續(xù)，故越凡公司應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果。但是，考慮到越凡公司在庭審中明確表示系爭房屋內(nèi)已無需保留的財物，此后致垚公司應(yīng)及時收回房屋以防止損失擴大，致垚公司怠于行使正當權(quán)利致使損失擴大部分的使用費本院不予支持，故本院認定該1860平方米房屋的使用費截止日期為2019年8月6日，共計203,112元，由越凡公司給付致垚公司。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司與被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》無效；
　　二、被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司押金50萬元；
　　三、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　四、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司自2019年3月3日至2019年5月7日的房屋占有使用費554,400元；
　　五、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司自2019年5月8日至2019年8月6日的房屋占有使用費203,112元；
　　六、被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費57,237元，減半收取28,618.5元，保全費5,000元，合計33,618.5元，由原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司負擔(dān)31,029元，由被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)2,589.5元。反訴受理費4,672元，由原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司負擔(dān)(原、被告應(yīng)負擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張開紅

書記員：朱??雯