原告(反訴被告)：上海越凡國際貿(mào)易有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳啟恩，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：胡振霆，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳斌，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉暢，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海越凡國際貿(mào)易有限公司(以下稱越凡公司)與被告(反訴原告)上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(以下稱致垚公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。越凡公司法定代表人吳啟恩及委托訴訟代理人許玉淼、致垚公司委托訴訟代理人吳斌、劉暢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　越凡公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)越凡公司與致垚公司簽署的關(guān)于上海市嘉定區(qū)金沙江西路XXX號(hào)房屋及場(chǎng)地(以下稱系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地)的《上海市房屋租賃合同》無效；2、判令致垚公司返還越凡公司已支付的租金人民幣(以下幣種同)5,991,125元并退還押金50萬元。事實(shí)與理由：2017年4月，越凡公司與致垚公司就系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地達(dá)成《上海市房屋租賃合同》，約定租賃房屋面積7000平方米，場(chǎng)地面積30畝，租賃房屋作為倉儲(chǔ)使用，租賃場(chǎng)地作為堆場(chǎng)和內(nèi)部運(yùn)輸使用。租期自2017年5月1日至2022年4月30日計(jì)5年。年租金總額527.15萬元(不含稅)，租賃保證金50萬元。合同同時(shí)對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等條款作出約定。合同簽署后，越凡公司依約向致垚公司支付租賃保證金、繳納租金。越凡公司首期向致垚公司支付313萬余元，包括半年租金263萬余元及保證金50萬元，加上對(duì)房屋的簡單整修等費(fèi)用，越凡公司租房初期就投入資金400余萬元。越凡公司正常使用不足半年，致垚公司就將30畝水泥鋼筋混凝土硬化的場(chǎng)地上鋪攤高達(dá)半米厚的泥土、廢渣等，致使越凡公司根本無法使用場(chǎng)地，在與致垚公司交涉后，致垚公司將該場(chǎng)地的租賃費(fèi)用逐步退還用于沖抵房屋租金。因系爭(zhēng)房屋的用途為倉儲(chǔ)且?guī)旆烤薮螅瑐}儲(chǔ)貨物的進(jìn)出均需大型運(yùn)輸車輛運(yùn)輸，所以進(jìn)出倉儲(chǔ)庫房的道路必須符合車輛運(yùn)輸要求。直至2018年年底，越凡公司苦于無法正常使用承租房屋，在多次與致垚公司交涉的情況下，致垚公司于2019年1月1日向越凡公司出具《承諾書》，承諾在2019年2月28日前將覆蓋的土壤清除，否則按日三倍租金的方式對(duì)受影響的租戶進(jìn)行補(bǔ)償，并修復(fù)積水路段。但實(shí)際上，致垚公司承諾清除覆蓋土壤日期屆至前后，致垚公司不僅沒有清除覆蓋土壤，反而將場(chǎng)地混凝土硬化區(qū)域全部挖掘搗碎，致使越凡公司承租房屋作倉儲(chǔ)使用的目的受到極大影響，根本無法正常使用承租房屋。越凡公司認(rèn)為，系爭(zhēng)場(chǎng)地系農(nóng)業(yè)用地，不屬于城鎮(zhèn)，亦未作為工業(yè)用地使用，系爭(zhēng)房屋屬于違法建筑，不能用作倉儲(chǔ)使用，故越凡公司與致垚公司之間的合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同，且因致垚公司自身原因?qū)е略椒补镜暮贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，致垚公司應(yīng)對(duì)越凡公司的損失承擔(dān)責(zé)任，故越凡公司涉訴。
　　致垚公司辯稱，越凡公司的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求予以駁回，理由如下：第一，雙方合同第1-2條明確約定甲方已事先告知乙方本物業(yè)無產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵乙方明確表示并接受，故越凡公司在承租系爭(zhēng)房屋時(shí)已明知房屋現(xiàn)狀，現(xiàn)越凡公司認(rèn)為缺少相關(guān)政府許可以及沒有產(chǎn)證影響其使用房屋的理由不能成立。第二，合同明確約定越凡公司租賃房屋用作糧食和食品倉儲(chǔ)使用，系爭(zhēng)場(chǎng)地有相關(guān)農(nóng)業(yè)部門的糧食、食品倉儲(chǔ)許可，但倉儲(chǔ)使用與糧食、食品倉儲(chǔ)使用是完全不一樣的概念，越凡公司將房屋另作他用對(duì)其造成的影響應(yīng)由其自行承擔(dān)。第三，系爭(zhēng)房屋雖然沒有產(chǎn)證，但作為農(nóng)業(yè)配套基地，具備糧食食品倉儲(chǔ)的相關(guān)許可。即便雙方租賃合同無效，越凡公司亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用房屋期間的房屋占有使用費(fèi)，故越凡公司要求返還租金沒有法律依據(jù)。第四，越凡公司稱在使用過程中因政府的相關(guān)要求對(duì)其使用造成了一定影響，但雙方經(jīng)協(xié)商后已于2018年1月15日簽訂補(bǔ)充條款，越凡公司不再承租30畝系爭(zhēng)場(chǎng)地，雙方就相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行了結(jié)算，且考慮到一些實(shí)際情況，致垚公司將系爭(zhēng)房屋的租金下調(diào)0.1元，并給予越凡公司其中4000平方米免收一個(gè)半月的租金作為補(bǔ)償。雖然致垚公司曾經(jīng)有覆土行為，但保留了主干道以及房屋周邊的通行道，并未影響越凡公司對(duì)房屋的實(shí)際使用。此外，致垚公司在2019年5月8日才陸續(xù)收回了部分房屋，目前仍有1860平方米廠房由越凡公司控制且未返還給致垚公司，但越凡公司實(shí)際僅支付租金至2019年3月2日，越凡公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付的使用費(fèi)或租金遠(yuǎn)高于50萬元，故押金應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用費(fèi)或租金結(jié)算后多退少補(bǔ)。據(jù)此，致垚公司提出反訴要求：判令越凡公司向致垚公司支付系爭(zhēng)房屋(7000平方米)自2019年3月3日至2019年5月7日(66天)的房屋實(shí)際使用費(fèi)554,400元，以及對(duì)系爭(zhēng)部分房屋(1860平方米)自2019年5月8日至全部房屋實(shí)際返還之日止的房屋實(shí)際使用費(fèi)(計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：每天每平方米1.2元)。
　　針對(duì)致垚公司的反訴，越凡公司辯稱，不同意致垚公司的反訴訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋是整體的一棟樓，樓底并未分割，分割的只是部分，而分割部分并未明確尚有1860平方米未交付致垚公司。2019年3月初至4月，雙方管理人員矛盾激化，被告方派遣的管理人員掌控大門不讓越凡公司的人員進(jìn)出。越凡公司最遲已于2019年4月底全部搬離，故致垚公司稱越凡公司目前仍占用1860平方米廠房不是事實(shí)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年4月，致垚公司(甲方)與越凡公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地出租給乙方，該房屋實(shí)測(cè)建筑面積為7000平方米，單價(jià)為每平米每天1.3元，場(chǎng)地面積30畝，單價(jià)為每畝每年6.5萬元；甲方事先已告知乙方本物業(yè)無產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵乙方表示明確并接受，如遇政府拆遷(包括強(qiáng)拆)甲方不對(duì)乙方做任何賠償；乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為糧食，食品倉儲(chǔ)使用，場(chǎng)地作為堆場(chǎng)和內(nèi)部運(yùn)輸使用；租賃期共五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，交房后甲方給予乙方一個(gè)月的免租期即2017年5月6日至2017年6月5日；該房屋年租金總計(jì)為3,321,500元，場(chǎng)地年租金為1,950,000元，合計(jì)5,271,500元，不含稅價(jià)；租金采用先付后用原則，第一期付2017年6月5日至2017年12月4日六個(gè)月租金2,635,750元，后期每三個(gè)月一付的方式繳納租金；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金50萬元，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方終止合同，沒收押金并收回房屋：……(四)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過一個(gè)月的……。合同簽訂后，越凡公司向致垚公司支付了押金50萬元及首期租金2,635,750元，致垚公司向越凡公司開具了相應(yīng)收據(jù)。2017年5月初，致垚公司將系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地交付越凡公司，越凡公司主要將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租他人作為倉庫使用。
　　2018年1月15日，致垚公司(甲方)與越凡公司(乙方)簽訂《金沙江西路XXX號(hào)院內(nèi)部分物業(yè)租賃補(bǔ)充條款》，約定因乙方無需求原合同中承租的30畝場(chǎng)地，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商于2017年10月5日返還給甲方，乙方使用期限4個(gè)月租金為65萬元，乙方第一期付場(chǎng)地租金975,000元，剩余325,000元用于支付第二期房屋租金；因乙方經(jīng)營確實(shí)有困難，甲方出于友好考慮，從2018年3月4日起就乙方租賃的房屋每平方米租金下調(diào)0.1元(7000平方米)，并重新給予乙方4000平方米免收一個(gè)半月的租金，日期(從2018年3月4日至2018年4月17日)，金額為216,000元，第三期應(yīng)付租金為550,500元；該物業(yè)的實(shí)際情況甲乙雙方已在主合同條款中第一條第二款中明確注明乙方表示明確并接受，如遇政府行為乙方應(yīng)無條件配合甲方，乙方不得向甲方提出任何賠償或補(bǔ)償事宜。后越凡公司按約向致垚公司支付租金至2019年3月2日，此后未再支付租金。
　　2019年1月1日，致垚公司向越凡公司出具《承諾書》一份，內(nèi)容為因政府相關(guān)部門要求，將于2019年1月1日對(duì)金沙江西路XXX號(hào)院內(nèi)倉庫西北角部分空地進(jìn)行覆蓋土壤，政府相關(guān)部門驗(yàn)收結(jié)束后，在2019年2月28日前清除所覆蓋的空地土壤，如逾期未完成清除，將按超出承諾期限的相應(yīng)天數(shù)對(duì)受影響到的租戶進(jìn)行超出承諾清理期限天數(shù)3倍(超一天按三天計(jì)算)的免租補(bǔ)償，大門口積水段路面盡快修復(fù)。
　　同年3月，致垚公司向越凡公司發(fā)出催款通知書，要求越凡公司支付租金。同年5月，越凡公司起訴來院。
　　另查，1、系爭(zhēng)房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證，亦未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或取得相關(guān)審批手續(xù)。2、2019年4月20日至5月9日期間，越凡公司與系爭(zhēng)房屋部分承租人簽訂《房屋租賃終止協(xié)議》，終止其與各承租人間的廠房租賃合同，其中，越凡公司與承租人王同升間的租賃合同于2019年4月20日終止，與承租人上海渠象貿(mào)易有限公司、青島誠日建機(jī)有限公司上海分公司以及上海源杰酒業(yè)有限公司間的租賃合同于2019年5月7日終止，與承租人朱國華間的租賃合同于2019年5月9日終止。上述承租人均表示覆土期間未受影響，越凡公司亦未因此向其作出補(bǔ)償或減免租金。
　　審理中，雙方一致確認(rèn)越凡公司已付租金至2019年3月2日，共計(jì)支付租金5,991,125元。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因此，越凡公司與致垚公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。致垚公司應(yīng)將收取的租賃押金50萬元返還越凡公司。雖然合同無效，但致垚公司已實(shí)際將系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地交付越凡公司使用，越凡公司仍應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向致垚公司支付占用房屋及場(chǎng)地期間的占有使用費(fèi)。越凡公司稱致垚公司提供的系爭(zhēng)房屋為違法建筑，且系爭(zhēng)場(chǎng)地自其承租起不足半年即被覆土導(dǎo)致其無法正常使用，故要求退還已支付的租金。對(duì)此，本院認(rèn)為，雖然致垚公司向越凡公司出租無產(chǎn)權(quán)證的系爭(zhēng)房屋存在過錯(cuò)，但越凡公司在明知系爭(zhēng)房屋無產(chǎn)權(quán)證及其他所有物業(yè)狀態(tài)瑕疵的情況下仍與致垚公司簽訂租賃合同承租系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地，對(duì)合同無效亦存在過錯(cuò)。此后，致垚公司雖然存在覆土行為，但雙方于2018年1月15日另行達(dá)成補(bǔ)充條款，越凡公司不再租賃系爭(zhēng)場(chǎng)地，并下調(diào)了房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，可見越凡公司在明知且接受場(chǎng)地現(xiàn)狀的情況下與致垚公司就租賃范圍及租金標(biāo)準(zhǔn)已重新達(dá)成一致，并確定繼續(xù)租賃系爭(zhēng)房屋。另根據(jù)越凡公司與部分租戶達(dá)成房屋租賃終止協(xié)議的情況可以看出，直至2019年5月9日，仍有承租人在使用系爭(zhēng)房屋，并向越凡公司支付租金，故越凡公司以系爭(zhēng)房屋無法正常使用為由要求退還租金的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于反訴部分，越凡公司稱其最遲已于2019年4月底全部搬離系爭(zhēng)房屋，但致垚公司對(duì)此不予認(rèn)可，越凡公司并未就其主張的搬離時(shí)間以及搬離后是否已告知致垚公司收房進(jìn)行舉證，且其主張的搬離時(shí)間與次承租人終止租賃協(xié)議的時(shí)間明顯不符，本院對(duì)越凡公司主張的搬離時(shí)間難以采信，故7000平方米系爭(zhēng)房屋的占有使用費(fèi)的截止日期可依致垚公司主張的2019年5月7日計(jì)算，共計(jì)554,400元。至于致垚公司稱越凡公司尚有1860平方米房屋至今未返還，雖然越凡公司表示系爭(zhēng)房屋為一個(gè)整體，但因其在租賃期間將系爭(zhēng)房屋分別轉(zhuǎn)租他人，則系爭(zhēng)房屋應(yīng)當(dāng)存在分割使用的情況，審理中，越凡公司亦未能舉證證明其已就返還該部分房屋通知致垚公司收房或辦理過房屋交接手續(xù)，故越凡公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果。但是，考慮到越凡公司在庭審中明確表示系爭(zhēng)房屋內(nèi)已無需保留的財(cái)物，此后致垚公司應(yīng)及時(shí)收回房屋以防止損失擴(kuò)大，致垚公司怠于行使正當(dāng)權(quán)利致使損失擴(kuò)大部分的使用費(fèi)本院不予支持，故本院認(rèn)定該1860平方米房屋的使用費(fèi)截止日期為2019年8月6日，共計(jì)203,112元，由越凡公司給付致垚公司。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司與被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》無效；
　　二、被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司押金50萬元；
　　三、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　四、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司自2019年3月3日至2019年5月7日的房屋占有使用費(fèi)554,400元；
　　五、原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司自2019年5月8日至2019年8月6日的房屋占有使用費(fèi)203,112元；
　　六、被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的其余反訴訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)57,237元，減半收取28,618.5元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)33,618.5元，由原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)31,029元，由被告上海致垚生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)2,589.5元。反訴受理費(fèi)4,672元，由原告上海越凡國際貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)(原、被告應(yīng)負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：張開紅

書記員：朱??雯