原告(反訴被告)：上海赟俊商貿(mào)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫燕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李智政，上海申有律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：馮麗萍，上海申有律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王麗，上海新松律師事務(wù)所律師。
　　原告上海赟俊商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“赟俊公司”)與被告董某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2018年11月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第一次庭審。審理中，被告董某向本院提出了反訴請(qǐng)求，本院受理后合并于2019年1月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第二次庭審。原告赟俊公司法定代表人孫燕及其委托訴訟代理人李智政、馮麗萍，被告董某及其委托訴訟代理人王麗到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人同意并經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告赟俊公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告于2018年5月6日簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令被告返還房屋租金150,000元及押金25,000元；3.判令被告支付原告違約金50,000元；4.判令被告支付原告搬遷費(fèi)用1,300元。事實(shí)和理由：2018年5月6日，原告原法定代表人李某某與被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告向被告承租坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”),作為原告日后工商注冊(cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。合同簽訂后，原告按約向被告支付了押金及第一期租金合計(jì)175,000元。但系爭(zhēng)房屋的三樓自交付之日起存在嚴(yán)重漏水問(wèn)題，二樓空調(diào)無(wú)法使用，一樓每逢下雨天氣電氣線路就會(huì)短路跳閘，致使原告無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋。故請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
　　被告董某辯稱，同意解除《房屋租賃合同》，但不同意支付原告違約金、搬遷費(fèi)用、也不同意退還押金。系爭(zhēng)房屋的三樓漏水情況確實(shí)存在，可通過(guò)修繕解決，不是根本違約。關(guān)于二樓空調(diào)無(wú)法使用以及跳閘，并不存在這樣的情況。原告搬離系爭(zhēng)房屋的原因不是因?yàn)槁┧窃谵k理食品許可證時(shí)遇到阻礙，股東之間存在矛盾。關(guān)于系爭(zhēng)房屋漏水情況，雙方在辦理房屋交接時(shí)原告是明知的，2018年9月中旬原告就已不愿再承租系爭(zhēng)房屋了，故于2019年9月19日通知被告因系爭(zhēng)房屋漏水等問(wèn)題，要求解除合同，并于次日搬離系爭(zhēng)房屋。被告認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋雖有漏水現(xiàn)象，但被告一直在配合維修，且漏水問(wèn)題通過(guò)維修是可以解決的，原告借故惡意提前解除合同已經(jīng)構(gòu)成了違約。
　　被告董某林向本院提出反訴請(qǐng)求：判令原告支付被告提前解約違約金50,000元。
　　原告針對(duì)被告的反訴請(qǐng)求辯稱，不同意被告的反訴請(qǐng)求。被告稱原告明知系爭(zhēng)房屋存在漏水，與事實(shí)不符。從原告提供的視頻可以看出，系爭(zhēng)房屋漏水情況嚴(yán)重，并非被告稱的輕微漏水。被告反復(fù)推脫并拒絕履行修繕義務(wù)，被告的證人也可以證明系爭(zhēng)房屋近幾年未做過(guò)防水處理，原告是在物業(yè)公司明確表明無(wú)法修繕的情況下，才搬離系爭(zhēng)房屋的。原告為了減少損失才提前搬離了系爭(zhēng)房屋，并非被告所稱的經(jīng)營(yíng)不善，原告重新承租房屋開(kāi)門經(jīng)營(yíng)，至今經(jīng)營(yíng)效益良好，每天的營(yíng)業(yè)額在4,000-5,000元，由于被告在合同履行過(guò)程中拒絕履行主要義務(wù)，原告主張?zhí)崆敖獬贤戏ㄓ袚?jù)。
　　經(jīng)審理查明：系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為案外人劉某某，建筑面積為162.90平方米，房屋用途為店鋪。2017年4月20日，案外人劉某某授權(quán)被告全權(quán)處理系爭(zhēng)房屋。
　　2018年5月6日，案外人李某某(乙方)與被告(甲方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，租賃期限自2018年5月10日起至2020年5月9日止，甲方應(yīng)于2018年5月10日向乙方交付系爭(zhēng)房屋。每月租金25,000元，按6個(gè)月為一期支付，第一期于2018年5月10日前付清，以后每期租金提前10日支付甲方。租金支付至甲方指定銀行賬戶：(戶名：劉智娜，開(kāi)戶銀行：建設(shè)銀行，賬號(hào)：XXXXXXXXXXXXXXXX)。合同第2.2條約定，系爭(zhēng)房屋作為辦公使用，乙方已查驗(yàn)房屋全部信息并已充分了解房屋情況，并承諾按照合同約定用途使用房屋，甲方知曉并同意乙方的租賃用途，雙方共同遵守國(guó)家和本市有關(guān)房地產(chǎn)使用和物業(yè)管理的規(guī)定。合同第7.2條約定，甲方應(yīng)保證系爭(zhēng)房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備處于正常的可使用狀態(tài)，若乙方發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備由于老化原因需要維修，應(yīng)及時(shí)通知甲方，甲方應(yīng)在接到乙方通知后的7日內(nèi)進(jìn)行維修，逾期不維修的，逾期不維修的，乙方代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)……。合同第10.1條約定，因甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修與養(yǎng)護(hù)義務(wù)，致使房屋損壞，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。合同第10.4條約定：若甲方有下列情形之一，乙方可書面通知甲方解除本合同，且甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付數(shù)額相當(dāng)于2個(gè)月租金的違約金，……(3)甲方交付的房屋不符合本合同約定，甲方違反本合同7.1款之約定，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；(4)甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同第10.5條約定：若乙方有下列情形之一，甲方可書面通知乙方解除本合同，且乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付數(shù)額相當(dāng)于2個(gè)月租金的違約金，……(5)乙方在合同期限屆滿前，無(wú)正當(dāng)免責(zé)理由提前解除合同的。合同另對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。合同簽訂后，雙方于2018年5月11日辦理了系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)。
　　另查明，原告于2018年6月1日成立，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，原住所地為系爭(zhēng)房屋2層-1，原法定代表人為案外人李某某?，F(xiàn)住所地為上海市松江區(qū)黃渡浜街XXX號(hào)XXX層，現(xiàn)法定代表人為孫燕。
　　再查明，2018年5月6日、5月11日，由原告現(xiàn)法定代表人孫燕向被告指定賬戶匯款合計(jì)175,000元。
　　又查明，2018年8月3日，原告向保利西子灣物業(yè)服務(wù)中心保修稱：系爭(zhēng)房屋墻面滲水、室內(nèi)沒(méi)電。管理中心在《戶內(nèi)維修協(xié)作單》上載明：線路問(wèn)題，無(wú)法維修。2018年9月19日，原告再次向保利西子灣物業(yè)服務(wù)中心保修稱：屋頂漏水、跳電。管理中心《公共維修協(xié)作單》上載明：(完成)無(wú)法維修。
　　另又查明：2018年9月21日，原告委托律師向被告發(fā)《律師函》，載明：自系爭(zhēng)房屋交付之日起，三樓一直存在嚴(yán)重的漏水問(wèn)題，二樓空調(diào)無(wú)法使用，一樓每逢下雨天氣電氣線路就會(huì)短路跳閘，以上問(wèn)題致使原告無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定及合同第10.4條約定，正式以書面形式向被告發(fā)出解約通知：1、雙方簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除；2、被告應(yīng)返還租金及押金175,000元；3、被告支付違約金50,000元；4、原告已于2018年9月20日搬離系爭(zhēng)房屋，并要求被告承擔(dān)搬遷費(fèi)1,300元。……。該《律師函》于2018年9月22日送達(dá)被告。
　　2018年9月27日,被告向原告及案外人李某某回函稱：《律師函》已收到，但不同意解除合同。關(guān)于房屋漏雨問(wèn)題，由于被告在外地，要求被告找物業(yè)公司維修，他們已經(jīng)答應(yīng)了。……。
　　庭審中，原告為證明其主張另提供了如下證據(jù)材料：
　　1、房屋漏水現(xiàn)場(chǎng)視頻(光盤)一張，證明系爭(zhēng)房屋存在漏水、跳電、空調(diào)無(wú)法使用等問(wèn)題；被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，三樓屋頂確實(shí)存在漏水現(xiàn)象，但是只有在下雨時(shí)會(huì)漏水，平時(shí)只是滲水，原告知曉上述情況，并認(rèn)為不影響使用；
　　2、錄音對(duì)話音頻及文字資料四頁(yè)和微信聊天記錄截圖三頁(yè)；證明被告認(rèn)可系爭(zhēng)房屋存在缺陷，且明確表示無(wú)法修復(fù)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為不能完整反映當(dāng)時(shí)的情況，被告當(dāng)場(chǎng)向物業(yè)公司打電話要求維修，物業(yè)公司也答應(yīng)國(guó)慶節(jié)后進(jìn)行維修，并提出了維修方案，被告積極配合維修；
　　3、搬場(chǎng)協(xié)議、運(yùn)費(fèi)支付憑證；證明原告被迫搬離系爭(zhēng)房屋所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)損失共計(jì)1,300元；被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可；
　　4、鑰匙保管書、電話錄音音頻及文字資料；證明原告于2018年9月20日搬離系爭(zhēng)房屋并向居間方歸還鑰匙，且已通知被告；被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可。
　　5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證、門店收款機(jī)記錄、門店現(xiàn)場(chǎng)視頻等，證明原告搬離系爭(zhēng)房屋后，在新門店經(jīng)營(yíng)狀況良好，不存在經(jīng)營(yíng)不善情況；被告對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。對(duì)門店收款機(jī)記錄等不予認(rèn)可。
　　被告為證明其主張另提供了與物業(yè)公司工作人員的談話錄音，以證明《戶內(nèi)維修協(xié)作單》、《公共維修協(xié)作單》中的“無(wú)法維修”，是指物業(yè)公司沒(méi)有高空作業(yè)的資質(zhì)，這種情況下需要報(bào)給第三方維修，并不代表系爭(zhēng)房屋無(wú)法修繕；原告對(duì)證據(jù)的三性均不予認(rèn)可。
　　庭審中，被告又申請(qǐng)證人葛某出庭作證，證人葛某稱，其到系爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，漏水是因?yàn)榉浪畬永匣鸬?，只要四周開(kāi)溝做封閉，不到一周就能修復(fù)完成。
　　庭審中，原告確認(rèn)其于2018年5月11日搬進(jìn)系爭(zhēng)房屋，于同年9月20日搬離系爭(zhēng)房屋，搬離時(shí)通過(guò)微信通知了被告，并告知給了居間方；被告確認(rèn)其收到原告搬離系爭(zhēng)房屋的微信通知，但當(dāng)時(shí)不同意解除合同，故未立即收回房屋。
　　原告又稱其向原告承租系爭(zhēng)房屋后不久就發(fā)現(xiàn)房屋漏水問(wèn)題，被告說(shuō)已經(jīng)修好了，但后來(lái)在6、7、8月份仍存在漏水情況，2018年5-9月之間一直存在漏水問(wèn)題，被告承諾維修，但一直未修。
　　以上事實(shí)，有上海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、《房屋租賃合同》、原告工商登記信息、付款憑證、《戶內(nèi)維修協(xié)作單》、《公共維修協(xié)作單》、《律師函》、回函及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，案外人李某某與被告簽訂《房屋租賃合同》的目的是為了設(shè)立公司在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嗣后，原告于2018年6月1日成立，住所地為系爭(zhēng)房屋2層-1。因此，本院依法確認(rèn)原告承繼了案外人李某某在《房屋租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)，原、被告之間的租賃合同依法成立、有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據(jù)本案查明的事實(shí)，被告交付給原告的系爭(zhēng)房屋存在漏水情況，顯然，系爭(zhēng)房屋不符合合同的約定用途，影響了原告正常的使用。即便被告在雙方簽訂《房屋租賃合同》前已將系爭(zhēng)房屋漏水情況告知原告，被告仍有義務(wù)對(duì)系爭(zhēng)房屋漏水問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)，使房屋應(yīng)適用于約定的使用、收益狀態(tài)。而且在整個(gè)租賃期間，被告應(yīng)保持房屋合乎約定的用途，然而，被告沒(méi)有證據(jù)證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋漏水問(wèn)題進(jìn)行了修復(fù)。租賃期間，因系爭(zhēng)房屋漏水，原告于2018年8月3日、9月19日先后兩次向物業(yè)公司報(bào)修，而物業(yè)公司表示無(wú)法維修。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，房屋漏水屬于比較復(fù)雜的問(wèn)題，并非原告自行維修可以解決，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的防水公司才能修復(fù)。因此，由于被告未能在合理期限內(nèi)對(duì)系爭(zhēng)房屋漏水問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)，導(dǎo)致原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故原、被告之間的《房屋租賃合同》于2018年9月22日解除(《律師函》送達(dá)被告之日)。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于原告主張返還房屋租金，根據(jù)本案查明的事實(shí)，雙方于2018年5月11日辦理了系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)，原告已向被告支付租金150,000元，故原告已將房屋租金支付至2018年11月10日，而合同已于2018年9月22日解除，因此，根據(jù)本案的實(shí)際情況及公平原則，本院依法酌情確定2018年5月11日至同年9月22日期間的租金相應(yīng)減少至每月20,000元，被告應(yīng)將每月5,000元租金返還原告,即22,000元[(每月5,000元×4個(gè)月)＋(每月5,000元/30×12天)]，關(guān)于2018年9月23日至同年11月10日期間的租金被告應(yīng)全額返還給原告，即40,000元[(月租金25,000元×1個(gè)月)＋(月租金25,000元/30×18天)]。關(guān)于原告主張的25,000元押金，被告應(yīng)當(dāng)返還給原告。關(guān)于原告主張的違約金，被告認(rèn)為原告主張的違約過(guò)高,要求法院調(diào)整，故根據(jù)本案的實(shí)際情況及公平原則，本院依法酌情確定被告支付原告違約金25,000元。關(guān)于原告主張的搬遷費(fèi)，因被告支付的違約金已經(jīng)彌補(bǔ)了原告的損失，故本院不予支持。關(guān)于被告反訴主張的提前解約違約金，因被告交付給原告的房屋存在瑕疵，導(dǎo)致原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，原告要求提前解除《房屋租賃合同》不構(gòu)成違約，故被告的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六十條第一款、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十七條、第二百一十六條、第二百二十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司與被告(反訴原告)董某之間的《房屋租賃合同》于2018年9月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司房屋租金62,000元；
　　三、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司押金25,000元；
　　四、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司違約金25,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)董某的反訴請(qǐng)求；
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)4,695元，減半收取2,347.50元，反訴案件受理費(fèi)525元，合計(jì)訴訟費(fèi)2,872.50元，由原告(反訴被告)上海赟俊商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1,077.50元(已付)，由被告(反訴原告)董某負(fù)擔(dān)1,795元(已付525元，余款1,270元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：楊亦珺