原告：上海誠勝投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳昌平，總經理。
　　委托訴訟代理人：高軍，上海融孚律師事務所律師。
　　被告：上海雯婕資產投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王少波，總經理。
　　委托訴訟代理人：吳小樂、黃彩顏，上海博群律師事務所律師。
　　原告上海誠勝投資管理有限公司(以下簡稱“誠勝公司”)與被告上海雯婕資產投資管理有限公司(以下簡稱“雯婕公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告誠勝公司法定代表人陳昌平及其委托訴訟代理人高軍，被告雯婕公司之委托訴訟代理人吳小樂、黃彩顏到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告誠勝公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除2014年雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令雯婕公司退還押金15萬元；3、判令雯婕公司退還2018年8、9月的租金215,371元；4、判令雯婕公司支付違約金215,371元(兩倍月租金)；5、判令雯婕公司賠償裝修損失340萬元(5萬元/月×68個月，自2018年8月1日至2024年3月31日)，審理中該訴請變更為180萬元；6、判令雯婕公司賠償預期利益損失8,284,629元(每年150萬元，共68個月為850萬元，減去已主張違約金215,371元)。事實和理由：2014年，雙方簽訂《房屋租賃合同》，雯婕公司將嘉定區(qū)嘉怡路XXX號501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528、5529+1、5529+2、5529+3合計934.8平方米、六樓整層計2,058平方米房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給誠勝公司，用途為“炫彩公寓”，租賃期限10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止，免租期8個月，自2014年12月1日開始計算租金。合同還約定“甲方(即雯婕公司)作為該房屋的房地產權利人與乙方(即誠勝公司)建立租賃關系，雙方同意有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，且本合同自乙方將終止合同通知書送達甲方之日起即行終止，在該等情況下，甲方應向乙方按合同解除時當年月租金的兩倍支付違約金，如甲方支付的違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應賠償損失與違約金的差額部分：甲方交付的該房屋不能實現租賃目的的…；乙方應依法申請經營所需的所有行政許可、營業(yè)執(zhí)照等經營證照，乙方在辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生、消防許可證等手續(xù)時，甲方需協助提供租賃房屋產權證或土地使用權證等有效證件，如甲方提供文件不符合政府部門要求，致乙方辦理證照時間延誤，甲方應盡快補齊相關文件”等。合同簽訂后，誠勝公司向雯婕公司繳納了保證金15萬元，并花費600萬元進行了裝修，經營炫彩公寓。因經營炫彩公寓，誠勝公司需要辦理相應的證照，按照約定雯婕公司需提供系爭房屋產權證或土地使用權證等有效證件，但雯婕公司一直沒有提供，導致誠勝公司相應的證照沒有辦出。2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產委員會突然關停了誠勝公司經營的炫彩公寓，告知書上列明的理由是“經營場所存在違法建筑，未取得合法證照非法經營住宿等”。隨后，系爭房屋被貼了封條，誠勝公司無法經營。誠勝公司認為，雯婕公司作為出租人，沒有按照合同約定提供系爭房屋產權證或土地使用權證等有效證件，導致誠勝公司無法辦理炫彩公寓所需的證照，導致現被關停，雯婕公司應承擔全部違約責任，誠勝公司有權解除合同并要求賠償損失等。另外，上海地鐵14號線即將于2020年通車，14號線嘉怡路站即在炫彩公寓旁邊，到時利潤會大大增加，現這些都無法實現導致誠勝公司預期利益受到損失。
　　被告雯婕公司辯稱，租賃合同對于系爭房屋五樓的房號一一列明，而六樓只寫了整層，且補充條款說明誠勝公司在簽訂合同時已知曉六樓沒有產權證。誠勝公司沒有辦理營業(yè)執(zhí)照的原因是其怠于履行辦證義務，現其不能經營是因政府整頓，誠勝公司本身不具備經營酒店的資質。雯婕公司同意解除租賃合同，結算費用后返還保證金，因雯婕公司沒有違約行為，故不同意其余訴請。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　系爭房屋中五樓501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528室房屋權利人為雯婕公司，其余部分未取得房地產權證，也未取得建設工程規(guī)劃許可證。
　　2014年8月1日，雯婕公司(甲方)與誠勝公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方系爭房屋，甲方提供現有的裝修和設備及系統容量，乙方在承租的場地內進行經營活動，負責其經營所需的裝修和設施的添置，甲方作為該房屋的房地產權利人與乙方建立租賃關系；乙方租賃房屋僅作炫彩公寓使用；租賃期限10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止；甲方將于2014年3月31日前向乙方交付該房屋，以便乙方進場裝修，如甲方延遲交付租賃房屋的，則免租期相應順延；租賃房屋于2014年12月1日開始計算房屋租金，免租期為8個月，即2014年4月1日至同年11月30日；2014年4月1日至2015年3月31日每季度租金為298,683元，…2018年4月1日至2019年3月31日每季度租金為323,056元…，先付后租，乙方應在每三個月或半年期屆滿前10天向甲方支付下三個月或下個半年租金；乙方應向甲方支付保證金15萬元，甲方收到保證金后向乙方出具收款憑證；甲乙雙方同意，有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，且本合同自乙方將終止合同通知書送達甲方之日起即行終止，在該等情況下，甲方應向乙方按合同解除時當年月租金的兩倍支付違約金，如甲方支付的違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應賠償損失與違約金的差額部分：甲方交付的該房屋不能實現租賃目的的…；在不影響房屋結構前提下，經甲方同意乙方可對租賃房屋進行裝修和改建裝修，甲方同意乙方在六樓樓面加高1.5米，并且配合乙方協調；乙方應依法申請經營所需的所有行政許可、營業(yè)執(zhí)照等經營證照，乙方在辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生、消防許可證等手續(xù)時，甲方需協助提供租賃房屋產權證或土地使用權證等有效證件，如甲方提供文件不符合政府部門要求，致乙方辦理證照時間延誤，甲方應盡快補齊有關文件；合同約定了其他權利義務。租賃合同簽訂后，雯婕公司將系爭房屋交付給誠勝公司，誠勝公司進行了裝修，六樓樓面加高了1.5米，將系爭房屋分隔成173間房間對外出租，開始經營炫彩公寓。同年7月14日，誠勝公司向雯婕公司出具承諾書，承諾對系爭房屋六樓頂部抬高部位，出現意外有誠勝公司承擔。同年12月10日，誠勝公司支付了保證金15萬元，并根據合同約定標準支付租金及使用費至2018年9月底。
　　2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產委員會向炫彩公寓等5戶經營方及全體租戶等發(fā)出告知書，主要內容：根據相關法律法規(guī)的有關規(guī)定，上述公寓存在：經營場所存在違法建筑，未取得合法證照非法經營住宿，未經公安消防部門消防竣工驗收擅自投入使用，無消防安全檢查合格證擅自開業(yè)，缺少消防逃生通道、消防設施設備未按照賓旅館的規(guī)定配置、內部安全管理混亂等安全隱患，要求于8月20日前搬出現在居住的場所，8月20日后相關執(zhí)法部門將依法采取停水停電、查封等強制措施，取締上述5處非法公寓房。同年8月9日，上海市德尚律師事務所李樹寧律師受上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“江橋鎮(zhèn)政府”)委托向雯婕公司發(fā)送律師函，主要內容：系爭房屋對外出租開辦公寓，至今未取得治安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等相關行政許可并辦理營業(yè)執(zhí)照，屬無照經營，現江橋鎮(zhèn)政府已依據法定職權，對該房屋內的無照經營公寓行為進行聯合整治，并開始清退房屋內租客，要求雯婕公司配合政府及各部門的整治活動，不得進行干預及阻擾，如不配合或干預，由此帶來的不利后果及法律責任由雯婕公司承擔等。在此期間，誠勝公司停止經營炫彩公寓。
　　審理中，雙方一致確認，系爭房屋有證部分裝修殘值為55萬元，無證部分裝修現值為125萬元，合計180萬元。2018年12月3日，誠勝公司撤出系爭房屋，將系爭房屋返還給雯婕公司。雯婕公司認為，誠勝公司沒有經營公寓的資質，其沒有辦理營業(yè)執(zhí)照就開展經營導致被關停責任在誠勝公司，故要求誠勝公司支付至2018年12月3日計2個月的租金及使用費。誠勝公司則認為，是因系爭房屋六樓沒有產權證導致其在系爭房屋上無法注冊企業(yè)并辦理營業(yè)執(zhí)照，因不清楚出租方地址故未書面向雯婕公司要求提供產權證；因雯婕公司承諾經營沒有問題故一直無證經營，現導致產生損失。對于預期利益損失，誠勝公司提供了炫彩公寓對外出租合同及匯總表，認為每月房費至少收入278,590元，每年利潤約150萬元；雯婕公司對此不予認可。
　　本院認為，誠勝公司與雯婕公司簽訂的《房屋租賃合同》涉及的租賃房屋分為有證部分(五樓501—509室、525—528室)及無證部分(五樓5529室、六樓整層)，五樓5529室、六樓整層部分建筑無房地產權證，也未取得建設規(guī)劃許可證，根據法律規(guī)定，雙方租賃合同中關于該部分房屋租賃無效。對于有證部分的租賃關系的約定系當事人的真實意思表示，于法不悖，且合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。故雙方間租賃合同屬于部分有效、部分無效。雯婕公司將無證房屋出租給誠勝公司，誠勝公司承租時未盡審慎義務，故雙方對于合同無效部分均有過錯?？紤]到誠勝公司租賃系爭房屋經營炫彩公寓因存在違反法律法規(guī)的情形，且上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產委員會也已對炫彩公寓開展整治并進行取締，雙方合同目的難以實現，現審理中雙方均同意解除租賃合同，故本院確認雙方間租賃合同的有效部分解除。根據上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產委員會及江橋鎮(zhèn)政府的告知書及函來看，雯婕公司出租的系爭房屋存在違法建筑，誠勝公司承租后未取得治安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等相關行政許可，也未辦理營業(yè)執(zhí)照就經營，上述因素導致炫彩公寓被相關部門整治并責令關停，故有證部分無法履行而解除雙方均有過錯。
　　合同無效，因該合同取得的財產應當予以返還;合同解除，當事人可以要求恢復原狀，雙方于審理中已對系爭房屋交接完畢，本院不再予以處理；鑒于誠勝公司支付租金至2018年9月底，而其自同年8月1日起已無法正常使用系爭房屋，故雯婕公司應返還2018年8月、9月兩個月的租金及使用費，并應將保證金返還誠勝公司。關于誠勝公司訴請的違約金，因無效部分關于合同違約金的約定無效，而雙方就有效部分的解除均有過錯，故對誠勝公司該訴請不予支持。對于誠勝公司要求賠償裝修損失的訴請，現雙方對于系爭房屋裝修的現值、殘值確認一致為180萬元，雙方應各自按照導致合同無效和合同解除的過錯分擔現值損失，本院結合具體情況，酌定雯婕公司分擔的現值及殘值損失為60%計108萬元，其余部分由誠勝公司分擔。至于誠勝公司要求雯婕公司賠償預期利益損失的訴請，因雙方對于租賃合同無效及解除均有過錯，且誠勝公司未提供充分證據證明該損失的存在及該損失應由雯婕公司賠償的依據，故本院對此不予支持。
　　據此，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十六條、第五十八條、第九十七條、《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第二條、第九條、第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原被告于2014年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》中有效部分解除；
　　二、確認原被告于2014年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》部分無效；
　　三、被告上海雯婕資產投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告上海誠勝投資管理有限公司2018年8月1日至2018年9月30日的租金及使用費215,371元；
　　四、被告上海雯婕資產投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告上海誠勝投資管理有限公司保證金15萬元；
　　五、被告上海雯婕資產投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告上海誠勝投資管理有限公司裝修損失108萬元；
　　六、駁回原告上海誠勝投資管理有限公司其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費95，392元，由原告負擔84,145元，被告負擔11,247元。被告負擔之款，應于本判決生效之日起七日內交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陸德良

書記員：徐熙春