原告：上海虹橋友某商城有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：錢建強(qiáng)，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：陸俊，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王露意，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海東亞潮州酒樓有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：鄭照棠，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：付潤(rùn)輝，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧濤，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　原告上海虹橋友某商城有限公司與被告上海東亞潮州酒樓有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月4日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年7月24日組織原、被告進(jìn)行了證據(jù)交換，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡(jiǎn)易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年11月22日再次組織原、被告進(jìn)行了證據(jù)交換，并于2018年11月30日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告上海虹橋友某商城有限公司的委托訴訟代理人陸俊，被告上海東亞潮州酒樓有限公司的委托訴訟代理人付潤(rùn)輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海虹橋友某商城有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原、被告之間的房屋租賃關(guān)系，被告將上海市長(zhǎng)寧區(qū)遵義南路XXX號(hào)4樓面積為1,100+257平方米的房屋(以下簡(jiǎn)稱涉訟房屋)清空后交還給原告；2.被告支付原告計(jì)算至2018年7月31日止拖欠的租金、使用費(fèi)238,845元，以及自2018年8月1日起至實(shí)際返還房屋之日止，按照每月250,750元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的租金或使用費(fèi)；3.被告支付原告拖欠的電梯費(fèi)及管理費(fèi)48,480元、水費(fèi)5,912.50元、電費(fèi)32,235.21元、電話費(fèi)571.49元、空調(diào)費(fèi)40,500元、燃?xì)赓M(fèi)52,576.98元、管理服務(wù)費(fèi)1,317.97元；4.被告支付原告違約金1,144,500元。訴訟過(guò)程中，原告變更其訴訟請(qǐng)求為：1.解除原、被告之間的房屋租賃關(guān)系，被告將涉訟房屋清空后交還給原告；2.被告支付原告違約金1,144,500元。事實(shí)和理由：原、被告具有多年合作基礎(chǔ)，雙方在2012年4月20日簽訂《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定原告將涉訟房屋出租給被告作為經(jīng)營(yíng)高檔餐飲使用，租期自2013年3月30日至2023年3月29日止。履約中雙方就場(chǎng)地交付、商城改擴(kuò)建等問(wèn)題產(chǎn)生較多爭(zhēng)議，于2014年4月又簽訂《和解協(xié)議》，原告同意延長(zhǎng)租賃期限至2025年3月29日，并對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)下浮調(diào)整。2016年12月28日，雙方針對(duì)租賃合同中存在的爭(zhēng)議問(wèn)題重新確認(rèn)，對(duì)部分條款進(jìn)行了變更和補(bǔ)充，簽訂了《備忘錄》，被告承諾不再拖欠租金及應(yīng)付款項(xiàng)?！秱渫洝酚喠⒑螅桓鎯H履約一段時(shí)間，自2017年第四季度開(kāi)始，拖欠支付租金及各類應(yīng)付款項(xiàng)。在原告的多次催告下，被告仍有租金及應(yīng)付費(fèi)用115,140元未付。2018年2月22日，原告收到被告來(lái)函，告知在該月20日因公共區(qū)域電梯發(fā)生突發(fā)性故障，決定暫停營(yíng)業(yè)。原告當(dāng)即對(duì)電梯予以檢修和維護(hù)，并及時(shí)反饋給被告。被告為了逃避支付租金決定歇業(yè)。2018年3月21日，原告發(fā)函給被告，明確表示被告持續(xù)拖欠租金的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約并將產(chǎn)生法律后果。2018年3月31日，被告回函原告，表示其不同意支付租金，不承擔(dān)停業(yè)期間的租金及應(yīng)付費(fèi)用。由于被告在商城旁邊籌備新店開(kāi)業(yè)，員工也是一并過(guò)去的，根本不可能同時(shí)經(jīng)營(yíng)，其目的是為了逃避租金的支付。因被告已嚴(yán)重侵害原告的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，破壞了雙方間的信任基礎(chǔ)，故原告在2018年4月18日依約行使解除權(quán)，被告則于當(dāng)日發(fā)函表示希望雙方繼續(xù)維持租賃關(guān)系，并支付了部分拖欠租金。被告的上述行為侵害了原告的合法權(quán)益，故原告起訴來(lái)院。
　　被告上海東亞潮州酒樓有限公司辯稱，原、被告之間的租賃關(guān)系自1994年就已經(jīng)建立，雙方一直有著良好的合作基礎(chǔ)。被告確實(shí)存在拖欠部分費(fèi)用的情況，但并不構(gòu)成根本違約，無(wú)需解除合同，主要理由如下：2017年8月，涉訟房屋發(fā)生多次雨水倒灌，廚房積水達(dá)十多公分，嚴(yán)重影響被告的正常經(jīng)營(yíng)；2017年12月，被告經(jīng)營(yíng)的涉訟房屋正門頂燈無(wú)法正常工作，被告報(bào)修后一個(gè)多月原告仍然未完成維修，影響了被告的形象；原告在涉訟房屋所在商場(chǎng)的五樓及六樓進(jìn)行違章搭建，煤氣管道安裝在樓道內(nèi)，有嚴(yán)重的安全隱患；2018年2月18日正月初三，正逢被告的經(jīng)營(yíng)旺期，但商場(chǎng)電梯停運(yùn)，導(dǎo)致被告客人無(wú)法正常離開(kāi)，且此后多日均無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，致使被告暫停營(yíng)業(yè)；被告已經(jīng)在2018年4月18日當(dāng)日支付了部分欠付費(fèi)用，且系原告違約在先，被告不得已才采取延付租金的形式對(duì)抗，目前被告已經(jīng)將原告原訴訟請(qǐng)求中主張的全部金額付清，且涉訟房屋經(jīng)營(yíng)情況正常；被告對(duì)涉訟房屋的經(jīng)營(yíng)與裝修投入了大量成本，若合同解除將導(dǎo)致巨額經(jīng)濟(jì)損失，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。綜上，被告同意在合同繼續(xù)履行的前提下支付違約金，但認(rèn)為合同約定的違約金金額過(guò)高，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為以欠付金額為本金，按照銀行貸款利息從欠付之日起計(jì)算至實(shí)際支付之日，不同意原告的其余訴訟請(qǐng)求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議書》、《備忘錄》、來(lái)往函件、《律師函》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　訴訟房屋權(quán)利人為原告。
　　2012年4月20日，原告(甲方、出租方)與被告(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》，其中約定：甲方將涉訟房屋出租給乙方；租賃日期自2013年3月30日起至2023年3月29日止；租金支付方式為每季度支付一次，乙方應(yīng)于每季度第二個(gè)月的15日支付每季度租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的0.3%支付滯納金；乙方向甲方支付780,870元為房屋租賃保證金，租賃關(guān)系終止時(shí)，在乙方將房屋交還給甲方后三個(gè)工作日內(nèi)由甲方無(wú)息歸還給乙方，如乙方中途違約終止合同，該履約保證金不予退還；租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛(ài)護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施，發(fā)現(xiàn)該房屋及甲方提供的設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)，甲方應(yīng)在接到乙方通知后的24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)并安排落實(shí)維修……；租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備處于正常的可使用和安全的狀態(tài)……；甲、乙雙方同意，在租賃期間有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按季租金的雙倍支付違約金：……乙方逾期不付清租金、滯納金或其他向甲方應(yīng)付費(fèi)用累計(jì)超過(guò)60天的；……甲方提供一部由乙方單獨(dú)使用的垂直貨梯，電梯專用及維修保養(yǎng)費(fèi)每月3,000元，雙方共用此梯后不予收取；以上費(fèi)用(指水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、電梯專用及維修保養(yǎng)費(fèi))加收1%代辦服務(wù)費(fèi)，每月由甲方開(kāi)具付款通知單，乙方憑單在五日內(nèi)予以支付，逾期支付的，每逾期一日乙方則需加付每日千分之三的滯納金。
　　合同簽訂后，原、被告雙方正常履行約定。
　　2014年4月24日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，就涉訟房屋所在商場(chǎng)的改擴(kuò)建工程、乙方經(jīng)營(yíng)酒樓的裝修改造事項(xiàng)以及上述期間的租金免除事宜作出約定。
　　2014年4月29日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《和解協(xié)議》，其中約定：雙方一致確定于2104年4月30日甲方將場(chǎng)地交于乙方，乙方于當(dāng)日正式進(jìn)場(chǎng)，雙方一致同意雙方原合同繼續(xù)有效并履行，并將原租賃日期延長(zhǎng)至2025年3月29日止，自進(jìn)場(chǎng)之日起甲方給予乙方四個(gè)月的裝修免租期，原合同乙方承租的1,100平方米的經(jīng)營(yíng)面積，自2014年5月1日至2020年4月30日止確定以每天每平方米6元計(jì)算……改造后新增面積257平方米，以每月50,000元結(jié)算，該部分租金在整個(gè)租期內(nèi)保持不變。
　　2016年12月28日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《備忘錄》，其中約定：租賃期限自2013年3月30日至2025年3月29日，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，雙方可協(xié)商對(duì)租賃期限進(jìn)行調(diào)整；乙方因?qū)嶓w經(jīng)營(yíng)困境，特向甲方申請(qǐng)減免部分租金，且承諾立即結(jié)清拖欠款項(xiàng)，甲方考慮到雙方長(zhǎng)期以來(lái)的友好合作，經(jīng)與乙方協(xié)商，同意對(duì)租金進(jìn)行如下調(diào)整：對(duì)于2016年4月1日至2018年3月31日租賃期間的租金進(jìn)行部分減免，租金每月減免60,000元，租金每月標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為190,750元，2018年4月1日后，租金標(biāo)準(zhǔn)按照雙方先前所簽署的《和解協(xié)議》約定內(nèi)容，繼續(xù)執(zhí)行；乙方承諾，結(jié)清拖欠款項(xiàng)后，今后將按時(shí)支付租金及其他應(yīng)付費(fèi)用，如乙方逾期不付清租金、滯納金或其他向甲方應(yīng)付費(fèi)用累計(jì)超過(guò)60天的，甲方可直接行使解除權(quán)并要求乙方承擔(dān)違約損失。
　　2017年8月21日，被告向原告發(fā)函稱，涉訟房屋廚房在大雨后存在溢水情況，要求原告盡快維修。原告于2017年8月29日回函稱，溢水系被告污水中油污將雨水管局部堵塞、被告將廚房修改為“敞開(kāi)式水槽”所致，并提出了被告控制油污排入污水管道、定期疏通下水道，原告在雨季時(shí)協(xié)助被告對(duì)雨水管進(jìn)行疏通的解決建議。2017年9月6日，被告再次向原告發(fā)函稱，因原告原因?qū)е律嬖A房屋廚房在大雨后漏水、溢水，要求原告拿出切實(shí)可行的解決方案，若再次因上述問(wèn)題未得到解決，造成大雨后廚房再次積水，被告為保證員工的人身安全，將不得不暫停營(yíng)業(yè)直至該安全隱患消除，期間的一切損失含且不限于財(cái)產(chǎn)損失、人員停工工資、被告商業(yè)損失等均由原告承擔(dān)。
　　2017年11月14日，被告向原告支付401,339.87元。審理中，被告自述上述金額系支付2017年第四季度租金272,250元及2017年7、8、9月公用事業(yè)費(fèi)129,089.87元。
　　2017年12月20日，被告向原告發(fā)函稱，涉訟房屋所在商場(chǎng)人流量日益減退，營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)員多余顧客，商業(yè)氣氛冷清，商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備年久老舊失修，就被告正門前頂燈不亮之事，被告已報(bào)修一月有余，至今無(wú)法修復(fù)，已嚴(yán)重影響原、被告的商業(yè)形象，商場(chǎng)的整體商業(yè)氛圍已與現(xiàn)有收取租金等費(fèi)用嚴(yán)重不匹配，故向原告提出，希望原告盡早提出解決方案。
　　2018年1月12日，原告向被告發(fā)出《催款通知書》稱，被告2017年第四季度應(yīng)付租金為572,250元，應(yīng)于2017年11月15日提前全部結(jié)清，截至2018年1月11日，原告只收到租金272,250元，尚欠租金300,000元，另結(jié)合應(yīng)當(dāng)支付的其他費(fèi)用87,439.47元，兩項(xiàng)合計(jì)387,439.47元。通知書要求被告在收到通知后一周內(nèi)付清上述欠款，并另按協(xié)議約定繳交滯納金。
　　2018年1月15日，被告向原告回函稱，涉訟房屋所在商場(chǎng)商業(yè)氛圍較差，生意冷清，涉訟房屋廚房漏水問(wèn)題雖然初步修復(fù)，不再漏水，但新裝修廚房設(shè)備因反復(fù)漏水，造成大小故障不斷，近期被告正門前天花頂燈不亮，被告報(bào)修后原告至今未能完全修復(fù)，商場(chǎng)的整體商業(yè)氛圍已與現(xiàn)有收取租金等費(fèi)用嚴(yán)重不匹配，故再次向原告提出，希望原告盡早提出解決方案。同日，被告另向原告發(fā)函稱，《房屋租賃合同》中約定的電梯已經(jīng)由原、被告共用，因此要求原告退回被告已支付的2014年10月至2016年10月的電梯費(fèi)75,000元及管理費(fèi)750元、2016年11月至2017年2月的電梯費(fèi)12,000元及管理費(fèi)120元，共計(jì)87,870元。
　　2018年1月25日，原告向被告回函稱，收悉被告1月來(lái)函，但對(duì)其中內(nèi)容不予認(rèn)可，涉訟房屋中的設(shè)備維修等多項(xiàng)事宜，原告一直都是報(bào)以積極的態(tài)度共同協(xié)商，原、被告之間存在租賃合同、《備忘錄》等多份協(xié)議，商業(yè)環(huán)境的改變不能成為被告要求原告降低租金，減免費(fèi)用的理由，原告已經(jīng)在《備忘錄》中對(duì)租金做了較大讓步，故原告要求被告及時(shí)支付拖欠租金，被告雖表示已在積極籌措資金，但被告不具有任何合理事由予以拖欠，無(wú)法律依據(jù)，也無(wú)合同依據(jù)。
　　2018年2月2日，被告向原告發(fā)函稱，再次向原告主張涉訟房屋存在漏水等安全隱患，要求原告派員與被告協(xié)商。
　　2018年2月5日，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》稱，依據(jù)《備忘錄》的約定，被告明確承諾需按時(shí)支付租金及其他應(yīng)付費(fèi)用，若拖延支付款項(xiàng)累計(jì)超過(guò)60天，則被告需承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果及經(jīng)濟(jì)損失。
　　2018年2月6日，被告向原告支付212,130元。
　　2018年2月11日，原告向被告發(fā)函稱，收到被告支付的212,130元，但僅支付了原告多次催收的部分欠款，尚有拖欠款項(xiàng)118,170元未支付，請(qǐng)被告盡快支付；關(guān)于被告主張的設(shè)施設(shè)備使用問(wèn)題，原、被告已經(jīng)在《備忘錄》中達(dá)成共識(shí)，并不存在影響被告經(jīng)營(yíng)的情況，被告以此為理由拖欠支付租金、電梯費(fèi)用等多項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用沒(méi)有合同依據(jù)。
　　2018年2月20日，被告向原告發(fā)函稱，涉訟房屋仙霞路端直達(dá)電梯于2018年2月18日晚間發(fā)生故障停運(yùn)事故，經(jīng)搶修分別于19日12點(diǎn)40分、20日13點(diǎn)45分短時(shí)投入使用，期間故障不斷直至20日18點(diǎn)徹底停運(yùn)，原告告知被告要等到22日原告上班后才能著手處理，因此被告決定除21日當(dāng)天對(duì)已經(jīng)訂座的老客戶予以接待外，暫停一切營(yíng)業(yè)活動(dòng)……目前涉訟房屋留少量人員值守，希望原告節(jié)后上班即安排人員與被告接洽修繕事宜。
　　2018年2月22日，原告向被告發(fā)函稱，電梯已經(jīng)維修完畢，現(xiàn)已正常運(yùn)作。
　　2018年3月1日，原告向被告發(fā)函稱，被告欠付2018年第一季度租金662,377.01元以及2017年剩余拖欠款項(xiàng)115,140元。
　　2018年3月15日，被告向原告發(fā)函稱，涉訟房屋存在漏水等嚴(yán)重安全隱患，被告停業(yè)是為了對(duì)內(nèi)部安全隱患進(jìn)行集中維修排除，被告要求原告對(duì)涉訟房屋的外部環(huán)境進(jìn)行安全隱患的維修與排除，在此事宜處理完畢之前，被告不能實(shí)際使用涉訟房屋從事正常營(yíng)業(yè)，租賃合同處于實(shí)際停止?fàn)顟B(tài)，希望原告在合理的期限內(nèi)排除安全隱患，在排除租賃房屋安全隱患期間及房屋維修完畢前，除被告不承擔(dān)房屋租金外，原告還應(yīng)承擔(dān)被告因此而造成的損失。
　　2018年3月21日，原告委托律師向被告發(fā)送《律師函》稱，被告尚有2017年未結(jié)清費(fèi)用115,140元及2018年2月應(yīng)支付的2018年第一季度租金及應(yīng)付費(fèi)用662,377.01元，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，將承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；被告于2018年2月底歇業(yè)的行為屬于自身經(jīng)營(yíng)決策，但對(duì)于租金及其他應(yīng)付費(fèi)用仍需根據(jù)雙方所達(dá)成的書面約定收取，被告應(yīng)當(dāng)立即結(jié)清拖欠的租金及應(yīng)付款項(xiàng)，避免違約損失擴(kuò)大，被告使用或占用租賃房屋的行為，不影響后續(xù)租金或占用費(fèi)的計(jì)算。
　　2018年3月23日，被告向原告發(fā)函稱,關(guān)于原告主張的115,140元，被告已在2018年1月15日給原告的函中予以明確，該款項(xiàng)不應(yīng)支付；關(guān)于歇業(yè)，被告明確其歇業(yè)不是自行歇業(yè)，而是事出有因：2018年2月19日晚8時(shí)，涉訟房屋仙霞路電梯故障停運(yùn)，商場(chǎng)的所有消防通道均鎖閉，但無(wú)人通知無(wú)人值守?zé)o人處理，被告也無(wú)法聯(lián)系原告，被告的客人和工作人員無(wú)法正常離開(kāi)造成恐慌，此后電梯故障不斷，原告告知被告要到22日原告上班后才能處理，被告因此造成客戶退訂、預(yù)定海鮮死亡共計(jì)損失數(shù)十萬(wàn)元；涉訟房屋存在多項(xiàng)安全隱患，被告多次告知原告，但原告不予理會(huì)，故被告不得不停業(yè)，因此被告提出在現(xiàn)有安全問(wèn)題妥善解決以前，被告不考慮搬回現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)，亦不予支付同期租金，因本次搬出行為導(dǎo)致被告的其他損失應(yīng)由原告承擔(dān)賠付責(zé)任。
　　2018年4月13日，被告向原告發(fā)函稱，原、被告友好合作20余年，雙方雖在某些小問(wèn)題上有不同看法，但一直榮辱與共，合作雙贏，在目前雙方經(jīng)營(yíng)都最困難的時(shí)候，被告實(shí)在不忍棄雙方多年的友某而去；被告的停業(yè)是事出有因，被告支付原告租金至被告不得不暫停營(yíng)業(yè)之日止；廚房及包房等處天花板漏水造成反復(fù)跳閘，被告不得不重新整修……如不存在安全隱患的，被告在扣除原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償費(fèi)用后，被告如數(shù)給付租金。
　　2018年4月18日，被告向原告支付324,275元。
　　同日，原告向被告發(fā)出《解除通知函》稱，根據(jù)雙方簽署的《房屋租賃合同》及《備忘錄》之相關(guān)規(guī)定，被告長(zhǎng)期拖欠租金及其他應(yīng)付款項(xiàng)，且經(jīng)原告多次催告后，仍拖延支付，已達(dá)數(shù)月，現(xiàn)原告根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及合同規(guī)定，通知被告解除雙方的租賃合同關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)自收到本函之日起7日內(nèi)將租賃房屋交還原告，并辦理相關(guān)交接手續(xù)。
　　2018年5月4日，原告向本院提起本案訴訟，要求解除原、被告之間的房屋租賃關(guān)系，被告向原告支付欠付費(fèi)用及違約金。
　　2018年5月5日，被告向原告發(fā)函，再次強(qiáng)調(diào)了此前函件中主張的欠付各項(xiàng)費(fèi)用以及暫停經(jīng)營(yíng)的理由，并提出同意繼續(xù)支付租金并繼續(xù)協(xié)商的方案。
　　2018年5月24日，被告向原告支付1,100,000元。至此，原、被告確認(rèn)涉訟房屋此前欠付的租金及2018年第二季度租金已經(jīng)付清。此后，被告分別于2018年8月14日、2018年11月14日各向原告支付752,250元，涉訟房屋租金(原告認(rèn)為解除后為房屋使用費(fèi))已支付至2018年第四季度。
　　2018年7月23日，被告向原告支付100,000元。
　　目前，被告仍在涉訟房屋中正常經(jīng)營(yíng)。
　　審理中，關(guān)于公共事業(yè)費(fèi)用，原、被告確認(rèn)目前涉訟房屋的公共事業(yè)費(fèi)用已經(jīng)全部付清。關(guān)于電梯使用費(fèi)及管理費(fèi)，被告主張有原告員工使用該電梯，其不應(yīng)當(dāng)支付電梯使用費(fèi)及管理費(fèi)用，原告則主張被告所述的員工并非原告員工，而是外聘人員，并已在該部電梯處張貼“非潮州酒樓人員，請(qǐng)勿使用此梯”的告示，就此，被告于2018年12月5日向原告支付了爭(zhēng)議的電梯使用費(fèi)及管理費(fèi)148,470元，原告對(duì)此予以認(rèn)可。關(guān)于合同解除的后果，原、被告均表示若法院判決雙方的房屋租賃關(guān)系解除，則合同解除的后果不要求在本案中一并處理，雙方另行解決。原告另向本院表示，若法院判決合同繼續(xù)履行，亦要求被告支付違約金。關(guān)于涉訟房屋的裝修，被告在審理中陳述其承租涉訟房屋24年，陸續(xù)裝修四到五次，最近一次是2014年裝修，投入了千萬(wàn)余元，原告則表示其確認(rèn)被告對(duì)涉訟房屋進(jìn)行過(guò)裝修，但對(duì)裝修時(shí)間并不清楚。此外，雙方確認(rèn)2018年8月曾再次發(fā)生漏水，但原告陳述已修復(fù)，且該事實(shí)與本案無(wú)關(guān)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議書》、《備忘錄》等文件，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。雙方在合同中明確“在租賃期間有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按季租金的雙倍支付違約金。”現(xiàn)被告確實(shí)存在逾期不付清租金的情形。
　　然而，被告在《通知解除函》發(fā)出當(dāng)天就支付300,000余元欠款，訴訟期間于2018年5月24日付清了所欠的全部租金，且目前應(yīng)付款項(xiàng)也全部結(jié)清，顯示了繼續(xù)履行房屋租賃合同的誠(chéng)意和能力，雙方繼續(xù)履行涉案租賃合同的障礙已經(jīng)消除。原、被告雙方租賃合同始于上世紀(jì)九十年代，自涉訟房屋所在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)至今，總體履行情況良好。雙方往來(lái)郵件中顯示，就涉訟房屋存在漏水、電梯故障等問(wèn)題持續(xù)協(xié)商，故被告延期支付部分租金存在一定客觀因素。若解除合同，雙方現(xiàn)有的平穩(wěn)狀態(tài)將被打破并可能引發(fā)新的訴訟，對(duì)雙方造成更大的損害。設(shè)置違約責(zé)任的本質(zhì)，在于督促當(dāng)事人按約履行，維護(hù)交易安全。綜合本案的事實(shí)，本院認(rèn)為雙方租賃關(guān)系不宜解除，繼續(xù)履行租賃合同有利于減少社會(huì)財(cái)富損失，維護(hù)合同交易的穩(wěn)定性。綜上，對(duì)原告主張解除與被告房屋租賃關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　由于被告存在拖欠租金及應(yīng)付費(fèi)用的違約行為，雖然已經(jīng)在訴訟中糾正，但仍然依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告主張合同約定違約金過(guò)高，要求予以減少，可以結(jié)合原告因?yàn)楸桓嫜痈蹲饨鸬膿p失情況，依法酌情予以調(diào)整。本院依據(jù)原告的實(shí)際損失、被告的履約情況，酌定被告應(yīng)向原告支付違約金100,000元。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海東亞潮州酒樓有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海虹橋友某商城有限公司支付違約金100,000元；
　　二、駁回原告上海虹橋友某商城有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)15,180.50元，由原告上海虹橋友某商城有限公司負(fù)擔(dān)12,880.50元，被告上海東亞潮州酒樓有限公司負(fù)擔(dān)2,300元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：吳??鈞

書記員：張??沁