原告：上海虹涼投資管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陳繼紅，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：閻玉紅，上海至合律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉雪韻，上海至合律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海弘和環(huán)保工程有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陳鴿飛，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：吳濱，上海市通浩律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉高鳳，上海市通浩律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海膳元生物科技有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)新奉公路XXX號(hào)XXX幢XXX室。
　　法定代表人：孫蒙奇。
　　原告上海虹涼投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱虹涼公司)與被告上海弘和環(huán)保工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱弘和公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法通知上海膳元生物科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱膳元公司)作為第三人參加訴訟，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告虹涼公司的委托訴訟代理人閻玉紅、劉雪韻，被告弘和公司的委托訴訟代理人吳濱、劉高鳳，第三人膳元公司的法定代表人孫蒙奇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　虹涼公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.弘和公司、膳元公司立即遷出并騰空上海市水電路XXX-XXX號(hào)XXX-XXX樓、XXX號(hào)XXX-XXX樓、XXX號(hào)轉(zhuǎn)角1-3樓房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，弘和公司將系爭(zhēng)房屋返還虹涼公司；2.弘和公司支付2017年12月1日起至2018年4月30日的租金30萬(wàn)元；3.弘和公司支付逾期支付租金的滯納金(以30萬(wàn)元為本金，按照日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2017年12月1日起算至實(shí)際付款之日止)；4.弘和公司支付2018年5月1日起至實(shí)際返還系爭(zhēng)房屋之日止的房屋使用費(fèi)(按照每月62,500元計(jì)算)；5.弘和公司支付2018年7月1日起至2018年8月31日的電費(fèi)9,009.03元。事實(shí)和理由：2013年2月1日，虹涼公司與弘和公司簽訂《房屋租賃合同書》，約定，弘和公司向虹涼公司承租系爭(zhēng)房屋，租期自2013年5月1日起至2018年4月30日，年租金50萬(wàn)元(自2014年5月起年租金漲至75萬(wàn)元)，租金每半年支付一次，先付后用，弘和公司應(yīng)在付款日前15天支付租金，弘和公司逾期支付租金超過(guò)30天的，視為違約，應(yīng)按每日千分之三支付滯納金。合同簽訂后，虹涼公司按約履行合同義務(wù)，弘和公司一直拖欠租金，現(xiàn)弘和公司支付租金、電費(fèi)分別至2017年11月30日、2018年6月底，并支付2017年12月的部分租金12,500元，之后未再支付租金及電費(fèi)。雙方合同期滿后未續(xù)簽租賃合同，虹涼公司要求弘和公司支付欠費(fèi)并騰退系爭(zhēng)房屋，遭拒絕。弘和公司拖欠租金、電費(fèi)并在合同期滿后占用系爭(zhēng)房屋的行為，構(gòu)成違約，嚴(yán)重侵害了虹涼公司的合法權(quán)益。審理中，虹涼公司稱，系爭(zhēng)房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，但系爭(zhēng)房屋是在取得兩份建設(shè)工程臨時(shí)許可證及一份建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提下建造。系爭(zhēng)房屋租金發(fā)票上的付款單位是應(yīng)弘和公司對(duì)接人員翁金祥的要求填寫，他人代弘和公司支付系爭(zhēng)房屋租金的行為不影響虹涼公司與弘和公司之間合同權(quán)利義務(wù)的履行。2018年7、8月起，系爭(zhēng)房屋內(nèi)辦公人員逐漸減少直至無(wú)人辦公，之后系爭(zhēng)房屋空關(guān)并堆有物品。2018年9月起，虹涼公司對(duì)系爭(zhēng)房屋斷水?dāng)嚯姡?018年10月起，虹涼公司為減少損失在系爭(zhēng)房屋門上加鎖。如法院認(rèn)定虹涼公司與弘和公司簽訂的《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，則要求弘和公司按照租金標(biāo)準(zhǔn)62,500元/月支付2017年12月1日起至弘和公司返還系爭(zhēng)房屋之日止的房屋使用費(fèi)。弘和公司支付的租賃押金5萬(wàn)元同意返還。
　　弘和公司辯稱，系爭(zhēng)房屋是違法建筑，虹涼公司未提供其取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)或其有權(quán)出租系爭(zhēng)房屋的證據(jù)，虹涼公司作為原告主體不適格。虹涼公司與弘和公司之間的《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》上雖蓋有弘和公司公章，但弘和公司對(duì)該兩份合同的簽訂不知情，代表弘和公司在合同上簽字的陳建明是弘和公司股東上海弘和環(huán)保投資有限公司的董事和總經(jīng)理，陳建明未在弘和公司擔(dān)任任何職務(wù)，弘和公司也未將公章交付陳建明，該兩份合同是陳建明與翁金祥、虹涼公司惡意串通后簽訂，應(yīng)為無(wú)效。即使該兩份合同有效，虹涼公司與弘和公司也未實(shí)際履行合同，虹涼公司未向弘和公司交付系爭(zhēng)房屋，弘和公司未向虹涼公司支付系爭(zhēng)房屋租金、押金，也從未委托他人代為向虹涼公司支付租金，虹涼公司也從未交付弘和公司租金發(fā)票。虹涼公司開具的其中1份發(fā)票中載明的交款單位“弘和環(huán)?！辈⒎侵复牒凸荆€有部分租金發(fā)票中載明的交款單位慧融宜德企業(yè)發(fā)展(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱慧融公司)、上海膳道實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱膳道公司)、上海膳首健康管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱膳首公司)、上海舟翁文化傳媒有限公司(以下簡(jiǎn)稱舟翁公司)與翁金祥有關(guān)，與弘和公司無(wú)任何關(guān)系，翁金祥也與弘和公司無(wú)任何關(guān)系。系爭(zhēng)房屋實(shí)際由慧融公司、膳道公司、膳首公司、舟翁公司、膳元公司承租?，F(xiàn)在系爭(zhēng)房屋外掛牌的是膳元公司、涼城新村街道，并非弘和公司。虹涼公司從未向弘和公司催收租金，虹涼公司催收租金的對(duì)象是翁金祥。故弘和公司不同意支付虹涼公司租金、房屋使用費(fèi)及逾期支付租金的滯納金。即便弘和公司應(yīng)當(dāng)支付租金、房屋使用費(fèi)，支付標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)為50萬(wàn)元/年，不認(rèn)可《房屋租賃合同書》中“從2014.5月起租金漲到75萬(wàn)元/年”的手寫內(nèi)容。虹涼公司于2019年9月對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電，10月在系爭(zhēng)房屋上加鎖，弘和公司無(wú)需支付2019年9月之后的房屋使用費(fèi)。虹涼公司主張租金已超過(guò)訴訟時(shí)效，滯納金標(biāo)準(zhǔn)也約定過(guò)高。不同意虹涼公司的全部訴請(qǐng)。
　　膳元公司述稱，2016年膳元公司成立，因當(dāng)時(shí)膳元公司股東之一翁金祥代表一個(gè)與環(huán)保有關(guān)的公司在系爭(zhēng)房屋內(nèi)辦公，膳元公司成立后也在系爭(zhēng)房屋內(nèi)辦公，對(duì)于膳元公司使用系爭(zhēng)房屋的情況翁金祥最為清楚。落款時(shí)間為2018年6月28日的《承諾書》系膳元公司向虹涼公司出具，現(xiàn)膳元公司不同意代弘和公司支付欠租。目前系爭(zhēng)房屋門口確掛有膳元公司的招牌，系爭(zhēng)房屋內(nèi)堆放有膳元公司的物品，膳元公司同意攜物遷出。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下，對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　2013年2月1日，虹涼公司(出租方、甲方)與弘和公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同書》，約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，使用面積1,357.65平方米，作辦公用房；租期自2013年5月1日起至2018年4月30日止；系爭(zhēng)房屋年租金總計(jì)為50萬(wàn)元，或按照承諾書條款執(zhí)行，該條款處手寫有“從2014.5月起租金漲到75萬(wàn)/年”；租金按“先付款，后使用”原則，每半年付款一次，乙方必須在每個(gè)付款日期前15天內(nèi)付款，甲方在收款日前15天先向乙方財(cái)務(wù)提供發(fā)票，乙方財(cái)務(wù)憑有效的統(tǒng)一稅務(wù)發(fā)票付款，乙方必須在簽合同時(shí)預(yù)付1月租金作押金；甲方向乙方提供生活用水、用電，有關(guān)的使用費(fèi)由乙方自行承擔(dān)；乙方逾期支付租金超過(guò)30天，視為違約，并支付滯納金每天千分之三，承擔(dān)違約責(zé)任。該合同落款處甲方一欄蓋有虹涼公司公章，乙方一欄蓋有弘和公司公章并由陳建明簽名。
　　2013年2月6日，虹涼公司與弘和公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定，本補(bǔ)充協(xié)議是虹涼公司與弘和公司就水電路XXX號(hào)-XXX號(hào)及1308號(hào)房屋租賃合同的附屬合同，本協(xié)議書與房屋租賃合同具有同等法律效力。弘和公司入駐水電路XXX號(hào)(原鑫宴飯店)辦公后，為進(jìn)一步促進(jìn)涼城新村街道區(qū)域發(fā)展，虹涼公司與弘和公司及凱翔分公司雙方協(xié)議如下：1、弘和公司及凱翔分公司的工商及稅務(wù)等關(guān)系遷入虹口區(qū)涼城新村街道；2、第一年度(2013年度)，弘和公司及凱翔分公司產(chǎn)生的區(qū)級(jí)稅收達(dá)到75萬(wàn)元至100萬(wàn)元間，不少于75萬(wàn)；3、第二至三年度(2014年度至2015年度)，弘和公司及凱翔分公司產(chǎn)生的區(qū)級(jí)稅收100萬(wàn)元至300萬(wàn)元間，不少于100萬(wàn)；4、第四至五年度(2016年度至2018年度)，弘和公司及凱翔分公司產(chǎn)生的區(qū)級(jí)稅收300萬(wàn)元至500萬(wàn)元間，不少于300萬(wàn)；5、弘和公司及凱翔分公司入駐水電路XXX號(hào)-XXX號(hào)及1308號(hào)后，不得改變?cè)撎幏课菁捌涓綄俜课莸姆课萦猛?；如用作?jīng)營(yíng)及其他用途等，《房屋租賃合同書》自動(dòng)終止，因房屋終止所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系等由弘和公司及凱翔分公司承擔(dān)。若不能完成當(dāng)年度的區(qū)域貢獻(xiàn)要求，弘和公司及凱翔分公司下年度的房屋租金上漲50%，即年租金75萬(wàn)元或虹涼公司與弘和公司簽署的《房屋租賃合同書》自動(dòng)終止；在租賃期內(nèi)，弘和公司及凱翔分公司稅收達(dá)到上述要求，合同期滿后，該公司具有優(yōu)先租賃權(quán)。如虹涼公司不同意續(xù)租，根據(jù)裝修折舊后的殘值，雙方協(xié)商，確定弘和公司及凱翔分公司的裝修補(bǔ)償費(fèi)用。如遇市政拆遷等無(wú)法抗拒的因素，弘和公司及凱翔分公司不得提出任何補(bǔ)償主張。該協(xié)議落款處蓋有虹涼公司、弘和公司的公章，并由陳建明簽名。
　　2013年3月29日，虹涼公司收取系爭(zhēng)房屋租賃押金5萬(wàn)元，并開具付款方為弘和公司的收據(jù)。2013年5月9日，虹涼公司開具付款單位為弘和公司、金額為25萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2013年5月-10月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2013年11月7日，翁金祥向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付25萬(wàn)元。2013年11月27日，虹涼公司開具付款單位為弘和環(huán)保、金額為25萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2013年11月-2014年4月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2013年11月27日，翁金祥向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付25萬(wàn)元。2014年4月23日，虹涼公司開具付款單位為慧融公司、金額為37.5萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2014年5月-10月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2014年5月9日，慧融公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付37.5萬(wàn)元，附加信息及用途載明“房租”。2014年11月6日，虹涼公司開具付款單位為慧融公司、金額為37.5萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2014年11月-2015年4月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2014年11月27日，慧融公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付37.5萬(wàn)元，附加信息及用途載明“2014.11-2015.4房租”。2015年4月14日，虹涼公司開具付款單位為慧融公司、金額為37.5萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2015年5月-10月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2015年5月27日，慧融公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付37.5萬(wàn)元，附加信息及用途載明“2015.5-10月房租”。2016年1月11日，虹涼公司開具付款單位為膳道公司、金額為37.5萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為2015年11月-2016年4月租賃費(fèi)的發(fā)票1張。2016年4月14日，孫蒙奇向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付37.5萬(wàn)元，附加信息及用途載明“2015.11-2016.4租金”。2016年8月10日，虹涼公司開具付款單位為膳道公司、金額為1萬(wàn)元、內(nèi)容為2016年5月-7月房屋租賃的發(fā)票18張以及付款單位為膳道公司、金額為7,500元、內(nèi)容為2016年5月-7月房屋租賃的發(fā)票1張。2016年8月22日，虹涼公司開具付款單位為膳道公司、金額為1萬(wàn)元、內(nèi)容為2016年8月-10月房屋租賃的發(fā)票18張以及付款單位為膳道公司、金額為7,500元、內(nèi)容為2016年8月-10月房屋租賃的發(fā)票1張。2016年8月25日，膳元公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付187,500元，附加信息及用途載明“水電路XXX號(hào)2016年5-7月租金”。2017年4月19日，膳首公司向虹涼公司分別轉(zhuǎn)賬支付187,500元、125,000元，共計(jì)312,500元。2017年4月27日，膳首公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付187,500元。2017年5月2日，虹涼公司開具付款單位為膳首公司、金額分別為10萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、內(nèi)容為2016年11月-12月虹口區(qū)水電路XXX號(hào)房屋租賃的發(fā)票2張，當(dāng)日，虹涼公司還開具付款單位為膳首公司、金額分別為2萬(wàn)元、87,500元、內(nèi)容為2017年1月-3月虹口區(qū)水電路XXX號(hào)房屋租賃的發(fā)票2張。2017年5月12日，膳首公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付62,500元。2018年3月20日，翁金祥向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付10萬(wàn)元，附加信息及用途載明“付房租款”。2018年3月26日，膳首公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付15萬(wàn)元。2018年7月20日，虹涼公司開具付款單位為膳首公司、金額為62,500元、內(nèi)容為2017年4月水電路XXX號(hào)1-3樓房屋租賃發(fā)票1張。當(dāng)日，虹涼公司還開具付款單位為膳首公司、金額分別為10萬(wàn)元、10萬(wàn)元、5萬(wàn)元，內(nèi)容為2017年5月-8月水電路XXX號(hào)1-3樓房屋租賃的發(fā)票3張。2018年8月20日，舟翁公司向虹涼公司轉(zhuǎn)賬支付20萬(wàn)元。2018年9月7日，虹涼公司開具付款單位為舟翁公司、金額為10萬(wàn)元、內(nèi)容為代付弘和環(huán)保租金，水電路1304、1306、1308號(hào)房屋租賃的發(fā)票2張。
　　2018年5月14日、2018年6月5日、2018年7月18日，虹涼公司分別向弘和公司發(fā)出《房屋收回告知書》，三份告知書載明，虹涼公司與弘和公司的租賃合同已到期，虹涼公司決定收回系爭(zhēng)房屋，要求弘和公司騰空系爭(zhēng)房屋，否則房屋內(nèi)物品視作無(wú)主物品清理，并要求弘和公司付清拖欠的租金及違約金。三份告知書均由翁金祥簽收。
　　2018年6月28日，膳元公司向虹涼公司出具一份《承諾書》，載明，膳元公司于2018年6月5日收到虹涼公司的房屋欠租告知書，膳元公司原用弘和公司與虹涼公司簽訂房屋使用合同，現(xiàn)膳元公司承諾所欠虹涼公司自2017年9月起至2018年6月租金共計(jì)62.5萬(wàn)元，屆時(shí)膳元公司于2018年7月15日用關(guān)聯(lián)公司(膳元公司)付清該筆租金。
　　至今，虹涼公司收取系爭(zhēng)房屋租金共計(jì)320萬(wàn)元，其中，2013年5月1日-2014年4月30日的租金50萬(wàn)元，2014年5月1日-2015年4月30日的租金75萬(wàn)元，2015年5月1日-2016年4月30日的租金75萬(wàn)元，2016年5月1日-2017年4月30日的租金75萬(wàn)元，2017年5月1日-2017年11月30日的租金437,500元，2017年12月的部分租金12,500元。2018年7月1日至2018年8月31日期間，系爭(zhēng)房屋發(fā)生電費(fèi)共計(jì)9,009.03元，該電費(fèi)弘和公司至今未支付。
　　目前，系爭(zhēng)房屋外掛有“膳元集團(tuán)”、“涼城新村街道青年再就業(yè)基地”招牌，系爭(zhēng)房屋內(nèi)堆有物品。
　　另查明，虹涼公司原名稱上海虹涼工貿(mào)公司，1998年更名為上海虹涼實(shí)業(yè)公司，1999年7月更名為上海虹涼投資開發(fā)有限公司，2003年2月更名為上海虹涼投資管理有限公司。
　　上海弘和環(huán)保投資有限公司系弘和公司股東，占股96.26%。陳建明系上海弘和環(huán)保投資有限公司股東，占股26%，陳建明并擔(dān)任上海弘和環(huán)保投資有限公司董事兼總經(jīng)理。翁金祥系膳元公司、膳首公司股東。
　　再查明，1996年4月，靈丘路(汶水東路-場(chǎng)中路)更名為水電路，更名后水電路總的起訖為：同心路-場(chǎng)中路，同時(shí)取消靈丘路名稱。1996年9月，原靈丘路XXX號(hào)-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)，編為水電路XXX號(hào)-XXX號(hào)、XXX號(hào)-XXX號(hào)。
　　審理中，虹涼公司提供三份許可證：1、發(fā)證時(shí)間為1992年11月21日、建設(shè)單位為虹涼公司、建設(shè)地址為靈丘路XXX弄XXX號(hào)的建設(shè)工程臨時(shí)許可證(編號(hào)為92-761)，該許可證載明，建筑物名稱服務(wù)樓，結(jié)構(gòu)框架，層數(shù)2，高度9米，幢數(shù)1，面積730平方米；2、發(fā)證時(shí)間為1993年3月17日、建設(shè)單位為虹涼公司、建設(shè)地址為靈丘路XXX弄XXX號(hào)的建設(shè)工程臨時(shí)許可證(編號(hào)為93-174)，該許可證載明，建筑物名稱服務(wù)樓加層，結(jié)構(gòu)框架，層數(shù)2+1，高度12.2米，幢數(shù)1，面積365平方米；3、發(fā)證時(shí)間為1994年7月1日、建設(shè)單位為涼城新村街道辦事處、建設(shè)地址為靈丘路115弄的建設(shè)工程規(guī)劃許可證[編號(hào)為滬虹建(94)-174號(hào)]，該許可證載明，建筑物名稱商辦樓，結(jié)構(gòu)框架，層數(shù)2，高度7米，幢數(shù)1，面積326平方米。就虹涼公司提供的上述許可證，弘和公司表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，臨時(shí)建設(shè)許可證的有效期不得超過(guò)兩年，有效期屆滿后臨時(shí)建筑物應(yīng)予以拆除，如系爭(zhēng)房屋依據(jù)上述兩份臨時(shí)建設(shè)許可證建造，至今系爭(zhēng)房屋未予拆除屬于違法建筑。虹涼公司提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)單位是涼城新村街道辦事處，并非虹涼公司。
　　本院在審理中至系爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，經(jīng)比對(duì)相關(guān)規(guī)劃圖紙及房屋現(xiàn)狀可以認(rèn)定，虹涼公司依據(jù)編號(hào)為92-761與93-174的兩份建設(shè)工程臨時(shí)許可證建造的1,095平方米面積的房屋為系爭(zhēng)房屋的大部分，虹涼公司另在臨時(shí)許可證許可范圍外未經(jīng)相關(guān)部門審批自行加建部分面積。目前系爭(zhēng)房屋內(nèi)無(wú)人辦公，仍堆放較多辦公桌椅、餐桌椅、廚房用具等物品。虹涼公司提供的編號(hào)為滬虹建(94)-174號(hào)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的建筑物為一幢二層樓的沿街長(zhǎng)方形建筑物，現(xiàn)門牌號(hào)為水電路XXX號(hào)，系城管執(zhí)法辦公場(chǎng)所，并非系爭(zhēng)房屋。
　　審理中，翁金祥向本院陳述，弘和公司曾向其出具一份委托書，委托其出面與虹涼公司就系爭(zhēng)房屋租賃事宜進(jìn)行洽談。簽訂涉案《房屋租賃合同書》時(shí)，先由虹涼公司蓋章，再由其將合同帶給弘和公司，陳建明在《房屋租賃合同書》上加蓋弘和公司的公章并在合同上簽字。租賃合同簽訂后，其出面負(fù)責(zé)系爭(zhēng)房屋裝修、安排房屋使用。系爭(zhēng)房屋裝修完成后，弘和公司進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋辦公并在系爭(zhēng)房屋門口掛牌。因當(dāng)時(shí)弘和公司成立不久無(wú)法支付系爭(zhēng)房屋租金，其通過(guò)朋友關(guān)系找來(lái)慧融公司進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋辦公，并由慧融公司向虹涼公司支付系爭(zhēng)房屋租金，經(jīng)其與虹涼公司協(xié)商一致，由虹涼公司開具付款單位為慧融公司的租金發(fā)票。2016年慧融公司撤場(chǎng)，膳元公司成立后進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋辦公并在系爭(zhēng)房屋門口掛牌，同時(shí)膳道公司進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋辦公但并未掛牌，后膳首公司也進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋辦公。其后，系爭(zhēng)房屋的租金由其及膳元公司、膳道公司、膳首公司支付，經(jīng)其與虹涼公司協(xié)商一致，由虹涼公司開具付款單位為膳道公司、膳首公司的租金發(fā)票。2013年5月1日至2014年4月30日期間，系爭(zhēng)房屋租金為50萬(wàn)元/年，之后系爭(zhēng)房屋租金漲至75萬(wàn)元/年。2018年5月，據(jù)虹涼公司工作人員稱系爭(zhēng)房屋為違法建筑，為避免系爭(zhēng)房屋被拆除，故虹涼公司在系爭(zhēng)房屋門口懸掛“涼城新村街道青年再就業(yè)基地”招牌。虹涼公司向弘和公司發(fā)出的三份《房屋收回告知書》由其出面簽收。落款時(shí)間為2018年8月23日的《承諾書》是膳元公司向虹涼公司出具?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋內(nèi)有弘和公司的物品、膳元公司的物品以及其作為弘和公司、膳元公司代表在系爭(zhēng)房屋內(nèi)辦公的物品。
　　本院認(rèn)為，《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》落款處蓋有虹涼公司與弘和公司的公章，故該兩份合同應(yīng)認(rèn)定為虹涼公司與弘和公司簽訂，虹涼公司有權(quán)提起本案訴訟。鑒于系爭(zhēng)房屋系虹涼公司依據(jù)92-761號(hào)與93-174號(hào)建設(shè)工程臨時(shí)許可證建造并在臨時(shí)許可建設(shè)范圍外未經(jīng)相關(guān)部門審批自行加建部分面積取得，且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程臨時(shí)許可證的有效期限為兩年，經(jīng)審批延長(zhǎng)使用期限也不超過(guò)一年，故虹涼公司與弘和公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效。
　　關(guān)于虹涼公司主張返還系爭(zhēng)房屋，支付租金、房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求，弘和公司辯稱即使《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效，雙方合同也未實(shí)際履行，虹涼公司未將系爭(zhēng)房屋交付弘和公司，弘和公司也未向虹涼公司支付租金。對(duì)此，本院認(rèn)為，在《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》落款處簽字的陳建明間接持有弘和公司的股權(quán)，弘和公司對(duì)于租賃合同的簽訂應(yīng)當(dāng)知情。而且，在整個(gè)合同履行期內(nèi)，弘和公司從未向虹涼公司主張交付系爭(zhēng)房屋。又根據(jù)翁金祥陳述，虹涼公司與弘和公司之間的租賃事宜由其出面洽談，雙方租賃合同通過(guò)翁金祥傳遞后簽訂，故虹涼公司有理由相信翁金祥是弘和公司在系爭(zhēng)房屋租賃中的經(jīng)辦人。另翁金祥稱租賃合同簽訂后，系爭(zhēng)房屋裝修、安排使用由其出面負(fù)責(zé)，說(shuō)明翁金祥收到了虹涼公司交付的系爭(zhēng)房屋。故本院認(rèn)定，虹涼公司向弘和公司交付了系爭(zhēng)房屋。至于合同履行過(guò)程中，弘和公司將系爭(zhēng)房屋交付給他人使用，并由他人代為向虹涼公司支付租金的行為，并不能因此改變弘和公司作為系爭(zhēng)房屋承租人的地位。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。根據(jù)翁金祥陳述，目前系爭(zhēng)房屋內(nèi)仍有弘和公司及膳元公司的物品，故對(duì)虹涼公司要求弘和公司、膳元公司遷出系爭(zhēng)房屋并由弘和公司交還系爭(zhēng)房屋的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。虹涼公司將系爭(zhēng)房屋交付弘和公司后，不論弘和公司自己使用房屋還是將房屋交付給他人使用，合同無(wú)效后，弘和公司仍應(yīng)支付虹涼公司占用系爭(zhēng)房屋期間的房屋使用費(fèi)及電費(fèi)?，F(xiàn)弘和公司支付租金、電費(fèi)分別至2017年11月30日、2018年6月底，后僅支付租金12,500元，虹涼公司要求弘和公司支付2017年12月1日起至其交還系爭(zhēng)房屋之日止的房屋使用費(fèi)及2018年7月1日起至2018年8月31日的電費(fèi)9,009.03元，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。關(guān)于房屋使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)虹涼公司實(shí)際收取租金的情況，自2014年5月1日起系爭(zhēng)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為每年75萬(wàn)元。鑒于虹涼公司表示其自2018年9月起對(duì)系爭(zhēng)房屋斷水?dāng)嚯?，并?018年10月起在系爭(zhēng)房屋上加鎖，虹涼公司斷水?dāng)嚯娂凹渔i的行為影響了弘和公司對(duì)系爭(zhēng)房屋的使用，故本院對(duì)2018年9月1日起的房屋使用費(fèi)酌情予以調(diào)低，2018年9月1日前的房屋使用費(fèi)仍按租金標(biāo)準(zhǔn)支付。關(guān)于弘和公司辯稱虹涼公司主張租金超過(guò)訴訟時(shí)效的意見，因虹涼公司與弘和公司的租賃合同無(wú)效，弘和公司占用系爭(zhēng)房屋期間發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)為房屋使用費(fèi)，且虹涼公司主張房屋使用費(fèi)的訴訟時(shí)效期間為三年，并未超過(guò)訴訟時(shí)效，對(duì)弘和公司的該辯稱意見，不予采納。
　　鑒于弘和公司與虹涼公司之間的《房屋租賃合同書》無(wú)效，對(duì)虹涼公司依據(jù)合同約定向弘和公司主張逾期支付租金的滯納金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。虹涼公司同意返還弘和公司租賃押金5萬(wàn)元，與法不悖，予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第五條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)上海虹涼投資管理有限公司與上海弘和環(huán)保工程有限公司簽訂的《房屋租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；
　　二、上海弘和環(huán)保工程有限公司、上海膳元生物科技有限公司遷出并騰空上海市水電路XXX-XXX號(hào)XXX-XXX樓、XXX號(hào)XXX-XXX樓、XXX號(hào)轉(zhuǎn)角1-3樓房屋，上海弘和環(huán)保工程有限公司將該房屋返還上海虹涼投資管理有限公司；
　　三、上海弘和環(huán)保工程有限公司支付上海虹涼投資管理有限公司2017年12月1日起至2018年8月30日的房屋使用費(fèi)55萬(wàn)元(已扣除上海虹涼投資管理有限公司收取的2017年12月的12,500元租金)及2018年9月1日起至上海弘和環(huán)保工程有限公司實(shí)際返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)(按照每月31,250元計(jì)算)；
　　四、上海弘和環(huán)保工程有限公司支付上海虹涼投資管理有限公司2018年7月1日起至2018年8月31日的電費(fèi)9,009.03元；
　　五、上海虹涼投資管理有限公司返還上海弘和環(huán)保工程有限公司租賃押金5萬(wàn)元；
　　上述第二、三、四、五項(xiàng)，均自本判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢；
　　六、對(duì)上海虹涼投資管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)13,655.09元，由上海虹涼投資管理有限公司負(fù)擔(dān)
　　6,144.79元；上海弘和環(huán)保工程有限公司負(fù)擔(dān)7,510.30元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：楊洪川

書記員：華??琴