上訴人(原審被告)：上海蕾特恩美容有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：詹忠山，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃超波，男。
　　被上訴人(原審原告)：力寶置業(yè)(上海)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：SHULINTAN(陳淑鈴)，董事長。
　　委托訴訟代理人：傅光炎，上海市振興律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海蕾特恩美容有限公司(以下簡稱“蕾特恩公司”)因被上訴人力寶置業(yè)(上海)有限公司(以下簡稱“力寶公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初24108號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月11日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　蕾特恩公司上訴請求：撤銷一審判決第二、三、五、六、七、八項，依法改判駁回力寶公司一審訴訟請求；追加當事人陳志強、陳少雄作為本案被告參加訴訟；一、二審訴訟費由力寶公司承擔。事實和理由：一、上海市淮海中路XXX號力寶廣場XXXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)實際使用者系陳志強，力寶公司對此也是明知的，蕾特恩公司僅僅是簽約人。陳志強與陳少雄簽有合作協(xié)議，他們是蕾特恩公司的實際控股人。故應(yīng)追加陳志強與陳少雄為本案被告參加訴訟。二、一審法院認定補交免租期租金、違約金、恢復原狀費用和保證金在合同中有相關(guān)約定，并不違反法律規(guī)定，是錯誤的。1、本案租金滯納金、物業(yè)管理費滯納金過高且缺乏法律依據(jù)，依法不應(yīng)支持。滯納金為行政法律概念，是因行政管理相對人違反法律規(guī)定的繳費義務(wù)(如稅費、工商管理費等)，由國家行政管理部門依法向行政管理相對人采取的一種懲罰性措施，具有國家強制性，發(fā)生在不平等的行政關(guān)系主體之間。而本案中房屋租賃合同是平等主體之間簽訂的，依法不能約定滯納金。雖然發(fā)生遲延支付租金的情形，力寶公司也只能根據(jù)房屋租賃合同的約定主張違約金，而不能主張滯納金。力寶公司的一審訴訟請求中要求蕾特恩公司按每日千分之五支付租金滯納金、物業(yè)管理費滯納金共人民幣51,144.53元明顯偏高，且沒有法律依據(jù)，一審法院直接以不違反法律規(guī)定為由支持其相關(guān)訴請是錯誤的。2、力寶公司主張補交免租期租金沒有事實與法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。力寶公司訴稱自2016年3月22日起至2016年5月21日止為免租期，然該免租期的使用者并不是蕾特恩公司，蕾特恩公司于2018年4月4日才與力寶公司簽訂租賃合同，陳志強于2018年4月4日才開始使用系爭房屋，因此該免租期與蕾特恩公司、陳志強均無關(guān)系。故蕾特恩公司認為要求補交該免租期的租金，明顯不合理，缺乏法律依據(jù)。退一步來說，本案的租期為2016年起至2019年3月21日止，力寶公司訴稱拖欠租金的時間起點為2018年9月份底，也就是說蕾特恩公司已經(jīng)實際履行了大部分合同租期，那么免租期損失應(yīng)當按實際履行合同時間占整個租期的比例扣除，而非全部支持。3、力寶公司主張違約金人民幣206,303.58元過高，應(yīng)當予以調(diào)整。力寶公司訴求違約金為月租金的三倍，蕾特恩公司認為力寶公司主張的違約金過高，應(yīng)當以蕾特恩公司逾期支付的租金為基數(shù)，最高不超過逾期支付租金的30%來計算。4、蕾特恩公司認為恢復原狀費用過高，應(yīng)當予以調(diào)整。力寶公司訴稱恢復原狀費用人民幣219,759元，蕾特恩公司認為缺乏依據(jù)。首先，系爭房屋系經(jīng)過裝修后使用的，即便蕾特恩公司不再使用系爭房屋，但其并沒有影響該房屋的再次租賃，是否有花費力寶公司主張的天價進行拆除并恢復原狀的必要性。其次，退一步來說，即便恢復原狀的費用由蕾特恩公司來承擔，那么蕾特恩公司認為該費用也不合理，恢復原狀的工程合同系力寶公司與第三方簽訂，其三性均無法確定，不能作為定案的證據(jù)，一審法院直接依據(jù)該證據(jù)認定恢復原狀費用也是錯誤的。5、蕾特恩公司認為保證金人民幣214,743.30元歸力寶公司所有，缺乏依據(jù)，不能得到支持。根據(jù)《上海市房屋租賃合同》第十七條、第一十條約定可知，本案的保證金系履約保證金，當出現(xiàn)承租人遲延支付或無力支付租金時，力寶公司可將保證金用于抵扣應(yīng)承租人應(yīng)支付的租金等。當合同解除后，力寶公司雖然需要經(jīng)一段時間才能將店鋪重新租出去，但是力寶公司已主張違約金，已經(jīng)能夠補償力寶公司的損失，故不能重復請求，否則與立法相違背，也對蕾特恩公司不公。我國對違約金采取“補償性為主、懲罰性為輔”的立法原則，違約金主要功能是彌補守約方的損失，而本案力寶公司已經(jīng)請求違約金，一審法院判決也支持力寶公司請求，同時又將保證金判歸力寶公司所有，明顯是錯誤的。蕾特恩公司認為該保證金應(yīng)當?shù)挚弁锨返淖饨鸺拔飿I(yè)管理費。綜上，請求支持蕾特恩公司的上訴請求。
　　力寶公司辯稱，一、力寶公司僅與蕾特恩公司發(fā)生房屋租賃合同關(guān)系，至于蕾特恩公司內(nèi)部的安排與力寶公司無關(guān)。二、房屋租賃合同中約定了租金滯納金和物業(yè)管理費滯納金，相關(guān)約定不違反法律規(guī)定。三、本案所涉《上海市房屋租賃合同》經(jīng)過二次承租人主體變更，蕾特恩公司于2018年4月4日所簽承租人主體變更的三方《協(xié)議》第二條明確其承諾嚴格遵守之前的《上海市房屋租賃合同》的約定，履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔承租人應(yīng)承擔的所有責任。該《協(xié)議》第五條約定，之前《上海市房屋租賃合同》所有條款均繼續(xù)有效?，F(xiàn)合同未完全履行完畢，故蕾特恩公司應(yīng)當根據(jù)合同約定補交免租期租金。四、蕾特恩公司應(yīng)承擔的違約金不足以補償力寶公司的損失，因此并不過高。蕾特恩公司拖欠租金構(gòu)成違約，且其并未及時恢復原狀返還系爭房屋，一審時又對力寶公司提出的恢復原狀費用提出司法鑒定，后因沒有繳納鑒定費而未進行鑒定，此后力寶公司才開始進行恢復原狀工作，并開始對外招租，直到2019年6月20日系爭房屋才得以重新出租。因蕾特恩公司故意以申請鑒定拖延時間，致使一審判決其應(yīng)承擔的違約金遠不足以補償力寶公司的損失。五、恢復原狀費用為力寶公司實際支出，是合理的。因蕾特恩公司未按合同約定恢復原狀，故相應(yīng)費用應(yīng)由其承擔。六、蕾特恩公司已付保證金歸力寶公司所有具有合同依據(jù)。請求駁回上訴，維持原判。
　　力寶公司向一審法院起訴請求：要求確認力寶公司、蕾特恩公司簽訂的系爭房屋租賃合同于2018年11月9日解除。要求蕾特恩公司支付自2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民幣94,524.25元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的租金滯納金(按每日千分之五計算)。要求蕾特恩公司支付自2018年9月起至2018年11月9日止的物業(yè)管理費人民幣21,759.97元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的物業(yè)管理費滯納金(按每日千分之五計算)。要求蕾特恩公司支付自2018年8月21日至2018年11月9日所使用的電費人民幣2,648.40元。要求蕾特恩公司支付免租期租金人民幣117,887.70元。要求蕾特恩公司支付違約金人民幣206,303.58元。要求蕾特恩公司支付恢復原狀費用人民幣219,759元。要求確認蕾特恩公司支付給力寶公司的保證金人民幣214,743.30元歸力寶公司所有。
　　一審法院認定事實：力寶公司系系爭房屋所有權(quán)人。力寶公司與上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司于2016年3月4日簽訂了《上海市房屋租賃合同》，上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司向力寶公司租賃系爭房屋，租期自2016年3月22日起至2019年3月21日止。第一年月租金人民幣56,137元，第二年月租金人民幣60,815.10元，第三年月租金人民幣65,493.20元。月物業(yè)管理費人民幣10,766元。其中第四條1、租賃期內(nèi)，自2016年3月22日起至2016年5月21日止期間(下稱“免租期”)，承租人免交該房屋的租金。免租期內(nèi)除租金外，承租人須支付其按合同就使用該房屋所應(yīng)付的一切費用。3、在未有影響本合同第二十條第2款的效力下，如因承租人的過失或違反合同致使合同提前終止，或承租人于免租期、裝修期內(nèi)終止合同，除合同其他條款規(guī)定的責任外，承租人須立即補交免租期、裝修期的租金。第八條1、為保證合同的執(zhí)行，承租人須于簽定合同時或之前向出租人支付相當于該房屋的三個月租金的保證金，計人民幣1,824,445.30元，以及按三個月物業(yè)管理費計算的物業(yè)管理費保證金，現(xiàn)時為人民幣32,298元。合同第九條2、……，之后每月租金和物業(yè)管理費須于當月的第一日或之前支付。12、若承租人逾期支付租金、物業(yè)管理費或任何其它應(yīng)付給出租人的款項，承租人須按日支付逾期款額的千分之五作為滯納金，且該滯納金應(yīng)自延期的第一天起計算至全部應(yīng)付款項被付清為止。承租人付款時出租人有權(quán)優(yōu)先收取已發(fā)生之滯納金。第十七條1、如發(fā)生以下情況，出租人有權(quán)經(jīng)書面通知承租人終止合同，承租人應(yīng)按月租金的叁倍支付違約金，出租人并有權(quán)沒收承租人已付的租金和物業(yè)管理費保證金，造成出租人損失的，支付的違約金不足抵付時，承租人還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。(1)承租人拖欠任何費用、款項，累計拖欠總額超過一個月的基本租金，并且拖欠超過十五天。第十九條1、根據(jù)合同，租賃期屆滿或提前終止當日，承租人應(yīng)已完成拆除及搬走該房屋內(nèi)蕾特恩公司的一切裝修、家具、裝飾物、電器、添置物、財物等，并修補因該等拆除及搬出而給該房屋造成的損壞(合理的自然損耗除外)，將該房屋恢復至附件三所列的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況并歸還。若承租人因任何理由拒絕或未能履行上述義務(wù)，出租人有權(quán)在該期限后收回并進入該房屋，承租人留置于該房屋內(nèi)的一切物品將被視為垃圾或放棄物，出租人可自由將其處理。出租人有權(quán)自行完成該等恢復原狀、拆除、搬出和修補工作，所產(chǎn)生之費用由承租人承擔。2016年6月2日，經(jīng)上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司提出，力寶公司與上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司、上海禧善美容有限公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為上海禧善美容有限公司，上海禧善美容有限公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔承租人應(yīng)承擔的所有責任。2017年8月30日，上海禧善美容有限公司名稱變更為上海華美禧善健康管理有限公司。2018年4月4日，經(jīng)上海華美禧善健康管理有限公司提出，上海華美禧善健康管理有限公司與力寶公司、蕾特恩公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為蕾特恩公司，蕾特恩公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔承租人應(yīng)承擔的所有責任。因蕾特恩公司未按時支付租金及物業(yè)管理費，為此，力寶公司于2018年11月2日委托律師發(fā)函，希望蕾特恩公司于2018年11月9日前支付欠款和滯納金，如蕾特恩公司屆時未付清欠款，該函即作為力寶公司發(fā)給蕾特恩公司的提前終止租賃合同的正式通知。蕾特恩公司至2018年11月9日仍未付清欠款，也未將租賃房屋恢復原狀交還力寶公司。力寶公司于2018年11月10日收回了系爭房屋。現(xiàn)力寶公司起訴來院。
　　一審法院認為，力寶公司、蕾特恩公司間關(guān)于系爭房屋的《上海市房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行?，F(xiàn)蕾特恩公司未按約支付租金等款項，理應(yīng)按約承擔違約責任。力寶公司根據(jù)合同約定有權(quán)解除合同并要求蕾特恩公司支付相應(yīng)款項。力寶公司訴訟請求中的滯納金部分按每日千分之五計付累計應(yīng)至本金金額為止。關(guān)于補交免租期租金、違約金、恢復原狀費用和保證金等在合同中也有相關(guān)約定，并不違反法律規(guī)定。故力寶公司的訴訟請求可予支持。關(guān)于蕾特恩公司認為陳志強是實際承租人一節(jié)，力寶公司、蕾特恩公司間租賃合同關(guān)系成立，力寶公司向蕾特恩公司主張權(quán)利，并無不妥。如果蕾特恩公司認為與陳志強之間有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可另行主張。判決：一、力寶置業(yè)(上海)有限公司與上海蕾特恩美容有限公司所簽訂的關(guān)于力寶廣場XXXX室房屋的《上海市房屋租賃合同》于2018年11月9日解除。二、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民幣94,524.25元及按每日千分之五計付租金滯納金至付清之日止，并以不超過本金金額為限。其中人民幣5,126.03元從2018年9月1日起計付，人民幣68,767.86元從2018年10月1日起計付。人民幣20,630.36元從2018年11月1日起計付。三、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司自2018年9月起至2018年11月9日止的物業(yè)管理費人民幣21,759.97元及按每日千分之五計付物業(yè)管理費滯納金至付清之日止，并以不超過本金金額為限。其中人民幣7,764.17元從2018年9月1日起計付，人民幣10,766元從2018年10月1日起計付。人民幣3，229.80元從2018年11月1日起計付。四、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司至2018年11月9日所使用的電費人民幣2,648.40元。五、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司免租期租金人民幣117,887.70元。六、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司違約金人民幣206,303.58元。七、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司恢復原狀費用人民幣219,759元。八、上海蕾特恩美容有限公司已支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司的保證金人民幣214,743.30元歸力寶置業(yè)(上海)有限公司所有。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，2018年4月4日，上海華美禧善健康管理有限公司與力寶公司、蕾特恩公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為蕾特恩公司，蕾特恩公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔承租人應(yīng)承擔的所有責任。力寶公司、蕾特恩公司間租賃合同關(guān)系成立，根據(jù)合同相對性原理，力寶公司向蕾特恩公司主張權(quán)利，并無不妥?，F(xiàn)蕾特恩公司未按約支付租金等款項，理應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。力寶公司訴請中的相關(guān)滯納金系根據(jù)合同約定提出，并未過高，一審法院予以支持，并無不當。關(guān)于補交免租期租金、違約金、恢復原狀費用和保證金等在合同中也有相關(guān)約定，亦不違反法律規(guī)定，一審法院予以支持，亦無不當。蕾特恩公司的上訴請求，依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣12,549.78元，由上訴人上海蕾特恩美容有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　朱　敏

審判員：徐??慶

書記員：周劉金