原告：上海納海物資發(fā)展有限公司，上海市共和新路。
　　法定代表人：林劍雄，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫一天、孫鴻書，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海蓬火實業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：劉遠杰。
　　原告上海納海物資發(fā)展有限公司(以下簡稱納海公司)與被告上海蓬火實業(yè)有限公司(以下簡稱蓬火公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告納海公司委托訴訟代理人孫一天、被告法定代表人劉遠杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告訴稱，原、被告于2017年8月簽訂租賃合同以后，原告將位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)曹聯(lián)路XXX-XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃給被告使用，租期從2017年8月24日至2020年8月23日，租賃面積1,800平方米，年租金70萬元。根據(jù)合同第四條C2款約定，如乙方未按約定支付租金，乙方應(yīng)當支付滯納金，超過15天的，甲方有權(quán)終止合同，并追究乙方的違約責任。合同簽訂后，原告依約履行了交房義務(wù)，被告卻在2019年5月沒有交付合同約定的租金，構(gòu)成了嚴重違約，原告曾多次向被告催討欠付的款項，被告拒不支付。原告無奈故訴至法院，請求法院判令：1、解除原、被告雙方簽訂的租賃合同；2、被告支付原告自2019年5月24日至實際搬離之日止的租金(按年租金70萬元的標準)；3、被告支付原告免租期租金19,444元；4、被告支付原告逾期付款的滯納金18,550元(按應(yīng)付租金每日千分之一計算，自2019年5月8日起算)；5、被告支付原告違約金175,000元;6、被告已付保證金11,7000元不予退還。
　　被告答辯稱，被告公司因經(jīng)營不善于2019年5月已經(jīng)停業(yè)。被告在5月10日即已經(jīng)通知原告，被告公司租賃至2019年5月23日不再承租，實際上被告的房租也已支付至2019年5月23日。但原告對此沒有明確的回復(fù)。由于被告公司已經(jīng)處于破產(chǎn)狀態(tài)，當?shù)嘏沙鏊痛逦瘯扔嘘P(guān)部門前來協(xié)調(diào)，當時給出的方案是租金計算至2019年5月23日租賃合同終止，由原告退還保證金。但原告對此仍然沒有明確回復(fù)。拖延至6月11日，嘉定區(qū)勞動監(jiān)察大隊對被告廠區(qū)內(nèi)的機器設(shè)備進行了拍賣，并且被告的機器設(shè)備陸續(xù)在一星期內(nèi)已從廠房內(nèi)搬走?，F(xiàn)租賃廠房當中已沒有被告的東西。后因被告的聯(lián)系方式被原告拉黑，故被告無法同原告取得聯(lián)系。被告認為租賃合同已經(jīng)于2019年5月23日解除，對于原告訴請第二項要求支付租金的訴請，被告認為自合同解除后被告就不應(yīng)該再支付租金。關(guān)于原告其余的訴請，被告均表示不同意。
　　經(jīng)審理查明，納海公司(甲方、出租方)和蓬火公司(乙方、承租方)于2017年8月簽訂租賃合同，約定由甲方將系爭房屋出租給乙方使用，租期從2017年8月24日至2020年8月23日，免租期從2017年8月9日至2017年8月23日，租賃面積1,800平方米，年租金70萬元。租金先付后用，每三個月支付一次，每次支付租金須提前15天。租賃協(xié)議簽訂時，乙方應(yīng)向甲方支付117,000元作為租賃保證金，乙方向甲方支付的租賃保證金不得抵作租金及水電費，但可抵違約、賠償費用。未及時交納租賃保證金的，按本合同約定承擔逾期付款責任。租賃期限屆滿后，在甲方驗明所出租的租賃物均無損壞、符合交接時狀態(tài)、租賃物上的登記及許可手續(xù)(包括但不限于工商衛(wèi)生)均已經(jīng)注銷或者變更至其他地址、本合同各項乙方應(yīng)當承擔的費用已付清后，甲方將在八個工作日內(nèi)將結(jié)余保證金無息歸還乙方。合同第四條C2款約定，乙方不按時支付租金和水電費，每拖欠一天甲方按租金或水電費總金額的10%收取乙方滯納金，超過10天的，甲方有權(quán)采取停水停電、關(guān)閉大門等措施，超過15天的，甲方有權(quán)單方面終止合同(視為乙方違約)并沒收乙方的租賃保證金，并有權(quán)對承租人廠房內(nèi)的物資進行清理或沒收。合同第四條C4款約定，甲乙雙方在合同有效期內(nèi)(因不可抗力因素除外)提前終止合同的，均被視為違約處理。任何一方違約，將以三個月租金作為違約金賠償給另一方。乙方在租賃期間中途退租的，甲方有權(quán)沒收乙方的租賃保證金，乙方如有裝修的，裝修不得拆除，無償歸甲方所有。合同簽訂后，納海公司履行了交房義務(wù)，蓬火公司支付租金至2019年5月23日，但未能支付后續(xù)租金。2019年8月，納海公司起訴來院。
　　訴訟中，承辦人于2019年9月26日下午與嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)西村村民委員會錢家光(音)電話聯(lián)系。錢家光表示，蓬火公司因拖欠員工工資無法繼續(xù)經(jīng)營，在今年5月曾提出要求與出租方(納海公司)解除合同，蓬火公司法定代表人劉遠杰表示愿意將出租方退還的保證金用于支付員工工資，但經(jīng)村民委員會和當?shù)嘏沙鏊蓡T協(xié)調(diào)，出租方未同意退還保證金。承辦人稍后又與嘉定區(qū)勞動監(jiān)察大隊繆姓工作人員(電話為XXXXXXXX)電話聯(lián)系，該工作人員表示，因蓬火公司拖欠其公司員工的工資，員工將情況反映至勞動部門要求解決。蓬火公司法定代表人劉遠杰稱其公司可以將其所有的機器設(shè)備進行出售，所得款項用于支付員工工資，另公司在出租方即本案原告處有10多萬保證金，如果出租方可以全部或大部退還的話，也可用于支付員工工資。后劉遠杰向勞動部門反映公司主要的機器設(shè)備其已出售并用于支付部分員工工資，但仍有部分機器設(shè)備未售出。關(guān)于租賃保證金，雖經(jīng)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)西村村民委員會和當?shù)嘏沙鏊蓡T協(xié)調(diào)，但出租方最終未同意退還押金。
　　本院認為，納海公司和蓬火公司簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，合法有效。因蓬火公司拖欠租金已經(jīng)構(gòu)成違約，故納海公司依據(jù)合同行使解除權(quán)合法有據(jù)，本院予以支持。蓬火公司法定代表人劉遠杰雖然于2019年5月曾提出要求與納海公司解除合同，但因雙方未能協(xié)商一致，故蓬火公司認為合同已于2019年5月23日解除的主張不能成立，本院確認上述租賃合同于納海公司訴狀副本送達蓬火公司之日即2019年8月15日解除。通常合同解除后，承租方仍應(yīng)支付租金(實際使用費)至其實際搬離之日止，但鑒于蓬火公司于2019年5月即已提出要求與出租方(納海公司)解除合同，并通過當?shù)赜嘘P(guān)組織協(xié)調(diào)退租及返還保證金事宜，且合同明確約定承租方超過15天(未付租金)的，甲方有權(quán)單方面終止合同(視為乙方違約)，并有權(quán)對承租人廠房內(nèi)的物資進行清理或沒收。故納海公司在明知蓬火公司無法繼續(xù)經(jīng)營的情況下，理應(yīng)及時與蓬火公司協(xié)商合同解除事宜并盡快收回租賃房屋以避免損失擴大。納海公司未采取相關(guān)措施以避免損失擴大，應(yīng)自行承擔相應(yīng)責任?？紤]到無論是納海公司還是蓬火公司對租賃廠房內(nèi)的物資進行清理均需一定的時間，故本院酌情確定由蓬火公司向納海公司支付6萬元租金，之后的租金損失由納海公司自行承擔。納海公司要求蓬火公司支付免租期租金沒有合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于2019年5月24日以后的租金，蓬火公司確實存在逾期付款的情形，但鑒于其時雙方已在協(xié)商解約事宜，故對納海公司要求蓬火公司支付逾期付款違約金的訴請，本院不予支持。合同約定在承租方違約的情況下由承租方向出租方支付違約金及已付保證金不予退還，兩者均屬于違約方的責任承擔方式，本院認為在納海公司要求保證金不予退還的情況下通常已可彌補其損失，故對納海公司要求蓬火公司支付違約金的訴請不再予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海納海物資發(fā)展有限公司和被告上海蓬火實業(yè)有限公司于2017年8月簽訂的租賃合同自2019年8月15日起解除；
　　二、被告上海蓬火實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起支付原告上海納海物資發(fā)展有限公司租金6萬元；
　　三、被告上海蓬火實業(yè)有限公司已付原告上海納海物資發(fā)展有限公司租賃保證金117,000元，不予退還；
　　四、原告上海納海物資發(fā)展有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　本案案件受理費7,120元，減半收取3,560元，由原告上海納海物資發(fā)展有限公司負擔1,560元，被告上海蓬火實業(yè)有限公司負擔2,000元。被告上海蓬火實業(yè)有限公司負擔之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　?br/>　　

審判員：秦??忠

書記員：吳嘉蕓