原告：上海薩某某餐飲有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：益岡伸之，董事長。
　　委托訴訟代理人：崔海華，上海市外灘律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：熊穎達，上海市外灘律師事務所律師。
　　被告：上海興輝置業(yè)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：宋麗紅，經理。
　　委托訴訟代理人：朱祺，上海東凰律師事務所律師。
　　原告上海薩某某餐飲有限公司(以下簡稱薩某某公司)與被告上海興輝置業(yè)有限公司(以下簡稱興輝公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月2日受理后，依法適用簡易程序，于2018年5月31日、8月20日、10月9日組織雙方進行證據交換，于2018年10月25日公開開庭進行了審理。薩某某公司委托訴訟代理人崔海華、熊穎達，興輝公司委托訴訟代理人朱祺均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　薩某某公司向本院提出訴訟請求：1、確認興輝公司于2018年4月8日向薩某某公司發(fā)出的《關于<解除房屋租賃合同>的函》無效，興輝公司繼續(xù)履行《房屋租賃合同》；2、判令興輝公司拆除房屋正門私自加裝的門鎖，恢復房屋正常供電、供水；3、判令興輝公司向薩某某公司按每月280,000元的標準賠償2018年4月20日至實際恢復經營之日止的房屋停業(yè)期間損失。訴訟過程中，薩某某公司變更訴訟請求為：1、確認薩某某公司與興輝公司簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，并同意合同于2018年4月19日解除；2、判令興輝公司退還薩某某公司租金12,406元、廣告位使用租賃費26,600元、租賃意向金28,188.22元；3、判令興輝公司賠償薩某某公司設施設備損失款100,799元；4、判令興輝公司賠償薩某某公司食材損失28,753.93元；5、判令興輝公司支付薩某某公司違約金203,013元；6、判令興輝公司雙倍返還薩某某公司履約保證金247,901.9元。
　　事實和理由：興輝公司系上海市靜安區(qū)恒豐路XXX號401-5、401-6商鋪(以下簡稱涉案房屋)的開發(fā)商及產權人，2013年9月11日，薩某某公司與興輝公司委托的案外人上海隆宇國際商務廣場經營管理有限公司(以下簡稱隆宇公司)就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，由薩某某公司承租涉案房屋，用途為餐飲。合同約定，隆宇公司于2013年9月5日將涉案房屋交付薩某某公司，薩某某公司的租賃期為6年。租金采取每年遞增方式，首年月租金為28,188.22元，在當月的前5日內支付當月租金。
　　合同簽訂后，隆宇公司向薩某某公司交付了涉案房屋，薩某某公司亦按約支付了首期租金及押金，并對涉案房屋進行了裝修及設施設備的大量投入。
　　2014年8月，薩某某公司與隆宇公司簽訂《房屋租賃補充協(xié)議書》，約定因實測套內面積與合同中的套內面積193.07平方米存在一定誤差且誤差超過正負3%，因此同意按實際套內面積206平方米計算租金等與租賃面積有關的一切費用，起算日按原合同執(zhí)行。
　　2016年5月，薩某某公司、興輝公司與隆宇公司簽訂《隆宇國際商務廣場租賃合同(商業(yè))之補充協(xié)議》，約定自2016年6月1日起出租方由隆宇公司變更為興輝公司，薩某某公司已付的保證金作為已支付給興輝公司的租賃保證金。
　　2018年4月8日，興輝公司向薩某某公司送達《關于解除<房屋租賃合同>的函》，興輝公司以薩某某公司未提交《外國投資企業(yè)設立批準證書》等文件，以及薩某某公司法定代表人及實際控制人變更、薩某某公司經營狀況不佳為由，宣告即日解除《房屋租賃合同》。薩某某公司收函后向興輝公司回復，其通知內容均不屬實，不同意解除合同并敦促其遵守合同義務。4月17日，興輝公司通知薩某某公司將于次日對涉案房屋停水停電。次日，薩某某公司派員與興輝公司負責人進行溝通，再次告誡興輝公司七行為將構成違約，興輝公司則強硬表示其作為開發(fā)商，決定將現(xiàn)有租賃商鋪全部收回并改造后整體出租給一個承租人，且已簽訂租賃合同，并已陸續(xù)進場。4月19日，興輝公司對涉案房屋進行斷水斷電，致使薩某某公司無法正常對外經營。次日，興輝公司又在涉案房屋的正門處擅自加裝了門鎖，導致薩某某公司無法出入涉案房屋。
　　薩某某公司一直按約支付應付的租金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費等費用，未有任何拖欠。興輝公司2018年4月8日發(fā)出的解除通知無事實和法律依據，興輝公司不具有法律規(guī)定及合同約定的解除權，其行為已構成違約，理應承擔賠償責任，故薩某某公司起訴來院。
　　興輝公司辯稱，同意雙方合同于2018年4月19日解除，不同意薩某某公司的其他訴訟請求。認為，興輝公司在四月初已經明確告知薩某某公司合同解除，接下來會有停水停電。薩某某公司也認可2018年4月19日為合同解除日，薩某某公司之前的訴請為繼續(xù)履行合同，系其未采取行為縮小損失。且薩某某公司主張的違約金過高，正常租賃違約金是月租金的兩到三倍，但薩某某公司要求興輝公司承擔十倍左右違約金，明顯顯失公平。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　涉案房屋權利人為興輝公司。2013年7月19日，薩某某公司為承租涉案房屋，向隆宇公司支付租賃意向金28,188.22元。2013年9月11日，興輝公司的受托人隆宇公司(甲方)與薩某某公司(乙方)就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，由薩某某公司承租涉案房屋。合同約定：在同時滿足如下條件時《房屋租賃合同》生效：1、根據相關法律規(guī)定，“隆宇國際商務廣場”工程項目可以合法出租時；2、若乙方為“外國法人”、“外國自然人”或“外商投資企業(yè)”的，乙方須獲得《外商投資企業(yè)設立批準證書》或相關商務主管部門簽發(fā)的“外商投資企業(yè)開設商鋪的許可”的，則獲得上述法律文件時；3、乙方已按合同約定足額支付了押金。在本合同中止或終止后，……，在扣除各類乙方應付費用后(如有)、不計息退還押金余額。合同另約定：涉案房屋套內面積為193.07平方米；甲方于2013年9月5日將涉案房屋交付乙方，乙方的租賃期為6年；乙方應當支付履約押金123,950.94元；租金為每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金應當在當月的前5日內支付。免租期屆滿次日，乙方應當按照當月剩余天數支付當月固定租金。第一租賃年度至第二租賃年度(從2013年9月5日至2015年9月4日)固定租金為28,188.22元/月，第三租賃年度至第四租賃年度(從2015年9月5日至2017年9月4日)固定租金為29,891.26元/月，第五租賃年度至第六租賃年度(從2017年9月5日至2019年9月4日)固定租金為31,711.75元/月；乙方應當按照每月每平方米56元向甲方或甲方委托管理方支付租賃期物業(yè)管理費，即每月的租賃期物業(yè)管理費為10,811.92元；乙方在租賃物業(yè)交付后90日內免繳租金，但應支付免租期物業(yè)管理費；本合同免租期的物業(yè)管理費為每月5,405.96元；如甲方由于自身原因單方面中途解除合同的，應雙倍返還乙方履約保證金，并賠償違約行為發(fā)生當月租金金額6倍的違約金；乙方重大股權變動或實際控制人變動造成乙方實際經營情況惡化或品牌及經營品類發(fā)生變化的，甲方有權以書面通知方式解除本合同。
　　合同簽訂后，隆宇公司按約向薩某某公司交付了涉案房屋，薩某某公司亦按約向隆宇公司支付押金及租金。2014年8月，隆宇公司(甲方)與薩某某公司(乙方)簽訂《房屋租賃補充協(xié)議書》，約定：乙方承租的涉案房屋實測套內面積為206平方米，因實測套內面積與合同中的套內面積193.07平方米存在一定誤差，且誤差超過正負3%，根據合同約定，乙方同意甲方按實測套內面積206平方米計算租金、推廣費、物業(yè)管理費等與租賃面積相關的一切費用，費用起算日按原合同執(zhí)行。
　　合同履行過程中，隆宇公司(甲方)、薩某某公司(乙方)與興輝公司(丙方)簽訂《隆宇國際商務廣場租賃合同(商業(yè))之補充協(xié)議》，約定，自2016年6月1日起出租方由隆宇公司變更為興輝公司；本補充協(xié)議僅變更出租房的名稱及銀行賬號，其他條款不變；乙方根據租賃合同的約定，已向甲方支付的租賃保證金123,950.94元，由甲方直接支付給丙方，作為乙方履行租賃合同已支付給丙方的租賃保證金，租賃保證金的退還事宜，由乙方與丙方按租賃合同相關約定執(zhí)行。
　　2018年4月8日，興輝公司向薩某某公司送達《關于解除<房屋租賃合同>的函》，函件載明，根據雙方2013年8月簽署的《房屋租賃合同》，貴司(薩某某公司)有如下違約行為：一、根據《房屋租賃合同》第一條本合同的生效條件，在同時滿足如下條件時《房屋租賃合同》生效：……2、若乙方為“外國法人”、“外國自然人”或“外商投資企業(yè)”的，乙方須獲得《外商投資企業(yè)設立批準證書》或相關商務主管部門簽發(fā)的“外商投資企業(yè)開設商鋪的許可”的，則獲得上述法律文件時。但至今為止，貴司(薩某某公司)未向我司(興輝公司)提交上述合同生效的文件，導致貴司雖已開展經營但雙方房屋租賃合同未生效的狀況。二、根據《房屋租賃合同》第三十條解約條款第7款約定：乙方重大股權變動或實際控制人變動造成乙方實際經營情況惡化或品牌及經營品類發(fā)生變化的，甲方有權以書面通知方式解除本合同。現(xiàn)經我司(興輝公司)了解，貴司(薩某某公司)原簽署租賃合同期間的法定代表人及實際控制人松野高宏(弘)已變更為益岡伸之，現(xiàn)貴司(薩某某公司)經營的薩某某餐飲經營狀況不佳。鑒于貴司(薩某某公司)上述違約情況，特通知如下：1、即日起解除雙方2013年8月簽署的《房屋租賃合同》及相關補充協(xié)議，解除合同的效力自函件送達貴司(薩某某公司)時生效。2、貴司(薩某某公司)于接到函件當日停止營業(yè)，并于三日內將全部可移動物品撤離商鋪，將商鋪歸還我司(興輝公司)。
　　2018年4月17日，薩某某公司向興輝公司發(fā)函，載明：貴司(興輝公司)的行為已構成嚴重違約，由此引起的和可能引起的一切不良后果由貴司承擔。2018年4月19日，薩某某公司報警稱涉案房屋水電被停，警察出警后，由物業(yè)工作人員以致電興輝公司工作人員，興輝公司工作人員在電話中承認系其對涉案房屋作出了停水停電的行為。2018年4月23日，薩某某公司再次向興輝公司發(fā)出《通知函》，載明：由于貴司(興輝公司)違約行為已造成我司(薩某某公司)嚴重損失，4月19日貴司就非法停止水電，且告之(知)我司(薩某某公司)水電將永遠停下去，4月20日又擅自在我店鋪門上加鎖，并無理要求我方4月23日前拆除裝修、搬離設備、恢復房屋原狀。針對貴司(興輝公司)的行為，我司(薩某某公司)將通過訴訟解決。后，興輝公司在涉案房屋正門處加裝門鎖，故薩某某公司起訴要求判如所請。
　　另查，2003年6月16日，薩某某公司取得《中華人民共和國外商投資企業(yè)批準證書》，經營年限20年。2017年7月3日，薩某某公司法定代表人由松野高弘變更為益岡伸之。薩某某公司已按每月33,835.5元的標準將租金支付至2018年4月30日。
　　再查，興輝公司與薩某某公司就太陽city漢中路入口廣告牌簽訂《太陽CITY廣告位使用協(xié)議》，對廣告牌租金、租賃期限及權利義務均作出了約定。
　　訴訟過程中，薩某某公司與興輝公司一致同意雙方之間的租賃合同關系于2018年4月19日解除。涉案房屋所涉樓層已整層處于整體裝修狀態(tài)。
　　2018年10月25日，雙方就涉案房屋內可移動設施設備進行移交，有前臺小票打印機、冷藏柜、掛墻層板等部分物品缺失。根據原告提供的物品購買合同及發(fā)票等證據以及其提交的設施設備原值、累計折舊及凈值表載明，缺失的可設施設備原值總計100,799元，經折舊后尚余凈值共計27,761.96元。
　　本院認為，薩某某公司與隆宇公司簽訂的《房屋租賃合同》、《房屋租賃補充協(xié)議書》以及隆宇公司、薩某某公司與興輝公司簽訂的《隆宇國際商務廣場租賃合同(商業(yè))之補充協(xié)議》均系當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。根據合同約定，《房屋租賃合同》及《房屋租賃補充協(xié)議書》中關于隆宇公司的有關權利義務由興輝公司承繼。興輝公司以薩某某公司未向其提交《外商投資企業(yè)設立批準證書》而認為雙方之間的《房屋租賃合同》未生效，但根據合同約定，薩某某公司僅需取得該批準證書即可，并非必須提交隆宇公司或興輝公司，故興輝公司主張租賃合同未生效的意見，本院不予采納?，F(xiàn)興輝公司以薩某某公司實際控制人變動造成其實際經營情況惡化或品牌及經營品類發(fā)生變化為由，提出解除合同。然，興輝公司并未提供證據證明薩某某公司因實際控制人發(fā)生變化而造成實際經營情況惡化或品牌及經營品類發(fā)生變化，故興輝公司并不因此享有單方解除權。因涉案房屋已被興輝公司收回，房屋所在整個樓層已處于整體裝修狀態(tài)，興輝公司的違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，合同已無法繼續(xù)履行。雙方一致同意租賃合同關系于2018年4月19日解除，于法無悖，本院予以準許，即薩某某公司與興輝公司之間的《房屋租賃合同》、《房屋租賃補充協(xié)議書》于2018年4月19日解除。
　　現(xiàn)薩某某公司已將租金支付至2018年4月30日，合同解除后，興輝公司理應退還薩某某公司已經預交未使用的2018年4月20日至4月30日期間的租金。根據本案查明的事實，2018年4月的租金為33,835.5元，則2018年4月20日至4月30日期間的租金為12,406元?，F(xiàn)薩某某公司主張興輝公司退還租金12,406元的租金，于法有據，本院予以支持。
　　對于薩某某公司主張興輝公司賠償缺失部分的設施設備款100,799元的訴訟請求，薩某某公司主張要求興輝公司按設施設備購買時的價值賠償，興輝公司抗辯應以涉案房屋租賃年限計算設施設備的殘值。本院認為，薩某某公司現(xiàn)主張的系可移動設施設備的賠償，上述設備的殘值不應以租賃期限折舊，而應以該設備本身的折舊率計算。根據薩某某公司提供的設施設備原值、累計折舊及凈值表中明確，其主張的可移動設施設備經折舊后，尚余凈值27,761.96元，該凈值計算符合一般設施設備的折舊，本院對此予以確認。故對于興輝公司未能移交給薩某某公司的可移動設施設備，興輝公司應賠償薩某某公司27,761.96元。
　　對于薩某某公司主張興輝公司賠償食材損失，其并未提供證據證明其已購買了價值28,753.93元的食材，且即使購買了上述食材，該損失亦屬實際損失。在薩某某公司主張違約金賠償，而違約金的金額又足以涵蓋上述損失的情形下，薩某某公司的該項主張無事實和法律依據，本院不予支持。
　　對于薩某某公司主張興輝公司雙倍返還保證金247,901.9元，并支付違約金203,013元的訴訟請求，雖根據雙方合同約定，如興輝公司由于自身原因單方面中途解除合同的，應雙倍返還薩某某公司履約保證金，并賠償違約行為發(fā)生當月租金金額6倍的違約金。本院認為，該約定中的雙倍返還保證金與6倍租金的違約金，其性質均為違約金，應合并計算?，F(xiàn)興輝公司亦已抗辯該違約金主張過高，結合薩某某公司的損失，薩某某公司主張的6倍租金金額的違約金203,013元的訴訟請求，確屬過高，本院酌情調整為101,600元。薩某某公司要求雙倍返還保證金的請求，于法無據，本院不予支持。雙方合同解除后，在興輝公司未舉證證明薩某某公司仍有未結清錢款的情況下，興輝公司理應根據合同約定，返還保證金(押金)123,950.94元，薩某某公司的該項主張，有事實和法律依據，本院予以支持。
　　對于薩某某公司主張興輝公司返還廣告位使用租賃費26,600元的訴訟請求，因廣告位使用系另外的一份獨立合同，與本案無關，故本案對該項訴請不作處理。
　　對于薩某某公司主張興輝公司返還租賃意向金28,188.22元的訴訟請求，因該錢款并非租賃合同約定的事項，而隆宇公司、興輝公司與薩某某公司三方協(xié)議中，又未提及該意向金的處理。雙方的《房屋租賃合同》及補充協(xié)議等約定中，均未涉及該意向金，故薩某某公司在本案中主張興輝公司返還，本院不予處理。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第一款第(四)項、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海薩某某餐飲有限公司與被告上海興輝置業(yè)有限公司之間的《房屋租賃合同》、《房屋租賃補充協(xié)議書》有效，并于2018年4月19日解除；
　　二、被告上海興輝置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告上海薩某某餐飲有限公司2018年4月20日至2018年4月30日的房屋租金12,406元；
　　三、被告上海興輝置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海薩某某餐飲有限公司設施設備賠償款27,761.96元；
　　四、被告上海興輝置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告上海薩某某餐飲有限公司保證金123,950.94元；
　　五、被告上海興輝置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海薩某某餐飲有限公司違約金101,600元；
　　六、對原告上海薩某某餐飲有限公司關于食材損失的訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　保全費1,020元，由被告上海興輝置業(yè)有限公司負擔。
　　案件受理費10,010.62元，減半收取計5,005.31元，由原告上海薩某某餐飲有限公司負擔2,005.31元，被告上海興輝置業(yè)有限公司負擔3,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：李??彥

書記員：李??康