原告：上海莘某貿(mào)易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張愛良，董事長。
　　委托訴訟代理人：尹文清，上海新望聞達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司，注冊地上海市金山區(qū)，實(shí)際經(jīng)營地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：張洪清，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳曉峰，系被告公司員工。
　　被告：上海華海餐飲管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李建強(qiáng)，總經(jīng)理。
　　原告上海莘某貿(mào)易有限公司（以下簡稱莘某公司）與被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司（以下簡稱達(dá)唯公司）、上海華海餐飲管理有限公司（以下簡稱華海公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法適用簡易程序，于2019年3月11日公開開庭進(jìn)行審理。因本案處理結(jié)果與上海師范大學(xué)（以下簡稱“上師大”）有法律上的利害關(guān)系，本院于2019年5月17日追加其為第三人參加本案訴訟，并于2019年5月27日公開開庭進(jìn)行了審理。案件審理過程中，經(jīng)過對證據(jù)材料審查，本院認(rèn)為上師大應(yīng)作為共同原告參加訴訟，但上師大于2019年6月18日談話中明確放棄其實(shí)體權(quán)利，故本院對其作出退出訴訟決定，不再將上師大列為本案當(dāng)事人。2019年6月27日本案再次公開開庭進(jìn)行審理，原告的委托訴訟代理人尹文清，被告達(dá)唯公司的法定代表人張洪清及其委托訴訟代理人吳曉峰，被告華海公司的法定代表人李建強(qiáng)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告莘某公司向本院提出訴訟請求：1.判令兩被告立即騰退并向原告交還其所占有的、位于閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋（以下簡稱涉案房屋）；2.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2018年5月1日起暫計至2018年10月31日期間的房屋占有使用費(fèi)人民幣204,828.8元（以下幣種均為人民幣），要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止；3.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的水費(fèi)25,224.71元，要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止；4.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的電費(fèi)190,157.6元，要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止；5.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)119,993.16元，要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止。
　　案件審理過程中，原告變更訴請2至訴請5為：2.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2018年5月1日起至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)，按市場租金4.4元每/平方米/日的標(biāo)準(zhǔn)計算；3.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費(fèi)20,155.13元；4.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費(fèi)130,167.6元；5.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)64,897.96元。
　　事實(shí)和理由：2015年4月20日，原告與被告達(dá)唯公司簽訂《租賃合同》，由被告達(dá)唯公司向原告承租位于閔行區(qū)吳中路XXX號的一層右側(cè)副房，實(shí)際為5#幢樓西側(cè)整個副樓房屋。租賃期限自2015年5月1日至2018年4月30日，并約定每年租金為35萬元。租賃合同約定用途為經(jīng)營，目前經(jīng)營招牌為“東海海鮮面”。租賃期限屆滿前后，原告曾以包括書面方式在內(nèi)的各種方式向被告達(dá)唯公司表示：租賃期限屆滿后，涉案房屋不再續(xù)租。但至今被告達(dá)唯公司未依約騰退，更未向原告交還涉案房屋。目前涉案房屋由兩被告實(shí)際違法占用，已嚴(yán)重?fù)p害原告的合法權(quán)益。另，涉案房屋產(chǎn)權(quán)人為案外人上海旅游高等?？茖W(xué)校（以下簡稱旅游學(xué)校），原告擁有產(chǎn)權(quán)人授予的合法轉(zhuǎn)租權(quán)。
　　被告達(dá)唯公司答辯稱：對于訴請1，租賃合同確實(shí)已經(jīng)到期，但實(shí)際占用房屋的系被告華海公司，被告達(dá)唯公司并非占用。對于訴請2，房屋占有使用費(fèi)不同意按照市場價計算，最多按照租賃合同標(biāo)準(zhǔn)。對訴請3至訴請5，水、電、煤氣費(fèi)應(yīng)由被告華海公司承擔(dān)，因?yàn)槿A海公司才是實(shí)際使用者。另外，被告達(dá)唯公司承租的副樓是沒有產(chǎn)證的，租賃合同應(yīng)為無效。
　　被告華海公司答辯稱：同意返還房屋，但2018年原告曾答應(yīng)如果被告華海公司搬離，則可以免去2018年10月1日前的水電煤和租金。原告在被告華海公司清退工人后一個月都沒有收回涉案房屋，被告華海公司在重新裝修后又重新開始經(jīng)營。對于房屋占有使用費(fèi)，不同意按照4.4元的標(biāo)準(zhǔn)支付，應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)。如果原告同意免去租金、水電煤氣費(fèi)用，被告華海公司依然同意搬離；但如不免除，被告華海公司要求繼續(xù)使用。
　　原告為證明其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、上海市房地產(chǎn)權(quán)證；
　　2、租賃合同（房屋產(chǎn)權(quán)人與原告簽訂）；
　　3、租賃合同（原告與被告達(dá)唯公司簽訂），證明原告與被告達(dá)唯公司的租賃合同合法有效且雙方約定于2018年4月30日合同到期；
　　4、《〈租賃合同〉到期終止告知函》；
　　5、通知函；
　　6、告示，證據(jù)4-6證明原告告知被告不再續(xù)租并催告被告騰退涉案房屋；
　　7、實(shí)際違法占用租賃房屋的現(xiàn)場照片；
　　8、實(shí)際違法占用租賃房屋的位置示意圖，證據(jù)7、8證明被告實(shí)際違法占用租賃房屋的事實(shí)；
　　9、水電煤欠費(fèi)清單（以2019年3月11日提交的訴訟請求金額調(diào)整材料記載的金額為準(zhǔn)），證明被告拖欠水電煤氣費(fèi)用的事實(shí)；
　　10、評估報告，證明訴請的房屋占有使用費(fèi)依據(jù)是市場租金標(biāo)準(zhǔn)，該評估報告系產(chǎn)權(quán)人委托制作；
　　11、《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》，證明案外人旅游學(xué)校對本案的處理意見；
　　12、《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》。
　　兩被告對原告證據(jù)1至9均無異議，但認(rèn)為目前是被告華海公司在實(shí)際使用房屋，費(fèi)用應(yīng)由被告華海公司承擔(dān)。對證據(jù)10不予認(rèn)可。對證據(jù)11認(rèn)為該材料出具日期是2019年4月1日，距離第一次開庭已經(jīng)超過一個月，事情發(fā)生時產(chǎn)權(quán)人并無該意思表示，相反產(chǎn)權(quán)人應(yīng)與被告直接發(fā)生租賃關(guān)系。對證據(jù)12真實(shí)性無異議，但認(rèn)為租賃合同具有相對性，上師大后勤中心在合同上蓋章，且提供銀行賬戶，應(yīng)為租賃合同相對方，即便是內(nèi)部管理問題，也不影響該法律事實(shí)。
　　被告達(dá)唯公司提交其與案外人金某某的《租賃合同》，證明其承租涉案房屋后，又轉(zhuǎn)租給案外人金某某。
　　原告和被告華海公司對該證據(jù)均無異議。
　　被告華海公司未向本院提交證據(jù)。
　　本院對各方無異議的原告證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。對各方有爭議的原告證據(jù)10、11、12，因該證據(jù)有原件與之核對，且與待證事實(shí)相關(guān)，故本院確認(rèn)其證明效力。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號房屋所有權(quán)人為案外人旅游學(xué)校。
　　2015年4月16日，案外人旅游學(xué)校（出租方、甲方）與原告莘某公司（上師大后勤中心）（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，載明：甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號（上海旅游高等?？茖W(xué)校培訓(xùn)中心大樓），出租房屋為第一、三、四層，面積約為1740平方米。該房屋租賃期為三年。自2015年4月16日起（至）2018年4月15日止。雙方還就租賃相關(guān)的其他事宜進(jìn)行了約定。合同后落款處，有莘某公司及上師大后勤中心蓋章。
　　2015年4月20日，原告莘某公司（上師大后勤中心）（出租方、甲方）與被告達(dá)唯公司（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，載明：甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號，出租房屋為一層右側(cè)副房，面積約為253平方米。該房屋租期為三年。自2015年5月1日起（至）2018年4月30日止。租賃期滿，甲方有權(quán)利收回該出租房屋，乙方保證如期交還。如乙方違約，甲方有權(quán)追究乙方違約責(zé)任。該房屋租金為每年35萬元。雙方還就租賃相關(guān)的其他事宜進(jìn)行了約定。合同后落款處，有莘某公司經(jīng)理張某某簽字以及上師大后勤中心蓋章。
　　租賃合同簽訂后，雙方履行各自義務(wù)。被告達(dá)唯公司向原告支付租賃押金3萬元。
　　2018年4月19日，原告向被告達(dá)唯公司發(fā)出《〈租賃合同〉到期終止告知函》一份，載明：被告達(dá)唯公司（承租方）向原告（出租方）承租的涉案房屋將于2018年4月30日租賃期限屆滿。2015年4月20日，承租方與出租方所簽《租賃合同》項(xiàng)下的房屋租賃關(guān)系亦將于2018年4月30日到期終止。涉案房屋因規(guī)劃調(diào)整用于教學(xué)科研，故《租賃合同》到期終止后將不再對第三方出租?，F(xiàn)告知如下：1.請承租方在2018年4月30日付清欠繳的水電煤氣費(fèi)用。2.請承租方在2018年4月30日前騰空全部租賃房屋。3.請承租方積極配合近期商談2018年4月30日租賃雙方交接退還租賃房屋的相關(guān)事宜。另，上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心（現(xiàn)已變更為上海師范大學(xué)后勤服務(wù)中心）委托莘某公司全權(quán)處理《租賃合同》項(xiàng)下房屋租賃的全部事項(xiàng)。該告知函后，有被告達(dá)唯公司法定代表人張洪清簽字確認(rèn)“本人收到。張洪清。2018.4.19”。
　　2018年5月6日，原告向被告達(dá)唯公司發(fā)出《通知函》一份，載明：據(jù)現(xiàn)場查看，承租方至今沒有騰空租賃房屋，亦未作騰退租賃房屋的必要準(zhǔn)備工作，故出租方再次函告如下事項(xiàng)：1.請承租方立即騰空并向出租方退還全部租賃房屋。2.為維護(hù)出租方的合法權(quán)益，自2018年5月31日起，出租方將隨時在租賃房屋范圍內(nèi)采取斷水、斷電的維權(quán)措施。承租方將自行承擔(dān)因違約滯留、非法占用該租賃房屋而引起的任何損失，并承擔(dān)出租方因采取維權(quán)措施而引起的全部費(fèi)用。3.出租方將追償承租方自2018年5月1日起至騰退全部租賃房屋期間、違法占用租賃房屋的占用使用費(fèi)（占用使用費(fèi)按原租金的雙倍計算），并追訴承租方的其他法律責(zé)任?！摗锻ㄖ泛?，有原告法定代表人張愛良、被告華海公司員工金某某、李某某簽字。
　　2018年5月25日，原告莘某公司采取現(xiàn)場張貼方式，向被告達(dá)唯公司發(fā)出《告示》一份，內(nèi)容同原告于2018年5月6日向被告達(dá)唯公司發(fā)出的《通知函》。
　　2019年4月1日，案外人旅游學(xué)校向本院寄送《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》，載明：2015年4月20日，就涉案房屋的租賃事宜，產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校與承租人莘某公司簽訂了《租賃合同》。合同約定的租期屆滿日為2018年4月15日，但雙方實(shí)際約定的租期屆滿日為2018年4月30日。產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校重申：《租賃合同》項(xiàng)下的租賃房屋到期后不再續(xù)租。截至2018年4月30日租期屆滿，承租人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人返還租賃房屋。鑒于承租人莘某公司將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人，故產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校確認(rèn)并要求：1、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張騰退、并收回租賃房屋的一切事宜。其后，再由承租人向產(chǎn)權(quán)人返還租賃房屋。2、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張并收取自2018年5月1日起至第三人實(shí)際騰退之日止的租賃房屋占有使用費(fèi)。其后，再由承租人向產(chǎn)權(quán)人支付前述占有使用費(fèi)。3、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張并收取合同項(xiàng)下租賃期間以及租賃期限屆滿后的占有使用期間所實(shí)際發(fā)生的水電煤費(fèi)用。其后，再由承租人向產(chǎn)權(quán)人支付前述水電煤費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校申明：旅游學(xué)校與第三人即次承租人，不存在任何直接的租賃關(guān)系或其他合同關(guān)系。
　　2019年4月22日，案外人上師大向本院寄送《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》，載明：1999年，根據(jù)上海市教委關(guān)于《上海高校后勤社會化改革方案（試行）》的通知精神，上師大內(nèi)設(shè)了“上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心”二級管理機(jī)構(gòu)，但未經(jīng)任何工商注冊或社團(tuán)登記，系非獨(dú)立法人的內(nèi)部機(jī)構(gòu)。當(dāng)時，莘某公司隸屬上師大后勤中心直接管理。莘某公司系工商登記的獨(dú)立企業(yè)法人。2015年4月20日，就上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#樓（培訓(xùn)中心大樓）第一、三、四層的房屋租賃事宜，產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校與莘某公司簽訂《租賃合同》一份，雙方均蓋章確認(rèn)。因內(nèi)部管理的隸屬關(guān)系，上師大后勤中心同時也在該《租賃合同》上蓋章。其后，莘某公司分別向達(dá)唯公司、上海周宇投資管理咨詢有限公司、上海晉禧實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)租該房屋，并簽訂轉(zhuǎn)租的《租賃合同》各一份。也因內(nèi)部管理的隸屬關(guān)系，上師大后勤中心在該轉(zhuǎn)租的《租賃合同》上蓋章，但轉(zhuǎn)租人并非上師大后勤中心，而是莘某公司，并且上師大后勤中心收取的房租或水電煤費(fèi)等亦均歸屬于莘某公司。上師大后勤中心并無民事權(quán)利能力和民事行為能力。2016年，根據(jù)上海高校后勤系統(tǒng)新一輪改革意見，“上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心”更名為“上海師范大學(xué)后勤服務(wù)中心”。
　　2019年6月18日，本院追加上師大作為共同原告參與本案訴訟，上師大明確向本院表示放棄本案中實(shí)體權(quán)利。
　　另查明，截至2018年10月31日，被告達(dá)唯公司尚欠原告自2017年10月1日起至2018年10月31日期間的水費(fèi)20,155.13元、電費(fèi)130,167.6元、煤氣費(fèi)64,897.96元。
　　還查明，上師大后勤中心系案外人上師大內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，并無民事主體資格。
　　再查明，2015年6月15日，被告達(dá)唯公司將涉案房屋轉(zhuǎn)租給案外人金某某，雙方簽訂《租賃合同》一份，約定：租期為3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。案外人金某某將涉案房屋交由被告華海公司實(shí)際使用，并由被告華海公司裝修進(jìn)行餐飲經(jīng)營，招牌是東海海鮮。
　　本院認(rèn)為，原告與被告達(dá)唯公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效?，F(xiàn)雙方租賃期限已經(jīng)于2018年4月30日到期，被告達(dá)唯公司應(yīng)根據(jù)《租賃合同》第二條第3款之約定及《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”之規(guī)定，向原告返還涉案房屋，故原告此項(xiàng)訴請有合同及法律依據(jù)，本院予以支持。對于房屋占有使用費(fèi)的計算標(biāo)準(zhǔn)，因原、被告就涉案房屋租金有過合同約定，本院仍參照合同約定，按每年35萬元標(biāo)準(zhǔn)計算房屋占有使用費(fèi)。原告雖提出應(yīng)以評估價格為準(zhǔn)，但該評估價格使用期間自2018年12月31日開始，無法覆蓋被告達(dá)唯公司使用全過程，且該評估價格并無雙方意思作為基礎(chǔ)，故本院對此不予采納。對于房屋占用期間所產(chǎn)生的水、電、煤氣等費(fèi)用，因雙方對調(diào)整后的金額并無異議，故本院對原告上述訴請一并予以支持。
　　關(guān)于被告達(dá)唯公司答辯其并非涉案房屋實(shí)際使用人意見，本院認(rèn)為，房屋租賃合同相對方為原告與被告達(dá)唯公司，相應(yīng)的合同責(zé)任也應(yīng)由被告達(dá)唯公司承擔(dān)。房屋租賃合同到期后，簽訂合同的房屋承租人負(fù)有交還涉案房屋、結(jié)清涉案房屋內(nèi)款項(xiàng)的義務(wù)，本案中，被告達(dá)唯公司雖未實(shí)際使用涉案房屋，但因其并未履行完畢房屋租賃合同到期后的相關(guān)義務(wù)，原告有權(quán)就返還房屋以及催討房屋內(nèi)款項(xiàng)等事項(xiàng)向被告達(dá)唯公司主張權(quán)利。故被告達(dá)唯公司之答辯意見本院不予采納。至于實(shí)際使用涉案房屋產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用最終承擔(dān)問題，達(dá)唯公司可在履行完合同義務(wù)后要求實(shí)際使用涉案房屋的主體進(jìn)行清償。至于被告達(dá)唯公司所稱涉案房屋系違章建筑、房屋租賃合同應(yīng)屬無效等意見，經(jīng)本院核對產(chǎn)證原件所標(biāo)圖示，認(rèn)為涉案房屋系有證建筑，故房屋租賃合同應(yīng)屬有效。
　　關(guān)于被告華海公司要求免去2018年10月1日之前的費(fèi)用的答辯意見，本院認(rèn)為，雙方在協(xié)商合同到期處理事宜時確實(shí)曾進(jìn)行過相應(yīng)約定，但被告華海公司并未對涉案房屋進(jìn)行交接、亦未通知原告前來收回房屋，故被告華海公司并不滿足免去2018年10月1日前相關(guān)費(fèi)用的條件，其此項(xiàng)答辯意見本院不予采納。鑒于被告華海公司現(xiàn)實(shí)際占用涉案房屋，其應(yīng)一并予以搬離。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退并向原告上海莘某貿(mào)易有限公司返還坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋；
　　二、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2018年5月1日起至被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司實(shí)際騰退上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋之日止，按人民幣350,000元每年的標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋占有使用費(fèi)；
　　三、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費(fèi)人民幣20,155.13元；
　　四、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費(fèi)人民幣130,167.6元；
　　五、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)人民幣64,897.96元；
　　六、原告上海莘某貿(mào)易有限公司收取的由被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司支付的租賃押金人民幣30,000元可在上述第二至第五項(xiàng)條款中予以抵扣。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計人民幣3,209.27元，由被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陳??潔

書記員：李雪雯