原告:上海莘某貿(mào)易有限公司,住所地上海市徐匯區(qū)。
法定代表人:張愛良,董事長。
委托訴訟代理人:尹文清,上海新望聞達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告:上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司,注冊地上海市金山區(qū),實(shí)際經(jīng)營地上海市閔行區(qū)。
法定代表人:張洪清,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:吳曉峰,系被告公司員工。
被告:上海華海餐飲管理有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
法定代表人:李建強(qiáng),總經(jīng)理。
原告上海莘某貿(mào)易有限公司(以下簡稱莘某公司)與被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司(以下簡稱達(dá)唯公司)、上海華海餐飲管理有限公司(以下簡稱華海公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年2月12日立案受理,依法適用簡易程序,于2019年3月11日公開開庭進(jìn)行審理。因本案處理結(jié)果與上海師范大學(xué)(以下簡稱“上師大”)有法律上的利害關(guān)系,本院于2019年5月17日追加其為第三人參加本案訴訟,并于2019年5月27日公開開庭進(jìn)行了審理。案件審理過程中,經(jīng)過對證據(jù)材料審查,本院認(rèn)為上師大應(yīng)作為共同原告參加訴訟,但上師大于2019年6月18日談話中明確放棄其實(shí)體權(quán)利,故本院對其作出退出訴訟決定,不再將上師大列為本案當(dāng)事人。2019年6月27日本案再次公開開庭進(jìn)行審理,原告的委托訴訟代理人尹文清,被告達(dá)唯公司的法定代表人張洪清及其委托訴訟代理人吳曉峰,被告華海公司的法定代表人李建強(qiáng)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告莘某公司向本院提出訴訟請求:1.判令兩被告立即騰退并向原告交還其所占有的、位于閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋(以下簡稱涉案房屋);2.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2018年5月1日起暫計至2018年10月31日期間的房屋占有使用費(fèi)人民幣204,828.8元(以下幣種均為人民幣),要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止;3.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的水費(fèi)25,224.71元,要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止;4.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的電費(fèi)190,157.6元,要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止;5.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)119,993.16元,要求計算至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止。
案件審理過程中,原告變更訴請2至訴請5為:2.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2018年5月1日起至兩被告實(shí)際騰退且交還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi),按市場租金4.4元每/平方米/日的標(biāo)準(zhǔn)計算;3.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費(fèi)20,155.13元;4.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費(fèi)130,167.6元;5.判令被告達(dá)唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)64,897.96元。
事實(shí)和理由:2015年4月20日,原告與被告達(dá)唯公司簽訂《租賃合同》,由被告達(dá)唯公司向原告承租位于閔行區(qū)吳中路XXX號的一層右側(cè)副房,實(shí)際為5#幢樓西側(cè)整個副樓房屋。租賃期限自2015年5月1日至2018年4月30日,并約定每年租金為35萬元。租賃合同約定用途為經(jīng)營,目前經(jīng)營招牌為“東海海鮮面”。租賃期限屆滿前后,原告曾以包括書面方式在內(nèi)的各種方式向被告達(dá)唯公司表示:租賃期限屆滿后,涉案房屋不再續(xù)租。但至今被告達(dá)唯公司未依約騰退,更未向原告交還涉案房屋。目前涉案房屋由兩被告實(shí)際違法占用,已嚴(yán)重?fù)p害原告的合法權(quán)益。另,涉案房屋產(chǎn)權(quán)人為案外人上海旅游高等??茖W(xué)校(以下簡稱旅游學(xué)校),原告擁有產(chǎn)權(quán)人授予的合法轉(zhuǎn)租權(quán)。
被告達(dá)唯公司答辯稱:對于訴請1,租賃合同確實(shí)已經(jīng)到期,但實(shí)際占用房屋的系被告華海公司,被告達(dá)唯公司并非占用。對于訴請2,房屋占有使用費(fèi)不同意按照市場價計算,最多按照租賃合同標(biāo)準(zhǔn)。對訴請3至訴請5,水、電、煤氣費(fèi)應(yīng)由被告華海公司承擔(dān),因?yàn)槿A海公司才是實(shí)際使用者。另外,被告達(dá)唯公司承租的副樓是沒有產(chǎn)證的,租賃合同應(yīng)為無效。
被告華海公司答辯稱:同意返還房屋,但2018年原告曾答應(yīng)如果被告華海公司搬離,則可以免去2018年10月1日前的水電煤和租金。原告在被告華海公司清退工人后一個月都沒有收回涉案房屋,被告華海公司在重新裝修后又重新開始經(jīng)營。對于房屋占有使用費(fèi),不同意按照4.4元的標(biāo)準(zhǔn)支付,應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)。如果原告同意免去租金、水電煤氣費(fèi)用,被告華海公司依然同意搬離;但如不免除,被告華海公司要求繼續(xù)使用。
原告為證明其訴訟請求,向本院提交如下證據(jù):
1、上海市房地產(chǎn)權(quán)證;
2、租賃合同(房屋產(chǎn)權(quán)人與原告簽訂);
3、租賃合同(原告與被告達(dá)唯公司簽訂),證明原告與被告達(dá)唯公司的租賃合同合法有效且雙方約定于2018年4月30日合同到期;
4、《〈租賃合同〉到期終止告知函》;
5、通知函;
6、告示,證據(jù)4-6證明原告告知被告不再續(xù)租并催告被告騰退涉案房屋;
7、實(shí)際違法占用租賃房屋的現(xiàn)場照片;
8、實(shí)際違法占用租賃房屋的位置示意圖,證據(jù)7、8證明被告實(shí)際違法占用租賃房屋的事實(shí);
9、水電煤欠費(fèi)清單(以2019年3月11日提交的訴訟請求金額調(diào)整材料記載的金額為準(zhǔn)),證明被告拖欠水電煤氣費(fèi)用的事實(shí);
10、評估報告,證明訴請的房屋占有使用費(fèi)依據(jù)是市場租金標(biāo)準(zhǔn),該評估報告系產(chǎn)權(quán)人委托制作;
11、《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》,證明案外人旅游學(xué)校對本案的處理意見;
12、《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》。
兩被告對原告證據(jù)1至9均無異議,但認(rèn)為目前是被告華海公司在實(shí)際使用房屋,費(fèi)用應(yīng)由被告華海公司承擔(dān)。對證據(jù)10不予認(rèn)可。對證據(jù)11認(rèn)為該材料出具日期是2019年4月1日,距離第一次開庭已經(jīng)超過一個月,事情發(fā)生時產(chǎn)權(quán)人并無該意思表示,相反產(chǎn)權(quán)人應(yīng)與被告直接發(fā)生租賃關(guān)系。對證據(jù)12真實(shí)性無異議,但認(rèn)為租賃合同具有相對性,上師大后勤中心在合同上蓋章,且提供銀行賬戶,應(yīng)為租賃合同相對方,即便是內(nèi)部管理問題,也不影響該法律事實(shí)。
被告達(dá)唯公司提交其與案外人金某某的《租賃合同》,證明其承租涉案房屋后,又轉(zhuǎn)租給案外人金某某。
原告和被告華海公司對該證據(jù)均無異議。
被告華海公司未向本院提交證據(jù)。
本院對各方無異議的原告證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。對各方有爭議的原告證據(jù)10、11、12,因該證據(jù)有原件與之核對,且與待證事實(shí)相關(guān),故本院確認(rèn)其證明效力。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號房屋所有權(quán)人為案外人旅游學(xué)校。
2015年4月16日,案外人旅游學(xué)校(出租方、甲方)與原告莘某公司(上師大后勤中心)(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》,載明:甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號(上海旅游高等??茖W(xué)校培訓(xùn)中心大樓),出租房屋為第一、三、四層,面積約為1740平方米。該房屋租賃期為三年。自2015年4月16日起(至)2018年4月15日止。雙方還就租賃相關(guān)的其他事宜進(jìn)行了約定。合同后落款處,有莘某公司及上師大后勤中心蓋章。
2015年4月20日,原告莘某公司(上師大后勤中心)(出租方、甲方)與被告達(dá)唯公司(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》,載明:甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號,出租房屋為一層右側(cè)副房,面積約為253平方米。該房屋租期為三年。自2015年5月1日起(至)2018年4月30日止。租賃期滿,甲方有權(quán)利收回該出租房屋,乙方保證如期交還。如乙方違約,甲方有權(quán)追究乙方違約責(zé)任。該房屋租金為每年35萬元。雙方還就租賃相關(guān)的其他事宜進(jìn)行了約定。合同后落款處,有莘某公司經(jīng)理張某某簽字以及上師大后勤中心蓋章。
租賃合同簽訂后,雙方履行各自義務(wù)。被告達(dá)唯公司向原告支付租賃押金3萬元。
2018年4月19日,原告向被告達(dá)唯公司發(fā)出《〈租賃合同〉到期終止告知函》一份,載明:被告達(dá)唯公司(承租方)向原告(出租方)承租的涉案房屋將于2018年4月30日租賃期限屆滿。2015年4月20日,承租方與出租方所簽《租賃合同》項(xiàng)下的房屋租賃關(guān)系亦將于2018年4月30日到期終止。涉案房屋因規(guī)劃調(diào)整用于教學(xué)科研,故《租賃合同》到期終止后將不再對第三方出租?,F(xiàn)告知如下:1.請承租方在2018年4月30日付清欠繳的水電煤氣費(fèi)用。2.請承租方在2018年4月30日前騰空全部租賃房屋。3.請承租方積極配合近期商談2018年4月30日租賃雙方交接退還租賃房屋的相關(guān)事宜。另,上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心(現(xiàn)已變更為上海師范大學(xué)后勤服務(wù)中心)委托莘某公司全權(quán)處理《租賃合同》項(xiàng)下房屋租賃的全部事項(xiàng)。該告知函后,有被告達(dá)唯公司法定代表人張洪清簽字確認(rèn)“本人收到。張洪清。2018.4.19”。
2018年5月6日,原告向被告達(dá)唯公司發(fā)出《通知函》一份,載明:據(jù)現(xiàn)場查看,承租方至今沒有騰空租賃房屋,亦未作騰退租賃房屋的必要準(zhǔn)備工作,故出租方再次函告如下事項(xiàng):1.請承租方立即騰空并向出租方退還全部租賃房屋。2.為維護(hù)出租方的合法權(quán)益,自2018年5月31日起,出租方將隨時在租賃房屋范圍內(nèi)采取斷水、斷電的維權(quán)措施。承租方將自行承擔(dān)因違約滯留、非法占用該租賃房屋而引起的任何損失,并承擔(dān)出租方因采取維權(quán)措施而引起的全部費(fèi)用。3.出租方將追償承租方自2018年5月1日起至騰退全部租賃房屋期間、違法占用租賃房屋的占用使用費(fèi)(占用使用費(fèi)按原租金的雙倍計算),并追訴承租方的其他法律責(zé)任?!摗锻ㄖ泛?,有原告法定代表人張愛良、被告華海公司員工金某某、李某某簽字。
2018年5月25日,原告莘某公司采取現(xiàn)場張貼方式,向被告達(dá)唯公司發(fā)出《告示》一份,內(nèi)容同原告于2018年5月6日向被告達(dá)唯公司發(fā)出的《通知函》。
2019年4月1日,案外人旅游學(xué)校向本院寄送《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》,載明:2015年4月20日,就涉案房屋的租賃事宜,產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校與承租人莘某公司簽訂了《租賃合同》。合同約定的租期屆滿日為2018年4月15日,但雙方實(shí)際約定的租期屆滿日為2018年4月30日。產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校重申:《租賃合同》項(xiàng)下的租賃房屋到期后不再續(xù)租。截至2018年4月30日租期屆滿,承租人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人返還租賃房屋。鑒于承租人莘某公司將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人,故產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校確認(rèn)并要求:1、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張騰退、并收回租賃房屋的一切事宜。其后,再由承租人向產(chǎn)權(quán)人返還租賃房屋。2、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張并收取自2018年5月1日起至第三人實(shí)際騰退之日止的租賃房屋占有使用費(fèi)。其后,再由承租人向產(chǎn)權(quán)人支付前述占有使用費(fèi)。3、由承租人負(fù)責(zé)向第三人主張并收取合同項(xiàng)下租賃期間以及租賃期限屆滿后的占有使用期間所實(shí)際發(fā)生的水電煤費(fèi)用。其后,再由承租人向產(chǎn)權(quán)人支付前述水電煤費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校申明:旅游學(xué)校與第三人即次承租人,不存在任何直接的租賃關(guān)系或其他合同關(guān)系。
2019年4月22日,案外人上師大向本院寄送《關(guān)于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》,載明:1999年,根據(jù)上海市教委關(guān)于《上海高校后勤社會化改革方案(試行)》的通知精神,上師大內(nèi)設(shè)了“上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心”二級管理機(jī)構(gòu),但未經(jīng)任何工商注冊或社團(tuán)登記,系非獨(dú)立法人的內(nèi)部機(jī)構(gòu)。當(dāng)時,莘某公司隸屬上師大后勤中心直接管理。莘某公司系工商登記的獨(dú)立企業(yè)法人。2015年4月20日,就上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#樓(培訓(xùn)中心大樓)第一、三、四層的房屋租賃事宜,產(chǎn)權(quán)人旅游學(xué)校與莘某公司簽訂《租賃合同》一份,雙方均蓋章確認(rèn)。因內(nèi)部管理的隸屬關(guān)系,上師大后勤中心同時也在該《租賃合同》上蓋章。其后,莘某公司分別向達(dá)唯公司、上海周宇投資管理咨詢有限公司、上海晉禧實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)租該房屋,并簽訂轉(zhuǎn)租的《租賃合同》各一份。也因內(nèi)部管理的隸屬關(guān)系,上師大后勤中心在該轉(zhuǎn)租的《租賃合同》上蓋章,但轉(zhuǎn)租人并非上師大后勤中心,而是莘某公司,并且上師大后勤中心收取的房租或水電煤費(fèi)等亦均歸屬于莘某公司。上師大后勤中心并無民事權(quán)利能力和民事行為能力。2016年,根據(jù)上海高校后勤系統(tǒng)新一輪改革意見,“上海師范大學(xué)后勤實(shí)業(yè)中心”更名為“上海師范大學(xué)后勤服務(wù)中心”。
2019年6月18日,本院追加上師大作為共同原告參與本案訴訟,上師大明確向本院表示放棄本案中實(shí)體權(quán)利。
另查明,截至2018年10月31日,被告達(dá)唯公司尚欠原告自2017年10月1日起至2018年10月31日期間的水費(fèi)20,155.13元、電費(fèi)130,167.6元、煤氣費(fèi)64,897.96元。
還查明,上師大后勤中心系案外人上師大內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu),并無民事主體資格。
再查明,2015年6月15日,被告達(dá)唯公司將涉案房屋轉(zhuǎn)租給案外人金某某,雙方簽訂《租賃合同》一份,約定:租期為3年,自2015年5月1日至2018年4月30日。案外人金某某將涉案房屋交由被告華海公司實(shí)際使用,并由被告華海公司裝修進(jìn)行餐飲經(jīng)營,招牌是東海海鮮。
本院認(rèn)為,原告與被告達(dá)唯公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬合法有效?,F(xiàn)雙方租賃期限已經(jīng)于2018年4月30日到期,被告達(dá)唯公司應(yīng)根據(jù)《租賃合同》第二條第3款之約定及《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”之規(guī)定,向原告返還涉案房屋,故原告此項(xiàng)訴請有合同及法律依據(jù),本院予以支持。對于房屋占有使用費(fèi)的計算標(biāo)準(zhǔn),因原、被告就涉案房屋租金有過合同約定,本院仍參照合同約定,按每年35萬元標(biāo)準(zhǔn)計算房屋占有使用費(fèi)。原告雖提出應(yīng)以評估價格為準(zhǔn),但該評估價格使用期間自2018年12月31日開始,無法覆蓋被告達(dá)唯公司使用全過程,且該評估價格并無雙方意思作為基礎(chǔ),故本院對此不予采納。對于房屋占用期間所產(chǎn)生的水、電、煤氣等費(fèi)用,因雙方對調(diào)整后的金額并無異議,故本院對原告上述訴請一并予以支持。
關(guān)于被告達(dá)唯公司答辯其并非涉案房屋實(shí)際使用人意見,本院認(rèn)為,房屋租賃合同相對方為原告與被告達(dá)唯公司,相應(yīng)的合同責(zé)任也應(yīng)由被告達(dá)唯公司承擔(dān)。房屋租賃合同到期后,簽訂合同的房屋承租人負(fù)有交還涉案房屋、結(jié)清涉案房屋內(nèi)款項(xiàng)的義務(wù),本案中,被告達(dá)唯公司雖未實(shí)際使用涉案房屋,但因其并未履行完畢房屋租賃合同到期后的相關(guān)義務(wù),原告有權(quán)就返還房屋以及催討房屋內(nèi)款項(xiàng)等事項(xiàng)向被告達(dá)唯公司主張權(quán)利。故被告達(dá)唯公司之答辯意見本院不予采納。至于實(shí)際使用涉案房屋產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用最終承擔(dān)問題,達(dá)唯公司可在履行完合同義務(wù)后要求實(shí)際使用涉案房屋的主體進(jìn)行清償。至于被告達(dá)唯公司所稱涉案房屋系違章建筑、房屋租賃合同應(yīng)屬無效等意見,經(jīng)本院核對產(chǎn)證原件所標(biāo)圖示,認(rèn)為涉案房屋系有證建筑,故房屋租賃合同應(yīng)屬有效。
關(guān)于被告華海公司要求免去2018年10月1日之前的費(fèi)用的答辯意見,本院認(rèn)為,雙方在協(xié)商合同到期處理事宜時確實(shí)曾進(jìn)行過相應(yīng)約定,但被告華海公司并未對涉案房屋進(jìn)行交接、亦未通知原告前來收回房屋,故被告華海公司并不滿足免去2018年10月1日前相關(guān)費(fèi)用的條件,其此項(xiàng)答辯意見本院不予采納。鑒于被告華海公司現(xiàn)實(shí)際占用涉案房屋,其應(yīng)一并予以搬離。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退并向原告上海莘某貿(mào)易有限公司返還坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋;
二、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2018年5月1日起至被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司實(shí)際騰退上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側(cè)副樓房屋之日止,按人民幣350,000元每年的標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋占有使用費(fèi);
三、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費(fèi)人民幣20,155.13元;
四、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費(fèi)人民幣130,167.6元;
五、被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海莘某貿(mào)易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費(fèi)人民幣64,897.96元;
六、原告上海莘某貿(mào)易有限公司收取的由被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司支付的租賃押金人民幣30,000元可在上述第二至第五項(xiàng)條款中予以抵扣。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計人民幣3,209.27元,由被告上海達(dá)唯建筑裝潢有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:陳??潔
書記員:李雪雯
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