原告(反訴被告)：上海荷中商業(yè)投資管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：李勍昊，總經理。
　　委托訴訟代理人：殷敏，上海豐啟耘律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：施衛(wèi)國，上海豐啟耘律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：山東幸福九號電子商務有限公司，住所地山東省聊城市。
　　法定代表人：王磊，董事長。
　　委托訴訟代理人：江勁松。
　　原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司(以下簡稱荷中公司)與被告(反訴原告)山東幸福九號電子商務有限公司(以下簡稱幸福九號公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。荷中公司的委托訴訟代理人施衛(wèi)國、幸福九號公司的委托訴訟代理人江勁松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　荷中公司向本院提出訴訟請求：1、要求幸福九號公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金人民幣980,969.57元(以下幣種均為人民幣)、物業(yè)管理費703,096.23元；2、要求幸福九號公司支付免租期間租金512,892.72元；3、要求幸福九號公司賠償原有裝修的頂墻及消防損失40萬元；4、要求幸福九號公司賠償拆除裝修、垃圾清運等費用5萬元。事實和理由：2014年10月20日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定荷中公司將上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號－201等“紅太陽商業(yè)廣場”內的2層部分區(qū)域(以下簡稱系爭房屋)出租給幸福九號公司，租賃期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日為免租期，租金為2.33元/平方米/天，物業(yè)管理費為1.67元/平方米/天。合同簽訂后，雙方均按約履行。2017年1月11日，因上海屈臣氏日用品有限公司紅太陽店發(fā)生火災，系爭房屋受到噴淋水和煙熏影響，幸福九號公司一度不能正常經營。之后，荷中公司積極協(xié)助幸福九號公司恢復經營，但幸福九號公司消極處置災后補救措施，并于2017年3月8日單方向荷中公司發(fā)《關于終止租賃的告知函》。2017年8月14日，幸福九號公司在沒有恢復系爭房屋原狀的情況下，將系爭房屋交還給荷中公司，未支付2017年2月1日后的租金、物業(yè)管理費。荷中公司認為，幸福九號公司單方終止合同的行為構成違約，故向本院提出上述訴訟請求。
　　幸福九號公司辯稱并反訴稱，2017年1月11日火災對幸福九號公司造成經濟損失，當時還想繼續(xù)經營，故多次向荷中公司發(fā)函要求確定幸福九號公司的損失，但荷中公司一直推諉未回復，也未采取措施。直至2017年3月8日，幸福九號公司向荷中公司發(fā)函通知解除合同并要求返還租金及保證金。荷中公司收到函件后，要求幸福九號公司恢復營業(yè)，但幸福九號公司認為賠付問題沒有明確，所以堅持搬離。火災發(fā)生后，荷中公司對整個商鋪進行整修，電梯的位置位于系爭房屋內，所以幸福九號公司實際無法使用系爭房屋。幸福九號公司延期至2017年8月14日搬離的原因是荷中公司以保護現(xiàn)場為由，阻止幸福九號公司搬走。綜上，不同意荷中公司的全部訴訟請求，同時提出反訴請求：1、要求確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2017年1月11日解除；2、要求荷中公司返還保證金521,463元；3、要求荷中公司返還2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物業(yè)管理費71,576.20元。
　　荷中公司針對反訴辯稱，幸福九號公司所發(fā)解除通知函內容不明確，不發(fā)生法律效力。火災發(fā)生后，荷中公司積極進行救災，保險公司理賠進度較慢，賠償責任也需要通過訴訟來明確，所以當時向幸福九號公司明確待責任方確定后會進行賠付。荷中公司委托評估單位對幸福九號公司的受損進行評估，并于2017年2月11日進行現(xiàn)場勘查，之后幸福九號公司就可以整理現(xiàn)場并恢復營業(yè)，但是幸福九號公司一直將系爭房屋空關，沒有恢復營業(yè)。荷中公司認為幸福九號公司沒有解約權，所以不同意幸福九號公司搬離。至2017年8月，確認幸福九號公司不會恢復營業(yè)，所以同意幸福九號公司搬離。因幸福九號公司單方解約，所以應當承擔違約責任，故應支付租金和物業(yè)管理費，保證金應當沒收，搬遷費應當由幸福九號公司自己承擔，綜上，不同意幸福九號公司的全部反訴請求。
　　本院經審理認定事實如下：
　　一、2014年10月20日，荷中公司(甲方)與幸福九號公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將系爭房屋出租給乙方用于經營活動，建筑面積2,143平方米，租賃期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日為免租期；租金為2.33元/平方米/天，物業(yè)管理費為1.67元/平方米/天；乙方向甲方支付履約保證金521,463元等。合同第18.1條約定，由于火災等不可抗力事故，雙方在本合同項下的義務在不可抗力引起之延誤期內應自動相應延期履行，且雙方不被視為違約，惟遇不可抗力影響的一方應盡一切合理的努力來終止或減少不可抗力或其影響程度；按不可抗力對履行本合同影響的程度，由雙方協(xié)商是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的責任；一旦不可抗力消失，雙方應立即繼續(xù)履行本合同，否則作違約論。合同簽訂后，荷中公司按約交付系爭房屋，幸福九號公司按約支付保證金521,463元，現(xiàn)已向荷中公司付清2017年1月31日前的全部租金、物業(yè)管理費。
　　二、2017年1月11日23時許，位于上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號105、101B的上海屈臣氏日用品有限公司寶山通河路分店發(fā)生火災，后被消防部門將火撲滅，過火面積約500平方米，因煙熏進水等致幸福九號公司位于系爭房屋的店鋪受損。之后，幸福九號公司多次向荷中公司發(fā)函要求確認損失金額并進行賠償，荷中公司也回函表示待火災事故責任明確后由責任方承擔賠償責任。2017年3月8日，幸福九號公司向荷中公司發(fā)《關于終止租賃的告知函》，明確不再承租系爭房屋，并要求返還保證金等。2017年3月10日，荷中公司收到該份告知函。2017年8月14日，幸福九號公司將系爭房屋返還給荷中公司。
　　三、愛彼此電子商務(上海)有限公司系“紅太陽商業(yè)廣場”另一租戶，該公司另案向本院提起訴訟，要求荷中公司、上海荷中實業(yè)投資有限公司、上海荷中商業(yè)投資管理有限公司共同賠償火災造成的損失，該案案號為(2017)滬0113民初15970號。本院經審理認為，起火部位確認位于上海屈臣氏日用品有限公司的辦公區(qū)域，且上海屈臣氏日用品有限公司將兩臺空調外機封閉在吊頂內，主觀上存在明顯過錯；荷中公司作為出租和管理方，未盡相關監(jiān)督管理職責，亦存在一定過錯；綜合上述情況，確定由上海屈臣氏日用品有限公司對原告合理損失承擔80%，荷中公司承擔20%。
　　四、幸福九號公司另案向本院提起訴訟，要求上海屈臣氏日用品有限公司寶山通河路分店、上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司、上海荷中實業(yè)投資有限公司共同賠償火災造成的損失。本院經審理認為，根據(2017)滬0113民初15970號案件生效法律文書確認事故責任，故于2019年8月15日作出(2018)滬0113民初15159號民事判決，判令上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司分別向幸福九號公司賠償755,137.96元、188,784.49元。該判決現(xiàn)已生效。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院認為，荷中公司與幸福九號公司簽訂的《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。關于2017年1月11日火災的責任，生效判決已認定上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司均存在過錯，該次火災并非自然因素引發(fā)，而是人為因素引發(fā)，不屬于法律規(guī)定的不可抗力的范疇。因此，合同第18.1條的約定不適用本案情況。系爭房屋因火災時煙熏進水致無法正常使用，荷中公司作為出租方，應承擔違約責任。自火災發(fā)生之日起，幸福九號公司不應支付租金。荷中公司要求幸福九號公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金、物業(yè)管理費的請求，本院不予支持。因系爭房屋一直未完成修復工作，幸福九號公司無法實現(xiàn)合同目的，有權單方解除合同。幸福九號公司向荷中公司發(fā)《關于終止租賃的告知函》發(fā)生法律效力，租賃合同于荷中公司收到該函之日即2017年3月10日解除。合同解除后，荷中公司應將收到的保證金以及2017年1月11日至2017年1月31日的租金、物業(yè)管理費返還給幸福九號公司。荷中公司對合同解除承擔全部責任，幸福九號公司對此沒有過錯，荷中公司要求幸福九號公司支付免租期間租金以及賠償原有裝修等損失的請求，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項、第九十六條第一款、第九十七條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司與被告(反訴原告)山東幸福九號電子商務有限公司就上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號－201等房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年3月10日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)山東幸福九號電子商務有限公司返還保證金521,463元；
　　三、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)山東幸福九號電子商務有限公司返還2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物業(yè)管理費71,576.20元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司的全部訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)山東幸福九號電子商務有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取13,988元、反訴案件受理費減半收取5,364.50元、財產保全費5,000元，均由原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君