原告(反訴被告)上海榮某置業(yè)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人余雪峰。
　　委托代理人王鑫，上海東方環(huán)發(fā)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心，住所地上海市普陀區(qū)。
　　投資人沈瑞福。
　　委托代理人陳剛，上海市恒誼律師事務(wù)所律師。
　　原告上海榮某置業(yè)有限公司(下稱“榮某公司”)與被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心(下稱“康某中心”)及反訴原告康某中心與反訴被告榮某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員曹彬獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)榮某公司的委托代理人王鑫、被告(反訴原告)康某中心的投資人沈瑞福、委托代理人陳剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告榮某公司訴稱，2013年7月1日，當(dāng)事人就本市祁順路XXX號商鋪簽訂了《房屋租賃合同》，約定由康某中心向榮某公司承租該商鋪，租賃期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前兩年免租而僅收取經(jīng)營管理費(fèi)，第三年即2015年7月1日至2016年6月30日期間的租金為25135.2元，第四年即2016年7月1日至2017年6月30日期間的月租金為50270.4元，第五年即2017年7月1日至2018年6月30日期間的月租金為62838元。租金采用先付后用的方式，前三年費(fèi)用一次性收取，第四、五年的租金于到期日前二十天每半年收取一次。如逾期付租的，每逾期一日按年租金的千分之五支付滯納金，逾期付租超過三十日的，按年租金的3%支付違約金。租期屆滿之日起十個工作日內(nèi)，承租方應(yīng)向出租方交還房屋，每逾期一日按合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍支付使用費(fèi)。租賃期間，承租方存在欠租及非法轉(zhuǎn)租等違約行為，欠付的費(fèi)用包括：第三、四、五年的租金、2016年12月至2019年2月間的電費(fèi)、2018年7月至12月間應(yīng)向物業(yè)公司支付否則將由本方墊付的物業(yè)費(fèi)。租賃合同自然終止后，承租方未將商鋪恢復(fù)原狀并交還，經(jīng)本方發(fā)送律師函催促無果。上述事實(shí)由租賃合同、房屋土地權(quán)屬與產(chǎn)權(quán)證明、律師函、物業(yè)費(fèi)催繳通知、物業(yè)服務(wù)合同、電費(fèi)讀數(shù)統(tǒng)計(jì)等證據(jù)予以證明，基于承租方的行為已嚴(yán)重侵害本方利益，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、康某中心搬離并將系爭商鋪恢復(fù)原狀后交還；二、康某中心支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金138243.6元；三、康某中心支付滯納金64777.51元(已酌情降低合同約定的滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，參照相關(guān)司法解釋的資金年利率計(jì))；四、康某中心支付違約金1885.14元(按第五年度租金的3%計(jì))；五、康某中心自租期終止后的第十個工作日即2018年7月14日起按第五年度租金的雙倍支付房屋使用費(fèi)直至實(shí)際交還房屋之日止；六、康某中心支付2016年12月至2019年2月的電費(fèi)17531.53元(電費(fèi)讀數(shù)以原告提供的現(xiàn)場電力計(jì)量裝置即電表的讀數(shù)為準(zhǔn))；七、康某中心支付2018年7月至12月的物業(yè)管理費(fèi)12568.8元(按商鋪的建筑面積174.55平方米，每平方米單價3元計(jì))；八、康某中心承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審后，原告撤回第一項(xiàng)訴請中關(guān)于房屋恢復(fù)原狀的請求，并同意第五、第六項(xiàng)訴請的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由法院酌定。
　　被告康某中心辯稱，本方通過熟人介紹與榮某公司建立租賃關(guān)系，但簽約時對合同內(nèi)容未加以注意；自2013年7月1日取得房屋并于當(dāng)月月底裝修完畢后，本方要求榮某公司提供商鋪產(chǎn)證以便辦理營業(yè)執(zhí)照，但榮某公司始終未提供產(chǎn)證且從不主動溝通，導(dǎo)致本方無法從事商業(yè)經(jīng)營，目前商鋪呈空置狀態(tài)，現(xiàn)場留置了本方的物品及裝修；租賃期間，本方為配合榮某公司工作，曾按其報(bào)價支付了2013年7月至2014年2月的電費(fèi)1211元，但因其安裝的電表不符合要求且未按承諾進(jìn)行更換，故之后本方未再支付電費(fèi)，商鋪實(shí)際產(chǎn)生的月電費(fèi)約為100至200元左右，現(xiàn)榮某公司提供的電表讀數(shù)記錄系其單方制作而無精確計(jì)量依據(jù)，本方對此不予認(rèn)同，同時，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)方應(yīng)為物業(yè)公司而非出租方，本方于2013年7月1日至2016年年底期間曾向物業(yè)公司支付了物業(yè)費(fèi)，但因其未盡管理之責(zé)，故之后本方未再支付物業(yè)費(fèi)。基于上述理由，康某中心認(rèn)為，因租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，榮某公司無權(quán)主張包括租金、滯納金、違約金、占用費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，還應(yīng)返還承租方已支付的費(fèi)用并賠償損失，故對榮某公司的以上訴請均不同意，且在確定商鋪裝修價值并由榮某公司進(jìn)行賠償?shù)那疤嵯拢的彻痉酵饨贿€房屋。
　　反訴原告康某中心訴稱，當(dāng)事人于2013年7月1日就系爭商鋪簽署了《房屋租賃合同》，約定商鋪的用途為商業(yè)、經(jīng)營范圍為辦公用品、租期自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前兩年免租僅收管理費(fèi)，簽約后三個月內(nèi)必須裝修開業(yè)，出租方為承租方辦理經(jīng)營證照提供必要的文件與方便。合同簽訂后，榮某公司向康某中心出具收據(jù)，確認(rèn)收到保證金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理費(fèi)12567.6元、電表及店招安裝費(fèi)4000元，其中電表及店招安裝費(fèi)的收據(jù)雖無公司用印但有相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字。之后，康某中心出資對商鋪進(jìn)行了裝修，但榮某公司卻始終無法向康某中心提供辦理營業(yè)證照及稅務(wù)登記所需的商鋪產(chǎn)證，導(dǎo)致本方無法開展經(jīng)營活動。此外，榮某公司為商鋪安裝的電表不符合要求且未按承諾進(jìn)行更換，亦未安裝店招，房屋還存在質(zhì)量問題，經(jīng)本方多次交涉無果，為對商鋪進(jìn)行值守，本方還雇用了員工并在2013年7月1日至2019年3月31日期間支付了相應(yīng)的社保費(fèi)用與工資，上述事實(shí)由各類費(fèi)用收據(jù)、現(xiàn)場照片、勞務(wù)合同及工資單等證據(jù)予以證實(shí)，康某中心認(rèn)為，商戶從事經(jīng)營活動前必須持商鋪產(chǎn)證向工商行政部門辦理營業(yè)登記，而榮某公司直至2019年方取得相應(yīng)的產(chǎn)證可表明其未按約為康某中心辦理經(jīng)營證照提供便利，進(jìn)而導(dǎo)致租賃合同的目的無法達(dá)成，其應(yīng)全額返還已收取的費(fèi)用，并對本方在裝修、雇工方面產(chǎn)生的損失進(jìn)行賠償，現(xiàn)提起反訴，請求判令：一、榮某公司返還保證金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理費(fèi)12567.6元、電表與店招安裝費(fèi)4000元；二、榮某公司按司法評估結(jié)論的原值賠償裝修與設(shè)施設(shè)備損失98317元；三、榮某公司賠償員工工資與社保支出667238.28元；四、反訴費(fèi)由榮某公司承擔(dān)。
　　反訴被告榮某公司辯稱，一、根據(jù)土地權(quán)屬相關(guān)的證據(jù)表明，租賃關(guān)系締結(jié)前原告即對系爭商鋪所在的整體地塊享有合法所有權(quán)，當(dāng)時可能基于政策因素?zé)o法辦理該商鋪的產(chǎn)權(quán)登記。2018年10月，本方取得了商鋪產(chǎn)權(quán)證，但提供產(chǎn)證非本方主要義務(wù)，亦非租賃合同履行的前置條件，康某中心認(rèn)為本方不具備產(chǎn)證而導(dǎo)致商鋪無法營業(yè)的主張不實(shí)，如康某中心認(rèn)為租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，理應(yīng)解除租賃關(guān)系以及時止損，但事實(shí)上其一直通過使用房屋獲利還投入了裝修，應(yīng)視為其對商鋪基本功能的認(rèn)可，其拒付租金的實(shí)質(zhì)原因是經(jīng)營不善，此為正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而非本方之責(zé)；二、對管理費(fèi)及押金的收取不持異議，押金可在費(fèi)用結(jié)算完畢后返還，管理費(fèi)的返還則無依據(jù)；三、電表及招牌安裝費(fèi)的收據(jù)未經(jīng)本方蓋章確認(rèn)故不予認(rèn)可，電表已由本方免費(fèi)安裝完畢，店招未安裝的原因系康某中心未提供店招樣式之故；四、根據(jù)租賃合同約定及相關(guān)司法解釋，康某中心在租期屆滿后無權(quán)再對裝修費(fèi)提出主張，且其長期使用了商鋪，在裝修方面即使存在損失亦應(yīng)考慮折舊因素；五、工資及社保屬于經(jīng)營開支，所依據(jù)的證據(jù)均為康某中心單方制作而無實(shí)際支付憑證，其真實(shí)性存疑，況康某中心既主張未開展?fàn)I業(yè)則不可能產(chǎn)生此類損失。綜上，對反訴訴請不能同意。
　　經(jīng)審理查明，系爭商鋪所屬的桃浦鎮(zhèn)566街坊5丘地塊于2010年3月23日取得房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為榮某公司、權(quán)屬性質(zhì)為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”、取得方式為“劃撥”、用途為“經(jīng)濟(jì)適用房”。2013年7月1日，以榮某公司作為出租方、以康某中心企業(yè)名稱變更前的“上?？的澄慕逃闷窂S”作為承租方，簽訂《房屋租賃合同》，主要約定的內(nèi)容有：一、建筑面積為174.55平方米的系爭商鋪用于商業(yè)用途，經(jīng)營范圍為“辦公用品”而不得轉(zhuǎn)租或改變用途，簽約后三個月內(nèi)必須裝修開業(yè)；二、租賃自2013年7月1日至2018年6月30日，前兩年為繁榮社區(qū)、促進(jìn)民生而僅收管理費(fèi)12567.60元并一次性付清；2015年7月1日至2016年6月30日期間的月租金為2094.6元；2016年7月1日至2017年6月30日期間的月租金為4189.2元；2017年7月1日至2018年6月30日期間的月租金為5236.5元；三、電費(fèi)按商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，分表存在的損耗費(fèi)則按實(shí)用數(shù)比例分擔(dān)。承租方同意以建筑面積按每月每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，并按出租方要求自行將該費(fèi)用交與物業(yè)公司并簽訂物業(yè)管理合同；四、如承租方逾期付費(fèi)，每逾期一日，應(yīng)按合同約定的年租金的千分之五向支付滯納金，超過三十日則出租方有權(quán)解除合同并按年租金的3%追索違約金；五、承租方自行負(fù)責(zé)經(jīng)營所需的證件、執(zhí)照的辦理，出租方按承租方所需提供一切必要的文件和方便；六、租期屆滿或提前終止的，承租方不得請求對裝修進(jìn)行補(bǔ)償，并在交還房屋時恢復(fù)原狀；七、承租方應(yīng)于租期屆滿之日或提前解除合同之日起的十個工作日內(nèi)交還房屋，逾期須按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍支付使用費(fèi)；八、出租方向承租方收取的保證金在合同解除或終止時完成交房手續(xù)后的一定期限內(nèi)返還。上述合同簽訂后，榮某公司于2013年7月29日向康某中心出具收據(jù)兩張，確認(rèn)收到2013年7月1日至2015年6月30日的管理費(fèi)12567.6元及保證金10000元。租期合同履行期間，康某中心未支付第三、四、五年的租金。2018年9月14日，榮某公司向康某中心發(fā)送律師函一份，認(rèn)為合同約定的租期已滿，要求承租方清償欠付租金并移交房屋。2019年3月6日，榮某公司提起訴訟，請求判決如其訴請，康某中心于訴訟過程中提起反訴，請求判決如其反訴訴請。
　　另查明，一、經(jīng)康某中心申請，本院委托萬隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司對涉案商鋪的裝修與固定添置工程的造價進(jìn)行了估值，該公司出具了滬萬價鑒字(2019)第3374號鑒定意見書及補(bǔ)充意見，結(jié)論為：上述工程原造價為98317元，殘值為24579元。針對以上結(jié)論，榮某公司認(rèn)為，工程原造價估值偏高且應(yīng)折舊，對殘值的估值結(jié)論則無異議；康某中心認(rèn)為，對工程原造價估值無異議，但本方未通過該裝修取得經(jīng)營收益，故不應(yīng)對裝修進(jìn)行殘值估價；二、榮某公司就系爭商鋪取得的產(chǎn)權(quán)證為滬(2018)普字不動產(chǎn)權(quán)第024071號，房屋用途為商業(yè)，使用期限自2018年6月29日起。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對租賃關(guān)系的形成與終止、租金支付的截止日等事實(shí)不持異議，本院予以確認(rèn)，租期屆滿后，雙方應(yīng)進(jìn)行租賃場地的交接及費(fèi)用的清算，租賃過程中存在違約行為的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。榮某公司作為出租方，既將房屋以特定的商業(yè)用途向康某中心出租并規(guī)定了開業(yè)時間，應(yīng)即時提供相應(yīng)的產(chǎn)證以便其辦理經(jīng)營所需的證照，現(xiàn)其臨近租期結(jié)束方取得與商鋪用途相符的產(chǎn)權(quán)登記證明，則根據(jù)商業(yè)活動慣例及工商登記制度的規(guī)定，商鋪在經(jīng)營使用方面顯然存在較為嚴(yán)重的、必然影響合同目的完全實(shí)現(xiàn)的缺陷，對此出租方應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。同時，康某中心作為承租方，如其認(rèn)為商鋪不具備經(jīng)營條件而無法達(dá)到租房目的的，理應(yīng)及時采取措施以防止合同風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，比如向出租方退租后交還房屋、結(jié)算相應(yīng)的費(fèi)用與損失等，但其卻選擇了暫停付費(fèi)并繼續(xù)占用租賃場地作為利益抗衡的方式，雖然并無證據(jù)表明其有轉(zhuǎn)租行為，但此舉客觀上使其得以以標(biāo)的物瑕疵為由，在拒付租金與使用費(fèi)的同時通過占用商鋪獲益，顯然有悖于民事活動公平合理、等價有償?shù)脑瓌t。因此，康某中心在租期結(jié)束后仍應(yīng)承擔(dān)還房、付費(fèi)的義務(wù)，故對榮某公司要求返還商鋪、支付欠租及使用費(fèi)的訴請予以支持，但基于雙方在履約過程中均有過錯，本院將結(jié)合客觀案情、標(biāo)的物瑕疵對使用的影響、當(dāng)事人的過錯程度及對計(jì)費(fèi)方式的意見，對該兩筆費(fèi)用予以酌定而不再完全按合同的約定，考慮到康某中心主張返還的管理費(fèi)本質(zhì)上為前期租金的一種優(yōu)惠形式，結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)同樣有賴于當(dāng)事人的過錯責(zé)任，故本院在對租金與使用費(fèi)結(jié)算過程中將該管理費(fèi)一并納入考量范圍進(jìn)行折抵而不再單獨(dú)就管理費(fèi)的返還予以判明。關(guān)于雙方在本反訴中主張的其他費(fèi)用的返還、支付與損失賠償問題，本院認(rèn)為，一、根據(jù)租賃雙方的各自過錯或證據(jù)證明效力的不足，對榮某公司主張的違約金與滯納金、康某中心主張的員工工資與社保支出賠償不再支持；二、因租賃合同明確約定商鋪物業(yè)費(fèi)的收取并非由出租方實(shí)施，榮某公司又自認(rèn)對承租方應(yīng)付的物業(yè)費(fèi)尚無墊付行為，相對的，康某中心亦無確鑿證據(jù)證實(shí)出租方向其收取了電表與店招安裝費(fèi)，故對上述費(fèi)用的主張本院均不予支持；三、租賃合同既已終止，在完成權(quán)利義務(wù)結(jié)算的同時，榮某公司應(yīng)返還收取的保證金；四、榮某公司出示的用電量統(tǒng)計(jì)、康某中心自認(rèn)的應(yīng)付電費(fèi)均系單方意見，本院難以完全采納，但根據(jù)當(dāng)事人的陳述可知承租方在場地使用期間確有用電行為，故在起訴方同意的基礎(chǔ)上，本院結(jié)合當(dāng)事人的訴辯稱與現(xiàn)有證據(jù)對康某中心應(yīng)付的電費(fèi)予以酌定；五、咨詢部門的評估行為具有專業(yè)性與獨(dú)立性，在無相反證據(jù)的情形下，本院對商鋪裝修價值的評估結(jié)論予以采信，通過評估可知，承租方確為商鋪的裝修投入了一定的資金，在合同目的并未完全達(dá)成的情形下，康某中心就此提出損失賠償具有一定的法律依據(jù)，本院予以支持，具體賠償金額同樣由本院根據(jù)上述的過錯評判原則結(jié)合案情與評估結(jié)論予以酌定。榮某公司撤回部分訴請于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市祁順路XXX號商鋪交還原告上海榮某置業(yè)有限公司；
　　二、被告上海康某文教用品經(jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金人民幣50000元；
　　三、被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付自2018年7月14日起至本判決第一項(xiàng)履行完畢之日止的房屋使用費(fèi)(按照每月人民幣2000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　四、被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付2016年12月至2019年2月的電費(fèi)人民幣4000元；
　　五、反訴被告上海榮某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心返還保證金人民幣10000元；
　　六、反訴被告上海榮某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心支付裝修損失人民幣40000元；
　　七、對原告上海榮某置業(yè)有限公司的其余訴請不予支持；
　　八、對反訴原告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心的其余反訴訴請不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣5421元，減半收取，計(jì)人民幣3643.5元，由原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴評估費(fèi)人民幣3000元，由反訴原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣12040元，減半收取，計(jì)人民幣6020元，由反訴原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：曹??彬

書記員：陳依寧