原告：上海茸發(fā)置業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：董海峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張文，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：包瑩，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　被告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省樂清市。
　　原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司(以下簡稱“茸發(fā)公司”)與被告施某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法適用簡易程序，于2020年1月7日公開開庭進(jìn)行了審理。后受新型冠狀病毒疫情影響，本案中止審理?；謴?fù)審理后，于2020年3月18日進(jìn)行詢問。原告的委托訴訟代理人張文、被告施某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告簽署的《云間新天地商鋪租賃合同》于2019年8月17日解除，判令被告搬離清理房屋，并將房屋返還給原告；2、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月17日的租金96,599.80元，并自2019年8月18日起按每日1,590.12元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付占有使用費至實際返還房屋之日止；3、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月31日綜合物業(yè)管理費97,366.46元，并自2019年11月1日起按每日340.74元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付綜合物業(yè)管理費至實際返還房屋之日；4、判令被告自2019年7月1日起，以96,599.8元為基數(shù)，以每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付遲延支付租金違約金至實際付清之日；5、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月31日的逾期支付綜合物業(yè)管理費違約金11,929.31元，并自2019年11月1日起以97,366.46元為基數(shù)，按照每日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)向原告支付遲延付款違約金至實際付清之日；6、判令被告向原告補付第一年度優(yōu)惠租金95,407.2元；7、判令被告自2019年9月18日起，按每日500元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付逾期變更經(jīng)營場所注冊地址的違約金至實際完成變更之日；8、判令被告向原告支付違約金72,549.23元；9、確認(rèn)原告無需返還保證金77,662.22元。庭審中，原告明確其訴請1中的“搬離清理，并將房屋返還”即為要求被告搬離并返還房屋。事實與理由：2018年9月16日，原、被告簽訂《云間新天地商鋪租賃合同》一份，約定被告向原告承租坐落于上海市松江區(qū)云間路XXX號XXX-XXX層XXX號樓第1層的編號為021、022、023、024的商鋪(以下簡稱“系爭商鋪”)用于零售經(jīng)營內(nèi)衣箱包、小飾品等，合同簽訂后，原告向被告交付了系爭商鋪。按照合同約定，被告應(yīng)每3個月支付租金、綜合物業(yè)管理費一次，每次繳納時間為該繳納期間前一個月的25日之前，但是被告并未如期繳納租金及綜合物業(yè)管理費。原告為此多次督促，并于2019年8月9日、2019年8月13日發(fā)函要求被告支付租金，但被告并未及時、足額支付。2019年8月16日，原告向被告在合同中列明的送達(dá)地址郵寄解約函，被告于2019年8月17日簽收，故雙方所簽上述合同已于當(dāng)日解除?，F(xiàn)原告根據(jù)合同約定訴至法院，希判如所請。
　　被告施某某辯稱，不同意解除合同，希望繼續(xù)履行，無合同解除后果需在本案中處理。對于原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)無異議，但被告未支付租金是原告違約所致，原告不開空調(diào)、擅自拆除電梯、未按約組織開業(yè)儀式、還曾不讓被告購電，導(dǎo)致被告無法經(jīng)營。而被告已支付的三個月租金是預(yù)付款性質(zhì)，在原告未能提供符合約定的房屋前，被告無需向其支付租金，也不存在欠付租金。此外，因為商場經(jīng)營問題，原告曾口頭向被告等業(yè)主表示2019年第一季度的租金免于收取，因此，原告催收的均是2019年7月1日起的租金。原告主張的房屋占有使用費標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)按房租標(biāo)準(zhǔn)收取。另，被告營業(yè)執(zhí)照現(xiàn)尚在系爭商鋪內(nèi)。對于原告主張的違約金，如法院認(rèn)定被告違約，則愿意依約承擔(dān)責(zé)任，但原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求予以調(diào)整。
　　經(jīng)審理查明，系爭商鋪所在大樓權(quán)利人為原告。
　　2018年8月27日，原告開具收據(jù)一張，載明就系爭商鋪收取意向金10,000元。其后，原告在該收據(jù)上蓋章并備注“轉(zhuǎn)質(zhì)量保證金”》
　　2018年9月16日，原告作為出租方和甲方、被告作為承租方和乙方，簽訂《云間新天地商鋪租賃合同》，該合同約定被告承租系爭商鋪，面積277.16平方米，租賃用途為經(jīng)營內(nèi)衣箱包、小飾品、床上用品、童裝、服飾、窗簾、地毯，該廣場由上海潤城商業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理及廣場經(jīng)營秩序管理。合同第3.1條約定，租賃期限為伍個租賃年度，自2018年9月6日至2023年9月5日止，租賃物交付日定為2018年9月6日。乙方同意甲方可根據(jù)實際工程狀況對約定交付日作提前或延后的調(diào)整,若租賃物交付日延后,乙方同意甲方租賃物交付延后不得超過180日。第3.2條約定，……因乙方原因?qū)е卤竞贤s定租賃期限未履行期滿而被解除,第一年優(yōu)惠的租金金額95,407.20元乙方應(yīng)補交給甲方。合同第4.1條約定，租賃期限內(nèi),租金標(biāo)準(zhǔn)按乙方承租商鋪的建筑面積227.16平方米計算，第一至第二個計租年度，房屋租金為3.50元/天/平方米，第三至第四個計租年度為3.80元/天/平方，第五個計租年度為4.12元/天/平方米。合同第4.3條約定，乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起五日內(nèi)向甲方預(yù)付第一個租賃年度的3個月的租金72,549.23元和3個月綜合物業(yè)管理費31,092.53元，共計103,641.76元(簡稱“預(yù)付租金”),該預(yù)付租金充抵租賃期限內(nèi)第一個租賃年度前3個月應(yīng)付租金及綜合物業(yè)管理費;此后租金及綜合物業(yè)管理費每3個月提前支付一次,即乙方應(yīng)于每3個月的最后一個月的25日前向甲方支付下3個月的租金及綜合物業(yè)管理費。合同第4.4條約定，如乙方逾期支付預(yù)付租金或其他乙方應(yīng)向甲方支付的款項(包括但不限于利息、違約金、賠償金等),每逾期一日乙方應(yīng)向甲方支付欠付款項金額的0.5‰作為違約金。合同第五條約定，乙方應(yīng)在本合同簽訂后5日內(nèi)向甲方支付人民幣77,662.22元作為乙方履約保證金。如甲方在本合同簽訂后5日內(nèi)未足額收到該履約保證金,則甲方有權(quán)解除本合同,已收的履約保證金不予退還。合同第5.3條約定，乙方必須完成合同第十一條所有事項,甲方將在45個工作日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。合同第11.1條約定，無論何種原因,本合同解除或終止后,乙方應(yīng)在合同解除或終止次日起五日內(nèi)(簡稱“退還期”)遷出租賃場所,包括撤出在租賃場所內(nèi)的所有人員,搬走租賃場所內(nèi)乙方所添置的可移動物品(逾期未搬走視為乙方放棄所有權(quán),甲方有權(quán)自行處理),并將租賃場所及其附屬設(shè)施以正常良好的清潔狀態(tài)返還給甲方(租賃期間合理的自然損耗除外),乙方如有逾期,則每逾期一日乙方應(yīng)按相當(dāng)于合同解除或終止前一個月的日租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍的金額向甲方支付租金。且于合同解除或終止次日起,乙方不得在該租賃場所從事任何商業(yè)活動。合同第11.2條約定，乙方應(yīng)于本合同解除或終止次日起三十日內(nèi)辦理完畢以租賃場所為注冊地址的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證的注銷或變更地址手續(xù)。如有逾期,則每逾期一日乙方應(yīng)向甲方支付違約金人民幣500.00元,且甲方仍有權(quán)要求乙方賠償甲方因此而發(fā)生的一切損失和費用(包括但不限于甲方就該租賃場所簽署的其他租賃合同項下的因無法提供注冊地址而承擔(dān)的違約責(zé)任等)。合同第12.3約定，除本合同另有約定外,如發(fā)生以下任何情形之一,均視為乙方根本違約,甲方有權(quán)提前解除合同：……2)乙方逾期超過15天未足額支付租金、綜合管理費或其他任何應(yīng)付給甲方的費用(包括但不限于各項預(yù)付費用、保證金、能源費、利息和違約金等)?！贤?2.4條約定，如有第12.3條款的違約情況發(fā)生,本合同于甲方送達(dá)解除合同的通知之日起解除并終止,且甲方有權(quán)沒收乙方所支付的履約保證金及預(yù)付租金和預(yù)付管理費,且乙方應(yīng)承擔(dān)違約金為合同解除該年度租金標(biāo)準(zhǔn)的三個月租金,并要求乙方按本合同第十一條的約定退還租賃場所。合同第15.3條約定，任何根據(jù)本合同發(fā)往本合同任何一方的通知或其他文件應(yīng)當(dāng)以書面方式,按該方在本合同簽署頁中列明的地址、傳真號及聯(lián)系人或該方以書面通知變更后的地址、傳真號及聯(lián)系人發(fā)送給該方。本合同各方之間依據(jù)本合同進(jìn)行的任何通知應(yīng)當(dāng)在下列所述情況時視為已經(jīng)送達(dá)被通知方：(1)如通過人員遞送,在實際交付時(收件人應(yīng)書面簽收);(2)如以信函方式或特快專遞郵寄,按上述地址投郵后第5日中午12：00(北京時間);(3)如以傳真發(fā)出,則為收件人確認(rèn)收到傳真之時。該合同還對雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
　　2018年9月20日，原告開具收據(jù)一張，載明被告交納履約保證金77,662.22元。
　　同日，原告開具收款收據(jù)四張，分別載明被告支付租金72,549.23元、物業(yè)費31,092.53元、物業(yè)費5,111.10元以及裝修押金15,000元。
　　2019年8月9日、2019年8月13日，原告兩次向被告發(fā)函催繳交納2019年7月1日至2019年9月30日期間的租金。
　　2019年8月16日，原告向被告發(fā)出解約函，載明雙方簽署了《云間新天地商鋪委托租賃合同》，然雖經(jīng)多次催告,截止當(dāng)日被告仍拖欠如下款項：(1)、2019年07月01日至2019年09月30日期間之租金72,549.23元。原告分別于2019年8月9日、2019年8月13日發(fā)函催告被告盡快支付拖欠款項,但至今被告未支付拖欠的款項為此,根據(jù)租賃合同之相關(guān)約定,現(xiàn)正式函告被告如下：一、解除雙方簽署《云間新天地商鋪委托租賃合同》;二、被告應(yīng)于2019年8月30日前,將房屋恢復(fù)原狀,清空承租場所,并將房屋交還原告，同時按租賃合同相關(guān)約定辦理完畢以租賃場所為注冊地的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證之注銷或變更地址等手續(xù)。上述解約函于2019年8月17日送達(dá)。
　　另查明，2018年9月16日，上海潤城商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“潤城公司”)同被告簽訂《云間新天地商業(yè)廣場物業(yè)管理合同》，約定被告承租系爭商鋪?，F(xiàn)潤城公司作為物業(yè)管理人同被告簽訂物業(yè)管理協(xié)議。該協(xié)議第二條第一款第10項約定，對本物業(yè)實施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括統(tǒng)一招商和調(diào)整布局，統(tǒng)一組織開業(yè)儀式，統(tǒng)一商鋪裝修管理、統(tǒng)一宣傳推廣和營銷活動，統(tǒng)一日常營運管理，統(tǒng)一管理經(jīng)營質(zhì)量保證金和促銷費用等。合同第三條約定了物業(yè)費交納標(biāo)準(zhǔn)暫定每平方米每天1.50元，包括：……(2)物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；……(10)空調(diào)主機(jī)的運行維護(hù)及能源費用。……(四)為保證乙方遵守本物業(yè)統(tǒng)一管理的要求，乙方同意在本協(xié)議簽訂時向甲方繳納質(zhì)量保證金10,000元整。該合同還對雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。
　　再查明，系爭商鋪用電方式為被告向原告購電，被告曾于2018年9月20日累計購電量384，剩余電量384；2018年10月25日累計購電量769，剩余電量769；、2018年11月6日累計購電量1846，剩余電量1503；2018年12月8日累計購電量2923，剩余電量1087；2019年1月4日累計購電量3828，剩余電量1992；2019年2月18日累計購電4916，剩余電量2197；2019年3月28日累計購電量5959，剩余電量2163；2019年5月6日累計購電量7015，剩余2176。
　　現(xiàn)房屋仍在被告控制下，被告將房門上鎖。本院詢問被告對于返還房屋的意見，被告稱其損失很大，希望繼續(xù)履行合同，不同意返還系爭商鋪。
　　本案審理過程中，原告自愿撤回了第3、4、5、9項訴訟請求。原告另稱，就系爭商鋪被告已付履約保證金77,662.22元、裝修押金15,000元及意向金(質(zhì)量保證金)10,000元均應(yīng)在本案中一并處理，用以抵扣被告的欠付款項。
　　原、被告一致確認(rèn)，雙方并未簽訂過《云間新天地商鋪委托租賃合同》，原告稱2018年8月16日解約函中所寫“《云間新天地商鋪委托租賃合同》”系筆誤，實則應(yīng)為雙方所簽的《云間新天地商鋪租賃合同》，被告對此無異議。
　　被告另向本院提交視頻資料、照片等一組，并稱物業(yè)公司拆除了系爭商鋪邊上的電梯，且公共區(qū)域存在垃圾亂堆放、停電、不開空調(diào)等情況，并稱承租系爭商鋪前，曾進(jìn)行過查看，當(dāng)時商場公共區(qū)域裝修完畢，系爭商鋪為被告裝修，關(guān)于開業(yè)儀式、空調(diào)維護(hù)等約定，雖系物業(yè)合同所載，但原告與物業(yè)公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，物業(yè)合同也是與租賃合同捆綁簽訂，故原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，收到原告發(fā)送的解除函后，曾口頭與原告進(jìn)行過溝通，表示只有原告解決了空調(diào)、電梯和商場開業(yè)問題，提供正常的經(jīng)營環(huán)境，才會支付租金。原告表示，系爭商鋪所在商場是開放式經(jīng)營，不同商區(qū)均有各自營業(yè)時間，物業(yè)公司確實拆除了電梯，但系爭商鋪在一樓，故對原告無影響，商場系新開，其他商戶入住后會有裝修的情況，原告就此給予了較長的免租期，被告對此應(yīng)予以容忍，空調(diào)由物業(yè)統(tǒng)一根據(jù)氣溫狀況開關(guān)，并非被告所稱未正常使用。另物業(yè)公司股東與原告股東系親屬關(guān)系，但也是獨立主體，被告所提事項或非原告責(zé)任，或并不存在，且均不能構(gòu)成拒付租金的事由。原告另向本院寄送被告2019年11月27日購電記錄一份，顯示截至當(dāng)日被告購電量為153度，且有剩余電量，并表示從未給系爭商鋪斷電或拒絕為被告充卡。
　　被告另稱，承租系爭商鋪后，曾有過故障停電，也有過長期停電，2019年6、7月份原告曾不讓被告購電，目前系爭商鋪有電，但公共部位沒電，且2019年6、7月份到9月份之間是沒電的。原告對此不予認(rèn)可，并稱因日常檢修可能有過偶爾停電，在發(fā)出解除函后，曾對系爭商鋪斷電一天，后因公安出警，就恢復(fù)供電。
　　以上事實，由上海市不動產(chǎn)權(quán)證、云間新天地商鋪租賃合同、云間新天地商業(yè)廣場物業(yè)管理合同、收據(jù)、收款收據(jù)、繳款通知書、函、解約函、照片、視頻、購電記錄查詢及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《云間新天地商鋪租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告逾期不支付租金超過15日的，原告有權(quán)解除合同?，F(xiàn)被告辯稱，拒付租金理由為原告不開空調(diào)、擅自拆除電梯、未按約組織開業(yè)儀式、不讓被告購電，導(dǎo)致被告無法經(jīng)營。然空調(diào)開放及組織開業(yè)儀式系物業(yè)公司義務(wù)，電梯拆除也非原告所為，至于被告所稱原告拒絕其購電，被告并未就此提供證據(jù)證明，反觀其購電記錄和用電量，均具有連續(xù)性，且上述事由即便存在，也非被告得以拒付租金的合理事由。據(jù)此，被告的各項抗辯意見均不能成立，被告逾期支付租金致使約定解除權(quán)成就。故本院以解除通知到達(dá)被告的2019年8月17日作為雙方所簽《云間新天地商鋪租賃合同》的解除日期。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)返還原告系爭商鋪?，F(xiàn)被告明確在其控制下，故應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還房屋的義務(wù)。
　　對于原告主張的租金，本院認(rèn)為，根據(jù)原告發(fā)送的函件來看，本案訴訟前原告均僅要求被告支付2019年7月1日起的租金，再結(jié)合被告所述原告曾承諾免除2019年1-3月租金來看，雙方正常履行過程中，已就免除上述期間租金達(dá)成了合意。然而，現(xiàn)在由于被告逾期支付租金進(jìn)而合同解除，故原告有權(quán)要求被告支付第一年優(yōu)惠期間的租金95,407.20元和自2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金38,162.88元(計算方式：計租面積227.16平方米×3.50元/天/平方米×48天)。另原告自愿將被告已付的履約保證金77,662.22元、裝修保證金15,000元及意向金(質(zhì)量保證金)10,000元從欠付款中直接抵扣。本院現(xiàn)依法確認(rèn)，被告已付履約保證金77,662.66元及裝修保證金15,000元用以抵扣第一年優(yōu)惠期間的租金，被告已付的意向金10,000元用以抵扣2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金，故抵扣后，被告尚欠付原告的第一年優(yōu)惠期間租金為2,744.98元(第一年優(yōu)惠租金95,407.20-履約保證金77,662.66元-裝修保證金15,000元)，尚欠原告自2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金28,162.88元(應(yīng)付上述期間租金38,162.88元-意向金10,000元)。
　　對于原告主張的占有使用費，鑒于被告至今未能返還系爭商鋪，故應(yīng)當(dāng)支付自2019年8月18日起至實際返還之日止(其中，原告自認(rèn)停電的1日按應(yīng)付標(biāo)準(zhǔn)的50%計算)的房屋占有費用。然而原告主張的1,590.12元/天標(biāo)準(zhǔn)顯然過高，本院酌定被告應(yīng)自合同解除之日起按照1,033元/天標(biāo)準(zhǔn)支付該項費用,且需扣除516.50元。
　　對于原告提出的逾期遷出證照的違約金，本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定合同解除后被告應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證照遷出。然而原告主張的該項費用過高，本院根據(jù)本案實際情況酌定為10,000元。
　　就原告主張的違約金，本院認(rèn)為現(xiàn)被告未按期付款致使合同解除，應(yīng)當(dāng)支付違約金。原告主張相當(dāng)于月租金3倍的違約金72,549.29元，符合合同約定，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司與被告施某某簽訂的《云間新天地商鋪租賃合同》于2019年8月17日解除；
　　二、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并將位于上海市松江區(qū)云間路XXX號XXX號樓第1層編號為021、022、023、024的商鋪返還給原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司；
　　三、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司第一年優(yōu)惠租金2,744.98元(已扣除被告施某某已付履約保證金77,662.66元、裝修保證金15,000元)；
　　四、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金28,162.88元(已扣除被告施某某已付意向金10,000元)
　　五、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司房屋占有使用費(從2019年8月18日起計算至實際返還房屋之日止，按每日1,033元標(biāo)準(zhǔn)計算，以上款項扣除516.50元)；
　　六、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司逾期變更注冊地址的違約金10,000元；
　　七、被告施某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司違約金72,549.29元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費8,170元，減半收取4,085元，由原告上海茸發(fā)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)877.50元，被告施某某負(fù)擔(dān)3,207.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：林梅均