原告(反訴被告)上海若瑟企業(yè)管理有限公司。
　　住所地本市靜安區(qū)。
　　法定代表人鄭雪萍。
　　委托代理人許劍菁，上海劍菁律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人俞則人，上海劍菁律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上海錦朗企業(yè)管理有限公司。
　　住所地本市黃浦區(qū)。
　　法定代表人郁敏珺。
　　委托代理人朱小紅，上海一曼律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人周燕，上海一曼律師事務(wù)所律師。
　　原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司訴被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛及反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司訴反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由本院審判員嚴(yán)奇獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人許劍菁、俞則人，被告委托代理人朱小紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司訴稱：2017年9月19日，原、被告簽訂《房屋預(yù)租合同》，約定原告向被告承租本市花園港路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX-XXX單元作餐飲及零售之用途。合同簽訂后，原告支付了租賃保證金、首期租金、能源押金等人民幣2,646,014.62元。還與案外人深圳巴薩建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂了《裝修施工合同》，支付了工程款人民幣200,000元。但被告未按約于2017年9月20日交房。至2017年12月，尚不具備交房條件。原告兩次發(fā)函給被告，要求被告交付房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防許可證明等，未果。原告于2018年4月21日致函被告，要求解除合同。被告函復(fù)不同意解除。現(xiàn)起訴要求確認(rèn)原、被告間簽訂的《房屋預(yù)租合同》自2018年4月21日起解除。要求被告返還房屋租金人民幣488,379.73元、房屋租賃保證金人民幣1,465,139.19元。要求被告返還能源押金人民幣204,115.97元。要求被告返還裝修期服務(wù)費(fèi)人民幣488,379.73元。要求被告支付違約金人民幣1,465,139.19元(按系爭(zhēng)合同租賃期第一年月租金人民幣488,379.73元的三倍計(jì)算)。要求被告返還物業(yè)管理費(fèi)人民幣305,070.08元。
　　原告提供了以下證據(jù)：一、《房屋預(yù)租合同》，證明原、被告間存在房屋租賃合同關(guān)系。二、銀行交易憑證，證明原告支付了人民幣2,646,014.62元，按約履行了付款義務(wù)。三、照片，四、催告函及電子郵件、公證書，五、告知單及照片，六、敬告函，證明被告構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除合同并追究其違約責(zé)任。七、《裝修施工合同》、付款憑證、情況說明，證明被告的違約行為導(dǎo)致原告損失。
　　被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司辯稱：不同意原告所有訴請(qǐng)。訴請(qǐng)1、被告在2017年11月6日已經(jīng)將房屋實(shí)際交付。被告交付房屋符合合同中約定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)和要求。訴請(qǐng)2、被告已經(jīng)將房屋交接給原告，原告在實(shí)際使用房屋后，應(yīng)當(dāng)支付租金。2018年3月6日起原告就應(yīng)該交付租金，目前原告僅支付一個(gè)月的租金。原告不符合返還租賃保證金的三個(gè)條件。訴請(qǐng)3、能源押金也未達(dá)到返還的條件。訴請(qǐng)4、不符合合同約定。租賃合同附件4補(bǔ)充協(xié)議第12條約定原告應(yīng)當(dāng)支付裝修期服務(wù)費(fèi)。原告仍有裝修期服務(wù)費(fèi)未支付。裝修期服務(wù)費(fèi)實(shí)際是占有房屋的使用費(fèi)。訴請(qǐng)5、違約金沒有合同依據(jù)。原告無理由要求解除合同，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金。訴請(qǐng)6、原告在交接房屋后就應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)是向案外人支某某。訴請(qǐng)2、3、4、的錢都收到了。
　　被告對(duì)原告提供的證據(jù)一、真實(shí)性、合法性認(rèn)可。租賃合同1-1條約定，被告已告知原告房屋未做產(chǎn)權(quán)登記。1-3條約定了交房標(biāo)準(zhǔn)。3-5條約定交房的前提條件。11-4條約定原告單方解約的違約責(zé)任。二、收到過。物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)公司核實(shí)過，原告支付過。根據(jù)合同約定原告應(yīng)在2017年9月20日前支付，原告遲延支付。三、真實(shí)性無法確認(rèn)。四、催告函及電子郵件真實(shí)性不認(rèn)可。原告的送達(dá)方式與合同第13條約定不符。對(duì)(2018)滬閘證經(jīng)字第566號(hào)公證書真實(shí)性無異議，對(duì)其中所附電子郵件有異議。收件人并非被告公司人員，是物業(yè)公司的。2018年3月1日的郵件，原告要求被告提供消防審核的材料是沒有依據(jù)的，是需要原告將自己的裝修方案去報(bào)審批。雙方在租賃合同中約定的聯(lián)系方式并非原告發(fā)郵件的方式，并非有效送達(dá)。對(duì)(2018)滬閘證經(jīng)字第565號(hào)公證書意見同(2018)滬閘證經(jīng)字第566號(hào)公證書。兩份公證書中談到的補(bǔ)充協(xié)議，并未得到被告認(rèn)可。五、真實(shí)性有異議，原告未向被告送達(dá)過。系爭(zhēng)房屋是可以辦出相關(guān)證照的。六、真實(shí)性認(rèn)可。收到過。關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。七、不認(rèn)可,無法證明被告阻止或妨礙原告使用租賃房屋。
　　被告提供了以下證據(jù)：一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案證書，證明系爭(zhēng)房屋及所占土地為合法取得，系經(jīng)合法審批建設(shè)的建筑物。二、世博土地儲(chǔ)備中心文件、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、黃浦區(qū)政府會(huì)議紀(jì)要，證明系爭(zhēng)房屋已劃歸上海世博發(fā)展(集團(tuán))有限公司，可以對(duì)外出租經(jīng)營。三、授權(quán)委托書、建筑物租賃合同主體變更協(xié)議，證明被告合法取得系爭(zhēng)房屋租賃經(jīng)營權(quán)，四、《房屋預(yù)租合同》、房屋交接書，證明原、被告間租賃合同關(guān)系，被告已向原告交接了房屋。五、回函，證明被告不同意原告解除租賃合同意見。消防受理憑證、檔案機(jī)讀材料，證明系爭(zhēng)房屋可以辦出行政審批許可手續(xù)。
　　原告對(duì)被告提供的證據(jù)一、真實(shí)性無異議。原告從未收到過這些文件。二、真實(shí)性無異議。合同簽約后原告只收到過房產(chǎn)證和政府會(huì)議紀(jì)要。三、真實(shí)性無異議。對(duì)證明目的有異議。授權(quán)委托書中委托人并未授權(quán)被告其出租、轉(zhuǎn)租的權(quán)利。四、真實(shí)性無異議。關(guān)聯(lián)性有異議。原告按照合同約定履行了支付義務(wù)，但租賃目的仍未實(shí)現(xiàn)。五、回函收到過。原告已經(jīng)提出依法解除合同。租給原告的是C2單元，并非被告提供的區(qū)域。消防受理憑證是2010年的。
　　反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司訴稱：反訴原、被告簽訂《房屋預(yù)租合同》后，雙方于2017年11月6日交接了租賃房屋。反訴被告未支付2018年4月5日以后的租金等。故起訴要求反訴被告支付違約金人民幣2,930,278.38元。要求反訴被告支付拖欠的自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民幣1,914,716.15元，并支付自2018年3月26日起至反訴被告實(shí)際付款之日止的延期付款滯納金，按逾期支付租金千分之三計(jì)算。要求反訴被告支付拖欠的自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣375,277.98元，并支付自2018年2月26日起至實(shí)際付款之日的延期付款滯納金，按逾期支付物業(yè)管理費(fèi)的千分之三計(jì)算。要求反訴被告支付拖欠的裝修期間服務(wù)費(fèi)人民幣208,732.16元。要求反訴被告支付免租期內(nèi)租金人民幣1,953,518.92元。
　　反訴原告提供的證據(jù)與本訴一致。補(bǔ)充提供消防主管部門辦事指南，證明消防須原告自己報(bào)審批。
　　反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司辯稱：不同意反訴原告訴請(qǐng)。反訴原告未提供辦理證照必須的文件，且不允許施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。系爭(zhēng)房屋消防是2018年3月9日才通過。反訴原告在3月30日才通知反訴被告。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未通過消防檢查和備案的房屋是不得投入使用營業(yè)的。反訴被告提出解除是因反訴原告交付的房屋不符合經(jīng)營使用的條件。訴請(qǐng)1、合同解除的責(zé)任在于反訴原告。按照合同約定違約金金額正確，但違約金過高。訴請(qǐng)2、反訴被告2018年4月21日將解除合同通知送達(dá)到反訴原告，反訴被告也從未使用過系爭(zhēng)房屋。原來付了一個(gè)月租金、三個(gè)月的保證金、裝修期服務(wù)費(fèi)、能源押金和物業(yè)管理費(fèi)。訴請(qǐng)3、同訴請(qǐng)2意見。反訴被告未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司也未提供物業(yè)服務(wù)。反訴被告支付過首期物業(yè)管理費(fèi)。訴請(qǐng)4、裝修期服務(wù)費(fèi)是反訴原告額外收取的費(fèi)用。反訴被告未對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，且在免租期內(nèi)反訴原告也未提供過任何服務(wù)。
　　反訴被告提供的證據(jù)與本訴一致。
　　反訴被告對(duì)反訴原告補(bǔ)充提供的證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。直至2018年3月9日前，系爭(zhēng)房屋未通過消防，不具備營業(yè)條件。
　　經(jīng)審理查明：2017年9月19日，原、被告簽訂《房屋預(yù)租合同》，約定原告向被告承租本市花園港路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX-XXX單元作餐飲及零售之用途。約定被告擬于2017年9月20日前向原告交付該房屋(交付日的調(diào)整以本合同下文約定為準(zhǔn))。房屋租賃期自2018年1月20日起至2028年1月19日止(交付日調(diào)整的，租賃期起始日按交付日調(diào)整天數(shù)對(duì)應(yīng)調(diào)整)。2018年1月20日至2019年1月19日的月租金為人民幣488,397.73元，每壹月為一個(gè)付款周期，承租人應(yīng)于該付款周期的前一個(gè)月的25日前支付下期租金。月物業(yè)管理費(fèi)人民幣76,267.52元，每月為一個(gè)付款周期，承租方應(yīng)于該付款周期的前一個(gè)月的25日前支付下期物業(yè)管理費(fèi)。上述費(fèi)用的支付，每逾期一日，須按逾期支付金額的千分之三支付滯納金。合同1-1約定……。若該房屋或其所在建筑物辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證書，雙方同意在本合同上注明產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)后，本合同即轉(zhuǎn)為租賃合同，或者雙方另行簽訂租賃合同以承繼各自權(quán)利義務(wù)，但主要條款以本預(yù)租合同為準(zhǔn)。4-1約定，……。在被告沒有出現(xiàn)10-2條情形的前提下，原告給予被告的裝修期為2017年9月20日起至2018年1月19日止。雙方同意，交付日調(diào)整的，裝修期按交付日調(diào)整天數(shù)同樣調(diào)整，除此以外裝修期不因任何原因延長。裝修期內(nèi)不計(jì)算租金和計(jì)租期，但被告需支付物業(yè)管理費(fèi)及水、電等一切租賃相關(guān)費(fèi)用。若被告出現(xiàn)10-2條任何情形的，則喪失裝修期內(nèi)的租金減免優(yōu)惠，須按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告補(bǔ)交裝修期內(nèi)減免的租金。6-23約定，在簽署本合同前，被告已如實(shí)向原告告知租賃房屋的產(chǎn)權(quán)辦理現(xiàn)狀并已向原告出示相關(guān)證書等資料。原告應(yīng)按照政府相關(guān)部門的要求，自行辦理工商、稅務(wù)、消防、環(huán)評(píng)、噪音、排污、衛(wèi)生防疫、食品衛(wèi)生、煙酒專賣、食品、治安、文化等許可證以及有關(guān)廚房人員、服務(wù)人員的體驗(yàn)證及上崗許可證等，取得營業(yè)執(zhí)照及相應(yīng)的各類許可證和配置相應(yīng)的各類設(shè)備、設(shè)施，確保各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)符合政府各個(gè)部門的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其經(jīng)營行為造成的應(yīng)向承擔(dān)全部責(zé)任，還應(yīng)獲得合法、有效的發(fā)票并依法經(jīng)營、納稅，應(yīng)自備銷貨及顧客所需之發(fā)票；原告排污、排油煙、噪音等應(yīng)符合國家規(guī)定并且不得侵犯相鄰者的權(quán)益。如基于目前產(chǎn)權(quán)辦理現(xiàn)狀之下，法律法規(guī)規(guī)定或政府有關(guān)部門要求由被告提供材料的，原告必須向被告書面提交需由被告配合(該配合的范圍應(yīng)當(dāng)在被告的能力范圍內(nèi)且屬于為達(dá)本合同目的所必須)提供材料的清單，被告確認(rèn)該清單內(nèi)容后必須配合。11－4約定，合同期間，非本合同規(guī)定的其它解約情況，原告按租賃期第一年月租金的叁倍向被告支付違約金，可中途退租。此時(shí)，被告可直接沒收原告的保證金沖抵原告應(yīng)付的違約金，不足部分原告應(yīng)另外再支付給被告。如原告已對(duì)該房屋進(jìn)行了室內(nèi)裝修，則被告不對(duì)該裝修進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償，且原告不能拆除任何固定裝修，否則，被告可阻止原告的拆除和搬遷行為、要求原告恢復(fù)拆除的裝修，以及賠償一切損失。11-12約定，合同期內(nèi)，出租方或承租方違反合同約定各自義務(wù)的，守約方可要求違約方停止侵害、恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)，除本合同另有約定的外，守約方有權(quán)要求違約方支付相當(dāng)于合同租賃期第一年月租金的叁倍的違約金。附件四12條約定，原告應(yīng)于2017年9月20日前，向被告支付自2017年9月20日起至2018年1月19日裝修期間的服務(wù)費(fèi)697,111.89元人民幣，遲延支付須承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，雙方于2017年11月6日交接了系爭(zhēng)房屋。原告支付了租賃保證金人民幣1,465,139.19元、能源押金人民幣204,115.97元。以后原告以被告未交付房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防許可證明等，不再支付2018年4月5日以后的租金等。雙方訴訟來院。
　　在審理過程中，雙方當(dāng)事人在2018年8月2日交接了系爭(zhēng)房屋的鑰匙。
　　本院認(rèn)為：原、被告之間的《房屋預(yù)租合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行?，F(xiàn)原告以被告未提供房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防許可證明而無法達(dá)到合同目的為由停止支付租金等，根據(jù)合同1.1約定，原告在承租系爭(zhēng)房屋時(shí)明知系爭(zhēng)房屋尚未有房地產(chǎn)權(quán)證，也沒有提供證據(jù)證明因被告未提供房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防許可證明而無法達(dá)到合同目的。故以此為由停止支付租金等，并要求返還租金等及支付違約金，依據(jù)不足，鑒于雙方在2018年8月2日交接了系爭(zhēng)房屋的鑰匙。可以確認(rèn)雙方的租賃合同關(guān)系于該日解除。對(duì)原告的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。對(duì)于反訴原告要求反訴被告支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及延期付款滯納金、裝修期間服務(wù)費(fèi)、免租期租金，有合同依據(jù)，依法可予準(zhǔn)許。關(guān)于違約金，雙方約定的違約金過分高于造成的損失，本院依法予以減少。為此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條判決如下：
　　一、原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司與被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司關(guān)于本市花園港路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX-XXX單元的《房屋預(yù)租合同》于2018年8月2日解除。
　　二、駁回原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　三、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司違約金人民幣1,465,139.19元。
　　四、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民幣1,914,716.15元，并以人民幣224,788.48元為本金從2018年2月25日起，以人民幣488,379.73元為本金分別從2018年3月至5月的25日起,以人民幣224,788.48元為本金從2018年6月25日起以日千分之三支付滯納金至付清之日止。
　　五、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣375，277.98元，并以人民幣76,267.52元為本金分別從2018年2月至6月的25日起，以人民幣70,207.90元為本金從2018年7月25日起以日千分之三支付滯納金至付清之日止。
　　六、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司裝修期間服務(wù)費(fèi)人民幣208,732.16元。
　　七、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司免租期內(nèi)租金人民幣1,953,518.92元。
　　八、反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司應(yīng)將反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司支付租賃保證金人民幣1,465,139.19元、能源押金人民幣204,115.97元先予抵扣上述租金、物業(yè)管理費(fèi)及裝修期間服務(wù)費(fèi)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣42,129.90元，反訴案件受理費(fèi)人民幣17,216.30元，因適用簡易程序,退還原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司人民幣21,064.95元，由原告及反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣38,281.25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：嚴(yán)??奇

書記員：虞揚(yáng)揚(yáng)