原告：優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司〔原名優(yōu)艾貝(中國)有限公司〕，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)世博大道168號一樓B區(qū)、二樓、三樓B區(qū)、四樓及五樓。
　　法定代表人：耿梓軒，董事長。
　　委托訴訟代理人：馬瑞蓮，北京大成律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王昕暉，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海艾某某酒店管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳衛(wèi)杰。
　　委托訴訟代理人：徐富榮，上海市國和律師事務所律師。
　　第三人：上海筑銀投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)小南碼頭路XXX號XXX幢。
　　法定代表人：張公浩，董事長。
　　委托訴訟代理人：黃可磊，上海市東方正義律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周偉巍，上海市東方正義律師事務所律師。
　　原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司訴被告上海艾某某酒店管理有限公司、第三人上海筑銀投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月1日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司的委托訴訟代理人馬瑞蓮、王昕暉，被告上海艾某某酒店管理有限公司的委托訴訟代理人徐富榮、第三人上海筑銀投資管理有限公司的委托訴訟代理人周偉巍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司(以下簡稱優(yōu)艾貝公司)向本院提出訴訟請求：1、判令被告返還原告押金人民幣(以下幣種同)328萬元；2、判令被告支付違約金即雙倍押金656萬元；3、判令被告支付原告墊付的款項13,349,964元(墊付發(fā)電費用4,799,500元、墊付公用事業(yè)費及物業(yè)管理費4,839,922.08元、法院執(zhí)行款及墊付評估費230萬元、墊付酒店工人勞務費236,045.30元、墊付停電造成的損失賠償款263,739.50元、墊付租賃房屋及附屬設施維修費910,757元)；4、判令被告賠償原告裝修殘值損失5,170,460元(剩余租賃期限的裝修殘值損失，投入款8,781,104元，租期10年，實際使用到2015年6月，剩余租期是6.17年，838萬元/10*6.17=5,170,460元)；5、判令被告賠償原告實際經(jīng)營損失1,241,496元(因停電原告向在住賓客賠款或補償829,496元；因提前解約原告向預定賓客雙倍返還定金的賠款412,000元)；6、判令被告賠償原告預期經(jīng)營損失288萬元(因提前退租與預訂賓客解約產(chǎn)生的損失)；7、判令被告返還原告款項200萬元〔依據(jù)(2015)浦民一(民)初字第16012號民事調(diào)解書支付被告的200萬元執(zhí)行款，現(xiàn)調(diào)解書被撤銷，故要求返還〕。
　　事實和理由：2011年8月16日，原、被告簽訂《租賃合同書》，約定被告將位于上海市浦東新區(qū)小南碼頭路XXX號XXX號樓(含75間房客在內(nèi)的全部物業(yè))與8號樓1樓餐廳及廚房(以下簡稱涉案房屋)出租給原告。租賃期限自2011年9月1日至2021年8月31日止，以5年+5年的形式進行。合同第九條第6款對違約責任進行了約定。2012年3月6日，業(yè)主上海筑銀投資管理有限公司(以下簡稱筑銀公司)因被告拖欠租金向浦東法院提起訴訟要求解除雙方租賃合同，2014年5月15日，浦東法院作出(2012)浦民一(民)初字第7504號民事判決書，判決：(1)筑銀公司與被告之間的租賃合同于2012年3月14日解除；(2)被告向筑銀公司返還租賃房屋及場地；(3)被告向筑銀公司支付至房屋返還之日止的租金、使用費、滯納金等。因被告與原業(yè)主的糾紛，導致原、被告的租賃合同無法正常履行，涉案房屋后續(xù)多次發(fā)生停水停電、聚眾鬧事，導致原告無法正常經(jīng)營，造成各項損失。故原告起訴，要求被告承擔違約責任，并賠償各項損失。
　　被告上海艾某某酒店管理有限公司(以下簡稱艾某某公司)辯稱，被告確實存在違約行為。針對原告的訴請1，同意退還押金。訴請2與訴請1有沖突。對于訴請3，原告確實墊付過相關(guān)費用，但具體的數(shù)額無法確定，若數(shù)額能夠確定的話，被告同意支付。對于訴請4到訴請6，若確實發(fā)生了，本著實事求是的態(tài)度解決。對于訴請7，調(diào)解書確實被撤銷了，同意該項訴請。
　　第三人上海筑銀投資管理有限公司述稱，不同意原告的全部訴請。第三人對被告享有近6千萬的債權(quán)，法院尚未執(zhí)行到位，本案中，被告對原告享有1900余萬元到期債權(quán)。原、被告在(2015)浦民一(民)初字第16012號案件中存在串供行為，僅達成200萬元的調(diào)解，該案已被撤銷。之后，第三人另案對原告提起了代位權(quán)之訴，原告隨后就提起了本案訴訟，本案的結(jié)果將直接影響第三人債權(quán)的利益，故第三人才又必須參與本案。本案是租賃合同糾紛，提出主張或進行抗辯均應以合同約定為依據(jù)，原告訴請的主要理由是原、被告的合同提前終止的責任承擔，根據(jù)生效法律文書確認的事實，原、被告合同存在的基礎是被告與第三人之間的租賃關(guān)系存續(xù)，而第三人與被告的租賃關(guān)系于2012年3月14日解除，故原、被告之間的租賃合同亦隨之于2012年3月14日終止。原、被告在簽訂合同時，原告明確知曉被告出租給原告的房屋是從第三人處承租而來，對于第三人可能解除租賃合同，原告是有預期的，故原、被告合同第十條、第十一條明確約定第三人解除合同為不可抗力原因之一，雙方互不承擔責任，基于此，原告主張被告承擔合同提前終止的違約責任不能成立。另，合同于2012年3月14日終止后，原告負有停止使用、返還租賃房屋的義務，但原告自己不履行善后義務，繼續(xù)使用系爭房屋開展經(jīng)營活動，由此發(fā)生的費用系原告的經(jīng)營成本，應由其自行承擔。從原告自認的停電時間和之前的生效判決來看，停電時間均發(fā)生在合同終止之后，原告基于這個原因要求被告承擔違約責任沒有依據(jù)。針對原告的各項訴訟請求，第三人意見如下：訴請1，原告一直拖欠被告租金，構(gòu)成違約，被告有權(quán)沒收押金。訴請2，與訴請1存在沖突，不認可。訴請3，不認可，根據(jù)原告的明細，大部分款項并不屬于墊付款，而是原告自身的經(jīng)營成本，連損失都算不上，原告所謂為被告墊付費用事實不成立，就算有部分費用屬于墊付款項，也與租賃合同也無關(guān)，是原、被告之間建立的新的債權(quán)債務關(guān)系，原告應另案提起訴訟。訴請4，裝修損失，是基于合同提前終止的損失主張，沒有合同依據(jù)。訴請5，沒有證據(jù)證明停電和損失有因果關(guān)系，且發(fā)生在合同終止后。搬遷賠償就更沒有依據(jù)了，也屬于合同提前終止的合同責任承擔。經(jīng)營損失也沒有依據(jù)，原告一直在繼續(xù)經(jīng)營，說明沒有損失。訴請6，既無事實也無法律依據(jù)。訴請7，不認可，一中院的判決中已經(jīng)確認原、被告在調(diào)解中存在惡意串通導致200萬元被轉(zhuǎn)移，無法執(zhí)行給第三人，相應責任也應自行承擔。
　　當事人圍繞訴訟請求提交了證據(jù)，本院依法組織了質(zhì)證。對于當事人無爭議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。本院根據(jù)證據(jù)本身反映的內(nèi)容及與本案關(guān)聯(lián)性認定本案事實。
　　經(jīng)審理，本院確認如下事實：
　　包括涉案房屋在內(nèi)的上海市浦東新區(qū)小南碼頭路XXX號(后門牌號變更為浦明路XXX號)房地產(chǎn)權(quán)人為案外人上海申江兩岸開發(fā)建設投資(集團)有限公司，由案外人上海怡德物業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱怡德物業(yè)公司)受托進行經(jīng)營管理。第三人筑銀公司自怡德物業(yè)公司承租涉案房屋后，于2007年轉(zhuǎn)租給上海華杰置業(yè)有限公司(以下簡稱華杰公司)，在雙方簽訂的租賃合同及補充條款中約定，華杰公司向筑銀公司承租小南碼頭路XXX號內(nèi)1-3、7-10、12號共8棟房屋，其中3、7、8、9、10、12號房屋租賃期限自2007年9月1日起至2012年8月31日，1、2號樓的租賃期限自2007年12月1日起至2012年9月30日；補充條款中約定，若租賃合同期滿后，租賃房屋如無市政規(guī)劃建設、市政動遷、可以繼續(xù)履行租賃的，則筑銀公司同意不再簽訂租賃合同，按原租賃合同繼續(xù)履行，直至該租賃房屋被市政規(guī)劃進行動拆遷止。2009年3月，筑銀公司、華杰公司、艾某某公司簽訂補充合同，約定華杰公司將原合同和補充協(xié)議的所有權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給艾某某公司。
　　2011年8月16日，被告艾某某公司作為出租方(甲方)、原告優(yōu)艾貝公司作為承租方(乙方)，就涉案房屋簽訂《租賃合同書》(即轉(zhuǎn)租合同)，約定租期自2011年9月1日至2021年8月31日止。合同第一條約定：“甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市浦東新區(qū)浦明路XXX號3號樓(含75間客房在內(nèi)的全部物業(yè))與8號樓1樓餐廳及廚房(租賃對象包括物業(yè)附屬的設備設施，以下簡稱該物業(yè))。乙方已充分了解該物業(yè)的性質(zhì)，甲方同意乙方根據(jù)自身經(jīng)營約定從事經(jīng)營許可業(yè)務(即：母嬰月子會所及相關(guān)業(yè)務)。在租賃期內(nèi)，在甲方事先審核同意改建方案的前提下，乙方可對該物業(yè)進行改建和翻新(改建、翻新方案見附件三)。”第二條第2款約定，合同期限為10年，即2011年9月1日至2021年8月31日，并以5年+5年的形式進行，即合同約定的第一個5年租期完成，如第一個5年的到期日無不可抗力事件發(fā)生，則合同自動延續(xù)5年。第四條第2款約定，乙方須于簽署本合同后5個工作日內(nèi)向甲方支付288萬元(其中已付租賃定金50萬元)為租賃押金，并支付首期房租192萬元。第六條約定，租賃期間，該物業(yè)的能源、通訊、網(wǎng)絡、衛(wèi)星和有線電視費用按實際使用數(shù)量另計(詳見補充協(xié)議)，物業(yè)管理費由甲方承擔。第九條第6款約定：“甲、乙雙方同意有下列情形之一的，視為違約方，應向另一方按租金押金的雙倍支付違約金；違約金不足抵付另一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(2)因甲方與該物業(yè)的業(yè)主就甲方向乙方出租該物業(yè)的權(quán)利發(fā)生糾紛，無法保證本租賃合同正常履行的；(3)租賃期間甲方不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產(chǎn)重大損失或人身傷害的……”合同第十條約定不可抗力的情形包括：1、該物業(yè)所占用的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回……4、業(yè)主解除與甲方之間的租約。合同第十一條約定：“解除本合同的條件：1、甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔責任：……(6)符合本合同第十條約定的不可抗力的情形……”
　　2011年9月6日，原、被告又簽訂《工程維保和能源補充協(xié)議(附件2)》，其中第一條第1款約定，甲方(被告)應保證乙方(原告)租賃的房間或場所提供冷熱水、用電量、中央空調(diào)冷暖、有限電視及境外衛(wèi)星電視節(jié)目。第四條第1款約定，租賃合同生效后5日內(nèi)，乙方應向甲方支付各類事項費用，商務條款中第1、2、3、4條款涉及費用總和大于伍萬元/月，超出部分乙方按實支付給甲方。若上述幾項未滿伍萬元則不需支付給乙方，但此不足部分不可累計記入下月費用中。
　　租賃合同簽訂后，原告優(yōu)艾貝公司入住并于2011年9月開始進行裝修并履行租賃合同相關(guān)權(quán)利義務。
　　2012年3月6日，第三人筑銀公司向本院起訴艾某某公司及華杰置業(yè)公司，要求解除雙方租賃合同并主張租金、使用費及違約金，艾某某公司提起反訴，要求返還多支付的租金。案號為(2012)浦民一(民)初字第7504號。
　　2012年4月19日，筑銀公司向優(yōu)艾貝公司發(fā)出《律師函》，告知：艾某某公司無權(quán)向優(yōu)艾貝公司進行轉(zhuǎn)租，筑銀公司目前正與艾某某公司進行訴訟，起訴的內(nèi)容為解除租賃合同，追索租金；筑銀公司與艾某某公司的租約將于2012年8月31日終止，筑銀公司屆時將不會允許艾某某公司續(xù)租，筑銀公司提請優(yōu)艾貝公司慎重考慮后果，妥善處理。
　　2012年4月20日，優(yōu)艾貝公司向艾某某公司發(fā)出《通知函》，表示：優(yōu)艾貝公司收到了筑銀公司發(fā)出的《律師函》，優(yōu)艾貝公司作為3號樓的承租方，如艾某某公司無法保證與筑銀公司的租賃合同正常履行，將給優(yōu)艾貝公司造成巨大損失；從筑銀公司與艾某某公司的訴訟來看，艾某某公司長期拖欠筑銀公司租金，無力償還，優(yōu)艾貝公司不得不對艾某某公司的財務狀況提出質(zhì)疑；優(yōu)艾貝公司決定在艾某某公司提供適當擔保前暫緩對艾某某公司繼續(xù)付款，并保留追究相關(guān)損失的權(quán)利。
　　2012年4月22日，艾某某公司向優(yōu)艾貝公司發(fā)出《關(guān)于通知函的復函》，表示：雙方的租賃關(guān)系不會受到訴訟的損害，艾某某公司已將轉(zhuǎn)租事宜告知筑銀公司，筑銀公司在優(yōu)艾貝公司經(jīng)營期間也未提出異議，艾某某公司不存在欠租情況；優(yōu)艾貝公司的經(jīng)營尚未得到任何第三方的阻礙與干擾，且經(jīng)營正常，應向艾某某公司支付租金。
　　2012年11月9日，優(yōu)艾貝公司向艾某某公司發(fā)送《公函》，載明“本次歷時3個多月的停電事件，已于2012年11月7日暫告一段落，恢復正常市政供電。在長達3個多月里，我司會所運營受到極大影響，導致月子會所在住賓客的嚴重不滿……鑒于此次事件給我司造成極大的負面影響和經(jīng)濟損失，我司要求貴司對此次停電事件賠償我司的經(jīng)濟損失共計2,108,373.50元，相關(guān)賠償金額，我司將從支付給貴司的租金中扣除，自11月開始，直至相關(guān)金額抵扣完畢為止?！?br/>　　2013年3月11日，優(yōu)艾貝公司(乙方)與艾某某公司(甲方)簽訂《機房設備代為管理協(xié)議》，協(xié)議約定，一、甲方的機房、設備、中央空調(diào)主機、冷熱水系統(tǒng)以及有線電視等設施設備交由乙方暫時代為管理。二、甲方工程部現(xiàn)有17名工作人員，由甲方做出解除勞動合同處理，甲方所拖欠這17名工作人員2013年1月和2月的工資，由乙方墊付，具體以甲方出具的書面文件記載金額為準，乙方聲明且甲方充分認可該等員工與乙方并不構(gòu)成勞動合同關(guān)系，其工資僅系乙方代甲方墊付，乙方不承擔除工資金額之外的其他費用義務。三、甲方按照乙方要求預留6名與本協(xié)議第一條所述設備運行相關(guān)的工程部工作人員，先行與甲方解除勞動合同后，再與乙方簽訂勞務合同，因此產(chǎn)生的每月勞務費用，由乙方先行墊付。四、乙方每月按實結(jié)算水費、電費、中央空調(diào)制冷制熱以及衛(wèi)星電視費，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定的房屋租賃費中所包含的每月5萬元能源費暫不抵扣，由乙方先行支付，甲方認可該事實并確認乙方從日后應付房屋租金中抵減。五、為確保乙方日常經(jīng)營，做到?？顚Ｓ?，本協(xié)議第四條中所約定的乙方應支付的結(jié)算費用，每月經(jīng)雙方確認后，由乙方暫時保留，在甲方出示其當月應付水費和燃氣費繳費通知單后，由雙方共同到相關(guān)單位進行支付。六、每月水費、燃氣費總額如果超出協(xié)議第四條所約定的乙方應支付的結(jié)算費用，超額部分由甲方承擔。七、協(xié)議中第二、三、四條約定的由乙方先行墊付、支付的費用，日后從乙方應支付給甲方的房屋租金中抵減……2013年3月13日，艾某某公司向優(yōu)艾貝公司發(fā)出《通知書》，稱優(yōu)艾貝公司已經(jīng)依照協(xié)議先行墊付酒店工程部17人工資，為更好地保證艾某某公司在與筑銀公司租賃合同糾紛一案期間能夠正常經(jīng)營，按照已生效的機房設備代為管理協(xié)議約定，優(yōu)艾貝公司即日起代為管理酒店機房設備。
　　2013年4月18日，優(yōu)艾貝公司向艾某某公司發(fā)出《索賠函》，表示自2012年7月份以來，屢次非正常停電、停水，嚴重影響了會所運營，造成了巨額損失，要求艾某某公司消除影響，減少損失，在艾某某公司未能賠償之前，優(yōu)艾貝公司將拒付相關(guān)房租費用以沖抵損失金額，并保留訴訟索賠的權(quán)利。
　　2013年5月30日，艾某某公司向優(yōu)艾貝公司發(fā)送《確認函》，表示“自2012年7月份以來，因?qū)掖畏钦Ｍｋ?、停水、嚴重影響了貴會所運營，造成了巨大損失，貴司于2013年4月提交了金額為22,376,258.69元的索賠函……作如下確認：1、本公司日后將盡最大努力維持物業(yè)的正常供水、供電等日常運轉(zhuǎn)；2、由于本公司自身原因造成了貴司暫停支付房租，本公司將不會將貴司未付房租作為違約理由，向貴公司提出索賠或解除雙方已簽署的租賃合同……
　　2013年9月10日，被告艾某某公司向第三人筑銀公司及怡德物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于支付物業(yè)費、水電費》的計劃，提出解決欠物業(yè)費、水電費的具體計劃與方案：“1、我們所欠的水電費、物業(yè)費，總金額為540萬元，將采用分期付款的方式，自恢復供電當日起償還，每月償還45萬元，直至還清。二、該還款來源由我們的經(jīng)營客戶上海優(yōu)艾貝月子會所從應交我們酒店的年租金中，每月劃撥至指定賬戶(怡德物業(yè)公司賬戶)……”
　　2014年5月15日，本院作出(2012)浦民一(民)初字第7504號民事判決書，判決書第6頁查明事實中載明：“艾某某公司認為筑銀公司在訴訟期間間斷性停電三次，即2012年7月28日至2012年11月7日、2013年1月16日至2013年2月28日、2013年7月2日至2013年9月19日”、第8頁本院認為中載明：“根據(jù)當事人陳述，艾某某公司認為筑銀公司在訴訟期間存在間斷性斷電行為，本院予以采信……”7504號判決如下：“一、原告(反訴被告)筑銀公司與被告(反訴原告)艾某某公司之間的《租賃合同》及相關(guān)補充協(xié)議于2012年3月14日解除；二、被告(反訴原告)艾某某公司于本判決生效后三十日內(nèi)從上海市小南碼頭路XXX號房屋及場地內(nèi)遷出，并將租賃房屋及場地返還原告(反訴被告)筑銀公司；三、被告(反訴原告)艾某某公司于本判決生效后三十日內(nèi)支付原告(反訴被告)筑銀公司至房屋及場地返還之日止的租金、使用費，其中截至2012年3月14日的租金為14,608,607.44元，2012年3月15日至2013年9月30日的使用費為1,246萬元，2013年10月1日起至房屋及場地返還之日止的使用費按每月941,268.08元的標準計付；四、被告(反訴原告)艾某某公司于本判決生效后三十日內(nèi)以欠租14,608,607.44元為本金，按每日萬分之五的標準支付原告(反訴被告)筑銀公司自2012年3月15日起至實際支付欠租之日止的滯納金；五、被告(反訴原告)艾某某公司支付的租賃保證金115萬元不予退還；六、被告華杰公司對本判決第三、四項中被告(反訴原告)艾某某公司的付款義務承擔連帶責任；七、原告(反訴被告)筑銀公司于本判決生效后三十日內(nèi)支付被告(反訴原告)艾某某公司上水管道、門頭、中心廣場、綠化等分攤費用4,329,066.96元；八、駁回被告(反訴原告)艾某某公司要求原告(反訴被告)筑銀公司返還多支付租金7,286,827.65元的反訴請求?！痹摪概袥Q作出后，艾某某公司提起上訴。2014年9月28日，上海市第一中級人民法院作出(2014)滬一中民二(民)終字第1724號民事判決書，判決駁回上訴、維持原判。
　　2014年11月4日至同年12月20日期間，筑銀公司與優(yōu)艾貝公司協(xié)商，欲簽訂系爭房屋的租賃合同未果。
　　2015年2月9日，被告艾某某公司被強制執(zhí)行遷出租賃房屋。
　　2015年3月18日，艾某某公司向本院起訴優(yōu)艾貝公司，要求優(yōu)艾貝公司支付欠付租金，優(yōu)艾貝公司提起反訴。本院于2015年12月21日出具(2015)浦民一(民)初字第16012號民事調(diào)解書，內(nèi)容為：一、優(yōu)艾貝公司于2015年12月25日之前支付艾某某公司租金200萬元，視為優(yōu)艾貝公司在2011年8月16日簽署的《租賃合同書》下的租金已經(jīng)全部支付完畢。二、艾某某公司、優(yōu)艾貝公司就2011年8月16日簽署的《租賃合同書》于2015年6月15日終止，雙方之間再無任何債權(quán)債務關(guān)系，互不再主張任何權(quán)利。三、艾某某公司自愿放棄其他訴訟請求，優(yōu)艾貝公司自愿放棄反訴訴訟請求，雙方別無其他爭議。四、本訴、反訴費用由雙方各自負擔。2015年12月29日，原告通過本院代管款賬戶繳納調(diào)解協(xié)議確定的租金200萬元。2016年1月6日，法院將上述款項發(fā)還被告。
　　2015年6月15日，筑銀公司與優(yōu)艾貝公司簽署《移交確認書》，確認自該日起優(yōu)艾貝公司完成系爭房屋的移交，房屋內(nèi)滯留物品若干，優(yōu)艾貝公司未作出處理，不要了。
　　2016年4月1日，筑銀公司以優(yōu)艾貝公司為被告向本院提起財產(chǎn)損害賠償之訴，要求優(yōu)艾貝公司支付房屋使用費488萬元。本院于2017年12月作出(2016)滬0115民初23738號民事判決書，判決優(yōu)艾貝公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付筑銀公司2015年2月10日至2015年6月15日期間的房屋使用費189萬元。在該判決書的“本院認為”部分載明：7504號生效民事判決認定，筑銀公司與艾某某公司之間的租賃合同關(guān)系于2012年3月14日解除，由此，無論艾某某公司與優(yōu)艾貝公司的轉(zhuǎn)租關(guān)系當初是否得到筑銀公司的同意，至少自2012年3月14日開始，優(yōu)艾貝公司也已不再擁有占有、使用系爭房屋的合法依據(jù)。判決后，筑銀公司不服提起上訴，上海市第一中級人民法院于2018年4月26日作出(2018)滬01民終1680號民事判決書，改判優(yōu)艾貝公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付筑銀公司2015年2月10日至2015年6月15日期間的房屋使用費487.2萬元。在該判決書“本院認為”部分載明：租賃合同終止后，次承租人因此負有退房義務。次承租人逾期騰房的，構(gòu)成不當?shù)美瑧斨Ц斗课菡加觅M。本案中，被上訴人(次承租人)占有使用系爭房屋系依據(jù)被上訴人與艾某某公司(承租人)的租賃合同(即轉(zhuǎn)租合同)，而在艾某某公司(承租人)已從其承租的房屋遷出、被上訴人仍未騰退系爭房屋的情況下，上訴人要求按照被上訴人與艾某某公司的租賃合同的租金標準向上訴人支付房屋使用費更為合理。
　　2016年6月12日，筑銀公司以艾某某公司、優(yōu)艾貝公司為被告提起第三人撤銷之訴，訴訟請求為撤銷16012號民事調(diào)解書，我院于2016年9月5日作出(2016)滬0115民初42767號民事判決書，判決駁回筑銀公司的訴訟請求，筑銀公司提起上訴，后該案被發(fā)回重審，重審案號為(2017)滬0115民初5066號，5066號判決作出后，筑銀公司再次提起上訴，上訴案號為(2017)滬01民終8803號，二審期間，筑銀公司提供的證據(jù)中包括(2016)滬0115民初23738號案件起訴狀、答辯狀、中止審理民事裁定書，用以證明16012號民事調(diào)解書損害了筑銀公司向優(yōu)艾貝公司主張2015年2月9日至2015年6月15日期間房屋使用費的合法權(quán)益。8803號判決書查明如下事實：“艾某某公司在7504號生效民事判決進入執(zhí)行程序后，于2015年3月18日向浦東法院起訴，要求優(yōu)艾貝公司支付2013年3月至2014年2月的租金，總計611.5萬元，在該案審理過程中，筑銀公司以其為16012號案件必要共同訴訟當事人為由，申請參加該案訴訟被駁回，后艾某某公司在該案庭審過程中，向浦東法院申請追加筑銀公司為該案第三人，未獲準許。2015年12月18日，艾某某公司與優(yōu)艾貝公司達成優(yōu)艾貝公司向艾某某公司支付200萬元租金的書面調(diào)解協(xié)議，浦東法院于2015年12月21日作出16012號民事調(diào)解書予以確認。該調(diào)解款項，由優(yōu)艾貝公司通過浦東法院的代管款賬戶轉(zhuǎn)付給艾某某公司。艾某某公司收到該款項后，未向筑銀公司履行7504號生效民事判決確定的債務?！?803號民事判決書認為：“根據(jù)本案查證的事實，筑銀公司與艾某某公司租賃關(guān)系經(jīng)7504號生效民事判決確認，已于2012年3月14日解除。艾某某公司于2015年2月9日經(jīng)法院強制遷出后，未向筑銀公司履行生效法律文書確認的租金，卻于2015年3月18日向浦東法院起訴優(yōu)艾貝公司，要求優(yōu)艾貝公司支付2013年3月至2014年2月的租金，總計611.5萬元，最終以200萬元達成調(diào)解協(xié)議。在16012號案件審理過程中，艾某某公司在筑銀公司申請參加該案訴訟被駁回后，申請追加筑銀公司為該案第三人，并不能排除艾某某公司有惡意訴訟，規(guī)避執(zhí)行的目的。優(yōu)艾貝公司與筑銀公司于2014年12月協(xié)商續(xù)租事宜未果后，在16012號訴訟過程中，優(yōu)艾貝公司于2015年6月15日將系爭房屋交付給筑銀公司后，于2015年12月18日又與艾某某公司達成上述調(diào)解協(xié)議。從16012號案件艾某某公司與優(yōu)艾貝公司訴訟的時間、訴訟請求內(nèi)容、訴訟過程和訴訟結(jié)果來看，筑銀公司主張16012號案件，艾某某公司與優(yōu)艾貝公司存在惡意串通，通過訴訟調(diào)解方式導致艾某某公司逃避和規(guī)避執(zhí)行，侵害其合法權(quán)益的上訴理由，有相應的事實依據(jù)，本院予以采納。筑銀公司申請參與16012號案件訴訟，浦東法院駁回筑銀公司參與訴訟的請求，導致對艾某某公司與優(yōu)艾貝公司惡意達成的書面協(xié)議予以確認，致使該民事調(diào)解書的內(nèi)容，與該院7504號生效判決和強制執(zhí)行的內(nèi)容相矛盾。且未查明艾某某公司有金錢債務未履行，尚在執(zhí)行過程中的事實，將該案調(diào)解的200萬元支付給被執(zhí)行人艾某某公司，損害了申請執(zhí)行人筑銀公司的合法權(quán)益?！鄙虾Ｊ械谝恢屑壢嗣穹ㄔ河?017年10月13日就8803號案件作出判決，撤銷了16012號民事調(diào)解書及5066號民事判決書。
　　再查明，2014年1月，本院因另案執(zhí)行向原告發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求原告應支付給被告的款項200萬元劃至本院執(zhí)行款專戶。之后，原告分四次將200萬元打入本院執(zhí)行款賬戶。
　　2018年3月26日，筑銀公司以優(yōu)艾貝公司作為被告向本院提起(2018)滬0115民初20301號債權(quán)人代位權(quán)之訴，該案目前被裁定中止審理。
　　訴訟過程中，筑銀公司及優(yōu)艾貝公司共同向本院表示，2015年2月9日至2015年6月15日期間的房屋占用使用費已經(jīng)處理完畢。優(yōu)艾貝公司、艾某某公司及筑銀公司確認，截至2015年2月9日，優(yōu)艾貝公司欠付艾某某公司租金(或房屋使用費)19,418,071元。另，筑銀公司表示，涉案房屋現(xiàn)已由筑銀公司另行出租給案外人，涉案房屋內(nèi)原有裝修已經(jīng)不存在，由新的承租人根據(jù)需求進行了變更；被告擅自轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租期限長于其與第三人的租賃期限，涉案租賃合同無效。艾某某公司表示，轉(zhuǎn)租合同自收到其與第三人的二審判決書后(2014年9月28日)解除。優(yōu)艾貝公司表示，轉(zhuǎn)租合同于2015年2月9日解除，為證明第三人同意轉(zhuǎn)租事實，優(yōu)艾貝公司提供了2012年2月16日被告與第三人一并向上海市公安局浦東分局塘橋派出所提交的改變3號樓經(jīng)營性質(zhì)的書面“申請”復印件。因優(yōu)艾貝公司未能提供原件，第三人亦不認可，該證據(jù)本案中不作認定。
　　關(guān)于押金支付情況。優(yōu)艾貝公司主張支付押金328萬元，并提供了優(yōu)艾貝公司法定代表人耿梓軒與優(yōu)艾貝公司簽訂的《借款協(xié)議》、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)加以證明。被告對此表示認可，確認收到押金328萬元。第三人則表示不認可，認為其中288萬元的付款人不是原告，另40萬元的收據(jù)與轉(zhuǎn)賬金額不一致。對此本院認為，雙方租賃合同約定的押金金額為288萬元，從原告提供的借款協(xié)議、耿梓軒的身份、轉(zhuǎn)賬記錄備注(載明系租賃押金)來看，可以形成證據(jù)鏈，對于288萬元押金的支付本院予以確認。另外40萬元有被告蓋章的收據(jù)為證，根據(jù)原告提供的兩張收據(jù)，其中一張載明押金40萬元、另一張載明租金60萬元，與同一日期的銀行轉(zhuǎn)賬100萬元數(shù)額能夠?qū)?。在被告明確確認押金為328萬元的情況下，第三人僅表示不予認可，但是未能提供任何證據(jù)證明，因此，本院確認原告支付押金的金額為328萬元。
　　本案中，各方對于前述時間點內(nèi)發(fā)生的相關(guān)事實不持異議，本案主要爭議焦點為：1、艾某某公司與優(yōu)艾貝公司之間轉(zhuǎn)租合同的效力，若有效則解除的違約責任；2、優(yōu)艾貝公司為艾某某公司墊付款項的具體數(shù)額以及被告是否應當返還；3、優(yōu)艾貝公司裝修損失、經(jīng)營損失等是否應當賠償？如需賠償，數(shù)額如何確定？
　　本院認為，依法成立的合同受法律保護。第三人在租賃房屋所在的同一園區(qū)辦公，對原告承租房屋裝修后用于開辦月子會所不可能不知曉，其與艾某某公司發(fā)生訴訟前，對該轉(zhuǎn)租情況未提出過任何異議，應當認定其對轉(zhuǎn)租事實是默認的。根據(jù)被告與第三人的約定，租賃合同期滿后，租賃房屋如無市政規(guī)劃建設、動遷，則原租賃合同繼續(xù)履行，直至該租賃房屋被市政規(guī)劃進行動拆遷止?？梢姡?、被告約定的轉(zhuǎn)租期限亦未超過原合同期限。第三人認為轉(zhuǎn)租合同無效的意見，本院難以采納。
　　被告艾某某公司將系爭房屋出租給原告優(yōu)艾貝公司，應當保障系爭房屋無權(quán)利瑕疵且具有適租性。前案生效判決書確認的事實表明，因被告與第三人之間的糾紛，導致系爭房屋多次出現(xiàn)停電情況，且因第三人與被告之間的租賃合同被法院判決解除，導致原、被告之間的租賃合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)，因此，被告艾某某公司對優(yōu)艾貝公司構(gòu)成根本性違約，應當承擔相應的違約責任。被告與第三人的租賃合同經(jīng)法院確認解除后，原、被告的轉(zhuǎn)租合同亦應隨之解除。轉(zhuǎn)租合同解除后，被告收取的押金328萬元應當返還。第三人認為原告逾期支付租金構(gòu)成違約，押金不應退還的意見，與查明事實不符。
　　對于原告要求被告按雙倍押金標準支付違約金的訴訟請求，根據(jù)前案生效判決，第三人是以被告拖欠租金為由行使單方解除權(quán)，而非以被告無轉(zhuǎn)租權(quán)利作為解除理由，原告要求適用合同第九條約定的違約情形主張違約金，缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。法律規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。原、被告轉(zhuǎn)租合同中約定的“業(yè)主與被告之間的合同解除”顯然不屬于法律規(guī)定的不可抗力事由，該約定應認定為當事人自行約定的免責條款。鑒于該條款列在合同約定的“不可抗力”適用范圍內(nèi)，根據(jù)該條款所在上下文的文義及誠實信用原則，該條款應理解為不能歸責于甲方(艾某某公司)原因而出現(xiàn)業(yè)主解除與甲方租約的情形。但本案轉(zhuǎn)租合同的上手合同系因被告根本違約而被第三人單方解除，第三人要求適用該條款免除被告的違約責任，缺乏合同依據(jù)，也有違公平原則，本院不予采納。
　　關(guān)于原告主張的裝修殘值損失。原告提供了2011年9月9日其與案外人上海室內(nèi)裝飾(集團)有限公司(以下簡稱室內(nèi)裝飾公司)簽訂的《建筑裝飾工程施工合同》、室內(nèi)裝飾公司于2011年提交的結(jié)算書、工程款支付憑證及發(fā)票、案外人上海寧信建設工程咨詢有限公司出具的審價報告，以證明原告實際支出裝修工程款838萬元。對此本院認為，雖然原告和室內(nèi)裝飾公司簽訂的合同金額為282萬元，但是從室內(nèi)裝飾公司提交的結(jié)算報告、工程款申請單等證據(jù)來看，工程款有所增加，且2012年6月14日的審價報告確認的裝修金額為7,896,069元，而從原告提供的支付憑證及發(fā)票來看，2012年7月份之前其共向室內(nèi)裝飾公司支付工程款780萬元，與審價報告出具的時間及金額基本吻合，至于2012年之后的款項，因發(fā)生在審價報告出具之后，且原告提交的銀行流水單上也顯示為工程維修款，故該部分費用不能計入裝修工程款，綜上，本院認定原告實際裝修支出為780萬元。按照轉(zhuǎn)租合同租期及原告實際使用時間，原告要求按照6.17年計算裝修殘值損失，本院予以支持，具體金額為：780萬元/10年×6.17=4,812,600元。原告基于租賃用途進行裝修具有合理性，且原告在被告、第三人發(fā)生糾紛前已完成裝修，第三人認為原告擅自裝修未提供證據(jù)佐證。轉(zhuǎn)租合同約定租期為10年，5+5租期形式中前5年也未發(fā)生不可抗力事由，第三人要求裝修殘值按5年折舊，本院不予采信。
　　關(guān)于優(yōu)艾貝公司主張的為艾某某公司墊付各項費用，本院認定如下：
　　一、發(fā)電費用。原告主張墊付發(fā)電費用4,799,500元，并提供了2013年7-12月期間的相應付款憑證、案外人上海本貿(mào)機電工程有限公司(以下簡稱本貿(mào)公司)出具的《說明函》、《機房設備代為管理協(xié)議》等證據(jù)予以證明。對此本院認為，從原告提交的發(fā)票及支付憑證來看，其確實支付了相應發(fā)電車租賃費用。但是，其中1,056,000元系電力設備安裝工程款，安裝工程合同系優(yōu)艾貝公司與案外人上海祝君電力設備安裝有限公司簽訂的，該用電安裝工程未經(jīng)過電力部門審批，原告也未提供證據(jù)證明系受被告委托實施，故對該筆費用，本院不予確認。前案7504號生效判決已查明間斷性斷電事實，考慮原告經(jīng)營項目的特殊性，其租賃發(fā)電機供電具有合理性和必要性，對于支付給上海本貿(mào)機電工程有限公司等的發(fā)電車費用及發(fā)電車隔音棚工程款共計3,743,500元，原告提供了支付憑證及相應發(fā)票作為證據(jù)，本院予以確認，但應扣除原告正常履約情況下的合理用電成本，結(jié)合之前的原告用電費用，本院酌定被告應賠償原告發(fā)電費用360萬元。7504號生效判決中被告主張的停電時間段系其單方陳述，對原告不產(chǎn)生自認效力，在無相反證據(jù)的情況下，第三人以缺少合同、2013年9月30日產(chǎn)生的發(fā)電費用非系爭房屋停電產(chǎn)生的意見，本院不予采信。前案二審2014年9月終審判決前，被告與第三人的合同解除爭議尚處于法院審理階段，轉(zhuǎn)租合同是否解除亦處于不明確狀態(tài)，被告向原告的復函中也表示雙方租賃關(guān)系不會受到訴訟的損害，此時即要求原告終止租賃、清退房屋不太現(xiàn)實。因被告與第三人履約糾紛導致租賃房屋被間斷性斷電，原告采取合理救濟措施避免損失擴大，并無明顯不當，被告應對原告的該項損失承擔賠償責任。第三人以發(fā)電費用發(fā)生在轉(zhuǎn)租合同期外為由，認為不應由被告承擔發(fā)電費用的意見，缺乏事實依據(jù)。
　　二、公共事業(yè)費及物業(yè)費。1、原告主張墊付燃氣費共計998,768.51元，具體構(gòu)成為原告2019年10月29日提交的清單中第18項12,842.15元、第21項49,202.51元、第23項109,839.24元、第26項58,543.56元、第28項31,977.76元、第30項37,762.88元、第32項44,476元、第34—36項共計15萬元、第54項468,188.26元，上述共計962,832.36元，有優(yōu)艾貝公司付款憑證、艾某某公司情況說明、燃氣公司出具的發(fā)票、優(yōu)艾貝公司與上海燃氣浦東銷售有限公司簽訂的結(jié)算協(xié)議及相應轉(zhuǎn)賬憑證為證，證據(jù)之間相互能夠印證，形成證據(jù)鏈，本院予以采信，確認墊付燃氣費金額為962,832.36元。2、原告主張墊付水費122,456.80元，原告自述為清單第19、22、25、29項，其中19、22、29項有優(yōu)艾貝公司付款憑證及被告說明為證，25項優(yōu)艾貝公司的付款憑證金額與有關(guān)部門發(fā)布的欠付水費金額相吻合，本院予以支持，確認優(yōu)艾貝公司墊付水費金額122,456.80元。3、原告主張墊付電費982,696.77元。原告自述為清單第24、27、38、40、42、43、45—53項，其中24項僅有電力公司向產(chǎn)權(quán)人上海申江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司出具通知以及原告優(yōu)艾貝公司內(nèi)部的付款申請單及支票存根，無轉(zhuǎn)賬憑證，也無被告說明或者有關(guān)部門出具的發(fā)票相佐證，且支票金額與通知書上金額也不一致，故對原告主張該82,696.77元為代艾某某墊付電費的主張，本院難以支持。其余幾項有優(yōu)艾貝公司付款憑證、艾某某公司情況說明及相應發(fā)票等，金額相互之間能夠印證，本院予以確認，綜上，本院確認優(yōu)艾貝公司為艾某某墊付的電費金額為90萬元。4、原告主張墊付有線電視費3.6萬元，原告自述為清單第20項。原告提供了被告出具的情況說明、優(yōu)艾貝公司支付憑證予以證明，結(jié)合每月艾某某公司發(fā)給優(yōu)艾貝公司的付款通知，通知上每月都對衛(wèi)星收視費進行了結(jié)算，故本院確認該3.6萬元為替艾某某公司的墊付費用。5、原告主張墊付物業(yè)費270萬元。原告提供了2013年9月10日艾某某公司向第三人筑銀公司、案外人怡德物業(yè)公司發(fā)送的關(guān)于支付物業(yè)費、水電費的計劃，其中載明艾某某公司所欠水電費、物業(yè)費540萬元，采用分期付款的方式，每月償還45萬元，由優(yōu)艾貝公司從應繳納給艾某某公司的年租金中每月劃撥至怡德物業(yè)公司賬戶。該計劃上同時有優(yōu)艾貝公司蓋章。原告另提供了2013年9月22日、2013年10月28日、2013年12月19日、2014年1月13日、2014年3月25日、2014年4月24日優(yōu)艾貝公司向怡德物業(yè)公司分別支付45萬元的銀行支取憑條6張。本院認為，結(jié)合原告提供的在案證據(jù)，各個證據(jù)之間能夠相互印證，形成證據(jù)鏈，因此，對于原告主張為被告墊付的物業(yè)費270萬元，本院予以支持。
　　綜上，本院確認優(yōu)艾貝公司為艾某某公司墊付的公共事業(yè)費及物業(yè)費合計4,721,289.16元。墊付的性質(zhì)是暫代被告支付應由被告支付的費用，返還墊付費用與轉(zhuǎn)租合同何時終止沒有關(guān)系，第三人認為墊付費用不屬轉(zhuǎn)租合同期內(nèi)損失的意見，缺乏法律依據(jù)。第三人認為這段期間內(nèi)原告未正常營業(yè)，屬原告經(jīng)營成本，應由原告自行承擔的意見，未提供有效證據(jù)佐證。
　　三、代付執(zhí)行款、評估費。代付執(zhí)行款200萬元是基于法院向原告送達的協(xié)助通知書，作為原告對被告的應付款而由原告直接交至法院執(zhí)行款賬戶，不屬墊付性質(zhì)，應直接作為原告已付租賃費用，原告要求作為墊付款返還，沒有事實依據(jù)。對于原告主張為被告墊付評估款30萬元，原告提供的證據(jù)僅有艾某某公司發(fā)給被告的通知及支付給上海市國和律師事務所的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，并無實際進行過評估的相關(guān)材料，且通知金額50萬元與實際轉(zhuǎn)賬金額30萬元也不相符，故對于原告為被告墊付的租賃房屋的評估費的主張，證據(jù)不足，本院難以支持。
　　四、墊付酒店工人勞務費。根據(jù)原告提供的《機房設備代為管理協(xié)議》、《勞務服務協(xié)議》被告所發(fā)的通知書、被告蓋章確認并由相關(guān)員工領款簽字的工資發(fā)放表、轉(zhuǎn)賬憑證、收條，證據(jù)間能夠相印證，對原告為被告墊付拖欠的工程部17名員工工資(2013年1-2月)88,545.30元、原告代為管理機房、設備產(chǎn)生的用工勞務費支出147,500元，本院予以確認?！稒C房設備代為管理協(xié)議》明確約定拖欠的17名員工工資及保留的6名員工每月產(chǎn)生的勞務費用為墊付性質(zhì)，在該協(xié)議不存在無效或可撤銷情形下，按協(xié)議約定原告要求被告支付該部分墊付費用，具有合同依據(jù)，計236,045.30元。第三人認為該費用系原告會所空調(diào)維護保養(yǎng)人工費，屬原告經(jīng)營成本的意見，與事實不符。
　　五、停電損失賠償款、租賃房屋及附屬設施維修養(yǎng)護費。原告主張因停電導致設備損壞而重新購置的費用173,950元、對員工額外發(fā)放特殊補貼及額外裁員補償費89,789.50元，但其提交的獎勵補貼申請為其內(nèi)部材料、工資發(fā)放表為其自行制作、購貨發(fā)票本身無法反映與停電之間的關(guān)聯(lián)性，上述證據(jù)顯然不足以證明原告的主張。原告主張的租賃房屋及附屬設施維修養(yǎng)護費910,757元，均未經(jīng)被告確認，僅憑相關(guān)維修憑證及保安服務合同，無法證明系為被告墊付發(fā)生的費用。對上述兩部分訴請，本院不予支持。
　　六、原告作為一家月子會所，客戶離店原因可能有多種，其提供的客戶離店結(jié)賬審核表為其自行制作，原告現(xiàn)提供的證據(jù)不足以證明結(jié)賬費用與本案停電存在必然關(guān)聯(lián)性。另外，本案停電期間，為保證月子會所正常經(jīng)營，原告已通過租賃發(fā)電機的方式來解決供電問題。故原告訴請停電期間的實際經(jīng)營損失，本院不予支持。
　　2014年5月15日本院作出被告與第三人合同解除的一審判決，2014年9月28日二審終審維持原判決，之后原告曾與第三人協(xié)商直接簽約繼續(xù)租賃，但協(xié)商未成，后原告繼續(xù)使用租賃房屋直至2015年6月15日才辦理了移交。從上述過程可見，原告在二審判決后有充裕的時間完成搬遷并解決經(jīng)營遺留事項，原告主張的因預訂賓客解約導致的雙倍定金賠款，即便存在也屬于原告自身原因?qū)е碌臄U大損失，相應的可得利益損失更是無從談起，該兩部分訴請，本院亦不予支持。
　　七、(2015)浦民一(民)初字第16012號民事調(diào)解書生效后，未經(jīng)執(zhí)行程序，原告通過審判庭自行履行了調(diào)解書確定的200萬元租金給付義務，鑒于該款項是原告依據(jù)生效法律文書給付，而本案系租賃合同糾紛，原告以調(diào)解書被撤銷為由要求在本案中返還，缺乏請求權(quán)基礎，應予駁回，原告應另行解決。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海艾某某公司管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司押金328萬元；
　　二、被告上海艾某某公司管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司發(fā)電費用及墊付的公共事業(yè)費、物業(yè)費、勞務費合計8,557,334.46元；
　　三、被告上海艾某某公司管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司裝修損失4,812,600元；
　　四、駁回原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司的其余訴訟請求。
　　負有給付金錢義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費214,209元，由原告優(yōu)艾貝(中國)集團有限公司負擔92,509元，被告上海艾某某公司管理有限公司負擔121,700元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??凡

書記員：黃??政