上訴人(原審被告)：上海艾某大酒店有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：丁正喜，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：金凌華，上海市銀都律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張映竹，上海市銀都律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海申某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：曹愷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：唐增杰，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱秀祥，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海艾某大酒店有限公司(以下簡稱“艾某酒店”)因與被上訴人上海申某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“申某物業(yè)”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初24118號民事判決，向本院提起上訴。本院受理依法組成合議庭進行了審理。
　　上訴人艾某酒店上訴請求：撤銷一審判決，改判或發(fā)回重審。
　　事實和理由：因上海寶達投資有限公司(以下簡稱“寶達投資”)與本案爭議存在重大利害關(guān)系，一審未追加寶達投資參加訴訟，違反法定程序。上海第二十一漂染廠被上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司吸收，而非申某物業(yè)主張的被上海鼎新印染廠吸收。上海第一棉紡織廠不享有上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)所有權(quán)，申某物業(yè)便不能基于上海第一棉紡織廠的授權(quán)享有出租權(quán)，其與己方所簽《物業(yè)租賃合同》應(yīng)屬無效，無權(quán)收取房屋租金，亦無權(quán)主張違約責(zé)任。上海達新染織總廠對系爭房屋第六層不享有產(chǎn)權(quán)，申某物業(yè)對第六層不享有出租權(quán)，無權(quán)收取房屋使用費。在2018年6月1日至2018年9月14日期間,應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃,己方與申某物業(yè)之間直至2019年9月14日才解除對第一、五層房屋的租賃關(guān)系。一審法院判令己方按雙倍租金支付第一、五層的占有使用費起始時間有誤。按兩倍租金金額占有使用費，已超過己方支付能力,請求酌情調(diào)低。申某物業(yè)未能提供充分證據(jù)證明，其已提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。己方無需向申某物業(yè)支付物業(yè)管理費。
　　被上訴人申某物業(yè)辯稱：同意一審判決，請求予以維持。
　　申某物業(yè)向一審法院起訴，請求判令艾某公司：1、按照每月人民幣(以下幣種均為人民幣)170,332元的標(biāo)準支付自2018年6月15日起至實際搬離日止的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(以下簡稱“系爭房屋”)第一、五、六層房屋占有使用費；2、按照每月30,416元的標(biāo)準支付自2018年6月15日起至實際搬離日止的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號第一、五、六層房屋的物業(yè)費；3、支付拖欠的2018年6月1日至2018年6月14日的房屋租金39,199.69元、物業(yè)費13,999.69元。
　　一審法院認定事實如下：上海市保屯路XXX號1-11幢房屋于1989年11月登記于上海第二十一漂染廠。2005年7月23日，上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司批復(fù)同意上海鼎新印染廠兼并上海第二十一漂染廠。2005年11月14日，上海第二十一漂染廠辦理了注銷登記。2010年4月22日，上海紡織控股(集團)公司批復(fù)上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司，同意上海第一棉紡織廠兼并吸收上海鼎新印染廠。2010年6月22日，上海鼎新印染廠辦理了注銷登記。
　　2015年12月31日，上海第一棉紡織廠(出租方，合同甲方)與上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)公司(承租方，合同乙方)簽訂《工業(yè)房產(chǎn)租賃合同》，約定：甲方所有的本市江蘇北路等23處全部房地產(chǎn)資源，共計占地面積19,095.60平方米，建筑面積30,647.15平方米。乙方承租上述標(biāo)的物后，有權(quán)向其他第三方進行轉(zhuǎn)租。上述標(biāo)的物的租賃期限為五年，自2016年1月1日至2020年12月31日。若在已出租房產(chǎn)中，原甲方與承租方所簽訂的租賃合同期限超過本協(xié)議所約定的期限的，該部分房產(chǎn)的租賃期限相應(yīng)延長至原租賃合同期限屆滿。上述標(biāo)的物的年租金為900萬元。采用月度支付方式，先租后付，即從2016年的第一個月度起，按月支付?！豆I(yè)房產(chǎn)租賃合同》后附了本市保屯路XXX號在內(nèi)的23處房產(chǎn)清單。同年，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)公司更名為上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　2016年1月，上海第一棉紡織廠出具《委托授權(quán)書》，將其下屬包括系爭房屋在內(nèi)的房地產(chǎn)，全部轉(zhuǎn)租到上海聯(lián)華地產(chǎn)開發(fā)公司對外出租經(jīng)營與管理，管理期限自2016年1月1日至2020年12月31日，若在已出租房產(chǎn)中，原甲方與承租方所簽訂的租賃合同期限超過本協(xié)議所約定的期限的，該部分房產(chǎn)的租賃期限相應(yīng)延長至原租賃合同期限屆滿。
　　2016年6月15日，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(出租方，合同甲方)與艾某酒店(承租方，合同乙方)、上海紡織物業(yè)經(jīng)營管理有限公司榮雪園區(qū)(物業(yè)管理方，合同丙方)簽訂《物業(yè)租賃合同》，三方經(jīng)協(xié)議一致，就甲方出租物業(yè)給乙方、委托丙方代理甲方洽談簽署租賃合同及對租賃物業(yè)進行日常管理事宜，約定如下：租賃部位為系爭房屋第一、五、六層，建筑面積為2,000平方米。租賃期自2016年8月3日起至2018年6月14日止。乙方承諾其承租系爭房屋用作經(jīng)營賓館、旅館用途。該房屋每日每平方米租金平均單價為1.4元，月租金為85,166元，租金支付方式為先付后用，乙方每季度預(yù)先支付。物業(yè)費為每月30,416元。乙方應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂日向甲方支付房屋租賃保證金235,000元。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿之日返還該房屋。未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期間的使用費。關(guān)于租賃保證金，合同約定：租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，甲方應(yīng)將其剩余部分無息退還給乙方。在租賃期滿或提前解除合同歸還租賃房屋時，租賃房屋應(yīng)符合正常使用的狀態(tài)，裝潢應(yīng)保持完好，甲方對乙方的裝修和添加設(shè)施等不作任何經(jīng)濟補償。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)房屋原狀或支付恢復(fù)原狀所發(fā)生的費用。若乙方自行恢復(fù)原狀或拆除添置設(shè)施的，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲方、丙方驗收并書面認可后，方可辦理退還保證金等手續(xù)。合同終止時，在乙方注銷租賃物業(yè)的工商注冊信息后，甲方可退回乙方的租賃保證金。
　　2017年4月26日，上海紡織(集團)有限公司批復(fù)同意由上海達新染織總廠吸收合并上海第一棉紡織廠。吸收合并后，上海第一棉紡織廠的全部資產(chǎn)、負債由上海達新染織總廠承繼。2017年11月7日，上海第一棉紡織廠辦理了注銷登記。
　　2018年3月21日，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(合同甲方，原出租方和物業(yè)管理方)、艾某酒店(合同乙方，承租方)與申某酒店(合同丙方，現(xiàn)出租方和物業(yè)管理方)簽訂《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補充協(xié)議》，約定三方就2016年6月15日簽訂的關(guān)于租賃系爭房屋1、5、6樓，合計2,000平方米房屋的房屋租賃合同中的合同主體、權(quán)利及義務(wù)等變更事宜，達成如下補充協(xié)議：1、甲方與乙方簽訂的于2016年8月3日始至2018年6月14日止的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補充協(xié)議(或有)中的甲方主體，自本協(xié)議生效之日起變更為丙方。2、甲方與乙方簽訂的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補充協(xié)議(或有)中的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，自本協(xié)議生效之日起由丙方享受和承擔(dān)；乙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任不變。3、對于未盡事宜，乙、丙兩方另行協(xié)商解決。艾某酒店支付了截至2018年5月31日的租金和物業(yè)費以及235,000元租賃保證金。
　　2018年9月4日，申某物業(yè)向艾某酒店出具《催告函》，告知艾某酒店雙方于2015年5月18日簽訂的承租位于上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號2、3、4樓房屋的房屋租賃合同(編號6227號)和2016年6月15日簽訂的承租位于上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號1、5、6樓房屋的房屋租賃合同(編號7692號)，均已于2018年6月14日到期終止。因雙方對合同續(xù)租條件未能達成一致，申某物業(yè)決定不再與艾某酒店續(xù)簽新合同并要求艾某酒店于2018年9月14日前返還房屋，并做好后續(xù)清算工作。目前，系爭房屋仍由艾某酒店占有使用。艾某酒店自認合同到期后，申某物業(yè)繼續(xù)提供代收代付水、電費等公共能源費用等物業(yè)服務(wù)。
　　一審?fù)徶校昴澄飿I(yè)、艾某酒店均確認登記在上海第二十一漂染廠名下的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號1-11幢房屋現(xiàn)僅存一幢，即保屯路XXX號4幢。該幢房屋產(chǎn)證登記范圍為1－5層，第6層為另行建造(建筑面積為763.84平方米)，尚未取得相關(guān)權(quán)利憑證。
　　一審法院認為：系爭房屋第一至五層登記在上海第二十一漂染廠名下，該廠于2005年7月被上海鼎新印染廠兼并，上海鼎新印染廠于2010年4月被第一棉紡織廠兼并，上海達新染織總廠于2017年4月吸收合并第一棉紡織廠，故系爭房屋第一至五層經(jīng)兼并、吸收合并后其產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，現(xiàn)應(yīng)歸屬上海達新染織總廠所有。系爭房屋第六層系在原五層建筑基礎(chǔ)上另行建造，未包含在產(chǎn)證面積內(nèi)，根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。故涉案《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補充協(xié)議》中，除有關(guān)系爭房屋第六層租賃事宜約定無效外，其余條款系各方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，且經(jīng)系爭房屋權(quán)利人確認，應(yīng)屬合法有效。
　　現(xiàn)涉案《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補充協(xié)議》期限屆滿后，艾某酒店繼續(xù)占有使用系爭房屋第一、五層，拒不履行騰退系爭房屋的義務(wù)，除應(yīng)支付拖欠的合同期內(nèi)的租金外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定支付相當(dāng)于二倍租金的房屋占有使用費。
　　關(guān)于租賃保證金，除了結(jié)清費用外，涉案合同還約定艾某酒店搬離并注銷其在系爭房屋上的工商登記后才予返還的條件，雖申某物業(yè)辯稱上述條件尚未成就，但考慮到涉案合同已經(jīng)到期，為避免訟累，予以一并處理。另，申某物業(yè)作為系爭房屋所在區(qū)域的物業(yè)管理方，有權(quán)繼續(xù)向艾某酒店收取相應(yīng)的物業(yè)費。
　　根據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。故艾某酒店應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的租金標(biāo)準支付系爭房屋第六層自2018年6月1日起至實際搬離之日起的房屋占有使用費。
　　一審法院判決如下：一、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號第一、五層房屋拖欠的租金24,229元；
　　二、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日以每月105,280元的標(biāo)準向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號第一、五層房屋自2018年6月15日起至實際搬離日的房屋占有使用費；
　　三、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日按照每月32,526元的標(biāo)準向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號第六層房屋自2018年6月1日起至實際搬離日止的房屋占有使用費；
　　四、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日按照每月30,416元的標(biāo)準支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號第一、五、六層房屋自2018年6月1日起至實際搬離日的物業(yè)費。
　　五、上海申某物業(yè)管理有限公司應(yīng)在上海艾某大酒店有限公司清除其在上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號房屋的工商登記手續(xù)且實際搬離該房屋并結(jié)清判決主文第一、二、四項費用后五日內(nèi)返還上海艾某大酒店有限公司租賃保證金235,000元。
　　二審中，雙方均未提供新證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院予以確認。
　　二審中，艾某公司表示，根據(jù)其與上海達新染織總廠簽訂的《房屋交接書》，已將保屯路XXX號第一至六層房屋于2019年7月19日返還上海達新染織總廠。上海達新染織總廠、申某物業(yè)對于前述事實予以確認。
　　本院認為，根據(jù)查明的事實，《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補充協(xié)議》對于系爭房屋租賃主體變更情況約定明確，艾某酒店應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定向申某物業(yè)支付房屋租金和物業(yè)費。現(xiàn)系爭房屋租賃期屆滿，艾某酒店仍占用系爭房屋，應(yīng)根據(jù)約定標(biāo)準支付房屋使用費和物業(yè)費。
　　根據(jù)上述協(xié)議約定，本案房屋租賃關(guān)系所涉主體明確，本案具體處理的是房屋使用費、物業(yè)費及保證金支付問題，寶達投資不參加案件訴訟不影響本案當(dāng)事人實體權(quán)利義務(wù)確定。上訴人艾某酒店認為一審未追加寶達投資參與案件審理，訴訟程序違法的上訴意見，本院不予支持。上訴人艾某酒店認為申某物業(yè)不享有系爭房屋出租權(quán)、《物業(yè)租賃合同》無效的上訴意見，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。房屋租賃期限屆滿后，艾某酒店雖仍占用系爭房屋，但未支付過與原租金數(shù)額相等之對價，申某物業(yè)也沒有同意及接受過前述對價。上訴人艾某酒店認為雙方構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系的上訴意見，缺乏事實依據(jù)，本院不予采納。一審判令艾某酒店自房屋租賃期滿后即2018年6月15日起按日租金2倍支付房屋占有使用費，符合相關(guān)協(xié)議約定。上訴人艾某酒店關(guān)于此節(jié)的上訴意見，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
　　本案二審中，艾某酒店表示已將系爭房屋第六層返還上海達新染織總廠，上海達新染織總廠、申某物業(yè)對此予以確認。艾某酒店前述返還行為反映出艾某酒店亦認可系爭房屋第六層應(yīng)屬上海達新染織總廠所有。艾某酒店占用該層房屋應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費和物業(yè)費，申某物業(yè)依約主張可予支持。
　　綜上所述，一審認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費15,640元，由上訴人上海艾某大酒店有限公司負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張末然

審判員：徐??江

書記員：彭??辰