上訴人(原審被告)：上海艾某大酒店有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：丁正喜，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：金凌華，上海市銀都律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張映竹，上海市銀都律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海申某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：曹愷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：唐增杰，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱秀祥，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海艾某大酒店有限公司(以下簡(jiǎn)稱“艾某酒店”)因與被上訴人上海申某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“申某物業(yè)”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初24118號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
　　上訴人艾某酒店上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判或發(fā)回重審。
　　事實(shí)和理由：因上海寶達(dá)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寶達(dá)投資”)與本案爭(zhēng)議存在重大利害關(guān)系，一審未追加寶達(dá)投資參加訴訟，違反法定程序。上海第二十一漂染廠被上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司吸收，而非申某物業(yè)主張的被上海鼎新印染廠吸收。上海第一棉紡織廠不享有上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)所有權(quán)，申某物業(yè)便不能基于上海第一棉紡織廠的授權(quán)享有出租權(quán)，其與己方所簽《物業(yè)租賃合同》應(yīng)屬無效，無權(quán)收取房屋租金，亦無權(quán)主張違約責(zé)任。上海達(dá)新染織總廠對(duì)系爭(zhēng)房屋第六層不享有產(chǎn)權(quán)，申某物業(yè)對(duì)第六層不享有出租權(quán)，無權(quán)收取房屋使用費(fèi)。在2018年6月1日至2018年9月14日期間,應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃,己方與申某物業(yè)之間直至2019年9月14日才解除對(duì)第一、五層房屋的租賃關(guān)系。一審法院判令己方按雙倍租金支付第一、五層的占有使用費(fèi)起始時(shí)間有誤。按兩倍租金金額占有使用費(fèi)，已超過己方支付能力,請(qǐng)求酌情調(diào)低。申某物業(yè)未能提供充分證據(jù)證明，其已提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。己方無需向申某物業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)。
　　被上訴人申某物業(yè)辯稱：同意一審判決，請(qǐng)求予以維持。
　　申某物業(yè)向一審法院起訴，請(qǐng)求判令艾某公司：1、按照每月人民幣(以下幣種均為人民幣)170,332元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年6月15日起至實(shí)際搬離日止的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)第一、五、六層房屋占有使用費(fèi)；2、按照每月30,416元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年6月15日起至實(shí)際搬離日止的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)第一、五、六層房屋的物業(yè)費(fèi)；3、支付拖欠的2018年6月1日至2018年6月14日的房屋租金39,199.69元、物業(yè)費(fèi)13,999.69元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：上海市保屯路XXX號(hào)1-11幢房屋于1989年11月登記于上海第二十一漂染廠。2005年7月23日，上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司批復(fù)同意上海鼎新印染廠兼并上海第二十一漂染廠。2005年11月14日，上海第二十一漂染廠辦理了注銷登記。2010年4月22日，上海紡織控股(集團(tuán))公司批復(fù)上海棉紡織印染聯(lián)合有限公司，同意上海第一棉紡織廠兼并吸收上海鼎新印染廠。2010年6月22日，上海鼎新印染廠辦理了注銷登記。
　　2015年12月31日，上海第一棉紡織廠(出租方，合同甲方)與上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)公司(承租方，合同乙方)簽訂《工業(yè)房產(chǎn)租賃合同》，約定：甲方所有的本市江蘇北路等23處全部房地產(chǎn)資源，共計(jì)占地面積19,095.60平方米，建筑面積30,647.15平方米。乙方承租上述標(biāo)的物后，有權(quán)向其他第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)租。上述標(biāo)的物的租賃期限為五年，自2016年1月1日至2020年12月31日。若在已出租房產(chǎn)中，原甲方與承租方所簽訂的租賃合同期限超過本協(xié)議所約定的期限的，該部分房產(chǎn)的租賃期限相應(yīng)延長(zhǎng)至原租賃合同期限屆滿。上述標(biāo)的物的年租金為900萬元。采用月度支付方式，先租后付，即從2016年的第一個(gè)月度起，按月支付。《工業(yè)房產(chǎn)租賃合同》后附了本市保屯路XXX號(hào)在內(nèi)的23處房產(chǎn)清單。同年，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)公司更名為上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　2016年1月，上海第一棉紡織廠出具《委托授權(quán)書》，將其下屬包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的房地產(chǎn)，全部轉(zhuǎn)租到上海聯(lián)華地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)與管理，管理期限自2016年1月1日至2020年12月31日，若在已出租房產(chǎn)中，原甲方與承租方所簽訂的租賃合同期限超過本協(xié)議所約定的期限的，該部分房產(chǎn)的租賃期限相應(yīng)延長(zhǎng)至原租賃合同期限屆滿。
　　2016年6月15日，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(出租方，合同甲方)與艾某酒店(承租方，合同乙方)、上海紡織物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司榮雪園區(qū)(物業(yè)管理方，合同丙方)簽訂《物業(yè)租賃合同》，三方經(jīng)協(xié)議一致，就甲方出租物業(yè)給乙方、委托丙方代理甲方洽談簽署租賃合同及對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行日常管理事宜，約定如下：租賃部位為系爭(zhēng)房屋第一、五、六層，建筑面積為2,000平方米。租賃期自2016年8月3日起至2018年6月14日止。乙方承諾其承租系爭(zhēng)房屋用作經(jīng)營(yíng)賓館、旅館用途。該房屋每日每平方米租金平均單價(jià)為1.4元，月租金為85,166元，租金支付方式為先付后用，乙方每季度預(yù)先支付。物業(yè)費(fèi)為每月30,416元。乙方應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂日向甲方支付房屋租賃保證金235,000元。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿之日返還該房屋。未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期間的使用費(fèi)。關(guān)于租賃保證金，合同約定：租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，甲方應(yīng)將其剩余部分無息退還給乙方。在租賃期滿或提前解除合同歸還租賃房屋時(shí)，租賃房屋應(yīng)符合正常使用的狀態(tài)，裝潢應(yīng)保持完好，甲方對(duì)乙方的裝修和添加設(shè)施等不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)房屋原狀或支付恢復(fù)原狀所發(fā)生的費(fèi)用。若乙方自行恢復(fù)原狀或拆除添置設(shè)施的，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲方、丙方驗(yàn)收并書面認(rèn)可后，方可辦理退還保證金等手續(xù)。合同終止時(shí)，在乙方注銷租賃物業(yè)的工商注冊(cè)信息后，甲方可退回乙方的租賃保證金。
　　2017年4月26日，上海紡織(集團(tuán))有限公司批復(fù)同意由上海達(dá)新染織總廠吸收合并上海第一棉紡織廠。吸收合并后，上海第一棉紡織廠的全部資產(chǎn)、負(fù)債由上海達(dá)新染織總廠承繼。2017年11月7日，上海第一棉紡織廠辦理了注銷登記。
　　2018年3月21日，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(合同甲方，原出租方和物業(yè)管理方)、艾某酒店(合同乙方，承租方)與申某酒店(合同丙方，現(xiàn)出租方和物業(yè)管理方)簽訂《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》，約定三方就2016年6月15日簽訂的關(guān)于租賃系爭(zhēng)房屋1、5、6樓，合計(jì)2,000平方米房屋的房屋租賃合同中的合同主體、權(quán)利及義務(wù)等變更事宜，達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：1、甲方與乙方簽訂的于2016年8月3日始至2018年6月14日止的房屋(場(chǎng)地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議(或有)中的甲方主體，自本協(xié)議生效之日起變更為丙方。2、甲方與乙方簽訂的房屋(場(chǎng)地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議(或有)中的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，自本協(xié)議生效之日起由丙方享受和承擔(dān)；乙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任不變。3、對(duì)于未盡事宜，乙、丙兩方另行協(xié)商解決。艾某酒店支付了截至2018年5月31日的租金和物業(yè)費(fèi)以及235,000元租賃保證金。
　　2018年9月4日，申某物業(yè)向艾某酒店出具《催告函》，告知艾某酒店雙方于2015年5月18日簽訂的承租位于上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)2、3、4樓房屋的房屋租賃合同(編號(hào)6227號(hào))和2016年6月15日簽訂的承租位于上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)1、5、6樓房屋的房屋租賃合同(編號(hào)7692號(hào))，均已于2018年6月14日到期終止。因雙方對(duì)合同續(xù)租條件未能達(dá)成一致，申某物業(yè)決定不再與艾某酒店續(xù)簽新合同并要求艾某酒店于2018年9月14日前返還房屋，并做好后續(xù)清算工作。目前，系爭(zhēng)房屋仍由艾某酒店占有使用。艾某酒店自認(rèn)合同到期后，申某物業(yè)繼續(xù)提供代收代付水、電費(fèi)等公共能源費(fèi)用等物業(yè)服務(wù)。
　　一審?fù)徶校昴澄飿I(yè)、艾某酒店均確認(rèn)登記在上海第二十一漂染廠名下的上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)1-11幢房屋現(xiàn)僅存一幢，即保屯路XXX號(hào)4幢。該幢房屋產(chǎn)證登記范圍為1－5層，第6層為另行建造(建筑面積為763.84平方米)，尚未取得相關(guān)權(quán)利憑證。
　　一審法院認(rèn)為：系爭(zhēng)房屋第一至五層登記在上海第二十一漂染廠名下，該廠于2005年7月被上海鼎新印染廠兼并，上海鼎新印染廠于2010年4月被第一棉紡織廠兼并，上海達(dá)新染織總廠于2017年4月吸收合并第一棉紡織廠，故系爭(zhēng)房屋第一至五層經(jīng)兼并、吸收合并后其產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，現(xiàn)應(yīng)歸屬上海達(dá)新染織總廠所有。系爭(zhēng)房屋第六層系在原五層建筑基礎(chǔ)上另行建造，未包含在產(chǎn)證面積內(nèi)，根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。故涉案《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》中，除有關(guān)系爭(zhēng)房屋第六層租賃事宜約定無效外，其余條款系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，且經(jīng)系爭(zhēng)房屋權(quán)利人確認(rèn)，應(yīng)屬合法有效。
　　現(xiàn)涉案《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》期限屆滿后，艾某酒店繼續(xù)占有使用系爭(zhēng)房屋第一、五層，拒不履行騰退系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，除應(yīng)支付拖欠的合同期內(nèi)的租金外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定支付相當(dāng)于二倍租金的房屋占有使用費(fèi)。
　　關(guān)于租賃保證金，除了結(jié)清費(fèi)用外，涉案合同還約定艾某酒店搬離并注銷其在系爭(zhēng)房屋上的工商登記后才予返還的條件，雖申某物業(yè)辯稱上述條件尚未成就，但考慮到涉案合同已經(jīng)到期，為避免訟累，予以一并處理。另，申某物業(yè)作為系爭(zhēng)房屋所在區(qū)域的物業(yè)管理方，有權(quán)繼續(xù)向艾某酒店收取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
　　根據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。故艾某酒店應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付系爭(zhēng)房屋第六層自2018年6月1日起至實(shí)際搬離之日起的房屋占有使用費(fèi)。
　　一審法院判決如下：一、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)第一、五層房屋拖欠的租金24,229元；
　　二、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日以每月105,280元的標(biāo)準(zhǔn)向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)第一、五層房屋自2018年6月15日起至實(shí)際搬離日的房屋占有使用費(fèi)；
　　三、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日按照每月32,526元的標(biāo)準(zhǔn)向上海申某物業(yè)管理有限公司支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)第六層房屋自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日止的房屋占有使用費(fèi)；
　　四、上海艾某大酒店有限公司應(yīng)自判決生效之日起十日按照每月30,416元的標(biāo)準(zhǔn)支付上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)第一、五、六層房屋自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日的物業(yè)費(fèi)。
　　五、上海申某物業(yè)管理有限公司應(yīng)在上海艾某大酒店有限公司清除其在上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)房屋的工商登記手續(xù)且實(shí)際搬離該房屋并結(jié)清判決主文第一、二、四項(xiàng)費(fèi)用后五日內(nèi)返還上海艾某大酒店有限公司租賃保證金235,000元。
　　二審中，雙方均未提供新證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　二審中，艾某公司表示，根據(jù)其與上海達(dá)新染織總廠簽訂的《房屋交接書》，已將保屯路XXX號(hào)第一至六層房屋于2019年7月19日返還上海達(dá)新染織總廠。上海達(dá)新染織總廠、申某物業(yè)對(duì)于前述事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)于系爭(zhēng)房屋租賃主體變更情況約定明確，艾某酒店應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定向申某物業(yè)支付房屋租金和物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋租賃期屆滿，艾某酒店仍占用系爭(zhēng)房屋，應(yīng)根據(jù)約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。
　　根據(jù)上述協(xié)議約定，本案房屋租賃關(guān)系所涉主體明確，本案具體處理的是房屋使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及保證金支付問題，寶達(dá)投資不參加案件訴訟不影響本案當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利義務(wù)確定。上訴人艾某酒店認(rèn)為一審未追加寶達(dá)投資參與案件審理，訴訟程序違法的上訴意見，本院不予支持。上訴人艾某酒店認(rèn)為申某物業(yè)不享有系爭(zhēng)房屋出租權(quán)、《物業(yè)租賃合同》無效的上訴意見，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。房屋租賃期限屆滿后，艾某酒店雖仍占用系爭(zhēng)房屋，但未支付過與原租金數(shù)額相等之對(duì)價(jià)，申某物業(yè)也沒有同意及接受過前述對(duì)價(jià)。上訴人艾某酒店認(rèn)為雙方構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系的上訴意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。一審判令艾某酒店自房屋租賃期滿后即2018年6月15日起按日租金2倍支付房屋占有使用費(fèi)，符合相關(guān)協(xié)議約定。上訴人艾某酒店關(guān)于此節(jié)的上訴意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
　　本案二審中，艾某酒店表示已將系爭(zhēng)房屋第六層返還上海達(dá)新染織總廠，上海達(dá)新染織總廠、申某物業(yè)對(duì)此予以確認(rèn)。艾某酒店前述返還行為反映出艾某酒店亦認(rèn)可系爭(zhēng)房屋第六層應(yīng)屬上海達(dá)新染織總廠所有。艾某酒店占用該層房屋應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，申某物業(yè)依約主張可予支持。
　　綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)15,640元，由上訴人上海艾某大酒店有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張末然

審判員：徐??江

書記員：彭??辰