原告(反訴被告)：上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司,住所地上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號XXX-XXX層。
　　法定代表人：梁瀟，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張琳，上海序倫事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海川銀房地產(chǎn)有限公司,住所地上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號XXX層XXX室。
　　法定代表人：梅川波，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：雷芳、萬鳳，上海開覺律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司(以下簡稱舞道藝術(shù))與被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱川銀公司)確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)舞道藝術(shù)法定代表人梁瀟及委托訴訟代理人張琳，被告(反訴原告)川銀公司委托訴訟代理人雷芳、萬鳳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)舞道藝術(shù)向本院提出訴訟請求：1、要求確認原、被告間簽訂的《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》無效；2、要求被告返還押金116,891元、返還2015年12月28日至2017年12月27日期間的已付租金857,202.25元；3、要求被告賠償裝修損失499,189.05元；4、要求被告賠償消防罰款1萬元。事實和理由：2015年6月18日，原、被告簽訂《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》，由原告承租位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場的五層平臺部分物業(yè)(建筑面積為854平方米)，租期8年(2015年6月28日至2023年6月27日)，租金：2015年12月28日至2016年6月27日的租金為1元/平方米/天,2016年6月28日起的租金為1.5元/平方米/天；保證金為3個月租金。同日，原告法定代表人實控的另一公司上海市嘉定舞林同盟藝術(shù)發(fā)展中心與被告另行簽訂了1份《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》，約定承租位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場的五層511、512房間(合計面積106.6平方米)。上述合同簽訂后，原告對上述承租的房屋進行了裝修并用于舞蹈相關(guān)的推廣、策劃經(jīng)營。在經(jīng)營期間，因租賃房屋的消防存在問題，原告于2017年7月被消防部門進行了處罰(罰款1萬元)。由于無法整改為符合消防要求的場地，原告無奈于2017年12月27日搬離房屋。經(jīng)查，本案承租房屋系被告自行搭建的違法建筑，雙方間的簽訂的合同屬無效，原告遂訴至法院。
　　被告(反訴原告)川銀公司辯稱，位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場的五層平臺部分物業(yè)(建筑面積為854平方米)確系自行搭建，無產(chǎn)證及建設(shè)許可，故對合同無效無異議；租賃押金及租金確收取了116,891元和857,202.25元，但由于原告實際使用了房屋，應(yīng)按約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付實際使用費；租賃房屋系無證，原告對此明知，故相關(guān)裝修；消防罰款亦由原告經(jīng)營的自身問題造成，應(yīng)由其自行承擔(dān)。綜上，不同意原告有關(guān)返還租金、押金及賠償損失的訴清，并提出反訴，要求原告支付2017年12月28日至2018年1月2日期間的房屋使用費7,686元。
　　針對反訴，原告(反訴被告)舞道藝術(shù)辯稱，已于2017年12月27日搬離了房屋，故不存在2017年12月28日至2018年1月2日期間的房屋使用費7,686元。
　　經(jīng)審理查明：梁瀟、朱旭慧、陸道陽系上海舞道文化傳媒有限公司(以下簡稱舞道文化)和上海市嘉定舞林同盟藝術(shù)發(fā)展中心(以下簡稱舞林同盟)的籌建人。2015年6月18日，梁瀟、朱旭慧、陸道陽代表籌建中的舞道文化和舞林同盟分別與川銀公司簽訂《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》2份，約定由梁瀟、朱旭慧、陸道陽代表籌建中的舞道文化和舞林同盟向川銀公司承租經(jīng)營用房，其中舞道文化承租的是川銀公司自行搭建的位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場的五層平臺部分物業(yè)(建筑面積為854平方米，以下簡稱系爭房屋)，該份合同(及本案所涉合同)約定：租期8年：2015年6月28日起至2023年6月27日止；租金：起算日為2015年12月28日，其中2015年12月28日至2016年6月27日的租金為1元/平方米/天,2016年6月28日起的租金為1.5元/平方米/天，2018年6月28日起每三年年度租金遞增15%，租金每3個月支付一次(提前30天支付)，先付后用；履約保證金(押金)為3個月租金。雙方另簽訂合同約定位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場的五層511房間和512房間(合計建筑面積106.6平方米)由舞林同盟承租。上述合同簽訂后，川銀公司收取了本案合同的履約保證金(押金)116,891元。2015年8月5日，梁瀟代表舞道文化與川銀公司簽訂了用以工商注冊之用的《房屋及場地租賃合同》，2015年8月14日，舞道文化經(jīng)工商注冊成立，法定代表人為梁瀟。2016年4月29日，舞林同盟作為民辦非企業(yè)單位進行了登記，法定代表人為梁瀟，住所地為上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號5樓511、512室。期間，系爭房屋及511房間和512房間進行了裝修并由舞道文化和舞林同盟共同經(jīng)營使用。2017年7月11日，因經(jīng)營場所存在消防安全隱患，舞道文化被上海市嘉定區(qū)公安消防支隊責(zé)令整改并處罰款1萬元。2017年12月底，舞道文化及舞林同盟開始搬離系爭房屋及511房間和512房間。
　　另查明：1、系爭房屋系川銀公司自行建造，無產(chǎn)證及建設(shè)許可，五層511房間和512房間屬川銀公司所有并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。2、系爭房屋的租金舞道文化已支付至2017年12月27日，共計支付了857,202.25元，之后未再支付。3、舞道文化稱于2017年12月28日搬離了系爭房屋，但未能提供相應(yīng)證據(jù)，而川銀公司確認的搬離時間為2018年1月2日；4、2019年1月21日，舞道文化經(jīng)工商登記變更名稱為上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司，即本案原告舞道藝術(shù)。5、審理中，本院委托上海正弘建設(shè)工程顧問有限公司對系爭房屋內(nèi)的裝修現(xiàn)值進行了審價，結(jié)論為系爭房屋的裝修造價為355,831元，經(jīng)質(zhì)證，雙方對折舊率存異議，舞道藝術(shù)認為應(yīng)以355,831元作為裝修現(xiàn)值損失，而川銀公司認為應(yīng)按55%的折舊率計算裝修現(xiàn)值損失為195,707.05元。
　　以上事實，有《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》、《房屋及場地租賃合同》、租金收據(jù)、司法鑒定意見書等及庭審筆錄為證。
　　本院認為：
　　一、舞道藝術(shù)(原舞道文化)與川銀公司間基于《上海星波購物廣場物業(yè)租賃合同》建立了租賃合同關(guān)系，由于租賃標(biāo)的物即系爭房屋無產(chǎn)證及建設(shè)許可，違反了相關(guān)法律法規(guī)，故雙方間的租賃合同關(guān)系屬無效。租賃合同關(guān)系無效后，因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，本案中，因舞道藝術(shù)已搬離系爭房屋，故對房屋返還不再處理，而川銀公司應(yīng)將收取履約保證金(押金)116,891元返還舞道藝術(shù)。
　　二、租賃合同關(guān)系雖無效，但舞道藝術(shù)仍應(yīng)參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有、使用系爭房屋期間的房屋使用費，本案中，舞道藝術(shù)稱于2017年12月28日搬離了系爭房屋，故截止該日之前的房屋使用費(租金)應(yīng)由其承擔(dān)，因此，對舞道藝術(shù)要求返還2015年12月28日至2017年12月27日期間已付租金857,202.25元的訴清，本院不予支持。另雖然對實際搬離系爭房屋的日期雙方存在6天的差異，但考慮到搬離所需的合理時間，故對川銀公司反訴主張該6天的房屋實際使用費，本院不予支持。
　　三、租賃合同關(guān)系無效后，當(dāng)事人可主張無效合同所致?lián)p失，故舞道藝術(shù)有權(quán)主張系爭房屋的裝修損失，該損失已經(jīng)司法鑒定確定造價為355,831元，但雙方就裝修現(xiàn)值計算的折舊率存有異議，本院認為司法鑒定機構(gòu)根據(jù)現(xiàn)場情況綜合考慮后建議的55%折舊率應(yīng)屬合理，本院予以采納，由此確定系爭房屋裝修現(xiàn)值為195,707.05元，該現(xiàn)值可作為系爭房屋的裝修損失并根據(jù)雙方的過錯責(zé)任分別予以承擔(dān)。本案中，雙方均明知系爭房屋屬無證建筑物，但仍出租及使用，對此，雙方均存過錯，故本院確定上述裝修損失由雙方各半承擔(dān)，即川銀公司承擔(dān)97,853.53元(應(yīng)向舞道藝術(shù)補償)，損失的其余部分由舞道藝術(shù)自行承擔(dān)。至于消防處罰罰款，雖然該處罰系在舞道藝術(shù)(原舞道文化)經(jīng)營使用系爭房屋期間產(chǎn)生，但亦是由于系爭房屋屬川銀公司自行搭建而不符相關(guān)使用條件所致，故該罰款應(yīng)作為合同無效所致?lián)p失按過錯責(zé)任予以處理，故本院確定該1萬元由川銀公司承擔(dān)5,000元(應(yīng)向舞道藝術(shù)補償)，其余5,000元由舞道藝術(shù)自行承擔(dān)。綜上合計，川銀公司應(yīng)向舞道藝術(shù)補償損失102,853.53元。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司與被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司間關(guān)于位于上海市嘉定區(qū)塔秀路XXX號上海星波廣場五層平臺部分物業(yè)的租賃合同關(guān)系無效；
　　二、被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司履約保證金(押金)116,891元；
　　三、被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司損失102,853.53元；
　　四、原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司的其他訴訟請求不予支持；
　　五、被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司的反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費18,149元，減半收取9,074.5元，由原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司負擔(dān)7,730.5元，被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)1,344元(應(yīng)于本判決生效后7日內(nèi)付至本院)；反訴受理費25元，由被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)；鑒定費15,600元，由原告(反訴被告)上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司、被告(反訴原告)上海川銀房地產(chǎn)有限公司各半負擔(dān)(上海川銀房地產(chǎn)有限公司負擔(dān)部分應(yīng)予本判決生效后7日內(nèi)給付上海舞道藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校有限公司)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??奚

書記員：王??豪