上訴人(原審被告)：上海肜渝商貿(mào)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：楊紅麗，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李巧民，上海海匯律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：李俊，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：余楨瀟，男。
　　委托訴訟代理人：顧俊勇，男。
　　上訴人上海肜渝商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“肜渝公司”)因與被上訴人上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“虹口公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2018)滬0113民初14095號(hào)民事判決向本院提起上訴。本院于2019年1月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　肜渝公司上訴請(qǐng)求，撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或依法改判肜渝公司承擔(dān)上海市寶山區(qū)殷高西路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)2016年6月至2017年1月的租金，并以肜渝公司支付的押金折抵租金。事實(shí)與理由：虹口公司2017年1月30日的鎖門(mén)行為及附條件的解除合同通知書(shū)，已經(jīng)明確說(shuō)明系爭(zhēng)房屋的租賃合同于2017年2月4日解除。一審法院未查清虹口公司對(duì)于系爭(zhēng)房屋鎖門(mén)的時(shí)間，從照片可看出虹口公司在2017年1月30日鎖門(mén)，虹口公司鎖門(mén)后肜渝公司無(wú)法使用系爭(zhēng)房屋，導(dǎo)致肜渝公司應(yīng)承擔(dān)的租金或房屋占有使用費(fèi)的時(shí)間段有錯(cuò)誤。一審法院酌情確定系爭(zhēng)房屋租金及房屋占有使用費(fèi)無(wú)依據(jù)。
　　虹口公司辯稱(chēng)，不同意肜渝公司的上訴請(qǐng)求，一審判決正確，請(qǐng)求法院駁回上訴，維持原判。虹口公司在2017年1月30日貼告知書(shū)、鎖門(mén)等，通過(guò)這些手段向肜渝公司催繳租金，后肜渝公司口頭承諾于2017年年底支付租金。從2017年1月30日至2018年肜渝公司一直在系爭(zhēng)房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。肜渝公司于2017年年底支付了一部分的電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，說(shuō)明肜渝公司承認(rèn)產(chǎn)生的這些租金和電費(fèi)。
　　虹口公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、虹口公司與肜渝公司之間的租賃合同立即終止，肜渝公司將系爭(zhēng)房屋返還給虹口公司；2、肜渝公司支付虹口公司自2016年6月1日起至2018年4月30日的租金人民幣(以下幣種均為人民幣)282,069元；3、肜渝公司以合同約定月租金為12,787元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付虹口公司自2018年5月1日起至實(shí)際遷出上述租賃房屋之日期間的房屋占用費(fèi)；4、肜渝公司支付的押金25,574元予以沒(méi)收。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：系爭(zhēng)房屋權(quán)利人系上海高境科技發(fā)展有限公司。2015年7月28日，虹口公司(甲方)與肜渝公司(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，租賃期限自2015年8月1日至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日租金為11,283元，2016年8月1日至2017年7月31日期間租金為12,035元，2017年8月1日至2018年7月31日期間租金為12,787元，租金先付后用，租金以?xún)蓚€(gè)月為一結(jié)算周期，乙方將于每周期結(jié)束前5個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付下一周期租金，逾期支付的，乙方每天向甲方支付應(yīng)付租金的5‰滯納金，逾期10天視為乙方違約，甲方有權(quán)終止合同。甲乙雙方約定，于簽署本合同后當(dāng)日，乙方須向甲方交付押金25,574元，租賃有效期內(nèi)，押金由甲方保管，甲方無(wú)須向乙方支付押金的利息，該押金不能抵充租金，乙方應(yīng)保存押金收據(jù)原始憑證作為合同期滿(mǎn)退還乙方押金的發(fā)票，租賃期滿(mǎn)后30天內(nèi)，由甲方審定乙方無(wú)應(yīng)付未付款項(xiàng)及房屋損壞后返還押金，并收回甲方開(kāi)具的發(fā)票或由乙方出具收據(jù)給甲方。合同簽訂后，肜渝公司支付押金25,574元，并支付租金至2016年5月底。
　　虹口公司曾于2017年1月30日、2017年12月12日、2018年2月9日上門(mén)張貼《告知書(shū)》，要求肜渝公司支付租金等，其中2017年1月30日的告知書(shū)中告知肜渝公司，若其于2017年2月3日前未付清拖欠款項(xiàng)，虹口公司將終止租賃合同等。
　　關(guān)于系爭(zhēng)房屋被鎖門(mén)時(shí)間，虹口公司表示2018年2月底虹口公司對(duì)系爭(zhēng)房屋鎖門(mén)處理，肜渝公司表示2017年2月4日虹口公司對(duì)系爭(zhēng)房屋鎖門(mén)。另虹口公司表示，因肜渝公司未支付房租，擔(dān)心其逃租，故鎖門(mén)后其未通知肜渝公司將系爭(zhēng)房屋內(nèi)物品搬離。
　　一審法院認(rèn)為，虹口公司與肜渝公司之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。本案中，根據(jù)法院查明事實(shí)，肜渝公司自2016年6月起未再支付系爭(zhēng)房屋租金，其行為構(gòu)成根本違約。虹口公司于2017年1月30日發(fā)出通知告知肜渝公司須于2017年2月3日前支付租金，否則終止合同。該告知書(shū)系催告行為，而非行使解除權(quán)，故不能產(chǎn)生解除合同的法律后果。租賃合同解除日期以起訴狀副本送達(dá)肜渝公司之日即2018年7月24日視為解除通知到達(dá)之日。合同解除后，肜渝公司應(yīng)將系爭(zhēng)房屋返還給虹口公司。因肜渝公司拖欠租金，虹口公司采用鎖門(mén)手段導(dǎo)致肜渝公司無(wú)法進(jìn)入使用系爭(zhēng)房屋。鑒于雙方對(duì)肜渝公司欠租的情況下，虹口公司是否可以采取鎖門(mén)方式并未做出約定，現(xiàn)虹口公司主張肜渝公司支付全額租金，有違公平，故租金應(yīng)視情扣減。2016年6月1日至2018年4月30日期間的租金法院酌情確定為264,495元。自2018年5月1日起的租金及房屋占有使用費(fèi)按照每月4,000元計(jì)算。關(guān)于押金25,574元，租賃合同對(duì)合同解除情況下押金如何處理未約定，虹口公司要求沒(méi)收無(wú)法律依據(jù)，法院難以準(zhǔn)許。肜渝公司同意押金沖抵租金于法無(wú)悖，法院予以準(zhǔn)許。一審法院據(jù)此判決：一、上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司與上海肜渝商貿(mào)有限公司就上海市寶山區(qū)殷高西路XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《租賃合同》于2018年7月24日解除；二、上海肜渝商貿(mào)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，將上海市寶山區(qū)殷高西路XXX號(hào)XXX室房屋返還給上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司；三、上海肜渝商貿(mào)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司自2016年6月1日至2018年4月30日期間的租金264,495元(上海肜渝商貿(mào)有限公司支付的押金25,574元可直接予以折抵)；四、上海肜渝商貿(mào)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，按照每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)支付上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司自2018年5月1日起至上述房屋實(shí)際返還之日止的租金及房屋占用使用費(fèi)。五、駁回上海虹口房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。肜渝公司表示一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院二審期間，肜渝公司表示自2017年1月虹口公司第一次鎖門(mén)之后(一共有三次鎖門(mén))，其每個(gè)月都會(huì)進(jìn)入系爭(zhēng)房屋做賬務(wù)報(bào)告、蓋公章等，但未在系爭(zhēng)房屋內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)、使用，但虹口公司三次鎖門(mén)的具體時(shí)間不清楚。2017年2月4日之后繼續(xù)支付系爭(zhēng)房屋該年度的電費(fèi)(除12月之外)和物業(yè)費(fèi)，但支付的原因是系爭(zhēng)房屋的物業(yè)公司表示不支付電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，不讓肜渝公司進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，肜渝公司找虹口公司的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)之后，支付了物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)，每月進(jìn)入系爭(zhēng)房屋做賬務(wù)報(bào)告等，但未支付過(guò)租金，虹口公司將系爭(zhēng)房屋鎖門(mén)之后，表明其要解除合同。
　　虹口公司表示一共鎖了三次門(mén)，分別為2017年1月30日、2017年12月12日和2018年2月9日，在張貼《告知書(shū)》的同時(shí)鎖門(mén)，以此向肜渝公司催繳租金，前兩次因肜渝公司口頭承諾于2017年12月底前支付租金后將門(mén)打開(kāi)，實(shí)際上肜渝公司也支付了部分的租金和水電費(fèi)等。2018年2月9日后，肜渝公司沒(méi)有履行其承諾要支付的租金，虹口公司就開(kāi)始起訴了。虹口公司提供了肜渝公司的物業(yè)公司蓋章的電費(fèi)賬單清單及固定電話(huà)賬單，證明肜渝公司實(shí)際在系爭(zhēng)房屋內(nèi)有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。肜渝公司表示電費(fèi)賬單清單無(wú)有抄表數(shù)；而固定電話(huà)賬單的真實(shí)性沒(méi)有異議，但該賬單本身并不是一個(gè)使用費(fèi)用，而是月租費(fèi)，電話(huà)打不打都是要付費(fèi)的，固定電話(huà)賬單不能證明虹口公司的證明目的。
　　本院認(rèn)為，虹口公司、肜渝公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，于法不悖，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。一審法院關(guān)于系爭(zhēng)房屋租賃合同的效力及解除時(shí)間的認(rèn)定并無(wú)不妥，本院予以認(rèn)可。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)予以證明，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。肜渝公司主張自2017年2月4日起因虹口公司鎖門(mén)導(dǎo)致其無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋，故不應(yīng)支付租金及房屋使用費(fèi)，但肜渝公司自行陳述其每月都會(huì)進(jìn)入系爭(zhēng)房屋做財(cái)務(wù)報(bào)告、蓋公章等，并于2017年2月4日之后陸續(xù)支付了系爭(zhēng)房屋該年度的電費(fèi)(除12月之外)及物業(yè)費(fèi)，說(shuō)明肜渝公司仍繼續(xù)占有、使用系爭(zhēng)房屋；與此同時(shí)，肜渝公司提供的證據(jù)不足以證明因虹口公司于2017年1月30日的鎖門(mén)導(dǎo)致其自此時(shí)間之后無(wú)法對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、使用，故肜渝公司的上述主張本院不予采信。肜渝公司主張系爭(zhēng)房屋的租賃合同于2017年2月4日解除無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。一審法院因虹口公司的鎖門(mén)行為已經(jīng)酌情確定房屋的租金及房屋使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。
　　綜上所述，肜渝公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣5,914元，由上訴人上海肜渝商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　楊　潔

審判員：盧薇薇

書(shū)記員：倪知良