原告（反訴被告）上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海嘉定區(qū)。
法定代表人李黎朝。
委托代理人郭冬梅，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
委托代理人鄂玉榮，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人鄭繼運(yùn)。
委托代理人王發(fā)國，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊旭春，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師。

原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱聚浪公司）與被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世紀(jì)公司）委托合同糾紛一案，于2014年2月25日向本院提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告聚浪公司委托代理人郭冬梅、鄂玉榮、被告新世紀(jì)公司委托代理人王發(fā)國、楊旭春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告對該組證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第二組：2-1.2010年7月-12月、2011年1-12月、2012年1月—12月業(yè)績確認(rèn)書各一份；2-2.2013年1月—4月銷售情況表；2-3.根據(jù)業(yè)績確認(rèn)書做出的各期銷售情況表。意在證明：原告按合同約定完成商品房銷售，上述總銷售額為818，655，772元，被告應(yīng)按照合同約定給付傭金11，109，236元，被告已付7，599，942元，余款3，509，294元至今未付，已嚴(yán)重違約。
被告對其中2-1形式要件無異議，但認(rèn)為經(jīng)雙方統(tǒng)計(jì)，該部分業(yè)績確認(rèn)銷售額應(yīng)為700，945，229元，并非818，655，772元，根據(jù)合同約定，原告作為銷售代理商應(yīng)每月向被告提交銷售房屋業(yè)績確認(rèn)書，經(jīng)被告確認(rèn)后作為結(jié)算依據(jù)，對于被告未收到確認(rèn)書并加以確認(rèn)的部分，不予認(rèn)可；對2-2不予認(rèn)可，因原告在2013年1月就單方違約終止合同，此后沒有銷售行為，也沒有提交業(yè)績確認(rèn)書，該部分房屋的銷售與原告無關(guān)；2-3是原告單方制作的，且存在許多錯(cuò)誤，均不準(zhǔn)確，對相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)按被告提供的證據(jù)6所附的合同期內(nèi)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和2014年8月18日法院主持雙方核對的數(shù)字為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，被告對該組證據(jù)其中2-1形式要件無異議，對此予以確認(rèn)；其中2-2、2-3系原告自制憑據(jù)，被告予以否認(rèn)，對此不予確認(rèn)。
第三組：3-1.關(guān)于金色維也納（百好花園）8、9、12號(hào)樓均底價(jià)確認(rèn)的函一份；3-2.金色維也納百好花園之價(jià)格篇；3-3.百好花園之金色維也納1、3、4號(hào)樓表價(jià)、均底價(jià)確認(rèn)表一份。意在證明：原、被告經(jīng)協(xié)商確定8、9號(hào)樓的底價(jià)為3900元，12號(hào)樓的底價(jià)為4200元，1號(hào)樓的均底價(jià)為3639元，3號(hào)樓均底價(jià)為3823元、4號(hào)樓均底價(jià)為3877元，上述確認(rèn)表均有被告蓋章簽字認(rèn)可。溢價(jià)部分被告應(yīng)給付原告。
被告對關(guān)于金色維也納（百好花園）8、9、12號(hào)樓均底價(jià)確認(rèn)的函沒有異議。對其他二份證據(jù)形式要件有異議，其中金色維也納百好花園之價(jià)格篇沒有被告的簽字和蓋章認(rèn)可，不能作為其后各表格的說明；1、3、4號(hào)樓表價(jià)是各樓的銷售均價(jià)的統(tǒng)計(jì)，并不是被告對底價(jià)的確認(rèn)，后面的附表雖有簽章，但并沒有明確標(biāo)示出是計(jì)算溢價(jià)的底價(jià)，脫離開價(jià)格篇無法單獨(dú)證明該價(jià)格就是計(jì)算溢價(jià)的銷售底價(jià)。另外，原、被告協(xié)商確認(rèn)2011年7月之后不再計(jì)算和支付銷售溢價(jià)。
本院認(rèn)為，被告對證據(jù)3-1無異議，對此予以確認(rèn)；證據(jù)3-2未加蓋被告印章，被告予以否認(rèn)，對此不予確認(rèn)；證據(jù)3-3加蓋被告的印章和簽字，對此予以確認(rèn)。
第四組：原告申請法院到牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處調(diào)取的被告未確認(rèn)部分房屋銷售業(yè)績確認(rèn)表二份，意在證明：房產(chǎn)部門的銷售記錄證實(shí)原告已銷售房屋，原告提供的分期銷售情況表數(shù)據(jù)真實(shí)。其中20頁的確認(rèn)表是為了證明2013年1至4月原告的銷售業(yè)績，此表中2012年2、3、4月的銷售業(yè)績因被告在原告提供第二組證據(jù)中已予以確認(rèn)，在此不再重復(fù)；第二份確認(rèn)表是因?yàn)樵?、被告?jīng)過核對后，被告對原告證據(jù)2-3中的2010年7月至2013年4月的38戶房屋不予認(rèn)可，其中百好花園二期、三期房屋為產(chǎn)權(quán)處確認(rèn)部分房源，其它部分因產(chǎn)籍圖號(hào)的原因未予以確認(rèn)。
被告對該組證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為無法證明原告想要證明的問題，其中原告所稱2013年以后的銷售房屋，均是在原告終止合同后，被告自行銷售的。除此之外，原告銷售的房屋，應(yīng)按原告證據(jù)2其中18份業(yè)績確認(rèn)書統(tǒng)計(jì)數(shù)字為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，被告對該組證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第五組：5-1.原、被告就原告制作的百好花園銷售情況表核對確認(rèn)情況說明，5-2.原告根據(jù)5-1制作的銷售情況表。意在證明：1、被告對原告制作的證據(jù)2-3銷售情況表其中110戶銷售情況不予認(rèn)可，剩余全部認(rèn)可；2、對于被告不予認(rèn)可110戶銷售業(yè)績部分，原告證據(jù)4中均有體現(xiàn)，其中一部分是被告認(rèn)為在合同期以外銷售數(shù)據(jù)，對于2013年1月以后銷售的房屋，因?yàn)槭窃诤贤趦?nèi)，且房產(chǎn)調(diào)檔能證實(shí)已銷售，所以被告應(yīng)向原告結(jié)算傭金。對于被告認(rèn)為原告提交的業(yè)績確認(rèn)書中沒有的部分，因原告舉示的證據(jù)能夠證實(shí)該部分房屋已經(jīng)出售或者抵付工程款，后期是否出現(xiàn)房屋變更情況應(yīng)當(dāng)由被告舉證證實(shí)；3、根據(jù)被告的確認(rèn)，已經(jīng)銷售部分的傭金和溢價(jià)銷售分成為6，131，841元。第四期和第五期都是按0.8%計(jì)算傭金的，并不是按1.5%計(jì)算的。關(guān)于地下車庫及地下車位的問題，被告出具了地下車位銷售業(yè)績確認(rèn)單，原告向被告提交過地下車庫業(yè)績確認(rèn)單，被告未予以確認(rèn)，但根據(jù)原告提交的銷售情況表，可以看出明確的銷售時(shí)間、地點(diǎn)、交款金額、購買人等情況，原告提交的證據(jù)是真實(shí)的，被告不予認(rèn)可應(yīng)提交反駁證據(jù)。雖然地下車庫和地下車位的銷售未寫在合同中，但雙方達(dá)成了實(shí)際的約定，所以原告銷售地下車位時(shí)，被告應(yīng)以銷售業(yè)績確認(rèn)。原告證據(jù)2-1中2012年12月業(yè)績確認(rèn)書第103號(hào)至395號(hào)系對車位的確認(rèn)。
被告對證據(jù)5-1無異議，對證據(jù)5-2異議認(rèn)為，該銷售情況表未經(jīng)被告核對，不予認(rèn)可。但是根據(jù)原、被告對統(tǒng)計(jì)情況的核對，被告計(jì)算出五期的銷售額和銷售率（詳見被告證據(jù)3）。原告按1.5%計(jì)算傭金比例，但是原告并未完成合同約定的銷售任務(wù)，根據(jù)合同約定應(yīng)采取浮動(dòng)比例計(jì)算傭金，所以原告按1.5%計(jì)算傭金沒有根據(jù)。根據(jù)合同約定，業(yè)績確認(rèn)書是被告對原告銷售業(yè)績認(rèn)可的一種證據(jù)，但確認(rèn)書沒有原告所主張的這部分銷售房屋。確認(rèn)書是原告向被告提交的，原告自己都不認(rèn)為這些房屋是原告完成銷售的，所以不應(yīng)計(jì)入銷售業(yè)績中。此外，原告沒有證據(jù)證明這些房屋已經(jīng)銷售，被告應(yīng)向其支付違約金。原告申請法院調(diào)取的證據(jù)4未體現(xiàn)原告意證明的問題，原告主張銷售的房屋都發(fā)生在2013年1月以后，是在2012年12月原告違約單方終止合同后所發(fā)生的銷售，與原告無關(guān)。關(guān)于地下車位統(tǒng)計(jì)的問題，該部分地下車位沒有業(yè)績確認(rèn)書，合同中也未將車位和車庫約定為銷售對象，原告主張?jiān)摬糠值膫蚪饹]有事實(shí)依據(jù)。原、被告簽署的核對確認(rèn)情況說明（5-1）中，原告已經(jīng)認(rèn)可該部分房屋是在合同期以外銷售的，與原告無關(guān)。被告認(rèn)可原告證據(jù)2-1中2012年12月業(yè)績確認(rèn)書第103號(hào)至395號(hào)系對車位的確認(rèn)，但是雙方當(dāng)時(shí)并未就車位的傭金確認(rèn)，不屬于合同銷售范圍，不應(yīng)該計(jì)算傭金。
本院認(rèn)為，被告對證據(jù)5-1無異議，對此予以確認(rèn)；證據(jù)5-2系原告自制憑據(jù)，被告予以否認(rèn)，對此不予確認(rèn)。
第六組：根據(jù)銷售業(yè)績情況表制作的《百好花園1號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓、8號(hào)樓、9號(hào)樓、12號(hào)樓銷售情況表》，意在證明：上述房屋經(jīng)原告銷售后溢價(jià)總額為10，255，861元，按合同約定雙方按70比30比例分成，被告應(yīng)按30%支付原告溢價(jià)3，076，758元，此款被告至今未付。根據(jù)原告證據(jù)3可以證實(shí)8號(hào)樓銷售底價(jià)3900元、9號(hào)樓銷售底價(jià)3900元、12號(hào)樓銷售底價(jià)4200元、1號(hào)樓銷售底價(jià)3639元、3號(hào)樓銷售底價(jià)3823元、4號(hào)樓銷售底價(jià)3877元；8號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)3958元、9號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)4071元、12號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)4366元、1號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)3667元、3號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)3873元、4號(hào)樓實(shí)際成交價(jià)3958元。計(jì)算溢價(jià)差額及溢價(jià)總額及根據(jù)溢價(jià)確認(rèn)和證據(jù)2、3、4、5，被告違反合同約定，未按時(shí)支付銷售傭金，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約金1，185，489元。
被告異議認(rèn)為，被告反駁證據(jù)4可以證明，原、被告已經(jīng)協(xié)商被告不再向原告支付溢價(jià)分成，原告主張溢價(jià)分成無依據(jù)。原告計(jì)算的銷售面積有誤，其中1號(hào)樓多計(jì)算251.37平方米，多計(jì)溢價(jià)7，038.36元；8號(hào)樓多計(jì)算256.04平方米，多計(jì)溢價(jià)14，850.32元；原告將銷售單價(jià)低于平均底價(jià)的銷售業(yè)績也計(jì)算了溢價(jià)，多計(jì)算814，550.82元，總計(jì)多計(jì)溢價(jià)83.6萬元。原告計(jì)算方式無依據(jù)，原告按每幢樓的平均售價(jià)計(jì)算溢價(jià)，不符合約定。按合同約定，溢價(jià)分成結(jié)算應(yīng)在雙方確認(rèn)后支付，由于雙方未進(jìn)行確認(rèn)，所以不存在支付違約金的情況。原告未按合同約定完成銷售任務(wù)，被告不存在違約，不應(yīng)支付溢價(jià)分成。
本院認(rèn)為，結(jié)合原告證據(jù)1、2-1、3-1、3-3、4、5-1、被告證據(jù)3、4，對該組證據(jù)進(jìn)行核對，該組證據(jù)存在如下差異：1號(hào)樓2單元102室少計(jì)合同價(jià)款40元、1號(hào)樓2單元602室少計(jì)合同價(jià)款12，154元、3號(hào)樓2單元1101室多計(jì)合同價(jià)款245，207元、3號(hào)樓2單元1201室多計(jì)合同價(jià)款250，338元、漏計(jì)3號(hào)樓4單元1501室建筑面積117.02平方米合同價(jià)款487，027元、3號(hào)樓4單元1001室多計(jì)合同價(jià)款222，793元、漏計(jì)4號(hào)樓2單元1402室建筑面積151.25平方米合同價(jià)款649，468元、4號(hào)樓3單元401室多計(jì)合同價(jià)款349，831元、漏計(jì)8號(hào)樓5單元301室建筑面積121.85平方米合同價(jià)款421，114元、漏計(jì)9號(hào)樓1單元101室建筑面積119.97平方米合同價(jià)款476，281元、漏計(jì)9號(hào)樓1單元201室建筑面積119.97平方米合同價(jià)款317，514元、漏計(jì)9號(hào)樓1單元302室建筑面積79.93平方米合同價(jià)款295，421元、9號(hào)樓6單元301室少計(jì)合同價(jià)款16，672元、9號(hào)樓7單元702室少計(jì)合同價(jià)款7，796元、漏計(jì)12號(hào)樓3單元902室建筑面積107.94平方米合同價(jià)款512，607元。據(jù)此計(jì)算，被告應(yīng)付原告溢價(jià)分成2，761，435元。原、被告雙方對此無異議。
第七組：牡丹江市東安區(qū)民事判決書四份，意在證明：因被告違約延期交付房屋，致使購房者起訴被告，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，上述訴訟結(jié)果及被告違約對銷售造成了惡劣影響，影響原告的銷售，造成原告后期銷售率降低，被告應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。
被告對該證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為這些訴訟都發(fā)生在2013年年初，此時(shí)原告已違約終止合同，所以不能證明這些訴訟與原告銷售行為有關(guān)。雙方約定的銷售期限也與這些訴訟無關(guān)。即使按原告的主張，也無法證實(shí)這些訴訟與原告銷售之間存在因果關(guān)系。
本院認(rèn)為，被告對該證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第八組：各期房源銷售情況表一份，系被告提供給原告的，有被告簽字認(rèn)可的，意在證明：1、被告分五期共向原告提供可銷售房源為2195套，可銷售總面積為238，209平方米，第1期1、3、4棟樓，共計(jì)286套，可銷售面積34，765平方米；第2期8、9、12棟樓，共計(jì)688套，可銷售面積70，079平方米；第3期2、6、7、18棟樓，共計(jì)509套，可銷售面積57，881平方米；第4期10、17、20棟樓，共計(jì)474套，可銷售面積45，682平方米；第5期15、24-30棟樓，共計(jì)238套，可銷售面積29，802平方米。原告對此表中的幢號(hào)、單元、房號(hào)、銷售單價(jià)、建筑面積、總價(jià)（可銷售金額）及簽約日期予以認(rèn)可，對其中可銷售面積和已銷售金額不予認(rèn)可。
被告認(rèn)為此組證據(jù)是在原、被告第一次證據(jù)交換后形成的，被告認(rèn)可該表所載的內(nèi)容，但原告向法庭陳述的數(shù)據(jù)不對，其中第一期是正確的，第二、三、四、五期所載的數(shù)據(jù)與原告陳述不一致。
本院認(rèn)為，對于原、被告存有爭議部分內(nèi)容，庭審后經(jīng)本院組織雙方進(jìn)行核對，雙方認(rèn)可百好花園1-5期每期房源可供銷售房屋套數(shù)、建筑面積、可供銷售金額，以被告第八組證據(jù)為準(zhǔn)，其中第5期房源的可銷售面積應(yīng)為29，127.38平方米，而非29，252.24平方米。具體數(shù)據(jù)如下：第1期共計(jì)286套、可供銷售面積34，765.3平方米、可供銷售金額139，047，178元；第2期共計(jì)688套、可供銷售面積69，754.96平方米、可供銷售金額295，945，736元；第3期共計(jì)509套、可供銷售面積58，885.03平方米、可供銷售金額268，480，682元；第4期共計(jì)474套、可供銷售面積43，493.39平方米、可供銷售金額233，206，229元；第5期共計(jì)238套、可銷售面積29，127.38平方米、可銷售金額172，044，588元。5期房源共計(jì)2195套、可供銷售面積236，026.06平方米，可供銷售金額1，108，724，413元。
第九組：原告與被告證人王慶哲簽訂的勞動(dòng)合同書一份，意在證明：勞動(dòng)合同書約定的合同有效期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，被告與原告履行合同期內(nèi)，雇傭原告的員工，違反了雙方簽訂的代銷合同，應(yīng)支付違約金100萬元，原告對此保留訴權(quán)。
被告異議認(rèn)為，此份勞動(dòng)合同未經(jīng)牡丹江市勞動(dòng)部門的登記備案，不具有合法性，且與本案無關(guān)。原告是否保留訴權(quán)與本案無關(guān)。被告經(jīng)原告同意聘用王慶哲等人，是因原告棄管百好花園銷售處，造成銷售停滯，銷售處混亂是因原告違約造成的，且王慶哲等人是受牡丹江天懋勞務(wù)派遣公司派遣的。
本院認(rèn)為，結(jié)合證人王慶哲出庭證言，對該證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)，但原告意證明的內(nèi)容與本案爭議焦點(diǎn)無關(guān)，對此不予確認(rèn)。
第十組：司法審計(jì)報(bào)告，意在證明：原告申請法院委托具有資質(zhì)的牡丹江華夏會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司，依據(jù)原、被告認(rèn)可的鑒定材料作出的司法審計(jì)報(bào)告，證實(shí)原告訴請傭金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額。原、被告簽署的業(yè)績確認(rèn)書中已經(jīng)對地下車位部分確認(rèn)，原、被告簽訂合同約定的銷售業(yè)績包括地下車位，不存在被告所述地下車位是租賃關(guān)系。原、被告代理人對司法鑒定機(jī)構(gòu)所作的確認(rèn)表簽字確認(rèn)。
被告對司法審計(jì)報(bào)告其中住宅統(tǒng)計(jì)部分無異議，認(rèn)為該部分雖有個(gè)別的差異，但也認(rèn)可；對其中車位銷售的統(tǒng)計(jì)不認(rèn)可，因?yàn)檐囄唤y(tǒng)計(jì)數(shù)字未經(jīng)被告確認(rèn)，且統(tǒng)計(jì)的車位不是銷售，而是租賃關(guān)系，租賃時(shí)間到2015年4月已經(jīng)期滿，當(dāng)時(shí)租賃是一種變向融資，不應(yīng)計(jì)入銷售。認(rèn)可原、被告簽署的確認(rèn)書里包括車位部分，并經(jīng)被告確認(rèn)。被告代理人確已對該司法審計(jì)報(bào)告鑒定的內(nèi)容簽字確認(rèn)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》包括地下車庫部分，且被告認(rèn)可原、被告簽署的確認(rèn)書里包括車位部分，并對司法審計(jì)報(bào)告鑒定的內(nèi)容簽字確認(rèn)，故對該證據(jù)予以確認(rèn)。
被告新世紀(jì)公司為支持其主張，向法庭舉示如下證據(jù)：
第一組：《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》一份（同原告證據(jù)1），意在證明：原、被告之間存在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理的委托合同關(guān)系。合同約定：代理期限自合同簽訂至本項(xiàng)目滿足開盤條件并正式對外開盤后的36個(gè)月，項(xiàng)目采取分期開發(fā)或推出，代理期限至最后一期房源正式對外開盤后12個(gè)月（第三章第1款2項(xiàng)）；銷售任務(wù)為每期房源正式對外開盤后的4個(gè)月達(dá)到35%的銷售率，在6個(gè)月內(nèi)達(dá)到50%以上的銷售率，在9個(gè)月達(dá)到70%以上的銷售率，在12個(gè)月達(dá)到85%以上的銷售率（第三章第1款3項(xiàng)）；合同第六章1款（2）A、B項(xiàng)約定未完成銷售任務(wù)時(shí)傭金結(jié)算方法：“如原告在12個(gè)月內(nèi)未完成85%的銷售率，則按照前面所達(dá)到的最高結(jié)算比例結(jié)算所有已銷售房屋的代理費(fèi)用?！?br/>原告對該證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為被告對合同斷章取義，應(yīng)按合同的條款解釋本合同。
本院認(rèn)為，原告對該證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第二組：商品房預(yù)售許可證及所附房源銷售價(jià)格表各五份，意在證明：被告按合同約定分別于2010年6月8日、2010年12月1日、2011年1月4日、2011年8月10日、2012年7月27日分五期向原告提供可供銷售的商品房房源共計(jì)2195套、236，150.92平方米的房屋。最后一期開盤日期為2012年7月27日。根據(jù)合同約定，委托期限截止至2013年7月27日。原告在2013年1月擅自撤走人員，單方終止履行合同，構(gòu)成根本違約。
原告對商品房預(yù)售許可證形式要件無異議，認(rèn)為從未見過房源銷售價(jià)格表，不能證明原告擅自終止本合同。
本院認(rèn)為，原告對商品房預(yù)售許可證形式要件無異議，對此予以確認(rèn)；房源銷售價(jià)格表系復(fù)印件，原告予以否認(rèn)，對此不予確認(rèn)。
第三組：原告于2010年7月至2012年12月向被告提交的業(yè)績確認(rèn)書18份，意在證明：原告第一期開盤房屋12個(gè)月內(nèi)完成銷售率85.29%，支付傭金比例應(yīng)為1.5%；第二期開盤房屋12個(gè)月內(nèi)完成銷售率73.91%，支付傭金比例應(yīng)為1.5%；第三期開盤房屋12個(gè)月內(nèi)完成銷售率為62.19%，支付傭金比例應(yīng)為1.2%；第四期開盤房屋12個(gè)月內(nèi)完成銷售率為0，支付傭金比例應(yīng)為0.6%；第五期開盤房屋12個(gè)月內(nèi)完成銷售率為26.74%，支付傭金比例應(yīng)為0.6%。在原告嚴(yán)重違約的情況下，其要求被告全部按1.5%的比例，向其支付基本代理傭金及溢價(jià)分成，沒有事實(shí)依據(jù)。原告在2012年12月最后一次提交“業(yè)績確認(rèn)書”后，沒有再履行合同。原告單方終止履行合同，構(gòu)成根本違約。關(guān)于銷售傭金結(jié)算比率，合同第六章第一項(xiàng)A小項(xiàng)約定為：達(dá)到或超過約定銷售考核期限完成指標(biāo)，雙方約定傭金結(jié)算比例，是約定考核期限內(nèi)完成的；考核期限內(nèi)后續(xù)完成的銷售率，按已經(jīng)達(dá)到的最高比例結(jié)算；前提是在考核期限內(nèi)，雙方約定的考核期限為12個(gè)月，12個(gè)月分四期考核；被告現(xiàn)在計(jì)算的比例，就是按12個(gè)月的考核期限界滿后原告完成的銷售比例。原告現(xiàn)將12個(gè)月考核期限界滿后的比例計(jì)入考核期限內(nèi)，沒有依據(jù)，也違背合同雙方約定考核期限銷售進(jìn)度而追求銷售的合同目的。雙方在該條款B小項(xiàng)再次重申，在銷售期限內(nèi)未完成銷售指標(biāo)的結(jié)算辦法。這兩個(gè)條款都是強(qiáng)調(diào)在考核銷售完成期限內(nèi)完成的數(shù)字，而不是超過期限所有的銷售業(yè)績。原告在2013年1月單方終止合同，撤走人員。當(dāng)月的銷售業(yè)績確認(rèn)應(yīng)在下個(gè)月的5日前上報(bào)，而并不是當(dāng)月申報(bào)，即2013年1月業(yè)績的申報(bào)，應(yīng)當(dāng)在2013年2月進(jìn)行，但是原告在2013年1月就撤走人員，是原告根本違約，并不是被告不確認(rèn)業(yè)績造成的。
原告對18份業(yè)績確認(rèn)書形式要件無異議，但認(rèn)為在法院復(fù)印被告證據(jù)時(shí)為19份業(yè)績確認(rèn)書，其中有一份是2013年1月的，是原告交給被告后，被告違反合同約定未蓋章確認(rèn)的，但被告在訴訟之初提交了該份證據(jù)，足以證明原告履行了合同義務(wù)，被告拒絕確認(rèn)，是違約行為。對于被告想證明的銷售率問題，合同第六章傭金結(jié)算部分B款明確約定，當(dāng)原告在后續(xù)考核分期內(nèi)完成銷售指標(biāo)時(shí)，按本款A(yù)結(jié)算辦法結(jié)算，也就是后續(xù)完成了應(yīng)當(dāng)按A結(jié)算方法，如原告在12個(gè)月內(nèi)未完成85%銷售率，也是按前面所達(dá)到的最高結(jié)算比例結(jié)算銷售代理費(fèi)，最高銷售代理費(fèi)是1.5%傭金。該組證據(jù)不能證明被告想證明的問題。原告提交業(yè)績確認(rèn)書后，被告拒絕確認(rèn)，拒絕向原告結(jié)算傭金，被告根本違約行為造成合同無法繼續(xù)履行，并不是原告擅自終止合同。合同第六章的傭金結(jié)算有A、B兩款，兩款不是選擇性存在，而是并列性存在；當(dāng)A款不足以約束雙方的行為時(shí)適用B款；B款約定的是當(dāng)未按約定的銷售期限完成指標(biāo)時(shí)怎么辦，超過12個(gè)月的考核期限就按B款結(jié)算傭金，而B款對于傭金的結(jié)算標(biāo)注非常明確，不應(yīng)存在任何歧義；B款明確說明了當(dāng)原告在后續(xù)考核分期內(nèi)完成指標(biāo)時(shí)按A款辦法結(jié)算，如果原告在12月內(nèi)未完成，則按前面最高額結(jié)算。
本院認(rèn)為，原告對該證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。對于該組證據(jù)中的數(shù)據(jù)與原告證據(jù)2-1不一致部分，以原告證據(jù)2-1為準(zhǔn)。對于該組證據(jù)中2013年1月業(yè)績確認(rèn)書予以確認(rèn)。
第四組：4-1.2011年4至8月百好花園傭金、溢價(jià)結(jié)算書各1份，意在證明：原、被告經(jīng)協(xié)商，原告同意2011年7月以后不再向被告收取溢價(jià)分成。該組證據(jù)是原告通過網(wǎng)絡(luò)傳給被告的，申請法院調(diào)取被告財(cái)務(wù)電腦往來郵件確認(rèn)。
原告異議認(rèn)為，該組證據(jù)不是原告提交給被告的，對此不予認(rèn)可。同意法院對此核對后再予質(zhì)證。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)系復(fù)印件，原告予以否認(rèn)，無法證實(shí)其真實(shí)性。被告稱該組證據(jù)來源于被告財(cái)務(wù)電腦往來郵件，但被告未申請法院到其單位對該組證據(jù)進(jìn)行核實(shí)，對此不予確認(rèn)。
第五組：原告向被告提供的16張發(fā)票，意在證明：被告支付原告?zhèn)蚪?，599，942元，原告的訴訟請求沒有事實(shí)依據(jù)。
原告對該組證據(jù)無異議，認(rèn)可收到被告給付傭金7，599，942元。
本院認(rèn)為，原告對該組證據(jù)無異議，對此予以確認(rèn)。
第六組：6-1.固定資產(chǎn)貸款合同一份；6-2.支付利息票據(jù)25份。意在證明：由于原告沒有完成各期房屋分階段銷售任務(wù)，也沒有完成“在12個(gè)月達(dá)到85%以上的銷售率”的銷售任務(wù)，資金沒有按時(shí)回籠，致使被告的2.2億銀行貸款無法及時(shí)償還，因此造成被告遭受多支付利息13，250，214.99元的損失。
原告異議認(rèn)為，該組證據(jù)與本案無關(guān)，是被告自己的經(jīng)營行為，原告不是合同一方主體，無法對合同予以確認(rèn)。原、被告簽訂的銷售代理合同，并未約定原告未達(dá)到銷售業(yè)績應(yīng)承擔(dān)被告其它經(jīng)營損失，被告作為開發(fā)公司應(yīng)準(zhǔn)備好充足的資金開發(fā)建設(shè)，其借款利息應(yīng)自行承擔(dān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)系被告為開發(fā)建設(shè)百好花園小區(qū)項(xiàng)目，向銀行貸款而簽訂的貸款合同及支付的利息，對此予以確認(rèn)。
第七組：5-1.借款合同八份；5-2.付息票據(jù)十三份。意在證明：由于原告既沒有完成各期房屋分階段銷售任務(wù)，也沒有完成“在12個(gè)月達(dá)到85%以上的銷售率（合同第三章第一款三項(xiàng)）”的銷售任務(wù)，資金沒有按時(shí)回籠，被告不得已向典當(dāng)行和朋友借款7400萬元，被告遭受多支付利息1148萬元的損失。
原告對該組證據(jù)質(zhì)證意見同上，補(bǔ)充說明如下：被告違約交付房屋導(dǎo)致業(yè)主訴訟，致使業(yè)主不能按期回遷，是被告經(jīng)濟(jì)發(fā)生困難及銷售業(yè)績下降的直系原因，被告應(yīng)自行承擔(dān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)只有借款合同和支付利息憑據(jù)，無法證實(shí)被告是否實(shí)際借款，以及借款是否用于百好花園小區(qū)項(xiàng)目，不能證實(shí)與本案相關(guān)聯(lián)，對此不予確認(rèn)。
第八組：根據(jù)銷售業(yè)績確認(rèn)書所作的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中第一份統(tǒng)計(jì)是合同期內(nèi)分期開盤戶數(shù)、可銷售面積、可供銷售金額、開盤后12月內(nèi)銷售面積和銷售金額、12個(gè)月內(nèi)完成銷售率以及以此為根據(jù)計(jì)算的結(jié)算擁金比例和12月個(gè)內(nèi)完成銷售金額以及根據(jù)合同約定未達(dá)到85%銷售率的未完成銷售額，后所附表格1-5期統(tǒng)計(jì)表，與原告的證據(jù)8相同，具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)被告附有一個(gè)文字說明及統(tǒng)計(jì)表。（具體數(shù)據(jù)：1、第一期1、3、4棟，被告共向原告提供286戶、34，765.3㎡可供銷售房源，可供銷售金額為139，047，178元。按照合同約定，第一期如期于2010年6月19日開盤，經(jīng)被告統(tǒng)計(jì)原告在開盤后12個(gè)月內(nèi)共計(jì)銷售30，380.47㎡，銷售金額為117，026，209元，按面積計(jì)算原告完成銷售率為87.39%。按合同約定支付傭金比例應(yīng)為1.5%。被告方按照業(yè)績確認(rèn)單統(tǒng)計(jì)，截止至2012年12月原告在合同期內(nèi)第一期總銷售額為120，940，995元。第一期原告在2013年1月沒有銷售業(yè)績。2、第二期8、9、12棟，被告共向原告提供688戶，69，754.96㎡可供銷售房源，可供銷售金額為295，945，736元。第二期于2010年12月1日開盤，經(jīng)被告統(tǒng)計(jì)原告在開盤后12個(gè)月內(nèi)共計(jì)銷售30，380.47㎡，銷售金額為233，641，032元，按面積計(jì)算原告完成銷售率為57.41%，按合同約定支付傭金比例應(yīng)為1.2%。被告方按照業(yè)績確認(rèn)單統(tǒng)計(jì)，截止至2012年12月原告在合同期內(nèi)第二期總銷售額為252，693，855元。根據(jù)合同約定，原告在當(dāng)期開盤后12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成85%的銷售率，即完成251，553，876元的銷售額，但原告僅完成了233，641，032元。原告在第二期開盤后12個(gè)月內(nèi)未完成銷售任務(wù)為17，912，844元。第二期原告在2013年1月的銷售額為6，825，288元，銷售面積為1，158.05㎡。3、第三期2、6、7、18棟，被告共向原告提供509戶、58，885.03㎡可供銷售房源，可供銷售金額為268，480，682元。第三期于2011年8月10日開盤。經(jīng)被告統(tǒng)計(jì)原告在開盤后12個(gè)月內(nèi)共計(jì)銷售36564.22㎡，銷售金額為161，578，479元，按面積計(jì)算原告完成銷售率為62.10%。按合同約定支付傭金比例應(yīng)為1.2%。被告方按照業(yè)績確認(rèn)單統(tǒng)計(jì)，截止至2012年12月原告在合同期內(nèi)第三期總銷售額為203，216，258元。根據(jù)合同約定，原告在當(dāng)期開盤后12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成85%的銷售率，即完成228，208，580元的銷售額，但原告僅完成了161，578，479元。原告在第三期開盤后12個(gè)月內(nèi)未完成銷售任務(wù)為66，630，101元。第三期原告在2013年1月的銷售額為3，773，598元，銷售面積為965.5㎡。4、第四期10、17、20棟，被告共向原告提供474戶、43，493.39㎡可供銷售房源，可供銷售金額為233，206，229元。第四期于2011年1月4日開盤，經(jīng)被告統(tǒng)計(jì)原告在開盤后12個(gè)月內(nèi)共計(jì)銷售0㎡，銷售金額為0元，按面積計(jì)算原告完成銷售率為0%。按合同約定支付傭金比例應(yīng)為0.6%。被告按照業(yè)績確認(rèn)單統(tǒng)計(jì)，截止至2012年12月原告在合同期內(nèi)第四期總銷售額為82，405，063元。根據(jù)合同約定，原告在當(dāng)期開盤后12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成85%的銷售率，即完成198，225，295元的銷售額，但原告完成銷售額為0元。原告在第四期開盤后12個(gè)月內(nèi)未完成銷售任務(wù)為198，225，295元。第四期原告在2013年1月的銷售額為7，596，941元，銷售面積為1，638.12㎡。5、第五期15、24--30棟被告共向原告提供238戶，29，252.24㎡可供銷售房源，可供銷售金額為172，044，588元。第五期于2012年7月27日開盤，經(jīng)被告統(tǒng)計(jì)原告在開盤后12個(gè)月內(nèi)共計(jì)銷售7822.44㎡，銷售金額為43，778，115元，按面積計(jì)算原告完成銷售率為26.74%。按合同約定支付傭金比例應(yīng)為0.6%，被告按照業(yè)績確認(rèn)單統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月原告在合同期內(nèi)第五期總銷售額為41，689，058元。根據(jù)合同約定，原告在當(dāng)期開盤后12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成85%的銷售率，即完成146，237，900元的銷售額。但原告僅完成了43，778，115元。原告在第五期開盤后12個(gè)月內(nèi)未完成銷售任務(wù)為102，459，785元。第五期原告在2013年1月的銷售額為3，732，408元，銷售面積為827.3㎡。截至2013年1月31日原告第五期的銷售率為29.57%，計(jì)算傭金比例為0.6%。綜上，被告共計(jì)分五期向原告提供2195戶，236，150.92㎡可供銷售房源，可供銷售金額為1，108，724，413元。截至2012年12月原告在合同期內(nèi)總銷售額為700，945，229。原告在每期開盤后12個(gè)月內(nèi)未完成銷售任務(wù)總額為385，228，025元。原告2013年1月的銷售額為219，288，235元，銷售面積為4，588.97㎡。）
原告異議認(rèn)為，此表格是被告制作的，對于被告制作的表格原告在第8組證據(jù)中已舉示，對原告確認(rèn)部分內(nèi)容認(rèn)可，但不認(rèn)可被告統(tǒng)計(jì)的可銷售面積和已銷售金額，可銷售面積不一致的原因是被告計(jì)算上的錯(cuò)誤，因?yàn)樘讛?shù)和可銷售金額（總價(jià)）是一致的，原告提供的證據(jù)2-3中已證實(shí)合同價(jià)（即實(shí)際銷售金額），應(yīng)當(dāng)以雙方確認(rèn)的銷售金額為準(zhǔn)。
庭審后，本院主持原、被告對該組證據(jù)中未載明簽約日期的已售房屋的簽約日期進(jìn)行核對，原、被告對此達(dá)成一致意見。
本院認(rèn)為，原告對該組證據(jù)提出異議，且該組證據(jù)中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中各期可供銷售房源，未按銷售時(shí)間的先后順序進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，原告對其中實(shí)際銷售金額存有異議，故應(yīng)根據(jù)原、被告確認(rèn)的業(yè)績確認(rèn)書等相關(guān)證據(jù)為依據(jù)，通過鑒定的方式，確認(rèn)各期可供銷售房源的實(shí)際銷售金額等具體數(shù)據(jù)。
第九組：被告自制《開盤日期統(tǒng)計(jì)》一份，意在證明：根據(jù)銷售許可證和業(yè)績確認(rèn)書等相關(guān)證據(jù)制作的開盤統(tǒng)計(jì)表，明確五期房源開盤時(shí)間、幢號(hào)、預(yù)售許可證開盤日期、開始正式銷售日期。
原告異議認(rèn)為，該證據(jù)是被告自行制作的。對被告取得預(yù)售許可證的時(shí)間和除第四期開盤時(shí)間之外其他部分無異議；對第四期開盤時(shí)間有異議，因?yàn)楸桓嫒〉玫谒钠陬A(yù)售許可證后，原告并不知情，被告通知原告正式開盤的日期是2012年1月19日。開始正式銷售日期為被告通知原告開盤日期。五期房源具體開盤時(shí)間為：第1期2010年7月1日、第2期2010年12月15日、第3期2011年8月23日、第4期2012年1月19日、第5期2012年8月26日。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)雖系被告自制憑據(jù)，但原告對該組證據(jù)部分內(nèi)容無異議，故對原告無異議部分內(nèi)容予以確認(rèn)。對于應(yīng)如何確認(rèn)5期房源開盤時(shí)間的問題，根據(jù)《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第八章第4條的約定，被告應(yīng)舉證證實(shí)向原告提交滿足開盤條件的相關(guān)文件，通知原告開盤銷售，但被告對此未提供相關(guān)證據(jù)，故5期房源的開盤時(shí)間應(yīng)以原告認(rèn)可的開盤時(shí)間為準(zhǔn)。
第十組證據(jù)：被告自制《開盤后12個(gè)月銷售面積和銷售額分月統(tǒng)計(jì)表》一份，意在證明：各期房源在開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額和銷售面積。其中：第一期房源開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額117，026，209元，銷售面積是30，380.47平方米；第二期開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額233，641，032元，銷售面積是40，046.76平方米；第三期開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額161，578，479元，銷售面積是36，564.22平方米；第四期開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額0元，銷售面積是0平方米；第五期開盤后12月個(gè)內(nèi)的銷售額43，778，115元，銷售面積是7，822.44平方米。
原告異議認(rèn)為，12個(gè)月銷售期內(nèi)的銷售統(tǒng)計(jì)必須有一個(gè)準(zhǔn)確的起止時(shí)間，而被告統(tǒng)計(jì)依據(jù)是取得預(yù)售許可證的時(shí)間，不是通知原告開盤的時(shí)間，所以計(jì)算起止時(shí)間錯(cuò)誤，也不符合合同約定的結(jié)算方式，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)系被告自制憑據(jù)，原告提出質(zhì)異，對此不予確認(rèn)。
第十一組：被告自制《對原告計(jì)算溢價(jià)分成表（即原告證據(jù)6）錯(cuò)誤所制作的統(tǒng)計(jì)表》，意在證明：原告多計(jì)算溢價(jià)分成843，477.86元，比如1號(hào)樓101室實(shí)際銷售單價(jià)為3493元，約定底價(jià)為3639元，該套房屋的建筑面積為90.6平方米，原告計(jì)算了單價(jià)差額28元／平方米，多計(jì)算總溢價(jià)2，536.8元，多計(jì)算30%的分成761.04元。其它相關(guān)的明細(xì)有分棟的統(tǒng)計(jì)。
原告異議認(rèn)為，因?yàn)楸桓娼o原告出示的底價(jià)是均底價(jià)，并沒有確認(rèn)每套房屋的底價(jià)，原告計(jì)算整棟樓總銷售額減去均底價(jià)就是溢價(jià)，所以被告計(jì)算方式錯(cuò)誤。
本院認(rèn)為，結(jié)合原、被告所舉相關(guān)證據(jù)，經(jīng)本院核算并經(jīng)原、被告雙方認(rèn)可，確認(rèn)被告應(yīng)付原告溢價(jià)分成款2，761，435元。
第十二組：被告自制《2013年1月分期銷售統(tǒng)計(jì)一期銷售業(yè)績單》，意在證明：因原告單方終止合同，被告沒有確認(rèn)原告1月份銷售業(yè)績統(tǒng)計(jì)，以此對被告證據(jù)3中2013年1月業(yè)績確認(rèn)書的補(bǔ)充說明。
原告認(rèn)為，被告未將此份確認(rèn)書交付給原告，原告已經(jīng)就2013年1月銷售情況向法庭提交了相關(guān)證據(jù)，具體數(shù)據(jù)根據(jù)被告提供的證據(jù)3其中2013年1月業(yè)績確認(rèn)書待核對后再確認(rèn)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)以原告無異議的被告證據(jù)3其中2013年1月業(yè)績確認(rèn)書為準(zhǔn)。
第十三組：中國建設(shè)銀行借款借據(jù)四張，意在證明：該組證據(jù)是對被告證據(jù)6-1的補(bǔ)充說明，證明被告在建設(shè)銀行實(shí)際借款2.2億元。
原告對該組證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為被告作為開發(fā)商，向銀行貸款開發(fā)項(xiàng)目與原告無關(guān)，另外貸款時(shí)間為2010年6月至10月、2011年3月，也就是說被告在建房之初就要求賣房的承擔(dān)貸款責(zé)任，顯然是錯(cuò)誤的。
本院認(rèn)為，原告對該證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第十四組：勞務(wù)派遣協(xié)議書、勞務(wù)合同書、營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證各一份，意在證明：原告將本案合同所涉及的銷售委托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方牡丹江天懋勞務(wù)派遣有限公司，原告構(gòu)成違約。原告當(dāng)時(shí)的售樓員均是通過勞務(wù)派遣公司派遣的，并不是原告的工作人員，與證人劉金鵬的證言相符，構(gòu)成事實(shí)。
原告對該組證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為該組證據(jù)只能證實(shí)原告與勞務(wù)派遣公司簽訂了勞務(wù)派遣協(xié)議書，要求勞務(wù)派遣公司向原告派遣勞務(wù)人員，從事原告指定的工作，并不能證實(shí)原告違反了合同的義務(wù)。眾所周知，勞務(wù)派遣是國家規(guī)定的一種用工形式，原告在牡丹江市從事樓房銷售工作，與勞務(wù)派遣公司簽訂勞務(wù)派遣合同完全符合勞動(dòng)法的用工形式，不存在違約，不違反原、被告簽訂銷售代理合同關(guān)于原告的合同義務(wù)。
本院認(rèn)為，原告對該組證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第十五組：15-1.房屋預(yù)約登記書8份；15-2.商品房買賣合同6份，意在證明：該組證據(jù)與三位證人證言相互佐證，證實(shí)本案訴爭的樓盤分五期開盤，在開盤前2-3個(gè)月時(shí)間內(nèi)均進(jìn)行了房屋預(yù)訂；在取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤銷售，簽訂商品房買賣合同；證明原告在頒發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，就已知曉并正式銷售的事實(shí)。
原告對該組證據(jù)形式要件無異議，但認(rèn)為商品買賣合同系房地產(chǎn)管理部門出具的格式化合同，必須在開發(fā)單位具有相應(yīng)的資質(zhì)時(shí)方能領(lǐng)取，與購買人簽訂商品房買賣合同。即被告開發(fā)的房屋必須達(dá)到預(yù)售條件方能簽訂商品房買賣合同，對此原告無異議，但該組證據(jù)不能證實(shí)原告知曉被告何時(shí)取得商品房預(yù)售許可證。銷售代理合同明確約定被告提供符合法律規(guī)定銷售條件的樓盤，原告方能出售上述房屋，是在被告取得房屋預(yù)售許可證后與原告協(xié)商出售上述房屋的。至于上述房屋預(yù)訂單是銷售單位在進(jìn)行銷售時(shí)存在銷售樓花的行為，也就是對未取得預(yù)售許可證的房屋進(jìn)行預(yù)售登記，表明原告積極履約，維護(hù)原告的銷售約定，并證實(shí)百好花園項(xiàng)目所有房屋商品房銷售合同均在被告處，被告對于上述銷售合同不向法庭出示，意在隱瞞房屋銷售情況，依照法律規(guī)定應(yīng)推定原告主張成立。
本院認(rèn)為，原告對該組證據(jù)形式要件無異議，對此予以確認(rèn)。
第十六組：16-1.證人田勇出庭作證證言，主要內(nèi)容：證人系被告銷售部經(jīng)理，負(fù)責(zé)百好花園項(xiàng)目具體銷售事宜。百好花園項(xiàng)目于2010年6月26日開盤。開盤前被告進(jìn)行了一年的宣傳，所以開盤時(shí)銷售情況比較好。當(dāng)時(shí)原告派5名銷售人員，又在牡丹江市招聘了幾個(gè)人。項(xiàng)目開盤1個(gè)月后，原告留下了銷售經(jīng)理李憲一和業(yè)務(wù)主管王威，撤回其他銷售人員。2011年初，原告更換一名銷售經(jīng)理，2012年又更換一名銷售經(jīng)理。因換人的原故，致使2011年下半年起銷售業(yè)績開始下滑，導(dǎo)致被告資金緊張，只好向民間借高利貸。2012年9月，被告因資金緊張、樓盤銷售不好，迫于無奈只好自行組織銷售，以近于成本價(jià)的價(jià)格，與建設(shè)銀行、電業(yè)局等單位促成團(tuán)購，共計(jì)銷售180多套房屋。2013年1月末，原告撤走百好花園項(xiàng)目銷售經(jīng)理，未與被告辦理交接，也未通知被告，放棄對百好花園項(xiàng)目的管理。原告的銷售經(jīng)理施亮說走后不再回來了。原告的銷售經(jīng)理施亮走后，項(xiàng)目售樓處由被告進(jìn)行管理，繼續(xù)銷售到2013年3月末。因施亮走時(shí)要過年了，證人以為原告還會(huì)回來，所以有段時(shí)間不明確原銷售人員為誰工作。原告項(xiàng)目銷售經(jīng)理走后，項(xiàng)目銷售部原銷售人員繼續(xù)工作，因?yàn)樵鏇]有結(jié)算工資，所以原告同意他們留在項(xiàng)目銷售部，這樣他們還能拿到工資。項(xiàng)目售樓處的原銷售人員趙震江、孫美榮、王哲，現(xiàn)還在項(xiàng)目售樓處工作。2013年3月之后，趙震江、孫美榮、王慶哲的報(bào)酬由被告支付。2013年3月末，原告銷售經(jīng)理施亮和李總經(jīng)理到被告要帳。被告在每期房源開盤前，均辦理了預(yù)售許可證，辦完每期預(yù)售許可證的時(shí)間，就是每期房源的開盤時(shí)間。原告派駐銷售經(jīng)理王威、施亮、邢召偉參與辦理預(yù)售許可證，預(yù)售許可證下來三兩天內(nèi)，就掛在項(xiàng)目售樓處墻上。原告在開盤前對客戶進(jìn)行登記。第一期房源開盤時(shí)間事先確定在2010年6月26日，之后房源開盤很隨意，沒有計(jì)劃，是根據(jù)預(yù)售許可證的時(shí)間確定的。原、被告簽訂銷售代理合同時(shí)，規(guī)定了溢價(jià)部分，但這是原告對被告的誤導(dǎo)，實(shí)際不是溢價(jià)，而是將被告的銷售價(jià)格下降5%作為底價(jià)，然后原告以正常價(jià)格進(jìn)行銷售，按95%結(jié)算溢價(jià)。被告后期發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題，經(jīng)雙方協(xié)商，取消了溢價(jià)。
被告認(rèn)為，證人田勇證實(shí)原告在2013年1月就放棄對百好花園銷售項(xiàng)目賣場管理的事實(shí)，證明原告違約的事實(shí)。
原告認(rèn)為，該證人是被告的員工，與被告有直接的利害關(guān)系，其證明不利于原告的部分，如果沒有其它有效的證據(jù)予以佐證，不應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。該證人證明的部分內(nèi)容，例如第一期的開盤時(shí)間及開盤的依據(jù)，與被告提供的證據(jù)及雙方簽訂的合同相違背，顯然是錯(cuò)誤的。
16-2.證人王慶哲出庭作證證言，主要內(nèi)容：2010年6月初，證人通過網(wǎng)上招聘來百好花園售樓處做售樓員，一直在售樓處工作，當(dāng)時(shí)原告任李憲一為銷售經(jīng)理，另行還有五個(gè)南方人和我們一起同為售樓員。2010年末，李憲一被調(diào)走。2011年3月份，原告又任命邢召偉為百好花園項(xiàng)目銷售經(jīng)理。2011年末，邢召偉和王威一起回到南方。2012年2月，原告任施亮為百好花園項(xiàng)目銷售經(jīng)理。同年3月，施亮說原、被告之間結(jié)算傭金不利，所以停發(fā)了我們售樓員6個(gè)月的傭金。2012年11月至12月期間，被告組織了一次團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)。2013年1月末，施亮也回到南方。施亮走之前，經(jīng)常與我們說剩下的房子都是不好賣的，結(jié)算傭金也不利，經(jīng)常有抱怨的情緒，說不打算再過來了。施亮走后，我們歸銷售經(jīng)理劉金鵬管理。2013年3月末，施亮與原告法定代表人李黎朝來項(xiàng)目售樓處，我們就被原告棄管了。我們也向原告上海公司打電話，詢問我們應(yīng)該怎么辦，此時(shí)被告準(zhǔn)備接管我們，我們請示了原告。施亮說接管我們對我們售樓員有好處，我們的傭金被告也給結(jié)，我們愿意留下就留下。2013年4月初，我們就正式被被告接管了，被告給我們結(jié)算了原來欠發(fā)6個(gè)月（2012年10、11、12、2013年1、2、3月）的傭金，此后的傭金由被告支付。百好花園項(xiàng)目樓盤第一次開盤時(shí)間為2010年6月26日，因?yàn)樽C人那天接的第一個(gè)客戶成交了，記不清楚以后各期開盤時(shí)間，領(lǐng)導(dǎo)通知我們就開始銷售。證人在項(xiàng)目售樓處負(fù)責(zé)接待客戶、記錄客戶電話號(hào)碼，在樓盤開盤前填定單，收取定金，在此后2、3個(gè)月預(yù)售許可證下來，到房產(chǎn)局錄入價(jià)格后，過幾個(gè)工作日才能簽訂正式合同。預(yù)售許可證復(fù)印件掛在項(xiàng)目售樓處墻上。證人與原告簽訂了勞動(dòng)合同，原告沒有通知證人解除勞動(dòng)合同。
被告認(rèn)為，證人可以證實(shí)原告在2013年1月末將百好花園項(xiàng)目棄管，原告的行為構(gòu)成違約。
原告認(rèn)為，該證人目前是被告的在職員工，與被告有利害關(guān)系，其證言對原告不利，且沒有其它證據(jù)予以佐證的，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。該證人不能確認(rèn)原告于2013年1月棄管項(xiàng)目售樓處，因?yàn)樵嫫赣玫膯T工和經(jīng)理一直在此工作。原告沒有發(fā)放傭金，是因?yàn)楸桓嫖窗醇s定給原告結(jié)算傭金，拖欠傭金不等于解除勞動(dòng)關(guān)系。被告在原、被告履行合同期內(nèi)，代替原告為員工發(fā)放及補(bǔ)發(fā)傭金，只是一種替代行為。被告可以就傭金單獨(dú)向原告提出主張，但不能以此證明原告雇傭的工作人員不是在為原告進(jìn)行工作，所以被告的觀點(diǎn)不成立。
16-3.證人劉金鵬出庭作證證言，主要內(nèi)容：百好花園售樓處所有員工受聘于牡丹江天懋勞務(wù)派遣公司，再作為該公司的員工派駐到百好花園售樓處。2010年5月，證人應(yīng)聘到原告百好花園項(xiàng)目售樓處工作，2012年3月任項(xiàng)目售樓處策劃經(jīng)理。2010年5月下旬，原告派王威等南方5名售樓員進(jìn)駐售樓處，開始在牡丹江市本地招聘其他售樓員。同年6月初，原告派駐李憲一任百好花園項(xiàng)目銷售經(jīng)理。同年6月26日，百好花園項(xiàng)目一期開盤銷售，銷售情況很好；因被告將百好花園第四期房源作抵押，所以不能在取得預(yù)售許可證后立即簽訂合同。其他各期樓盤都是原告先向被告提供銷售方案及價(jià)格表，在被告批準(zhǔn)后和預(yù)售許可證下發(fā)之前的2、3個(gè)月進(jìn)行銷售的。自有銷售計(jì)劃時(shí)開始辦理預(yù)售許可證，同時(shí)簽訂定單、收取定金。原告始終參與預(yù)售許可證的辦理，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)房源、制定價(jià)格表、制作銷售控制表及到牡丹江市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處錄入房源信息。牡丹江市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處要求將預(yù)售許可證掛在售樓處的明顯處，所以預(yù)售許可證一經(jīng)批準(zhǔn)就直接掛在售樓處，大約在預(yù)售許可證頒發(fā)日期之后2天就將預(yù)售許可證掛在墻上了。證人聽邢召偉和劉俊說第四期樓盤17號(hào)樓有抵押。同年7月下旬，原告派駐的5名南方售樓員，除王威之外其余全部返回南方。2011年1月，李憲一返回上海。同年3月，原告再次委派邢召偉任百好花園項(xiàng)目經(jīng)理，王威任銷售主管，一直平穩(wěn)銷售。自2011年下半年起，百好花園項(xiàng)目樓盤銷售情況不好，直至2012年1月春節(jié)前邢召偉、王威一起返回上海。2012年2月，原告又委派施亮任百好花園項(xiàng)目主委，證人任銷售經(jīng)理，但銷售情況一直不好。自2012年3月起，原告停發(fā)6個(gè)月的提成。同年11、12月，被告組織團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，銷售180余套房源。2012年底，施亮與被告結(jié)算傭金，沒有達(dá)到預(yù)期。施亮多次在售樓處與我們說可能要準(zhǔn)備打官司，因?yàn)橹蟮匿N售前景更加不好，房源所剩無幾，都有缺陷（指樓盤頂層、邊套、大戶型、總價(jià)高等不易銷售的房源，不存在質(zhì)量問題），結(jié)算傭金又達(dá)不到預(yù)期，所以他說也不想干了，還給證人、王慶哲及其他售樓員介紹去其他公司的樓盤工作，當(dāng)時(shí)我們聽了之后心情比較恐慌。2013年1月底，施亮返回上海之前，讓證人將業(yè)績確認(rèn)書、會(huì)議資料和被告所有的有關(guān)資料快遞郵寄回上海，停發(fā)了向被告借用的樸成國等3人的工資，并讓證人將原告的汽車維修好，準(zhǔn)備開回上海，但由于時(shí)間的原因沒有開回去。2013年3月末，原告法定代表人李黎朝和施亮來過售樓處一次，與被告結(jié)款。施亮用U盤復(fù)制了售樓處電腦里所有的資料，并叫證人移交了車輛，之后就開回了上海。百好花園項(xiàng)目售樓處一直由被告田勇經(jīng)理管理。施亮走之前有關(guān)銷售問題，證人須向施亮請示。施亮返回上海之后，證人負(fù)責(zé)日常接待等事務(wù)，因人心慌慌，銷售活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)，特殊的打折等由田勇審批。證人自2013年4月起歸被告管理，并由被告支付工資，原告也通知證人了。
被告對該證人質(zhì)證意見同上，補(bǔ)充如下：三位證人證實(shí)劉金鵬和王慶哲留在百好花園售樓處繼續(xù)工作，是原告棄管之后同意他們留下工作的。并不是被告違約；劉金鵬、王慶哲等人受雇于牡丹江天懋派遣公司，并不是原告的員工，不是原告自己在履行合同，而是將履行合同的義務(wù)委托給了第三方，是原告根本違約的表現(xiàn)。
原告對該證人質(zhì)證意見同上，補(bǔ)充如下：1、三位證人不能證實(shí)被告的觀點(diǎn)，反而證實(shí)被告違反雙方簽訂代理合同第七章第7條“根據(jù)該條規(guī)定雙方不得聘用對方工作人員，包括離職人員，否則支付對方違約金每人100萬元”，三位證人證實(shí)被告至少聘用了原告三名員工，至今仍在被告的售樓處供職，就此證據(jù)反映出來的違約，原告將增加訴訟請求或就這一項(xiàng)保留訴權(quán)；2、三位證人尤其是被告現(xiàn)任銷售經(jīng)理劉金鵬證實(shí)，原告沒有違約，原告聘用的工作人員一直在售樓處履行職責(zé)，至于上海本部是否派人，以及是否有高級(jí)管理人員在場，那只是原告的管理問題，只要原告聘用的工作人員仍在現(xiàn)場工作，就是原告在履行合同。劉金鵬證實(shí)被告經(jīng)理田勇首先提出要代原告支付欠繳職工傭金，代原告管理員工，在合同期內(nèi)被告未提出終止合同，原告未撤離所有銷售人員，不能視為原告單方終止合同，被告的管理和代發(fā)工資行為，只是一種代理行為，所以被告關(guān)于原告違約提前撤場的觀點(diǎn)不成立；3、三位證人證實(shí)的開盤時(shí)間，與被告提供的開盤時(shí)間互相矛盾。綜上，三位證人與被告有直接的利害關(guān)系，其證實(shí)不利于原告的內(nèi)容，與原、被告簽訂的合同相矛盾，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)，對于證實(shí)本案被告違約部分，原告將增加訴訟請求或保留訴權(quán)。
本院認(rèn)為，證人田勇系被告負(fù)責(zé)百好花園項(xiàng)目銷售的經(jīng)理，證人王慶哲、劉金鵬原系原告聘用負(fù)責(zé)百好花園項(xiàng)目銷售的人員，上述三位證人陳述了親身感知的事實(shí)，一致證實(shí)原告于2013年3月末撤離百好花園項(xiàng)目銷售處，自2013年4月起百好花園項(xiàng)目銷售工作由被告管理，對于三位證人證實(shí)的上述事實(shí)予以確認(rèn)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)案件事實(shí)如下：
2010年4月28日，原告聚浪公司與被告新世紀(jì)公司簽訂《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》，合同約定：新世紀(jì)公司取得在牡丹江市烏蘇里路、占地13萬平方米的“百好花園”項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，全程委托聚浪公司進(jìn)行營銷策劃和銷售代理；委托代銷房源為：住宅除5#、10#、11#的全部（地上面積約為27萬平方米，地下面積為5萬平方米）部分商鋪，具體房源在商鋪銷售前新世紀(jì)公司另行明確；本合同生效后，聚浪公司即取得本項(xiàng)目獨(dú)家一級(jí)營銷策劃和代理權(quán)，新世紀(jì)公司不得另行委托第三方策劃銷售代理，否則視為根本違約；合同第三章第1條第（2）款：代理期限自合同簽署后至本項(xiàng)目滿足開盤條件并正式對外開盤后的36個(gè)月，如項(xiàng)目采取分期開發(fā)或推出，代理期限至最后一期房源正式對外開盤12個(gè)月；合同第三章第1條第（3）款：聚浪公司承諾，在新世紀(jì)公司滿足本合同代銷基礎(chǔ)條件后，每期推出房源在正式對外開盤后的4個(gè)月達(dá)到35%的銷售率，在6個(gè)月內(nèi)達(dá)到50%以上的銷售率，在9個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%以上的銷售率，在12個(gè)月內(nèi)達(dá)到85%以上的銷售率，但該條前提為：新世紀(jì)公司不得以任何理由惜售，并新世紀(jì)公司關(guān)系客戶的購買均視為聚浪公司正常成交（以上銷售率是指合同／協(xié)議銷售面積占當(dāng)期推出房源總可售面積的比例）；第三章第2條開盤條件：新世紀(jì)公司將代售房屋的預(yù)售許可證和銷售工作中需要的樣本合同、面積測繪及其他文件證照復(fù)印件交聚浪公司收存，辦妥開盤銷售必須對外明確的手續(xù)及確定按揭銀行等，聚浪公司即可對外正式銷售，新世紀(jì)公司明確開盤日期為2010年6月19日；銷售計(jì)劃：新世紀(jì)公司應(yīng)在聚浪公司提交銷售計(jì)劃后的15日內(nèi)，與聚浪公司商定銷售計(jì)劃，并書面向聚浪公司確認(rèn)本次開盤的銷售計(jì)劃，包括房源清單、一房一價(jià)的銷售底價(jià)表，聚浪公司收到新世紀(jì)公司確認(rèn)的銷售計(jì)劃后10日內(nèi)，制定具體價(jià)格策略，由新世紀(jì)公司批準(zhǔn)后方可實(shí)行；第四章第2條：基本代理費(fèi)用：聚浪公司按照合同銷售金額收取基本代理費(fèi)，基本代理費(fèi)為總合同銷售金額的1.5%；溢價(jià)分成：每套房屋的實(shí)際銷售成交價(jià)超過雙方銷售計(jì)劃中確定之銷售底價(jià)的部分稱為“溢價(jià)”，溢價(jià)部分新世紀(jì)公司和聚浪公司按70：30比例分成，聚浪公司按照上述計(jì)算方式取得的基本代理費(fèi)、溢價(jià)分成由聚浪公司向新世紀(jì)公司開具“銷售代理費(fèi)”發(fā)票，并交納相應(yīng)稅金，該部分收入所牽扯的開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)與聚浪公司無關(guān)，由新世紀(jì)公司交納；第六章第1條：傭金結(jié)算，（1）基本代理費(fèi)用按符合雙方約定成交確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同金額結(jié)算，聚浪公司于每月5日前根據(jù)上一個(gè)日歷月的銷售情況制作傭金結(jié)算報(bào)表，新世紀(jì)公司應(yīng)于收到聚浪公司報(bào)表的5個(gè)工作日內(nèi)，依照本合同的約定確認(rèn)報(bào)表，并支付聚浪公司上月的基本代理傭金。若新世紀(jì)公司在5個(gè)工作日內(nèi)對聚浪公司提交的結(jié)算報(bào)表沒有進(jìn)行確認(rèn)，也未提出書面異議的，視為對聚浪公司提交的結(jié)算報(bào)表沒有異議。（2）基本代理費(fèi)用結(jié)算比例根據(jù)本合同第三章第1條第（3）款所約定的考核指標(biāo)，采取浮動(dòng)制結(jié)算，具體如下：A、當(dāng)達(dá)到或超過約定的銷售考核期限完成銷售指標(biāo)時(shí)：a、每期房源銷售率小于35%時(shí)，按照成交合同金額的0.6%結(jié)算代理費(fèi)用；b、每期房源銷售率在大于等于35%但小于50%時(shí)，按照成交合同金額的0.8%結(jié)算代理費(fèi)用，同時(shí)按此結(jié)傭比例補(bǔ)足已結(jié)算房源的傭金差額；c、每期房源銷售率在大于等于50%但小于70%時(shí)，按照成交合同金額的1.2%結(jié)算代理費(fèi)用，同時(shí)按此結(jié)傭比例補(bǔ)足已結(jié)算房源的傭金差額；d、每期房源銷售率在大于等于70%時(shí)，按照成交合同金額的1.5%結(jié)算代理費(fèi)用；當(dāng)銷售率大于等于85%時(shí)，按此結(jié)傭比例補(bǔ)足已結(jié)算房源的傭金差額。B、當(dāng)未按照約定的銷售考核期限完成銷售指標(biāo)時(shí)：a、分期考核指標(biāo)完不成，則基本代理費(fèi)用比例按上一分期費(fèi)用比例結(jié)算；b、當(dāng)聚浪公司在后續(xù)考核分期內(nèi)完成銷售指標(biāo)時(shí)，按照本款“A”所約定的結(jié)算辦法結(jié)算；c、如聚浪公司在12個(gè)月內(nèi)未完成85%的銷售率，則按照前面所達(dá)到的最高結(jié)算比例結(jié)算所有已銷售房屋的代理費(fèi)用。溢價(jià)分成金額新世紀(jì)公司、聚浪公司雙方每月5日以前，根據(jù)雙方共同約定的一房一價(jià)底價(jià)表，以套為單位結(jié)算；新世紀(jì)公司在聚浪公司代理期間內(nèi)不會(huì)自行銷售或另行委托第三方代理銷售，新世紀(jì)公司違反本款約定自行或委托銷售的房屋，均可視為聚浪公司銷售業(yè)績，聚浪公司有權(quán)結(jié)取相應(yīng)的代理銷售報(bào)酬和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)；業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)：簽訂預(yù)／銷售合同，并交付首期房款為準(zhǔn)；結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)：簽訂預(yù)／銷售合同，并交付首期房款，采用一次性付款的，以該套房屋全款到賬為準(zhǔn)，采用按揭貸款的，以聚浪公司協(xié)助客戶辦理完畢所有銀行所需手續(xù)為準(zhǔn)；在代理期限內(nèi)，如購房者退房的，聚浪公司應(yīng)在下一結(jié)算月度將該套繼續(xù)銷售，該套代理費(fèi)在下一結(jié)算月度內(nèi)扣除，該套房屋在下一結(jié)算月度仍舊列為未銷售房屋，進(jìn)入考核。第七章違約責(zé)任：1、在規(guī)定銷售期限內(nèi)，聚浪公司如連續(xù)三個(gè)考核周期未能達(dá)標(biāo)，新世紀(jì)公司有權(quán)利單方面解除合同，如新世紀(jì)公司未按期解除合同的，新世紀(jì)公司、聚浪公司雙方同意繼續(xù)協(xié)商變更合同條款，協(xié)商一致后，繼續(xù)履行新合同的權(quán)利義務(wù)。6、聚浪公司如擅自終止本合同的，則給予新世紀(jì)公司人民幣100萬元的賠償金。8、新世紀(jì)公司未按約定條款支付聚浪公司代理費(fèi)用，則新世紀(jì)公司將承擔(dān)向聚浪公司支付應(yīng)付費(fèi)用萬分之五每天的違約金；第八章第4條：一方向另一方送達(dá)的文件、回復(fù)，應(yīng)采取書面形式，用掛號(hào)信或直接送達(dá)的方式。如以掛號(hào)信郵寄方式，在投寄后（以寄出的郵戳為準(zhǔn)）的次日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式，則于另一方簽收時(shí)視為送達(dá)。
《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》簽訂后，聚浪公司根據(jù)新世紀(jì)公司提供的房源和銷售價(jià)格，分期對外代銷百好花園項(xiàng)目樓房。百好花園項(xiàng)目分五期房源對外銷售，各期樓盤的具體情況如下：第1期為1、3、4棟樓，共計(jì)286套、可供銷售面積34，765.3平方米、可供銷售金額139，047，178元；第2期為8、9、12棟樓，共計(jì)688套、可供銷售面積69，754.96平方米、可供銷售金額295，945，736元；第3期為2、6、7、18棟樓，共計(jì)509套、可供銷售面積58，885.03平方米、可供銷售金額268，480，682元；第4期為10、17、20棟樓，共計(jì)474套、可供銷售面積43，493.39平方米、可供銷售金額233，206，229元；第5期為15、24-30棟樓，共計(jì)238套、可銷售面積29，127.38平方米、可銷售金額172，044，588元。5期房源共計(jì)2195套、可供銷售面積236，026.06平方米，可供銷售金額1，108，724，413元。
2010年6月24日，新世紀(jì)公司確認(rèn)1號(hào)樓均底價(jià)為3639元／平方米，3號(hào)樓均底價(jià)為3823元／平方米，4號(hào)樓均底價(jià)為3877元／平方米。2010年9月2日，新世紀(jì)公司確認(rèn)8、9號(hào)樓均底價(jià)為3900元／平方米，12號(hào)樓均底價(jià)為4200元／平方米。
新世紀(jì)公司取得百好花園項(xiàng)目五期房源商品房預(yù)售許可證的時(shí)間分別為：2010年6月8日取得百好花園1、3、4號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，2010年12月1日取得百好花園8、9、12、13、14、19號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，2011年1月4日取得百好花園5、10、11、17、20號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，2011年8月10日取得百好花園2、6、7、18號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，2012年7月27日取得百好花園15、16、24至31號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。聚浪公司確認(rèn)百好花園項(xiàng)目五期房源正式開盤銷售時(shí)間分別為：第1期2010年7月1日；第2期2010年12月15日；第3期2011年8月23日；第4期2012年1月19日；第5期2012年8月26日。
2010年7月至2013年1月期間，聚浪公司向新世紀(jì)公司提交（代銷房屋）業(yè)績確認(rèn)書，新世紀(jì)公司予以確認(rèn)。除新世紀(jì)公司確認(rèn)聚浪公司提交的業(yè)績確認(rèn)書的房屋（含地下車庫）之外，新世紀(jì)公司還自行銷售部分房屋，根據(jù)《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》的約定，該部分已售房屋視為聚浪公司代銷的房屋。
2013年1月末，聚浪公司百好花園項(xiàng)目銷售經(jīng)理施亮離開百好花園售樓處，聚浪公司聘用員工王慶哲、牡丹江天懋勞務(wù)派遣公司派駐百好花園售樓處工作員工劉金鵬等人繼續(xù)在百好花園售樓處工作至同年3月末。自2013年4月1日起，聚浪公司放棄對百好花園售樓處的管理，由新世紀(jì)公司接手管理，百好花園售樓處原員工王慶哲、劉金鵬等人的工資由新世紀(jì)公司發(fā)放。
本案審理過程中，聚浪公司委托本院對其代銷百好花園項(xiàng)目五期房源的樓棟號(hào)、銷售面積、銷售價(jià)款、銷售時(shí)間進(jìn)行司法統(tǒng)計(jì)，并支付鑒定費(fèi)2萬元。受本院委托，牡丹江華夏會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司作出牡華夏司會(huì)（2015）鑒字001號(hào)《司法審計(jì)報(bào)告》，對百好花園項(xiàng)目每期房源每棟樓和地下車位的銷售情況進(jìn)行司法統(tǒng)計(jì)。據(jù)此可以確認(rèn)，聚浪公司在12個(gè)月內(nèi)為新世紀(jì)公司代銷五期房源的銷售面積、銷售率和結(jié)算代理費(fèi)的比例分別為：第1期銷售面積30，413.14平方米（1#樓7，084.29平方米、3#樓11，894.72平方米、4#樓11，434.13平方米）、銷售率87.5%、結(jié)算代理費(fèi)比例1.5%；第2期銷售面積56，102.31平方米（8#樓14，655.52平方米、9號(hào)樓23，347.82平方米、12號(hào)樓18，098.97平方米）、銷售率80.4%，結(jié)算代理費(fèi)比例1.5%；第3期銷售面積37，222.96平方米（2#樓13，265.16平方米、6#樓7，069.32平方米、7#樓5，329.52平方米、18#樓11，558.96平方米）、銷售率63.2%、結(jié)算代理費(fèi)比例1.2%；第4期銷售面積17，910.64平方米（10#樓4，488.31平方米、17#樓9，434.30平方米、20#樓3，988.03平方米）、銷售率41.2%、結(jié)算代理費(fèi)比例0.8%；第5期截止2013年3月31日銷售面積9，381.26平方米（15#樓8，221.70平方米、24-30#樓1，159.56平方米）、銷售率32.2%、結(jié)算代理費(fèi)比例0.6%。
根據(jù)《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》和《司法審計(jì)報(bào)告》，截止2013年3月31日，聚浪公司為新世紀(jì)公司代銷五期房源的銷售金額和應(yīng)得代理費(fèi)用分別為：第1期銷售金額122，523，365元（1#樓26，820，885元、3#號(hào)47，462，219元、4#樓48，240，261元）、應(yīng)得代理費(fèi)用1，837，850元；第2期銷售金額260，476，132元（8#樓74，536，311元、9#樓102，726，977元、12#樓83，212，844元）、應(yīng)得代理費(fèi)用3，907，142元；第3期銷售金額205，520，920元（2#樓59，984，920元、6#樓48，134，264元、7#樓42，559，201元、18#樓54，842，535元）、應(yīng)得代理費(fèi)用2，466，251元；第4期銷售金額96，010，415元（10#樓21，707，928元、17#樓53，061，840元、20#樓21，240，647元）、應(yīng)得代理費(fèi)用768，083元；第5期銷售金額50，973，976元（15#樓40，232，734元、24-30#樓10，741，242元）、應(yīng)得代理費(fèi)用305，844元；上述五期房源應(yīng)得代理費(fèi)用共計(jì)9，285，170元。另外，截止2013年3月31日，聚浪公司為新世紀(jì)公司代銷地下車位共計(jì)47，047，400元。因雙方未對地下車位銷售考核期限完成銷售指標(biāo)進(jìn)行約定，故按基本代理費(fèi)1.5%確定聚浪公司應(yīng)得代理費(fèi)，金額為705，711元。新世紀(jì)公司總計(jì)應(yīng)付聚浪公司代理費(fèi)用9，990，881元。2010年9月9日至2013年4月24日期間，新世紀(jì)公司共計(jì)給付聚浪公司代理費(fèi)用7，599，942元。本案審理過程中，經(jīng)本院核算并經(jīng)雙方確認(rèn)，新世紀(jì)公司應(yīng)付聚浪公司溢價(jià)分成款2，761，435元。
另查，2010年6月9日，新世紀(jì)公司與中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行簽訂《固定資產(chǎn)貸款合同》，新世紀(jì)公司以百好花園小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)為由，向中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行貸款2億2千萬元。中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行向新世紀(jì)公司發(fā)放貸款2億2千萬元。
再查，2012年12月19日至24日期間，鄭濤、張慶霞、趙媛媛、吳淑蓮分別訴至牡丹江市東安區(qū)人民法院，要求新世紀(jì)公司支付逾期交房違約金。牡丹江市東安區(qū)人民法院判令新世紀(jì)公司分別給付鄭濤、張慶霞、趙媛媛、吳淑蓮逾期交付房屋違約金。
本院認(rèn)為：聚浪公司與新世紀(jì)公司簽訂的《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，故應(yīng)認(rèn)定有效。雙方理應(yīng)按協(xié)議的約定，履行各自的權(quán)利和義務(wù)。新世紀(jì)公司在收到聚浪公司代銷房屋的業(yè)績確認(rèn)書及自行銷售房屋后，理應(yīng)按《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》的約定，及時(shí)為聚浪公司結(jié)算代理費(fèi)用。新世紀(jì)公司未及時(shí)給付屬違約行為，故對聚浪公司要求新世紀(jì)給付代理費(fèi)用的訴訟請求，依法予以支持?！俄?xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第三章第1條第3款約定了銷售考核指標(biāo)；第六章第1條第2款第1項(xiàng)約定了“當(dāng)達(dá)到或超過約定的銷售考核期限完成銷售指標(biāo)時(shí)”的代理費(fèi)用給付標(biāo)準(zhǔn)、第2項(xiàng)約定了“當(dāng)未按照約定的銷售考核期限完成銷售指標(biāo)時(shí)”的代理費(fèi)用給付標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此計(jì)算，新世紀(jì)公司應(yīng)付聚浪公司代理費(fèi)用共計(jì)9，990，881元，扣除已付代理費(fèi)用7，599，942元，尚應(yīng)給付代理費(fèi)用2，390，939元。
關(guān)于新世紀(jì)公司應(yīng)否給付聚浪公司溢價(jià)分成3，076，758元的問題，本案審理過程中經(jīng)本院核算并經(jīng)聚浪公司和新世紀(jì)公司確認(rèn)，新世紀(jì)公司應(yīng)付聚浪公司溢價(jià)分成款2，761，435元，故新世紀(jì)公司應(yīng)付聚浪公司溢價(jià)分成款2，761，435元。
關(guān)于新世紀(jì)公司應(yīng)否給付聚浪公司2013年7月1日至2014年7月1日期間尚欠傭金、溢價(jià)分成的違約金1，185，489元的問題，《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第七章第8條約定“新世紀(jì)公司如未按約定條款支付聚浪公司代理費(fèi)用，則新世紀(jì)公司將承擔(dān)向聚浪公司支付應(yīng)付費(fèi)用萬分之五每天的違約金”，故對聚浪公司要求新世紀(jì)公司給付逾期支付代理費(fèi)用、溢價(jià)分成款違約金訴訟請求的合理部分，依法予以支持，金額為927，427元。
關(guān)于聚浪公司應(yīng)否賠償新世紀(jì)公司融資利息損失2000萬元的問題。《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第七章第1條規(guī)定“在規(guī)定銷售期限內(nèi)，聚浪公司如連續(xù)三個(gè)考核周期未能達(dá)標(biāo)，新世紀(jì)公司有權(quán)利單方面解除合同。如新世紀(jì)公司未按期解除合同的，雙方同意繼續(xù)協(xié)商變更合同條款，協(xié)商一致后，繼續(xù)履行新合同的權(quán)利義務(wù)”，由此可以看出，新世紀(jì)公司在聚浪公司沒有按期完成銷售指標(biāo)的情況下，可以依約解除合同。新世紀(jì)公司以聚浪公司未完成銷售指標(biāo)為由，要求聚浪公司賠償融資利息損失，違反了合同的約定，故對新世紀(jì)公司此項(xiàng)反訴請求，依法不予支持。
關(guān)于聚浪公司應(yīng)否支付新世紀(jì)公司擅自終止合同賠償金100萬元的問題。《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第三章第1條第2款規(guī)定“代理期限自合同簽署后至本項(xiàng)目滿足開盤條件并正式對外開盤后的36個(gè)月，如項(xiàng)目采取分期開發(fā)或推出，代理期限至最后一期房源正式對外開盤后12個(gè)月”，百好花園項(xiàng)目系采取分期開盤對外銷售的，最后一期即第五期房源開盤時(shí)間為2012年8月26日，代理期限截至2013年8月26日止。聚浪公司自2013年4月1日起放棄代銷百好花園項(xiàng)目房源，擅自終止合同，屬違約行為。根據(jù)《項(xiàng)目營銷顧問與銷售代理合同框架》第七章第6條“聚浪公司擅自終止本合同的，則給予新世紀(jì)公司人民幣100萬元的賠償金”的規(guī)定，對新世紀(jì)公司反訴要求聚浪公司給付賠償金100萬元的反訴請求，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)用2，390，939元、溢價(jià)分成款2，761，435元、違約金927，427元共計(jì)6，079，801元；
二、反訴被告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司給付反訴原告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償金1，000，000元；
三、駁回反訴原告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他反訴請求；
上述款項(xiàng)相抵后，被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚應(yīng)給付原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司5，079，801，此款于本判決生效后十日內(nèi)一次性付清。
原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司預(yù)交訴訟費(fèi)68，329元，其中案件受理費(fèi)66，201元由原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)11，842元、被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)54，359元，余款2，128元返還原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5，000元由被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)146，800元由反訴原告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)133，000元，反訴被告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)13，800元。鑒定費(fèi)20，000元由原告上海聚浪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各自負(fù)擔(dān)10，000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

審　判　長　　郭艷輝 審　判　員　　賈海波 代理審判員　　楊大奎

書記員：伊金萍