原告：上海聯(lián)昌物業(yè)管理有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：趙春波，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉歷。
　　委托訴訟代理人：唐紅妹。
　　被告：李小女，女，1960年1月22日出生，漢族，住福建省南安市。
　　委托訴訟代理人：樊夏君，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：劉祎，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告上海聯(lián)昌物業(yè)管理有限公司(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱“聯(lián)昌物業(yè)公司”)與被告李小女物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。被告在提交答辯狀期間內(nèi)對(duì)本案管轄權(quán)提出異議，請(qǐng)求將本案移送上海市浦東新區(qū)人民法院管轄。本院于2019年8月12日作出(2019)滬0151民初6990號(hào)民事裁定書，裁定駁回被告對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。被告不服，在法定期間內(nèi)提起上訴，請(qǐng)求撤銷原裁定，將本案移送上海市浦東新區(qū)人民法院管轄。上海市第二中級(jí)人民法院于2019年9月30日作出(2019)滬02民轄終952號(hào)民事裁定書，裁定駁回上訴，維持原裁定。本院先后于2019年10月24日、12月13日及12月25日對(duì)本案公開開庭進(jìn)行了審理，原告聯(lián)昌物業(yè)公司委托訴訟代理人劉歷、唐紅妹、被告李小女委托訴訟代理人樊夏君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告聯(lián)昌物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付2015年9月1日至2016年12月31日和2017年1月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)251,179.40元；2、判令被告支付上述欠款違約金251,179.40元(因違約金金額大于欠款本金，僅按照欠款本金主張)；3、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：原告于2015年9月1日與上海市浦東新區(qū)濰坊街道陳家宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告為小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，服務(wù)期限自2015年9月1日至2020年8月31日。被告系小區(qū)業(yè)主，其房屋面積為2,347.47平方米，原告多次要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)，但被告至今拒不支付。根據(jù)商場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2015年9月1日至2016年12月31日，物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2元/月/平方米；2017年1月1日起，物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2.5元/月/平方米。據(jù)此，原告特向法院提起訴訟。
　　被告李小女辯稱，不同意原告訴訟請(qǐng)求。第一，原告曾向案外人上海鴻億酒店管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鴻億公司”)發(fā)出催款函，明確表明被告的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10,000元/月，且被告自原告進(jìn)駐以來已按該標(biāo)準(zhǔn)支付10個(gè)月共計(jì)100,000元，故被告與案外人洪碧波小區(qū)內(nèi)名下所有7套商鋪物業(yè)管理費(fèi)均為打包價(jià)10,000元/月，被告從未認(rèn)可原告所稱物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為2.5元/月/平方米的情況。第二，本案存在兩份物業(yè)合同，原告提供的手寫版本為訴訟有意為之，故不應(yīng)計(jì)算違約金。第三，原告實(shí)際已于2018年3月31日離場(chǎng)，故計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)截止于前述日期，且部分請(qǐng)求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。
　　原告聯(lián)昌物業(yè)公司為證明其訴稱，向本院提交如下證據(jù)：
　　物業(yè)服務(wù)合同一份，證明原告受業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)作為物業(yè)服務(wù)單位，2015年9月1日至2016年12月31日，商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2元/月/平方米，逾期支付違約金為每日3%。
　　上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿一份，證明被告房屋坐落于濰坊西路XXX弄XXX號(hào)底層3、4號(hào)地下一層(底層)，建筑面積2,347.47平方米，屬于小區(qū)業(yè)主。
　　關(guān)于調(diào)整物業(yè)費(fèi)的通告一份，證明商鋪物業(yè)管理費(fèi)自2017年1月1日起調(diào)整為2.5元/月/平方米。
　　浦東新區(qū)人民法院及第一中級(jí)人民法院庭審筆錄、證據(jù)光盤及民事判決書若干，證明原告就被告住宅物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求得到了支持，法院確定按照原告主張的合同價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)。
　　2019年1月24日濰坊新村街道房管辦事處致原告函一份，證明街道要求原告克服困難，保證春節(jié)期間物業(yè)服務(wù)，原告直到2019年1月仍為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
　　勞動(dòng)仲裁調(diào)解書若干，證明原告留守在小區(qū)的四位員工一直堅(jiān)持工作，直到后來才與原告解除勞動(dòng)關(guān)系。
　　業(yè)主大會(huì)備案證、2019年2月15日業(yè)主委員會(huì)致原告函各一份，證明業(yè)主委員會(huì)告知原告人事變動(dòng)情況，原告直到2019年2月仍為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
　　證明一份，證明業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)向案外人上海三意樓宇實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“三意公司”)出具證明，因原告資金緊張，無法為三意公司提供適當(dāng)服務(wù)。
　　被告李小女針對(duì)原告聯(lián)昌物業(yè)公司提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見：證據(jù)1不予認(rèn)可，被告委托鴻億公司統(tǒng)一支付物業(yè)管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為10,000元/月，被告提交的物業(yè)服務(wù)合同上并無2元/月/平方米的約定。證據(jù)2無異議。證據(jù)3真實(shí)性不予認(rèn)可，該通告顯屬原告?zhèn)卧斓拇蛴〖?，其中關(guān)于住宅的收費(fèi)單價(jià)并無變化，而只有商鋪的收費(fèi)單價(jià)上漲，不合常理，被告的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為所有7套商鋪打包價(jià)10,000元/月。證據(jù)4真實(shí)性無異議，但浦東新區(qū)人民法院僅涉及被告住宅，而本案涉及被告商鋪，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同。證據(jù)5真實(shí)性無法確認(rèn)，原告自2018年3月31日就已經(jīng)離場(chǎng)，由業(yè)主委員會(huì)留下四位員工協(xié)助管理。證據(jù)6真實(shí)性無異議，但四位員工是由業(yè)主委員會(huì)留下協(xié)助處理后續(xù)事宜，且業(yè)主委員會(huì)承諾，如四位員工未能向原告討薪，則業(yè)主委員會(huì)將支付四位員工相應(yīng)報(bào)酬。證據(jù)7真實(shí)性無法確認(rèn)，且與本案無關(guān)。證據(jù)8真實(shí)性無法確認(rèn)，且與本案無關(guān)。
　　被告李小女為證明其辯稱，向本院提交如下證據(jù)：
　　租賃協(xié)議一份，證明被告商鋪實(shí)際由鴻億公司管理，物業(yè)管理費(fèi)由鴻億公司打包支付。
　　付款記錄、物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票、2016年9月12日原告催款函及快遞單據(jù)若干，證明鴻億公司長(zhǎng)期按照10,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，原告催款函亦承認(rèn)該事實(shí)。
　　物業(yè)服務(wù)合同、備忘錄各一份，證明被告留存的物業(yè)服務(wù)合同并未表明物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，且原、被告雙方于2018年2月就10,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整進(jìn)行過磋商，但未達(dá)成一致。
　　2019年6月5日業(yè)主委員會(huì)致原告函、2019年10月23日業(yè)主委員會(huì)情況說明各一份，證明原告物業(yè)管理服務(wù)混亂，實(shí)際于2018年3月31日已經(jīng)停止了相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主大會(huì)決定解除與原告的合同關(guān)系。
　　2019年11月29日濰坊新村街道房管辦事處情況說明一份，證明房管辦事處聲明其于2019年1月致原告函只是敦促原告履行物業(yè)服務(wù)責(zé)任，至于原告何時(shí)停止物業(yè)服務(wù)工作，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出說明。
　　原告聯(lián)昌物業(yè)公司針對(duì)被告李小女提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見：證據(jù)1不予認(rèn)可，該協(xié)議紙張過新，且浦東新區(qū)人民法院開庭時(shí)被告并未提出，故該協(xié)議系為本次開庭之用而偽造。證據(jù)2真實(shí)性無異議，但每次支付的10,000元并非物業(yè)管理費(fèi)，而是預(yù)付款。證據(jù)3真實(shí)性無異議，但該物業(yè)服務(wù)合同系制式合同，待業(yè)主委員會(huì)簽字后備案，該合同上沒有約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬行業(yè)慣例；備忘錄約定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于上海市場(chǎng)通行商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)原告主張的單價(jià)并無不妥。證據(jù)4不予認(rèn)可，該情況說明系被告欺騙業(yè)主委員會(huì)簽訂。證據(jù)5不予認(rèn)可，業(yè)主委員會(huì)直至2019年8月31日才與原告解除合同。
　　為查明案件事實(shí)，本院制作如下調(diào)查筆錄：
　　業(yè)主委員會(huì)委員胡萬駿稱，2018年3月，原告公司找不到人，本人就留下部分員工負(fù)責(zé)清理垃圾等工作。2019年6月，業(yè)主委員會(huì)致函原告，決定終止物業(yè)服務(wù)合同。2019年8月，新的物業(yè)公司接手小區(qū)物業(yè)服務(wù)。被告名下的所有商鋪物業(yè)管理費(fèi)均為打包價(jià)10,000元/月。
　　鴻億公司總經(jīng)理洪萱萱稱，鴻億公司系家族企業(yè)，法定代表人系洪碧波，李小女系洪碧波母親。鴻億公司負(fù)責(zé)管理家族名下所有商鋪。從原告接手前的物業(yè)公司到原告接手后，被告所有7套商鋪物業(yè)管理費(fèi)均為打包價(jià)10,000元/月，且一直支付至2016年6月，此后原告不作為，故物業(yè)管理費(fèi)未再支付。后來，原、被告就物業(yè)服務(wù)問題進(jìn)行了多次溝通，但未能達(dá)成一致，故被告未在備忘錄上簽字蓋章。
　　濰坊新村街道房管辦事處主任馬玉輝稱，2018年3月，原告保安已經(jīng)不在小區(qū)提供服務(wù)，管理嚴(yán)重缺失，停車與電梯均無法正常運(yùn)作，故業(yè)主委員會(huì)從其他保安公司臨時(shí)聘請(qǐng)幾位保安進(jìn)行管理。2019年1月，房管辦事處向原告發(fā)函要求其提交整改方案，但此后亦無任何改觀。
　　原告聯(lián)昌物業(yè)公司對(duì)本院上述調(diào)查筆錄真實(shí)性無異議，但認(rèn)為胡萬駿的業(yè)主委員會(huì)委員身份有待核實(shí)，且如果胡萬駿亦未交物業(yè)管理費(fèi)，其陳述與本案具有利害關(guān)系；洪萱萱系被告親屬，其陳述與本案具有利害關(guān)系；馬玉輝不完全了解情況，實(shí)情系因業(yè)主拖欠費(fèi)用導(dǎo)致原告無力完善服務(wù)。
　　被告李小女對(duì)本院上述調(diào)查筆錄無異議。
　　本院經(jīng)審理查明如下事實(shí)：
　　2015年9月，原告聯(lián)昌物業(yè)公司與上海市浦東新區(qū)濰坊街道陳家宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告對(duì)坐落于浦東新區(qū)濰坊西路XXX弄XXX-XXX號(hào)、浦東南路1466弄69、70號(hào)物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其中商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2元/月/平方米，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每月最后日履行支付義務(wù)，逾期支付違約金按照每日3%的比例計(jì)算，合同履行期限自2015年9月1日至2020年8月31日。
　　被告李小女系該小區(qū)業(yè)主，其房屋坐落于濰坊西路XXX弄XXX號(hào)底層3、4號(hào)地下一層(底層)，建筑面積2,347.47平方米，房屋屬商業(yè)用途。被告與案外人鴻億公司約定，由鴻億公司負(fù)責(zé)管理洪碧波、李小女名下所有7套商鋪，具體包括：濰坊西路XXX弄XXX號(hào)底層3、4號(hào)地下一層(底層)、濰坊西路XXX弄XXX號(hào)底層3、4號(hào)地下一層(地下室)、濰坊西路XXX弄XXX號(hào)XXX室、濰坊西路XXX弄XXX號(hào)XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，鴻億公司使用期間負(fù)責(zé)繳納所發(fā)生的水、電、煤、電話、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。2015年9月起，鴻億公司以10,000元/月為標(biāo)準(zhǔn)，陸續(xù)向原告支付洪碧波、李小女名下總面積為7,641.02平方米的所有商鋪?zhàn)?015年9月至2016年6月期間物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)100,000元，原告亦開具以鴻億公司為抬頭的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。
　　2016年9月，原告通過郵件快遞向鴻億公司發(fā)出物業(yè)管理費(fèi)催繳函，要求鴻億公司支付自2016年5月1日至2016年9月30日拖欠的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)50,000元，此后鴻億公司未繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。
　　另查明，2018年2月，原告與鴻億公司就2018年物業(yè)服務(wù)問題進(jìn)行協(xié)商并擬定備忘錄，鴻億公司要求原告提高服務(wù)質(zhì)量，原告提出其要求的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于上海市場(chǎng)通行商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即40元/月/平方米。原告在備忘錄上蓋章，但鴻億公司未在備忘錄上蓋章。
　　又查明，2019年6月5日，業(yè)主委員會(huì)致函原告，提出業(yè)主大會(huì)通過了終止業(yè)主委員會(huì)與原告物業(yè)服務(wù)合同的決定，故正式告知雙方終止合同關(guān)系，原告于2019年6月12日左右收到該函。2019年8月，新的物業(yè)公司接手小區(qū)物業(yè)服務(wù)。
　　再查明，2019年6月，原告就洪碧波坐落于濰坊西路XXX弄XXX號(hào)XXX室面積67.02平方米的商鋪支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)一案向本院提起訴訟。洪碧波自愿向原告支付物業(yè)管理費(fèi)7,171.10元，故原告撤回起訴。
　　審理中，被告提出，如果法院認(rèn)定存在違約條款，被告認(rèn)為每日3%的違約金數(shù)額過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
　　以上事實(shí)由原、被告雙方提供的經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證的證據(jù)及原、被告雙方的陳述予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：第一，物業(yè)管理費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定；第二，未支付物業(yè)管理費(fèi)違約金的認(rèn)定。
　　關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，原告認(rèn)為，合同約定的商鋪物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2元/月/平方米，此后調(diào)整為2.5元/月/平方米，故應(yīng)當(dāng)分別以此為標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)；被告認(rèn)為，被告以10,000元/月為標(biāo)準(zhǔn)將所有商鋪打包由鴻億公司支付，故應(yīng)當(dāng)以此為標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。本院認(rèn)為，2016年7月1日以前，鴻億公司已以10,000元/月為標(biāo)準(zhǔn)支付洪碧波、李小女名下所有商鋪十個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)100,000元，原告亦長(zhǎng)期收取并未提出異議，其開具的發(fā)票抬頭亦為鴻億公司，且催款函亦向鴻億公司發(fā)出，故2016年7月1日以前被告物業(yè)管理費(fèi)確系由鴻億公司打包代付，支付標(biāo)準(zhǔn)為10,000元/月。原告催款函要求鴻億公司支付自2016年5月1日至2016年9月30日拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，故被告應(yīng)當(dāng)以上述10,000元/月標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年7月1日至2016年9月30日總面積7,641.02平方米商鋪的物業(yè)管理費(fèi)。原告主張?jiān)?0,000元系預(yù)付款，但原告為鴻億公司開具的發(fā)票載明款項(xiàng)系物業(yè)管理費(fèi)，原告催款函上亦載明拖欠的50,000元系物業(yè)管理費(fèi)，故原告的上述主張與事實(shí)不符，本院不予采信。2016年10月1日以后，原告并未繼續(xù)認(rèn)可10,000元/月的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦未以該標(biāo)準(zhǔn)向被告進(jìn)行催款，即原、被告雙方就物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)成新的共同意思表示，故2016年10月1日以后物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)以合同約定的2元/月/平方米為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原告主張2017年1月1日以后實(shí)施新的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即2.5元/月/平方米，但原告提交的調(diào)整物業(yè)費(fèi)公告并非原件，且未提交以2.5元/月/平方米為標(biāo)準(zhǔn)向被告催款或?qū)嶋H收費(fèi)的證據(jù)，亦未提交業(yè)主大會(huì)決議或其他相關(guān)證據(jù)加以佐證，故本院對(duì)該證據(jù)及其載明的2.5元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)不予采信。2019年6月，業(yè)主委員會(huì)致函原告終止物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，且業(yè)主委員會(huì)于2018年3月以后留下部分員工協(xié)助管理，故本院確認(rèn)原告提供物業(yè)服務(wù)截止于2019年6月，被告應(yīng)當(dāng)以上述2元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年10月1日至2019年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)。
　　關(guān)于未支付物業(yè)管理費(fèi)違約金的認(rèn)定，原告認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)支付按照每日3%計(jì)算的違約金；被告認(rèn)為，被告不存在拖欠物業(yè)管理費(fèi)行為，不應(yīng)當(dāng)支付違約金，如果法院認(rèn)定存在違約條款，每日3%的違約金數(shù)額亦過高。本院認(rèn)為，被告自2016年7月起未支付物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)支付自2016年7月起拖欠物業(yè)管理費(fèi)的違約金，但約定每日3%的違約金顯屬過高。根據(jù)濰坊新村街道房管辦事處及業(yè)主委員會(huì)等出具的證據(jù)，2018年3月原告保安等大量工作人員提前離場(chǎng)，停車、電梯及保潔等各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。綜合案件事實(shí)及法律規(guī)定，本院對(duì)于原告主張的違約金依法予以調(diào)整。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零九條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)、第四十二條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　被告李小女于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海聯(lián)昌物業(yè)管理有限公司自2016年7月至2019年6月物業(yè)管理費(fèi)164,158.58元；
　　被告李小女于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海聯(lián)昌物業(yè)管理有限公司違約金39,398.06元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)8,824元，減半收取計(jì)4,412元，由原告上海聯(lián)昌物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)2,624元，由被告李小女負(fù)擔(dān)1,788元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：黃??蓉

書記員：馬??騰