原告(反訴被告)：上海翊邦投資管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：施德楊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張文杰，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海中暨科技發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：黃銀賢，董事長。
　　委托訴訟代理人：丁書洪，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫崧，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告上海翊邦投資管理有限公司訴被告上海中暨科技發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月12日立案后，依法適用簡易程序進行了審理。經(jīng)原告申請，本院依法采取了訴訟保全措施。審理中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2019年1月22日第一次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人張文杰、被告委托訴訟代理人丁書洪到庭參加訴訟。因雙方對系爭商鋪內(nèi)裝飾裝修價值無法達成一致意見，經(jīng)原告申請，本院通過上海市高級人民法院依法上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對系爭房屋內(nèi)裝飾裝修進行審價。審理中，原告撤銷了對原委托代理人鄭培筠律師的委托。2019年11月18日，本案第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人張文杰、被告委托訴訟代理人丁書洪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海翊邦投資管理有限公司訴稱：原告欲開展健康餐飲加盟業(yè)務(wù)，向被告租賃場地使用，其中租賃華隆路XXX號E座1303室(下稱“系爭房屋”)用于業(yè)務(wù)辦公，租賃華隆路XXX號E座101室用于餐廳樣板店。通過開辦餐飲樣板店，實施餐飲管理新模式，進而招募餐飲加盟店。2017年4月24日，原、被告就系爭房屋簽訂《租賃合同》，樣板店為辦理餐飲個體工商戶營業(yè)執(zhí)照方便，由案外人俞某某簽訂合同。租賃合同約定：系爭房屋總面積為599.47平方米，租賃期限自2017年5月28日至2023年5月27日，租金為每月人民幣(以下幣種均為人民幣)39,385.18元，每兩個月支付一次，履約保證金為兩個月的租金78,770.36元，物業(yè)保證金11,989.40元，被告需協(xié)助原告辦理相關(guān)證照，同時還約定了其他條款。合同簽訂后，原告進行裝修并購買了餐飲業(yè)務(wù)經(jīng)營、業(yè)務(wù)辦公所需的設(shè)備，并安裝在系爭房屋及樣板店內(nèi)，同時申請餐飲經(jīng)營的相關(guān)證照，但由于系爭房屋系工業(yè)用房，未取得商業(yè)配套規(guī)劃，若需辦理營業(yè)執(zhí)照，需由被告繳納商業(yè)配套等費用。雖經(jīng)原、被告向政府部門出具承諾書，餐飲證照始終未能辦理成功，為此，原告于2017年10月6日向被告發(fā)出《緊急催告函》，要求被告妥善解決，同時告知原告的租金從2017年10月也暫停支付。被告對此一直未能有效解決，原告仍積極與被告協(xié)商，但被告卻置之不理，導(dǎo)致原告無法正常開展經(jīng)營活動。2018年7月27日被告竟對系爭房屋實施停電，并于當(dāng)日發(fā)函原告要求單方收回系爭房屋、解除合同。原告于2018年8月3日至被告物業(yè)服務(wù)中心辦理物品搬離手續(xù)，卻遭到被告阻撓。雖經(jīng)報警處理及與被告溝通后，被告仍禁止原告搬離物品。基于原被告簽訂案涉租賃合同時，對101室房屋的用途及被告的協(xié)助辦證義務(wù)都是知曉并作出明確約定，且系爭房屋作為健康餐飲管理之用是建立在樣板店能申請證照且正常經(jīng)營的前提下，現(xiàn)由于101室工業(yè)用房的性質(zhì)及被告不愿繳納商業(yè)配套費用等原因，導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照，進而無法實現(xiàn)租賃房屋之目的，為此原告遭受巨大損失。為維護原告的合法利益，故訴諸法院，請求：1、判令被告返還履約保證金78,770.36元、物業(yè)費保證金11,989.40元；2、判令被告支付原告違約金1,019,845.52元，具體包括裝修損失498,702.50元、已預(yù)付電費21,500元、已付租金157,540.72元、已付物業(yè)費53,952.30元、11個月員工工資及補償277,650元、搬家費10,500元；3、判令被告返還原告在系爭房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備物品；4、本案訴訟費由被告負擔(dān)。
　　被告上海中暨科技發(fā)展有限公司辯稱：不同意原告的訴請。1、原告至今仍結(jié)欠被告租金、物業(yè)管理費及占用費，故保證金應(yīng)予以扣除；2、被告不存在違約行為，而是原告逾期支付租金，被告已根據(jù)合同約定行使解除權(quán)。同時合同僅約定系爭房屋作為辦公之用，房屋的性質(zhì)雙方簽訂租賃合同時被告已經(jīng)告知承租人，故原告應(yīng)對房屋性質(zhì)、用途自行承擔(dān)法律后果；3、對原告主張的裝修損失等損失無事實依據(jù)，故不予認可；4、系爭房屋現(xiàn)仍由原告控制，故物品不應(yīng)由被告返還，原告應(yīng)騰退房屋。
　　同時，被告提起反訴，訴稱：由于反訴被告結(jié)欠反訴原告租金達到合同約定解除條件，故反訴原告于2018年7月27日發(fā)函告知反訴被告解除合同，但反訴被告至今未搬離，故請求：1、確認反訴原、被告簽訂的租賃合同于2018年7月27日解除；2、判令反訴被告騰退系爭房屋；3、判令反訴被告向反訴原告支付2017年9月28日至2018年7月27日的租金315,081.44元；4、判令反訴被告支付反訴原告房屋使用費(按合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計算至實際騰退之日止)；5、判令反訴被告向反訴原告支付2018年1月28日至2018年7月27日的物業(yè)管理費35,968.20元；6、判令反訴被告向反訴原告支付物業(yè)管理費(按合同約定標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計算至實際騰退之日止)；7、判令反訴被告賠償反訴原告物業(yè)空置期損失118,155.54元；8、判令反訴被告向反訴原告支付遲延支付租金的違約金(以315,081.44元為基數(shù)，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計算至實際支付之日止)。
　　針對反訴，反訴被告上海翊邦投資管理有限公司辯稱：同意解除案涉租賃合同，但解除原因并非被告違約；反訴被告曾于2018年7月27日騰退系爭房屋，但反訴原告已將系爭房屋實際控制并不允許反訴被告搬離物品；系爭房屋無法辦理相應(yīng)證照，無法正常使用，故不應(yīng)支付租金；2018年7月27日系爭房屋已被反訴原告控制，原告已無法使用，故不存在占用費；物業(yè)管理費應(yīng)由物業(yè)公司進行主張，反訴原告此項訴請主體不適格；反訴被告不存在違約行為，故不應(yīng)支付違約金；由于反訴原告原因?qū)е路丛V被告無法正常使用系爭房屋，故不應(yīng)支付租金，也不存在逾期付款違約金。
　　經(jīng)開庭審理查明：位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號房屋登記在被告名下，土地用途為工業(yè)用地。
　　2017年4月24日，原告(乙方、承租人)與被告(甲方、出租人)簽訂《租賃合同》，由乙方向甲方承租系爭房屋。合同2.2條約定，乙方系經(jīng)中國政府批準(zhǔn)成立并有效存續(xù)，從事建材貿(mào)易等的企業(yè)，具有中國法人資格，或為具有完全民事權(quán)利能力和行為能力的自然人。后該條款變更為：乙方系經(jīng)中國政府批準(zhǔn)成立并有效存續(xù)，從事健康管理、餐飲管理等的企業(yè)，具有中國法人資格，或為具有完全民事權(quán)利能力和行為能力的自然人。
　　合同3.1條約定，出租物業(yè)建筑面積599.47平方米，簽訂本合同時，乙方對該租賃物業(yè)現(xiàn)狀已充分了解，確認符合乙方承租目的。
　　合同3.2.1條約定，乙方承租出租物業(yè)僅作為辦公(辦公/商務(wù)配套)用途。
　　合同3.4.1條約定，本合同租賃期限為自2017年5月28日至2023年5月27日止。
　　合同4.1條約定，出租物業(yè)租金按每天每建筑平方米2.16元計算，折合每月平均租金為39,385.18元；租金每兩個月支付一次，支付時間為每兩個月的首月前五日內(nèi)支付。
　　合同4.2條約定，甲方委托專業(yè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)，乙方根據(jù)附件二物業(yè)相關(guān)費用收費規(guī)定向物業(yè)管理公司支付管理費，由物業(yè)管理公司向乙方開具管理費發(fā)票。物業(yè)管理費每貳個月支付一次，支付時間為每貳個月的首月前五日內(nèi)支付；物業(yè)管理費自甲方將該物業(yè)交付乙方裝修之日起算，每月物業(yè)管理費為5,994.70元。
　　合同4.5條約定，乙方應(yīng)在簽訂本合同之日向甲方支付等同于貳個月租金即78,770.36元為履約保證金；甲方有權(quán)自行用前述保證金沖抵乙方租金、物業(yè)管理費和水、電、電話費等欠款及違約金，若有不足，甲方有繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利；乙方信守合同全面履行其義務(wù)，在租賃期間按約付清全部租金和其他費用，且乙方按時將出租物業(yè)恢復(fù)原狀(經(jīng)甲方驗收通過，正常使用折舊除外)退還甲方后，甲方應(yīng)在租賃其屆滿后30日內(nèi)將該保證金無息退還給乙方。
　　合同4.7條約定，如乙方逾期支付租金、管理費及其他費用，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款項總額的千分之一作為滯納金。
　　合同6.1條約定，甲方應(yīng)向乙方提供為申請辦理營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)審批部門要求出租人提供的產(chǎn)權(quán)證明文件，并對乙方所需的各項裝修及開業(yè)許可等審批手續(xù)給予必要協(xié)助。
　　合同7.1條約定，乙方應(yīng)按本合同約定按時支付租金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費及其他本合同約定的費用。如乙方逾期7個工作日仍未向甲方付清應(yīng)付租金或管理費，甲方或管理公司可暫停對該出租物業(yè)的水、電等供應(yīng)或暫停提供其他服務(wù)，直至乙方付清所拖欠的款項、逾期付款違約金及其他費用。逾期超過10個工作日，甲方有權(quán)解除本合同并收回該物業(yè)，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同承擔(dān)違約責(zé)任。乙方同意，如乙方欠付租金、管理費或其他費用，在欠費期間，未經(jīng)甲方書面批準(zhǔn)，該房屋內(nèi)乙方商品、貨物及辦公用品不得轉(zhuǎn)移出該物業(yè)，否則甲方有權(quán)采取必要強制措施予以制止且無需對乙方承擔(dān)任何責(zé)任。
　　合同8.1條約定，無論何種原因，本合同終止或解除后，乙方需立即停止在該物業(yè)內(nèi)從事任何經(jīng)營活動，并應(yīng)在合同終止或解除次日起1日內(nèi)撤出起全部物品和人員并將出租物業(yè)交還甲方。甲方驗收認可后，雙方簽署《物業(yè)交還確認書》，該確認書簽署之日視為乙方遷出物業(yè)之日。
　　合同8.2條約定，應(yīng)交還租賃物業(yè)日，乙方仍未能將該租賃物業(yè)交還甲方的，則自應(yīng)交還日之次日起，乙方按照合同終止時該出租物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費，并按照合同終止時該物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付管理費及承擔(dān)相關(guān)公共事業(yè)費，直至乙方按照合同要求交還該物業(yè)為止。在前述情況下，甲方有權(quán)自應(yīng)交還日起，對該物業(yè)采取停止水、電等供應(yīng)，控制人員進出，阻止乙方繼續(xù)經(jīng)營等強制措施，且乙方應(yīng)承擔(dān)的占用費、管理費及公共事業(yè)費不因此得到減免。
　　合同9.2條約定，任何乙方在履行本合同出現(xiàn)本合同約定的違約事項達到解除合同條件的，守約方可選擇解除本合同。出現(xiàn)下列情形之一的，甲方有權(quán)提前解除本合同，收回出租物業(yè)：(1)乙方未按本合同的規(guī)定和要求支付租金、物業(yè)管理費或其他費用，且在甲方發(fā)出催收通知后10個工作日內(nèi)仍未支付的；……(9)本合同約定的其他甲方有權(quán)單方解除本合同的情形出現(xiàn)的。
　　合同10.1條約定，任何方單方提前要求解除合同或出現(xiàn)本合同約定的違約情形導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付等同于兩個月租金和兩個月物業(yè)費金額之和的違約金。乙方違約時，甲方也可要求乙方賠償因提前解除合同而給甲方造成的損失。甲方有權(quán)直接以乙方的保證金沖抵違約金或損失，保證金余額不足抵扣違約金或損失的，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索。
　　合同10.3.1條約定，因乙方違約導(dǎo)致合同解除的情況下，甲方有權(quán)要求乙方賠償?shù)膿p失包括：(1)因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不低于3個月)的租金，管理費損失；……
　　附件一約定：雙方協(xié)商除合同正文條款3.4.3所約定的裝修免租期外，甲方承諾給予乙方第一年60日免租期、第二年60日免租期、第三年60日免租期，免租期在每租賃合同年度年末執(zhí)行，具體免租時間為：1、2018年3月28日起至2018年5月27日止；2、2019年3月28日起至2019年5月27日止；3、2020年3月28日起至2020年5月27日止。以上免租期內(nèi)甲方免收乙方租金，但在免租期內(nèi)不免除物業(yè)管理費和其他費用。
　　附件二約定：物業(yè)管理費，押二付二，每兩個月一次預(yù)付；10元/平方米/月。
　　附件三約定租金/意向金支付至被告賬戶，物業(yè)管理費支付至上海一通世界投資管理有限公司(下稱“一通公司”)賬戶。
　　合同另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了履約保證金78,770.36元，并向一通公司支付了管理費保證金11,989.40元。
　　2017年8月18日，案外人俞某某就101室房屋向被告提出租戶變更申請，申請變更原因為“華新園E座101室是以王雙祥個人名義簽約租賃合同的，因王雙祥常年在外地出差，無法到本地工商辦證，現(xiàn)申請將抬頭王雙祥變更為上海翊邦投資管理有限公司，營業(yè)證件(個體工商戶)辦理完成后，將注冊新的餐飲管理公司”，后經(jīng)被告同意。同日，俞某某作為經(jīng)營者、被告作為房屋權(quán)利人向華新市場監(jiān)督管理所出具《承諾書(經(jīng)營場所)》，載明：本人俞某某，申請在(經(jīng)營場所)華隆路XXX號E棟101從事餐飲經(jīng)營活動，該房屋屬上海中暨科技發(fā)展有限公司所有，是工業(yè)用房，因原因未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)向工商行政管理等有關(guān)部門承諾如下：1、該房屋不是違章建筑，且沒有列入近期動拆遷范圍；2、經(jīng)營期間不改變房屋結(jié)構(gòu)，確保安全；3、經(jīng)營期間不影響周圍環(huán)境和居民的正常生活；4、如涉及環(huán)保、衛(wèi)生等情況，自愿到相關(guān)部門辦理手續(xù)后從事經(jīng)營活動；5、服從工商行政管理機關(guān)和其他有關(guān)部門的管理；6、如遇到拆遷，按房屋原有性質(zhì)或用途處理。如違反上述承諾，本人自愿立即停止經(jīng)營活動，立即辦理注銷登記，并由本人承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。
　　2017年10月9日，原告向被告發(fā)出《催告函(緊急)》，要求被告協(xié)助解決商業(yè)配套規(guī)劃問題，為承租人辦出營業(yè)執(zhí)照等。
　　2018年7月27日，原告向被告發(fā)出《告知函》，向原告催討租金、物業(yè)費，并告知已采取停電、訴訟等措施，從即日起收回系爭房屋，并繼續(xù)追究被告的違約責(zé)任等。原告于2018年8月1日回函被告。2018年8月6日，原告向被告發(fā)函，表示其于8月2日辦理處置手續(xù)搬離物品時，被告以無權(quán)處分為由不允許原告搬離，同時告知被告如有物品滅失、毀損的，由被告承擔(dān)責(zé)任。
　　因雙方當(dāng)事人就系爭房屋內(nèi)裝飾裝修殘值無法達成一致意見，經(jīng)原告申請，本院通過上海市高級人民法院依法委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對系爭房屋內(nèi)裝飾裝修進行審價。2019年10月22日，上海滬港建設(shè)咨詢有限公司出具報告書，載明：系爭房屋裝修440,567元，項目于2017年7月初裝裝修完成，于2017年10月起訴，實際使用時間3個月，裝修按5年計算拆舊，本項目計算至起訴之日起的殘值為418,539元。原告為此支付審價鑒定費14,961元。
　　審理中，原、被告一致確認原告共支付租金157,410.72元，物業(yè)管理費53,952.30元；同意將履約保證金、物業(yè)保證金在本案中一并處理；被告同意由原告向其主張物業(yè)費。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，租賃合同、收據(jù)、租金支付憑證、物業(yè)費支付憑證、用章管理審批、承諾書、催告函、告知函、回函、建設(shè)用地批復(fù)文件、鑒定報告、鑒定費發(fā)票等予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證，本院經(jīng)審核后依法予以確認。
　　審理中，原告表示：1)案涉合同簽訂時并不知曉系爭房屋土地是工業(yè)廠房用途，而是合同簽訂后原告擬辦理工商注冊時才知曉，注冊部門告知原告因系爭房屋的用途是工業(yè)，無法辦理健康餐飲管理類的營業(yè)執(zhí)照；2)系爭房屋是與101室房屋同時承租的，承租系爭房屋的目的是進行餐飲管理辦公，承租101室的目的是為了開辦餐廳樣板店，兩房屋是相關(guān)聯(lián)的，因101室無法辦理餐飲，故系爭房屋承租的目的亦無法實現(xiàn)，故合同應(yīng)予以解除，被告應(yīng)賠償原告損失；3)被告在2017年7月27日已向原告發(fā)送解除通知書，單方違約解除合同，并阻撓原告搬離物品，導(dǎo)致原告物品仍在系爭房屋內(nèi)，故被告應(yīng)返還原告在系爭房屋內(nèi)的物品；同時，由于原告已委托他人搬離物品并支付相關(guān)費用，故被告應(yīng)賠償原告搬運費損失；4)原告承租系爭房屋后對房屋進行了裝飾裝修，現(xiàn)合同因被告違約導(dǎo)致解除，故應(yīng)賠償原告裝飾裝修損失；被告的違約還給原告造成電費、租金、物業(yè)費的損失；為開辦系爭店鋪，原告還雇傭了員工，而被告承諾可以給原告辦理營業(yè)執(zhí)照，原告只得繼續(xù)雇傭，直至被告發(fā)函通知解除合同才確定被告亦無法或不同意為原告辦理營業(yè)執(zhí)照，故該期間發(fā)生的員工工資及為此支付的補償應(yīng)由被告予以賠償；5)被告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)按照中國人民銀行同期存款利率計算。為此，原告提供電費支付憑證、員工工資及補償金支付憑證、錄音及其文字摘要、物品采購資料、搬廠搬家收費清單等作為證據(jù)。被告對原告提供的上述材料不予認可。
　　同時，被告主張：1)原告承租系爭房屋的目的是辦公，原告在承租系爭房屋時已對房屋進行了全面了解，并在合同中有明確約定，其已經(jīng)知曉房屋性質(zhì)為工業(yè)，即使系工業(yè)廠房，系爭房屋所在園區(qū)也已開辦多家商務(wù)配套類或辦公類企業(yè)，說明系爭房屋是可以辦理配套商務(wù)類及辦公類的營業(yè)執(zhí)照；而被告并未承諾為原告辦理營業(yè)執(zhí)照，僅負有配合協(xié)助義務(wù)；2)原告在承租系爭房屋后，支付租金至2017年9月27日，支付物業(yè)費至2018年1月27日，之后的租金及物業(yè)費未支付，故被告有權(quán)解除案涉合同，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任；4)原告物品仍存放在系爭房屋內(nèi)，實際占用系爭房屋至今，故應(yīng)騰退系爭房屋，而不應(yīng)由被告負擔(dān)返還義務(wù)，且原告應(yīng)向被告支付合同解除后至實際騰退之日止的占用費及物業(yè)費。為此，被告提供其他承租戶營業(yè)執(zhí)照、滬經(jīng)信生〔2015〕51號文及上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)指引作為證據(jù)。原告對被告提供的營業(yè)執(zhí)照真實性無異議，但認為之所以被告當(dāng)時承諾可以辦理營業(yè)執(zhí)照就是因為存在可以辦證的情形，但之后由于政策變化及被告不配合，導(dǎo)致原告營業(yè)執(zhí)照無法辦理；對于51號文真實性無異議，但對關(guān)聯(lián)性不予認可；對建設(shè)指引不予認可。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，原、被告簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。合同履行過程中，被告按約將系爭房屋交付原告，原告未按合同約定支付租金，被告以此為由要求解除《租賃合同》，并確認該合同于2018年7月27日解除。原告辯稱其承租101室房屋經(jīng)營餐飲無法辦證且餐飲管理類工商登記無法辦理導(dǎo)致租賃目的無法實現(xiàn)，未再支付后續(xù)租金。本院認為，原告作為承租方，在承租房屋前，理應(yīng)對房屋用途及改變房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承擔(dān)租賃目的不能實現(xiàn)的風(fēng)險。同時，被告作為系爭房屋的出租方，雖合同約定僅負有協(xié)助原告辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，但房屋用途必須符合法律規(guī)定，而現(xiàn)被告提供的證據(jù)材料并不能證明系爭房屋可作為餐飲管理類辦公之用，因此，原、被告在未全面取得其他相關(guān)部門意見或許可的情況下簽訂《租賃合同》，雙方對合同無法履行的后果均負有責(zé)任。雖雙方對合同解除及解除時間達成一致意見，但對于合同解除的責(zé)任尚未明確，故根據(jù)法律規(guī)定，本院認定2018年7月27日為《租賃合同》解除之日。合同解除后，被告應(yīng)返還原告支付的履約保證金、物業(yè)費保證金。現(xiàn)原告物品仍存放于系爭房屋內(nèi)，合同解除后，原告理應(yīng)遷出系爭房屋，對被告該項訴請，本院予以支持。對原告要求被告返還房屋內(nèi)物品的訴請，本院不予支持。被告對原告租金及物業(yè)費支付金額無異議，本院予以確認。對被告要求原告支付自欠付租金之日起至合同解除之日止的租金及合同解除后房屋使用費的訴請，合法合理，本院應(yīng)予支持。至于租金和使用費的金額，從雙方過錯程度等方面綜合考慮，本院對上述費用的金額酌情予以確定。被告要求原告足額支付租金及使用費的訴請，本院不予支持。原告不同意支付租金和使用費的抗辯意見，并要求被告賠償全額租金損失的主張，本院不予采納。被告要求原告支付遲延付款違約金的主張，因原、被告對《租賃合同》提前解除均有責(zé)任，故對被告的上述訴請，本院不予支持。原告自2017年4月28日始使用系爭房屋至今，應(yīng)向被告支付至實際騰退之日的物業(yè)費。至于物業(yè)管理費金額，同上述理由，金額由本院酌情予以確定。針對原告主張的裝飾裝修損失，本院予以支持，結(jié)合上海滬港建設(shè)咨詢有限公司出具的審價報告，本院酌定為17萬元。原告主張的房租、物業(yè)費、電費、員工工資及補償損失、搬遷費損失等，于法無據(jù)，本院不予支持。針對被告主張的空置期租金損失，本院酌定為35,446.65元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十六條、第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海翊邦投資管理有限公司與被告上海中暨科技發(fā)展有限公司簽訂的《租賃合同》于2018年7月27日解除；
　　二、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海翊邦投資管理有限公司履約保證金78,770.36元、物業(yè)費保證金11,989.40元；
　　三、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海翊邦投資管理有限公司裝飾裝修損失17萬元；
　　四、原告上海翊邦投資管理有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　五、反訴被告上海翊邦投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)華隆路XXX號E座1303室房屋；
　　六、反訴被告上海翊邦投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司租金126,032.48元；
　　七、反訴被告上海翊邦投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司房屋使用費(按照每月23,631.10元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計算至實際騰退之日止)；
　　八、反訴被告上海翊邦投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司物業(yè)費(按照每月3,596.82元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計算至實際騰退之日止)；
　　九、反訴被告上海翊邦投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司空置期租金損失35,446.65元；
　　十、反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費14,795.40元，減半收取計7,397.70元，訴訟保全費5,000元，合計12,397.70元，由原告上海翊邦投資管理有限公司負擔(dān)7,968.20元，被告上海中暨科技發(fā)展有限公司負擔(dān)4,429.50元；審價費14,961元，由被告上海中暨科技發(fā)展有限公司負擔(dān)；反訴受理費4,169.04元，由反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司負擔(dān)2,404.24元，反訴被告上海翊邦投資管理有限公司負擔(dān)1,764.80元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶