原告:上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
法定代表人:方德貴,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:阮建珉,上海坤禾律師事務(wù)所律師。
被告:厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:陸國(guó)有,董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:崔巍巍,男。
委托訴訟代理人:陸燕麗,女。
原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱美溢公司)與被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱厚源公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年7月8日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人阮建珉,被告委托訴訟代理人崔巍巍、陸燕麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告美溢公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令雙方的《上海市房屋租賃合同》于被告簽收訴狀之日即2019年8月12日予以解除并依照合同沒(méi)收保證金;2.判令被告支付從2019年3月1日起至2019年8月12日止的租金,租金標(biāo)準(zhǔn)按照每月人民幣30,900元(以下幣種相同)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;3.判令被告支付自2017年10月1日起至2018年10月23日止拖欠的電費(fèi)23,068.5元;4.判令被告償還代付代墊的車輛保險(xiǎn)費(fèi)100,000元;5.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過(guò)程中,原告撤回訴請(qǐng)4并變更訴請(qǐng)3為:判令被告支付自2017年10月1日起至2018年8月17日止的電費(fèi),計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按照每月1,200元計(jì)算。
事實(shí)與理由:2017年,原、被告雙方簽訂《上海市房屋租賃合同》,約定由被告承租上海市閔行區(qū)七莘路XXX號(hào)內(nèi)部分房屋面積178平方米(以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房屋),租期3年,自2017年9月1日至2020年9月30日止。租金2018年10月1日至2019年9月30日期間為370,800元/年。先付后租,每月25日須付下月租金。然,至今年3月起至今被告應(yīng)付的租金分文未付。同樣根據(jù)合同約定,被告承租房屋期間所發(fā)生的通訊、水、電等費(fèi)用,由被告承擔(dān)。但除2018年10月至2019年2月的電費(fèi)已經(jīng)付清外,自2017年10月1日起至2018年8月17日的電費(fèi)未付。上述款項(xiàng)經(jīng)原告多次催告,但被告仍不付款。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益,訴至本院。訴訟過(guò)程中,原告認(rèn)可被告于2019年4月25日至2019年4月28日期間搬離訟爭(zhēng)房屋。
被告厚源公司辯稱:一、針對(duì)訴請(qǐng)1,被告認(rèn)可《上海市房屋租賃合同》已解除,但其認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以其搬離訟爭(zhēng)房屋的2019年4月28日作為合同解除日,因?yàn)槠溆诋?dāng)日搬離并返還鑰匙;二、針對(duì)訴請(qǐng)2,被告確認(rèn)在2019年3月1日起其未再支付租金,認(rèn)為其僅應(yīng)支付租金至2019年4月28日;三、針對(duì)訴請(qǐng)3,被告認(rèn)可原告變更后的訴請(qǐng)3之金額。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:2017年,原告美溢公司作為出租方(甲方)與被告厚源公司作為承租方(乙方)就訟爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》。合同3-1條約定,甲方于2017年9月1日前向乙方交付該房屋。房屋租賃期3年,自2017年10月1日起至2020年9月31日(此處筆誤,應(yīng)為30日)止。其中2017年9月1日至9月30日為裝修期,裝修期內(nèi)免收租金。合同4-1(2)條約定,2018年10月1日至2019年9月30日年租金及物業(yè)管理費(fèi)為370,800元。合同4-2條約定,該房屋采用先交租后使用的形式。即乙方每個(gè)月的25日必須一次性交付下個(gè)月的房租及物業(yè)管理費(fèi)。逾期支付的,每逾期一日,乙方另需按應(yīng)付總額的0.3%支付違約金。如逾期一個(gè)月,甲方有權(quán)解除合同,保證金不予退還,并收回該房屋。合同另約定雙方其他相關(guān)權(quán)利義務(wù),雙方于《上海市房屋租賃合同》上蓋騎縫章,雙方未簽署日期。
2019年4月28日,被告搬離訟爭(zhēng)房屋并向管理訟爭(zhēng)房屋的鄭姓保安人員交還鑰匙,并由該鄭姓人員出具《收條》。
2019年3月17日至2019年4月25日期間,被告員工陸燕麗與原告員工周勤通過(guò)微信聊天形式就訟爭(zhēng)商鋪是否可以變更業(yè)態(tài)、被告所欠電費(fèi)租金、原告代付代墊的保險(xiǎn)費(fèi)等情況進(jìn)行溝通。2019年4月2日,原告員工周勤曾提出簽訂《租房終止合同》,明確租期的止算時(shí)間。被告對(duì)此未有回應(yīng)。2019年4月25日,被告員工陸燕麗發(fā)微信稱:“今天崔總跟我說(shuō)您這已經(jīng)把展廳的門上了鎖,為了方便您處安排,我們這邊原(愿)保證現(xiàn)場(chǎng)安全和處理其他的同事周五安排撤退哦。所有鑰匙等讓其交由門衛(wèi)處或者您指定的其他人員手上……”原告員工周勤再未回復(fù)。
2019年4月12日至2019年4月29日期間,被告員工崔巍巍與原告當(dāng)時(shí)的員工羅某通過(guò)微信聊天形式就被告所欠各項(xiàng)費(fèi)用事宜進(jìn)行溝通。2019年4月29日,崔巍巍通過(guò)微信方式向羅某發(fā)出《關(guān)于欠費(fèi)通知書回復(fù)函》,上載:“我司已于3月提出終止協(xié)議與合作,提前終止是雙方任一方的權(quán)利,因此已經(jīng)進(jìn)入結(jié)算環(huán)節(jié),合同已經(jīng)于3月終止……3.對(duì)于貴司提出的已經(jīng)終止后的4月租金,我司不予以負(fù)責(zé)。且期間貴司已帶客看場(chǎng)地,且封鎖大門,處事于情于理,實(shí)有不妥?!焙?,羅某再未回復(fù)。
另查明,自2019年3月1日起,被告未再向原告支付租金。
上述事實(shí),由原告美溢公司提供的《上海市房屋租賃合同》、微信聊天記錄一組(崔巍巍與羅某的聊天記錄),由被告厚源公司提交的關(guān)于《關(guān)于欠費(fèi)通知書回復(fù)函》及微信截屏一組、收條及微信截屏一組、微信聊天記錄一組(陸燕麗與周勤的聊天記錄)及雙方的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性,本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》系締約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定,當(dāng)屬合法有效,雙方均應(yīng)恪守履行。庭審中,雙方對(duì)于訴請(qǐng)3的電費(fèi)金額達(dá)成一致意見,確認(rèn)由被告向原告支付電費(fèi)12,658.06元(1,200元×10個(gè)月+17天÷31天×1,200元)。對(duì)于該項(xiàng)訴請(qǐng),本院予以支持。另,雙方均認(rèn)可解除本案租賃合同,不違反法律的規(guī)定,本院予以準(zhǔn)許。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二:一為《上海市房屋租賃合同》的解除日;二為被告尚應(yīng)支付的租金金額。
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一:對(duì)于原告所主張的解除日期2019年8月12日(原告訴狀送達(dá)被告之日),被告持有異議。其認(rèn)為其于2019年4月28日搬離訟爭(zhēng)房屋,所以合同的解除日期應(yīng)是2019年4月28日。對(duì)此,本院認(rèn)為被告作為承租人,法律與合同并未賦予其以搬離作為解除合同條件的權(quán)利,被告擅自搬離訟爭(zhēng)房屋的行為并不享有解除合同的權(quán)利。雖然被告將訟爭(zhēng)房屋的鑰匙于2019年4月28日搬離后交給訟爭(zhēng)房屋的鄭姓保安人員,但從被告之舉證也未能看出其搬離后告知過(guò)原告其已搬離之情況。本院認(rèn)為原告作為守約方基于被告未按約支付租金從而享有合同解除權(quán),故合同解除日定為2019年8月12日為宜。對(duì)于原告主張的訴請(qǐng)1,本院予以支持。至于原告主張沒(méi)收被告已付押金之訴請(qǐng),本院認(rèn)為按照雙方合同約定,在被告擅自退租的情況下原告有權(quán)向其主張“按提前退租天數(shù)計(jì)算的應(yīng)交金額總數(shù)的壹倍”作為違約金予以賠償。雙方合同本應(yīng)于2020年9月30日到期,現(xiàn)原告僅要求沒(méi)收押金100,000元,系其對(duì)自身享有之權(quán)利的處分,亦不違反法律規(guī)定,本院予以支持。
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二:對(duì)于原告主張的欠租金額,雙方對(duì)于2019年3月1日起至2019年4月28日止的租金并無(wú)異議,本院對(duì)該期間的租金予以確認(rèn)。而被告認(rèn)為其于2019年4月28日左右已經(jīng)搬離并向原告返還鑰匙,不應(yīng)再承擔(dān)此后的租金。而原告雖認(rèn)可被告搬離情況,但認(rèn)為被告交還鑰匙的對(duì)象并非原告指定的工作人員,故對(duì)其交還鑰匙之行為不認(rèn)可,原告亦堅(jiān)持其系8月中旬通過(guò)鎖匠開鎖入內(nèi)。雙方舉證的微信記錄均可證實(shí),2019年3月起被告在獲知無(wú)法變更訟爭(zhēng)房屋業(yè)態(tài)后,就開始與原告協(xié)商終止租賃合同之事宜,雙方對(duì)于剩余款項(xiàng)如何結(jié)清莫衷一是,最終未達(dá)成解除合同之合意。雖然被告自認(rèn)為將押金以及殘留辦公設(shè)備折價(jià)足以抵扣所欠費(fèi)用后便搬離訟爭(zhēng)房屋并向其自認(rèn)為的原告鑰匙管理人員鄭某交還鑰匙之行為確實(shí)不妥,但在被告多次表達(dá)不再租賃訟爭(zhēng)房屋、解除合同、交回鑰匙的情況下,原告卻未及時(shí)收回房屋、亦未再與被告聯(lián)系明確違約責(zé)任、催討租金、商量解除合同等事宜,而是直至2019年8月中旬才開鎖收回訟爭(zhēng)房屋,本院認(rèn)為原告之行為造成損失擴(kuò)大,亦有不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條之規(guī)定:“當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償”,該法條的實(shí)際依據(jù)為減輕損失規(guī)則,通常簡(jiǎn)稱為減損規(guī)則,目的在于限制賠償權(quán)利人可獲得的賠償數(shù)額,其功能在于通過(guò)設(shè)定減損義務(wù),達(dá)到激勵(lì)受害方按促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的方式去處理,增進(jìn)社會(huì)整體效益,對(duì)于減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)和有效利用資源均具有重要意義。而減損規(guī)則同時(shí)也是依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的,就本案而言原告未能盡到減輕損害的義務(wù),實(shí)際構(gòu)成了對(duì)誠(chéng)信原則的違反。同時(shí),按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的要求,原告在被告違約后未能采取合理措施防止損失擴(kuò)大,其本身也有過(guò)錯(cuò),應(yīng)對(duì)其過(guò)錯(cuò)行為所致的后果負(fù)責(zé)。故對(duì)于原告現(xiàn)主張要求被告支付自2019年4月29日起至2019年8月12日止的租金之訴請(qǐng),本院酌定由被告支付自2019年4月29日起至2019年5月28日止的租金更為合理。綜上,被告應(yīng)向原告支付自2019年3月1日起至2019年5月28日止的租金89,709.68元(30,900元×2個(gè)月+30,900元÷31天×28天)。
綜上,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百一十九條第一款、第二百二十六條之規(guī)定,判決如下:
一、原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司與被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司就上海市閔行區(qū)七莘路XXX號(hào)內(nèi)部分房屋(178平方米)所簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2019年8月12日解除;
二、原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司已向被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司收取的押金人民幣100,000元予以沒(méi)收;
三、被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司支付自2019年3月1日起至2019年5月28日止的租金人民幣89,709.68元;
四、被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司支付自2017年10月1日起至2018年8月17日止的電費(fèi)人民幣12,658.06元;
五、駁回原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣2,310.85元,由原告上海美溢汽車銷售服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣143.09元,由被告厚源汽車貿(mào)易(上海)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,167.76元。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:錢??潔
書記員:瞿思沁
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