原告(反訴被告):上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司,住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人:彭心曠,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:蘇贇春,上海首倫律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王慧,上海首倫律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告):上海建侑信貿(mào)易有限公司,住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人:鄒小玲,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:蘇揚(yáng),上海市百匯律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:徐偉明,上海市百匯律師事務(wù)所律師。
第三人:上海金羅店開發(fā)有限公司,住所地上海市滬太路XXX號(hào)。
法定代表人:任曉威,董事長。
委托訴訟代理人:孫紅妍。
原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司房屋租賃合同糾紛一案,本院立案后,通知第三人上海金羅店開發(fā)有限公司參加訴訟,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人蘇贇春、王慧、被告上海建侑信貿(mào)易有限公司的委托訴訟代理人蘇揚(yáng)、徐偉明、第三人上海金羅店開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人孫紅妍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令解除原告與被告之間的租賃合同關(guān)系;2、要求被告搬離上海市寶山區(qū)羅芬路XXX弄XXX號(hào)房屋并將房屋返還給原告;3、判令被告支付房屋租金及使用費(fèi)(2018年1月31日之前拖欠租金是9,925元,從2018年2月1日起,按照每月14,275元計(jì)算,支付到實(shí)際搬離之日);4、遷出之時(shí)要求被告據(jù)實(shí)結(jié)清水費(fèi)和電費(fèi);5、被告已經(jīng)支付的押金5,000元用以抵扣所欠的上述費(fèi)用。事實(shí)和理由:2011年4月,上海金羅店開發(fā)有限公司與被告簽訂房屋租賃合同一份,約定,金羅店公司將位于寶山區(qū)989弄18號(hào)房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為3年,自2011年7月1日起至2014年6月30日止,租金每年遞增,按季度支付,先付后用。嗣后,系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)利變更為原告。租賃屆滿后,雙方未再簽訂書面的續(xù)租合同,形成了不定期租賃合同關(guān)系。原告已經(jīng)收取被告押金5,000元。由于雙方系不定期租賃法律關(guān)系,故原告有權(quán)隨時(shí)解除合同,原告也在2018年3月正式發(fā)函通知各承租戶提前搬離,2018年7月發(fā)函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬遷義務(wù),故涉訟。
上海建侑信貿(mào)易有限公司反訴并辯稱,原告的主體不適格,與被告簽訂合同的是第三人金羅店公司;金羅店公司是中外合資企業(yè),當(dāng)時(shí)最大股東是羅店鎮(zhèn)資產(chǎn)管理公司,根據(jù)規(guī)定,如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,應(yīng)在上海交易所進(jìn)場(chǎng)交易,但被告沒有查詢到進(jìn)場(chǎng)交易,據(jù)此被告認(rèn)為金羅店公司和原告的轉(zhuǎn)讓是不合規(guī)的。2018年1月1日到目前的租金的確沒有交付,但被告在2018年3月、4月、5月都要去交,是原告拒收并要求騰出。押金的確支付了5,000元。被告和第三人簽訂的合同中約定的租賃使用面積是469.3平方米,而原告提供的產(chǎn)證上對(duì)應(yīng)被告承租的房屋面積為400.27平方米,相差了69.03平方米,故被告認(rèn)為應(yīng)該按照400.27平方米來計(jì)算租金。自2011年被告和金羅店公司簽訂合同開始起被告就要求返還多收取的租金,之前金羅店公司沒有向被告提供過產(chǎn)權(quán)證,訴訟之后被告才知道面積的差異。據(jù)此,被告反訴要求:1、判令返還履行保證金5,000元;2、要求反訴被告返還反訴原告多收的租金109,409.35元;3、要求反訴被告支付反訴原告裝修費(fèi)58萬元。
上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司針對(duì)反訴辯稱,關(guān)于面積的問題早在被告實(shí)際接受房屋時(shí)就發(fā)現(xiàn)了,實(shí)際使用面積是400.27平方米,之后雙方進(jìn)行過協(xié)商,但是被告仍要求承租,并不要求變更租金,也根據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)長期支付租金未提出異議。另外,不同意要求賠償裝修損失的請(qǐng)求,合同已經(jīng)到期,不存在裝修補(bǔ)償?shù)膯栴}。
第三人上海金羅店開發(fā)有限公司述稱,上海金羅店開發(fā)有限公司于2014年期間分立了四個(gè)公司,其中包括原告和第三人,在分立公司期間也登報(bào)公示過。2014年3月,正式出具了分立批復(fù),也簽訂了分立協(xié)議,其中涉及到美蘭湖的商業(yè)管理部分都劃歸到原告名下。關(guān)于原被告的爭(zhēng)議由法院依法裁判。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:2011年4月,上海金羅店開發(fā)有限公司與被告簽訂房屋租賃合同一份,約定,金羅店公司將位于寶山區(qū)羅芬路XXX弄XXX號(hào)房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為3年,自2011年7月1日起至2014年6月30日止。
2016年5月14日,經(jīng)核準(zhǔn)登記,系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人變更為原告。
2018年3月22日,原告向被告發(fā)函,載明,原告將于2018年對(duì)北歐風(fēng)情商業(yè)街做整體調(diào)整,故正式通知被告原告將于近期就不定期租賃合同終止事宜提前一個(gè)月作出書面通知,希望承租人提前做好搬離的準(zhǔn)備,以免發(fā)生不必要的損失。
2018年7月3日,原告向被告發(fā)出通知函,通知被告于2018年8月5日前搬離并交還所使用的商鋪,結(jié)清所欠款項(xiàng)。
本院認(rèn)為,被告與金羅店公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同真實(shí)、有效。經(jīng)查明,在租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)人已變更為原告,根據(jù)法律規(guī)定,該變動(dòng)并不影響租賃合同的效力。故原告作為新的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)一并承受金羅店公司在合同項(xiàng)下的權(quán)利以及義務(wù)。根據(jù)合同法規(guī)定,租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。在原、被告雙方的租賃合同到期后,原告在2018年3月發(fā)出通知,提前告知各承租人原告需收回房屋并給予承租人一定期限以準(zhǔn)備搬遷工作。同年7月,原告又發(fā)函正式提出解除合同。原告所行使的隨時(shí)解除權(quán)符合法律規(guī)定,故其起訴要求解除雙方的租賃合同并要求被告遷出房屋的要求,于法不悖,本院予以準(zhǔn)許。鑒于被告仍實(shí)際占用系爭(zhēng)房屋,故原告要求比照租金標(biāo)準(zhǔn)由被告支付返還日前的租金及使用費(fèi),并據(jù)實(shí)結(jié)算水電費(fèi)的主張,亦合法有據(jù),本院一并支持。原告所收取的押金應(yīng)在合同解除后返還給被告,其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用費(fèi),于法不悖,本院一并予以處理。另,系爭(zhēng)租賃合同中明確約定租賃期滿承租人必須恢復(fù)房屋原狀并將添置的設(shè)施拆除,不損害房屋結(jié)構(gòu),出租方不作賠付和補(bǔ)償。故被告反訴要求原告支付裝修補(bǔ)償金的請(qǐng)求,缺乏事實(shí)和法律依據(jù),本院不予準(zhǔn)許。關(guān)于被告反訴要求返還多收取的租金問題,本院認(rèn)為,被告庭審中自認(rèn)于簽訂合同后實(shí)際取得商鋪時(shí)就發(fā)現(xiàn)了面積有差異的問題,但自2011年起租日至今長達(dá)7年多的承租期間內(nèi),被告一直按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)付租,被告對(duì)抗辯稱的面積差問題未能提供證據(jù)證明其曾提出過質(zhì)疑,據(jù)此,從被告的客觀行為可以反映出其接受了面積存在差異的現(xiàn)實(shí)并同意對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)不作變更。因此,對(duì)于被告要求返還多支付的租金的請(qǐng)求,本院認(rèn)為其依據(jù)不足,本院難以準(zhǔn)許。綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、二百三十二條、二百三十六條的規(guī)定,判決如下:
一、解除原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司就上海市寶山區(qū)羅芬路XXX弄XXX號(hào)房屋訂立的租賃合同法律關(guān)系;
二、被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi),從上述房屋中清空、搬離并返還給原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司;
三、被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi),向原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司支付租金及使用費(fèi)(2018年1月31日之前拖欠租金為9,925元,從2018年2月1日起,按照每月14,275元計(jì)算,支付到實(shí)際搬離之日);
四、被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司在返還上述房屋同時(shí),與原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司據(jù)實(shí)結(jié)清水費(fèi)和電費(fèi);
五、被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司已支付的押金5,000元,用以抵扣所欠的上述費(fèi)用;
六、被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司的反訴請(qǐng)求,不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)減半收取1,484元,反訴案件受理費(fèi)5,296元,均由被告(反訴原告)上海建侑信貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員:陶??芳
書記員:張雨柏
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