原告：上海置潤(rùn)投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：丁培君，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳錫林，上海市中和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曹某。
　　被告：上海馥古酒店有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：趙未遷，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：金世康，上海振順律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海匯銀物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)衡山路XXX號(hào)XXX樓。
　　法定代表人胡偉慶。
　　委托訴訟代理人：潘志彬,上海市申匯律師事務(wù)所律師。
　　原告上海置潤(rùn)投資管理有限公司與被告上海馥古酒店有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，適用簡(jiǎn)易程序，并依法追加第三人上海匯銀物業(yè)管理有限公司作為第三人參加訴訟。本院于2019年1月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海置潤(rùn)投資管理有限公司的法定代表人丁培君，委托訴訟代理人吳錫林、曹某，被告上海馥古酒店有限公司的委托訴訟代理人金世康，第三人上海匯銀物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人潘志彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海置潤(rùn)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱置潤(rùn)公司)向法院提起訴訟請(qǐng)求：1.被告立即遷出上海市XX路XXX號(hào)XXX樓房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)并將房屋返還原告；2.被告向原告支付房屋使用費(fèi)，按原告與陶某的租賃合同年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì),自2017年5月1日起至2017年7月14日止，計(jì)464,306.07元；自2017年7月15日起至2018年7月14日止，計(jì)2,295,589.87元；自2018年7月15日起至2018年11月20日止，計(jì)2,364,395.15元；并按合同約定的租金遞增標(biāo)準(zhǔn)主張到房屋返還日止；3.被告向原告支付滯納金1,396,338.70元;4.被告支付物業(yè)費(fèi)180,214.24元，自2017年5月起至2018年11月止。后，原告于2019年10月24日向本院申請(qǐng)調(diào)整訴訟請(qǐng)求第二項(xiàng)至四項(xiàng)金額為：自2017年5月1日起至2017年12月7日止的使用費(fèi)1,382,518.18元，物業(yè)費(fèi)205,823.63元，滯納金(使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi))583,462.07元和86,674.19元。上述租金、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)租賃合同計(jì)，滯納金標(biāo)準(zhǔn)按生效判決計(jì)。
　　事實(shí)和理由：2015年5月1日，原告與系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人上海徐匯商建房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱商建公司)及委托管理企業(yè)上海匯銀物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱匯銀物業(yè))簽訂了《房屋租賃合同》及《轉(zhuǎn)租證明》。之后,原告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給案外人陶某。由于其不支付租金等費(fèi)用,并在涉案房屋處違章搭建等問(wèn)題,進(jìn)行訴訟解決。2017年6月28日,根據(jù)生效判決(案號(hào)(XXXX)滬01民終XXXX號(hào)),原告將獲得涉案房屋的占有使用權(quán)、收益權(quán)等。但是,被告于2015年5月9日,非法成為上述涉案房屋的實(shí)際使用人。2017年12月7日起,又非法取得承租權(quán)并使用至今。2018年1月8日,案外人商建公司及委托管理企業(yè)匯銀物業(yè)委派了代表人李某某先生參與了徐匯法院執(zhí)行庭強(qiáng)制執(zhí)行涉案房屋的協(xié)調(diào)會(huì)議及徐匯法院的《詢問(wèn)筆錄》。其對(duì)涉案房屋仍然在司法強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程的情況是清楚明知的。被告也明知的。但拒不搬遷。故原告提出如上訴請(qǐng)。
　　上海馥古酒店有限公司辯稱，不同意遷出系爭(zhēng)房屋，被告的租賃合同是與第三人匯銀物業(yè)簽訂，租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)都是正常支付給第三人，不同意向原告支付使用費(fèi)或其他費(fèi)用，滯納金也不存在。
　　第三人匯銀物業(yè)述稱，第三人與原告的訴訟中，第三人要求確認(rèn)雙方的租賃合同解除，因?yàn)樵嫱锨返谌俗饨稹：贤獬?，第三人與被告于2017年12月7日建立租賃關(guān)系，現(xiàn)在被告使用系爭(zhēng)房屋是合法的，原告自2017年12月6日起沒(méi)有合法轉(zhuǎn)租權(quán)。原告與案外人陶某的訴訟，在執(zhí)行階段已經(jīng)履行完畢，租金及物業(yè)費(fèi)支付到判決生效之日2017年6月28日。原告的主張中有部分重復(fù)主張了。第三人之后與被告的結(jié)算，與原告無(wú)關(guān)。第三人公司員工參與了原告與陶某案件的執(zhí)行，僅提供了第三人與被告之間的租賃合同，沒(méi)有參與他們的執(zhí)行過(guò)程，執(zhí)行筆錄中也沒(méi)有該員工的簽名。原告的訴請(qǐng)由法院依法判決。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人系商建公司。2015年5月，商建公司出具委托授權(quán)證明，全權(quán)委托匯銀物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系爭(zhēng)房屋。
　　2015年5月1日，置潤(rùn)公司(乙方)與匯銀物業(yè)(甲方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的系爭(zhēng)房屋，該房屋建筑面積1108.7平方米，輔助面積76.9平方米；該物業(yè)租賃期限自2015年5月15日起至2025年8月14日止，其中2015年5月15日起至2015年8月14日止為免租金期，免租期內(nèi)，乙方無(wú)需支付租金，但免租期內(nèi)乙方使用的水、電、通訊、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，仍需由乙方自行承擔(dān)。甲乙雙方約定，租金前兩年不遞增，之后每?jī)赡赀f增5%，具體如下：2015年5月15日起至2017年8月14日止，年租金1,618,702元；2017年8月15日起至2019年8月14日止，年租金為1,699,637.10元；該房屋押金為26萬(wàn)元;該押金與本合同當(dāng)期的租金共計(jì)664,675.50元，本合同簽訂后三天內(nèi)全部付清，否則作違約處理。物業(yè)費(fèi)每季度26,608.80元，租金和物業(yè)費(fèi)均按季支付，提前10天支付，先付后用。乙方逾期支付租金和物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)按日租金或物業(yè)費(fèi)的2倍的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付滯納金，逾期3個(gè)月未付清的，甲方有權(quán)單方解除本合同。乙方轉(zhuǎn)租該房屋需經(jīng)甲方同意。合同另就其他事宜作了約定。
　　2015年5月1日，匯銀物業(yè)出具書(shū)面轉(zhuǎn)租證明，同意置潤(rùn)公司將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營(yíng)賓館之用。2015年5月9日，匯銀物業(yè)再次出具了一份轉(zhuǎn)租證明，內(nèi)容與前述證明一致，在該份轉(zhuǎn)租證明上，商建公司加蓋公章，并標(biāo)注“同意轉(zhuǎn)租”。
　　2015年5月10日，置潤(rùn)公司(甲方)與案外人陶某(乙方)簽訂《租賃合同》，置潤(rùn)公司將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給陶某使用。合同約定：甲方出租給乙方的系爭(zhēng)房屋，該物業(yè)租賃期限自2015年5月15日起至2025年7月14日止，自2015年5月15日起至2015年7月14日止為免租金期，免租金期間，乙方無(wú)需支付租金，但免租金期內(nèi)乙方使用的水、電、通訊、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，仍需由乙方自行承擔(dān)；租金標(biāo)準(zhǔn)：2015年5月15日起至2016年7月14日止，年租金2,163,756.50元；2016年7月15日起止2017年7月14日止，年租金為2,228,669.20元；2017年7月15日起至2018年7月14日止，年租金為2,295,529.27元;該房屋押金為36萬(wàn)元;乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意,不得轉(zhuǎn)租或部分轉(zhuǎn)租該房屋;房屋租賃期間,乙方有下列行為之一的,甲方有權(quán)單方面解除合同并收回出租房屋,以及采取停水停電等措施：(4)逾期15日以上的,未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的水電等費(fèi)用;(5)拖欠甲方房租超過(guò)15天以上的;乙方如逾期支付租金的,每逾期一日,則乙方須按日租金的3倍向甲方支付滯納金等條款。
　　2015年5月12日，置潤(rùn)公司與陶某簽訂《商鋪交接單》，置潤(rùn)公司向陶某交付了系爭(zhēng)房屋，陶某在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開(kāi)設(shè)上海馥古酒店。因陶某搭建違章建筑，拖欠支付租金等，置潤(rùn)公司自2015年10月起多次發(fā)函給陶某，要求其拆除違章建筑，支付相應(yīng)的費(fèi)用。同時(shí)置潤(rùn)公司還于2015年10月27日發(fā)函給匯銀物業(yè)，要求其停止提供水電。匯銀物業(yè)則回函表示如要采取上述措施，則需置潤(rùn)公司和賓館雙方有同意的書(shū)面確認(rèn)函，停水電當(dāng)天雙方法定代表人到場(chǎng)，否則無(wú)法配合。后匯銀物業(yè)未予采取相應(yīng)措施。
　　2016年1月15日，置潤(rùn)公司起訴陶某至本院【案號(hào)：(XXXX)滬0104民初XXXX號(hào)】，請(qǐng)求解除雙方2015年5月10日簽訂的《租賃合同》并要求陶某遷出并返還房屋、支付拖欠的租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金、水電費(fèi)等。該案于2017年3月22日作出一審判決：一、解除置潤(rùn)公司和陶某于2015年5月10日簽訂的關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《租賃合同》；二、陶某于本判決生效后十日內(nèi)遷出系爭(zhēng)房屋并將上述房屋交還置潤(rùn)公司；三、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司自2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金，按每季度540,939元計(jì)；自2016年7月15日起至本判決生效之日止的租金，按每季度557,167.30元計(jì)；四、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司租金滯納金，按每日6,010元為本金，自2016年4月2日起至陶某實(shí)際支付之日止；按每日6,190元為本金，分別自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶某實(shí)際支付之日止；五、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司自2016年2月15日起至陶某實(shí)際遷出之日止的物業(yè)費(fèi)，按每季度28,454.88元計(jì)算；六、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司物業(yè)管理費(fèi)滯納金，按每日316元為本金，分別自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶某實(shí)際支付之日止；七、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司自2015年10月1日起至2016年9月底的水電費(fèi)208,015元;八、置潤(rùn)公司于本判決生效后十日內(nèi)返還陶某押金360,000元。
　　陶某因不服上述一審判決，上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。二審法院于2017年6月28日作出終審判決：一、維持(XXXX)滬0104民初XXXX號(hào)民事判決第一、二、三、五、七、八項(xiàng)；二、撤銷(XXXX)滬0104民初XXXX號(hào)第四、六項(xiàng)；三、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司租金滯納金，以540,939.13元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，自2016年4月2日起至陶某實(shí)際支付之日止；以557,167.30元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，分別自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶某實(shí)際支付之日止；四、陶某于本判決生效后十日內(nèi)支付置潤(rùn)公司物業(yè)管理費(fèi)滯納金，以28,454.88元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，分別自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶某實(shí)際支付之日止。
　　后因陶某未履行上述生效判決，置潤(rùn)公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行，本院在執(zhí)行過(guò)程中，置潤(rùn)公司與陶某達(dá)成和解。2018年1月8日的執(zhí)行詢問(wèn)筆錄中，雙方達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，其中“4.申請(qǐng)執(zhí)行人承諾會(huì)在本和解協(xié)議達(dá)成后，立即著手解決其與匯銀物業(yè)的房屋租賃合同糾紛，被執(zhí)行人陶某及上海馥古酒店有限公司應(yīng)向法院提供相關(guān)支付租金憑證，……若判決確認(rèn)匯銀物業(yè)退還上海馥古酒店有限公司支付的2017年5月至11月的租金，則陶某應(yīng)支付后續(xù)相應(yīng)的房屋使用費(fèi)；…….”因上海馥古酒店有限公司提供了其與匯銀物業(yè)于2017年12月7日簽訂的租賃合同，故強(qiáng)制遷出項(xiàng)被暫緩執(zhí)行。
　　另查明，因置潤(rùn)公司拖欠2017年5月15日起的租金，匯銀物業(yè)于2017年10月25日發(fā)函解除雙方租賃合同，置潤(rùn)公司于2017年10月26日簽收了該函件。匯銀物業(yè)于2017年11月29日再次發(fā)函給置潤(rùn)公司，決定自2017年11月29日零點(diǎn)起，《租賃合同》正式解除。后置潤(rùn)公司向本院提起訴訟【(XXXX)滬0104民初XXXXX號(hào)】，要求判令匯銀物業(yè)租賃給置潤(rùn)公司的《租賃合同》有效，并繼續(xù)履行；匯銀物業(yè)、商建公司共同賠償置潤(rùn)公司經(jīng)營(yíng)損失及違約金等。匯銀物業(yè)、商建公司則提出反訴請(qǐng)求，要求置潤(rùn)公司支付2017年5月15日至2017年10月26日期間的租金，2017年10月27日至2017年12月6日期間的房屋使用費(fèi)，2017年5月15日至2017年12月6日期間的物業(yè)管理費(fèi)，2016年3月初至2016年9月底期間的水電費(fèi)，及各項(xiàng)滯納金等，并要求確認(rèn)雙方租賃合同于2017年10月26日解除。后該案一審判決：一、確認(rèn)置潤(rùn)公司與匯銀物業(yè)簽訂的關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《租賃合同》于2017年10月26日解除；二、駁回置潤(rùn)公司的全部訴訟請(qǐng)求；三、置潤(rùn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付匯銀物業(yè)2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使用費(fèi)933,451.10元；四、置潤(rùn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付匯銀物業(yè)逾期支付租金和使用費(fèi)的滯納金(以404,675.50元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，自2017年5月15日起至實(shí)際支付之日止；以424,909.28元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，分別自2017年8月15日起、2017年11月15日起至實(shí)際支付之日止)；五、置潤(rùn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付匯銀物業(yè)2017年5月15日至2017年12月6日止的物業(yè)管理費(fèi)59,723元；六、置潤(rùn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付匯銀物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)滯納金，以26,608.80元為本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，分別自2017年6月1日起、2017年9月1日起、2017年12月1日起至實(shí)際支付之日止；七、置潤(rùn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付匯銀物業(yè)2016年3月至2016年9月的水電費(fèi)122,192元；八、匯銀物業(yè)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還置潤(rùn)公司押金260,000元；九、匯銀物業(yè)的其余反訴請(qǐng)求不予支持；十、駁回商建公司的全部反訴請(qǐng)求。后置潤(rùn)公司不服一審判決，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院，二審法院于2019年6月28日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　又查明，上海馥古酒店有限公司于2016年2月在系爭(zhēng)房屋所在地址注冊(cè)并成立，股東三人分別為王某1(占40%股權(quán))、王2(占30%股權(quán))和陶某(占30%股權(quán))。2017年12月12日，王某1、王2和陶某將其三人所持有的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給案外人謝某某。2017年12月19日，謝某某又將其持有的股權(quán)中30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陶某。2018年1月25日，謝某某(占70%股權(quán))、陶某(占30%股權(quán))與趙未遷、牟某1、牟某2簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，將其名下的相應(yīng)股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給趙未遷(占45%股權(quán))、牟某1(占25%股權(quán))、牟某2(占30%股權(quán))。該公司法定代表人變更為趙未遷。
　　2017年12月7日，匯銀物業(yè)(出租方、甲方)與上海馥古酒店有限公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，匯銀物業(yè)將系爭(zhēng)房屋出租給上海馥古酒店有限公司。自該日起，系爭(zhēng)房屋由上海馥古酒店有限公司使用并向匯銀物業(yè)支付租金等費(fèi)用。
　　審理中，匯銀物業(yè)當(dāng)庭稱于2017年12月7日收到由案外人王某3支付的租賃保證金130萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元系上海馥古酒店有限公司承租系爭(zhēng)房屋的租賃保證金，另約100萬(wàn)元為置潤(rùn)公司拖欠租金的保證金，匯銀物業(yè)將于(2018)滬0104民初12650號(hào)一案生效后與陶某結(jié)算上述100萬(wàn)元費(fèi)用。
　　以上事實(shí)，除原、被告當(dāng)庭陳述外，另有租賃合同、民事判決書(shū)、執(zhí)行詢問(wèn)筆錄、工商登記內(nèi)檔資料等證據(jù)，本院依法予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)生效民事判決書(shū)，原告就系爭(zhēng)房屋與匯銀物業(yè)簽訂的租賃合同、與陶某簽訂的轉(zhuǎn)租合同均合法有效。原告與被告上海馥古酒店有限公司之間并不存在合同關(guān)系，且原告就系爭(zhēng)房屋與匯銀物業(yè)簽訂的租賃合同經(jīng)生效判決確認(rèn)于2017年10月26日解除，匯銀物業(yè)于2017年12月7日將房屋出租給被告，故原告自2017年10月26日起對(duì)系爭(zhēng)房屋不再享有承租權(quán)、使用權(quán)，其要求被告遷出并返還房屋，缺乏合同及法律依據(jù)，本院不予支持。鑒于原被告之間并不存在合同關(guān)系，并結(jié)合被告的股東變更情況，原告以陶某原系被告公司股東且系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際經(jīng)營(yíng)馥古酒店為由，要求被告按原告與陶某之間的租賃合同向原告支付使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金等，缺乏合同及法律依據(jù)，本院不予支持。至于原告根據(jù)生效判決書(shū)已向匯銀物業(yè)承擔(dān)的合同責(zé)任，原告可依據(jù)相應(yīng)合同關(guān)系、前案判決書(shū)及執(zhí)行和解筆錄等另行主張權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條、第六條、第七條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上海置潤(rùn)投資管理有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)12,434元，由上海置潤(rùn)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：黃晨辰

書(shū)記員：金??雯