上訴人(原審被告、反訴原告)：上海綠墨文化傳播有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：丁文博，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄭斌。
　　委托訴訟代理人：伍麗，上海樂邦律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海優(yōu)蕾文化傳播有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：羅梅，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱雷，上海方洛律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海綠墨文化傳播有限公司(下簡稱“綠墨公司”)因與被上訴人上海優(yōu)蕾文化傳播有限公司(下簡稱“優(yōu)蕾公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初9307號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　綠墨公司的上訴請求：1.撤銷一審判決第一項,改判綠墨公司向優(yōu)蕾公司支付自2018年10月1日至2018年11月30日的租金人民幣(以下幣種均為人民幣)71,800元；2.撤銷一審判決第三項,改判支持綠墨公司全部反訴請求。
　　事實與理由：基于綠墨公司對優(yōu)蕾公司的信任度,在優(yōu)蕾公司告知綠墨公司青浦區(qū)崧文南路XXX弄XXX號210/211商鋪(以下簡稱“系爭商鋪”)可以用于教育培訓且系爭商鋪有相關(guān)房產(chǎn)證的前提下,綠墨公司已盡到了審核義務(wù)。優(yōu)蕾公司未將不能轉(zhuǎn)租事實告知綠墨公司,其行為構(gòu)成嚴重違約。綠墨公司直至2019年1月10日才從公安局警察處知曉系爭商鋪不能轉(zhuǎn)租的事實,此時綠墨公司已被商場管理方強制清場。就2018年12月1日至2019年1月31日的租金,根據(jù)《趙巷鎮(zhèn)開展校外培訓機構(gòu)專項治理行為告知書》可知,綠墨公司自2018年12月1日開始不能正常經(jīng)營直至2019年1月10日被商場管理方強制清場,綠墨公司在該期間的租賃目的無法實現(xiàn),一審法院仍要求上訴人支付該期間的租金缺乏依據(jù)。
　　優(yōu)蕾公司辯稱：一審判決認定事實清楚,證據(jù)充分,適用法律正確,程序合法，請求駁回上訴，維持原判。
　　優(yōu)蕾公司向一審法院提出的訴訟請求：1.判令綠墨公司支付租金129,200元(2018年9月1日起計算至2019年1月31日，扣除已經(jīng)支付的款項)；2.判令綠墨公司支付違約金300,000元。一審審理中，綠墨公司向一審法院提出反訴的訴訟請求：1.判令優(yōu)蕾公司向綠墨公司支付營業(yè)損失137,960元；2.判令優(yōu)蕾公司向綠墨公司賠償已支付員工工資20,500元。一審審理中，綠墨公司變更反訴請求為：1.判令優(yōu)蕾公司向綠墨公司支付營業(yè)損失129,670元(2018年12月至2019年2月的營業(yè)損失，依照2018年9至同年11月的收入計算)；2.判令優(yōu)蕾公司向綠墨公司賠償已支付員工工資18,670元(2018年12月5個人已付工資)；3.判令優(yōu)蕾公司向綠墨公司賠償加盟費損失44,999元。
　　一審法院經(jīng)審理查明認定事實如下：
　　位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧文南路169弄房屋(安置房)產(chǎn)權(quán)于2016年4月12日登記在案外人上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名下。2015年，上述安置房商業(yè)建設(shè)工程項目C地塊商業(yè)15＃樓(本案系爭房屋所在商場)通過建設(shè)工程竣工消防驗收。
　　2018年5月31日，優(yōu)蕾公司作為出租方(甲方)，綠墨公司作為承租方(乙方)，雙方簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：一、租賃范圍、租賃時間、及租金(含物業(yè)費)：甲方出租給乙方的房屋為“崧澤華城生活匯”(系爭商鋪面積242平方米，租賃時間為2018年6月1日至2021年5月31日。租期為3年，租金支付形式為先付房租，每年前4個月租金為20,000元/月，后8個月租金為37,400萬元/月，以上租金已包含物業(yè)費，但不包含水電費及其他費用。二、每月租金應(yīng)在上月底前支付。如乙方逾期支付，乙方需向甲方支付1,000元/天的違約金，甲方向乙方發(fā)出催告函后仍未在限期內(nèi)支付，甲方有權(quán)單方面解除合同，甲方追討乙方未付款項，并向甲方支付300,000元違約金。甲方不得無故在合同期內(nèi)解除合同，如有違反，向乙方支付300,000元違約金。三、乙方如需裝修需向物業(yè)部門申請，其費用一切由乙方自行承擔并服從物業(yè)部門管理。租賃期屆滿后，甲方不作補償，如不繼續(xù)租賃當垃圾處理。原甲方固定資產(chǎn)及設(shè)備乙方應(yīng)保證正常使用并交留給甲方。四、乙方不得私自轉(zhuǎn)租，或提前解除本合同。六、乙方經(jīng)營期間的一切活動與甲方無關(guān)，并及享受承擔一切權(quán)利及法律后果。合同另約定其他事項。
　　合同簽訂后，雙方按約履行，優(yōu)蕾公司交付綠墨公司系爭商鋪，綠墨公司于2018年7月31日前付清2018年6月至8月租金60,000元。后綠墨公司于2018年10月26日、同年11月2日、同年12月4日分別支付優(yōu)蕾公司租金10,000元、3,000元、10,000元。后綠墨公司未再支付租金。
　　2018年8月23日，系爭商鋪物業(yè)公司“崧澤華城生活匯物業(yè)服務(wù)中心”向系爭商鋪送達《通知》1份，內(nèi)容為：優(yōu)蕾悅學館，貴司至今未得到消防開業(yè)許可證，貴司經(jīng)營行為不符合法律規(guī)定和合同約定，望接到本通知后停止經(jīng)營行為并抓緊辦理相關(guān)證件，如有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的請整改。2018年11月25日，上海市青浦教育局向綠墨公司送達《責令停辦告知書》，稱綠墨公司在系爭商鋪從事教育培訓活動，上述地址未經(jīng)青浦區(qū)教育局審批，擅自舉辦教育培訓機構(gòu)，現(xiàn)責令綠墨公司于2018年11月30日前停止培訓，并清退學費，在未取得辦學許可證前不得開辦培訓。2018年12月15日，趙巷鎮(zhèn)社會發(fā)展事業(yè)辦公室向公眾公布《趙巷鎮(zhèn)開展校外培訓機構(gòu)專項治理行為告知書》，稱2018年11月23日，青浦區(qū)教育局對在趙巷地區(qū)開辦的違法違規(guī)培訓機構(gòu)進行整治，其中綠墨公司被責令停辦，原因是該培訓機構(gòu)正在申請辦理辦學許可證，結(jié)果未知。
　　2019年1月10日，綠墨公司法定代表人丁文博、工作人員鄭斌向優(yōu)蕾公司出具保證書，承諾在1月17日前把所欠優(yōu)蕾公司的所有房租一次性付清，如不能付清就清算離場(并付清房租)，并以個人資產(chǎn)做擔保。后綠墨公司于2019年1月搬離系爭商鋪。
　　一審法院另查明，2018年9月起，優(yōu)蕾公司工作人員通過微信聊天方式向綠墨公司工作人員鄭斌催討租金。2018年12月21日，鄭斌稱，最近檢查比較嚴，上周停業(yè)一周，本周晚上不能開大廳的燈。上周趙巷鎮(zhèn)綜治和教育局開會，說手續(xù)不全不讓開業(yè)，這周政府直接給學校發(fā)通知，通知每個家長機構(gòu)沒有資質(zhì)，讓家長配合退費，故最近沒有收入。最近和夢想熊一起做活動招募了200多意向客戶，寒假班也在積極招生，只是現(xiàn)在政策問題運營不正常。最近檢查暫時停下，綠墨公司爭取年前把手續(xù)辦出來就正常，房租希望優(yōu)蕾公司能擔待一段時間，一切正常會把欠的補齊的。
　　一審審理中，雙方存在如下爭議：一、大房東是否曾阻止綠墨公司承租系爭房屋？二、綠墨公司未取得辦學許可證，優(yōu)蕾公司是否構(gòu)成違約？
　　對此優(yōu)蕾公司稱，大房東知道優(yōu)蕾公司轉(zhuǎn)租的事情未加阻止，也沒有強制綠墨公司清場。優(yōu)蕾公司之前一直積極辦理消防開業(yè)許可，但是因為商場硬件原因無法辦出。綠墨公司是在知情的基礎(chǔ)上承租系爭商鋪的。雙方并未約定優(yōu)蕾公司需要配合綠墨辦理辦學資質(zhì)。優(yōu)蕾公司不存在違約。綠墨公司拖欠租金不付，又擅自搬離，構(gòu)成根本違約，應(yīng)支付租金和違約金。優(yōu)蕾公司于2019年1月31日發(fā)現(xiàn)綠墨公司已搬離系爭房屋，故于當天向綠墨公司寄函催交租金，后于2019年2月28日向綠墨公司寄送解除合同函。本案租賃合同已于2019年1月31日解除。
　　對此優(yōu)蕾公司提供如下證據(jù)：
　　1.2016年7月28日大房東上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與案外人尤某某簽訂的房屋租賃合同(尤某某向大房東承租本案系爭商鋪，期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止，用于兒童教育，未經(jīng)大房東書面同意，尤某某不得將房屋以任何形式向任何第三方轉(zhuǎn)租、變相轉(zhuǎn)租包括但不限于合營、聯(lián)營、第三者介入經(jīng)營或為第三者提供經(jīng)營場地等?；蛘咿D(zhuǎn)讓、交換承租權(quán)，亦不得將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給任何第三方或委托第三方進行經(jīng)營管理)，以證明優(yōu)蕾公司與大房東之間的租賃合同關(guān)系。綠墨公司不確認尤某某與本案存在關(guān)聯(lián)性，認為優(yōu)蕾公司應(yīng)提供大房東同意轉(zhuǎn)租的證據(jù)。
　　2.2016年8月2日優(yōu)蕾公司與案外人上海弋玄璋機電安裝工程設(shè)備有限公司簽訂的消防工程合同1份(工程名稱：優(yōu)蕾悅學館消防安裝及驗收工程，工程地點即本案系爭商鋪)，以證明優(yōu)蕾公司積極辦理消防開業(yè)許可證，但因為硬件問題無法獲得相應(yīng)許可。綠墨公司認為與綠墨公司無關(guān)，優(yōu)蕾公司也承認無法辦理消防開業(yè)許可證，合同無法履行的原因不在綠墨公司。
　　3.郵政快遞詳情單、郵寄信息2份(地址均為青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧文南路XXX號莘潮國際文化廣場二樓羅蘭教育培訓學校，收件人均為丁文博，第一封因收件不在指定地址遭退信，第二封因拒收退回)，以證明優(yōu)蕾公司向綠墨公司送達催款函和解除合同通知。綠墨公司稱未收到過，送達地址也不是綠墨公司的注冊地或經(jīng)營地。
　　綠墨公司稱，辦理辦學許可證需要消防開業(yè)許可證、綠墨公司與大房東之間的租賃合同，而優(yōu)蕾公司與大房東簽訂的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，優(yōu)蕾公司也未辦出消防開業(yè)許可，故綠墨公司無法辦理辦學許可。優(yōu)蕾公司應(yīng)對此承擔違約責任。關(guān)于租金，綠墨公司同意支付至2018年11月30日止，之后綠墨無法正常經(jīng)營，不應(yīng)當支付租金。保證書針對的也是2018年11月30日之前的租金。2019年1月10日，綠墨公司被商場強制清場，當天合同解除。
　　對此綠墨公司提供如下證據(jù)：
　　1.2019年1月銀行交易明細復(fù)印件、社保繳費記錄復(fù)印件一組，以證明綠墨公司存在工資損失18,670元。優(yōu)蕾公司對證據(jù)真實性不予認可，認為即使是真實的，也與本案無關(guān)。
　　2.2018年9月至同年11月報名表原件，客戶付款憑證復(fù)印件(支付寶、微信和銀行交易明細)一組，以證明綠墨公司存在營業(yè)損失129,670元。優(yōu)蕾公司對證據(jù)真實性、關(guān)聯(lián)性不予認可，認為損失不是優(yōu)蕾公司違約造成的，優(yōu)蕾公司從未同意綠墨公司以“優(yōu)蕾”名義經(jīng)營。
　　3.丁文博與案外人艾爾發(fā)企業(yè)管理咨詢(上海)有限公司簽訂的加盟協(xié)議復(fù)印件1份(主要內(nèi)容為：后者授權(quán)丁文博參加多元智能優(yōu)勢測評系統(tǒng)市級代理商自2017年3月中旬(該處日期模糊不清)至2018年3月31日止，每年續(xù)約，第一年授權(quán)費為20,000元)，2017年3月17日支付寶賬單詳情復(fù)印件1頁(丁文博支付杭州實踐家教育咨詢有限公司40,000元加盟費)，2018年8月26日微信賬單詳情復(fù)印件1頁(轉(zhuǎn)賬給小雅思維導圖作文4,999元)，以證明鄭斌代綠墨公司支付加盟費44,999元，其中40,000元是支付艾爾發(fā)企業(yè)公司2年加盟費，小雅書苑的合同現(xiàn)無法提供。優(yōu)蕾公司對證據(jù)真實性不予認可，認為付款對象與簽約對象不一致，小雅書苑無相應(yīng)協(xié)議印證。
　　4.申辦教育培訓簡要流程提示1份(需要提供1.房產(chǎn)證復(fù)印件；2.租賃合同，如不是和房產(chǎn)權(quán)利人直接簽訂，需出具權(quán)利人簽字的轉(zhuǎn)租用作教育培訓的同意書；3.預(yù)核名通知書；4.《辦學場地消防檢查對接表》)，民辦非企業(yè)單位名稱申請表，以證明辦理辦學許可證需消防開業(yè)許可證、上海綠墨文化傳播有限公司與大房東之間的租賃合同等。優(yōu)蕾公司要求法院核實證據(jù)真實性，認為證據(jù)與本案無關(guān)，綠墨公司負責人明知系爭房屋情況的。
　　一審法院做如下認證：1.優(yōu)蕾公司提供的尤某某與大房東簽訂的租賃合同，優(yōu)蕾公司未舉證證明尤某某與優(yōu)蕾公司的關(guān)系，但該份合同中明確約定轉(zhuǎn)租需經(jīng)大房東書面同意，與綠墨公司主張的事實相符，故對該節(jié)事實予以確認；2.優(yōu)蕾公司提供的消防工程合同，該份合同無法反映優(yōu)蕾公司申辦《投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》的過程和結(jié)果，法院不予采信；3.優(yōu)蕾公司提供的郵政快遞詳情單、郵寄信息，因郵寄地址并非綠墨公司注冊地，優(yōu)蕾公司亦未舉證證明該地址系綠墨公司經(jīng)營地或指定送達地，故對該份證據(jù)不予采信；4.綠墨公司提供的工資支出憑證復(fù)印件、客戶支付憑證復(fù)印件、加盟費付款憑證，綠墨公司未提供原件以供核對，法院不予采信；5.綠墨公司提供的報名表系原件，法院予以采信；6.綠墨公司提供辦學流程與申請表，雖然未經(jīng)教育部門蓋章確認，法院難以核實其真實性，但綠墨公司提供的《趙巷鎮(zhèn)開展校外培訓機構(gòu)專項治理行為告知書》可反映綠墨公司曾申請過辦學許可未果，至于辦學需要通過消防驗收和大房東同意租賃的憑證，符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，法院予以確認。
　　據(jù)此一審法院確認如下事實：大房東與優(yōu)蕾公司約定未經(jīng)大房東書面同意不得轉(zhuǎn)租；綠墨公司在系爭商鋪中以“優(yōu)蕾悅學館”名義開展兒童教育培訓活動。
　　一審法院認為：優(yōu)蕾公司、綠墨公司簽訂的房屋租賃合同系雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上所作的真實意思表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。綠墨公司認為轉(zhuǎn)租未經(jīng)大房東許可，故本案租賃合同無效的意見，無法律依據(jù)，法院不予采納。雙方均認可本案租賃合同已解除，房屋已騰退，法院予以確認。
　　針對爭議焦點一，綠墨公司認為物業(yè)公司強制其于2019年1月10日左右搬離，但未提供相關(guān)憑證，法院不予采信。綠墨公司作為承租人，應(yīng)對返還承租房屋的時間承擔舉證責任，其未舉證證明其已通知優(yōu)蕾公司接收房屋，現(xiàn)優(yōu)蕾公司自認綠墨公司于2019年1月31日搬離，法院予以確認。
　　針對爭議焦點二，根據(jù)消防法規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當申請消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，應(yīng)當停止使用；公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當申請消防安全檢查，未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。
　　優(yōu)蕾公司與綠墨公司雖未明確約定本案系爭商鋪用于校外教育培訓，但優(yōu)蕾公司提供的尤某某與大房東簽訂的租賃合同中約定房屋用途為兒童教育，且優(yōu)蕾公司未對綠墨公司用于校外教育培訓提出過異議，故法院確認雙方簽訂本案租賃合同目的為用于校外教育培訓，優(yōu)蕾公司應(yīng)協(xié)助綠墨公司辦理辦學許可。即使系爭商鋪不用于校外教育培訓，優(yōu)蕾公司也應(yīng)協(xié)助綠墨公司辦理《投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》并提供大房東的轉(zhuǎn)租許可，但優(yōu)蕾公司并未提供上述文件，故優(yōu)蕾公司作為出租方，未盡到向承租人提供符合安全標準、具有合法出租權(quán)的房屋的責任，構(gòu)成違約。但綠墨作為教育培訓機構(gòu)的經(jīng)營者，是申請辦學許可的第一責任人，其未審核承租場地的是否符合辦學要求，在2018年8月23日物業(yè)公司通知其系爭房屋未取得消防開業(yè)許可、整改轉(zhuǎn)租情況后，仍繼續(xù)使用系爭房屋，應(yīng)對其自身經(jīng)營損失承擔責任。綠墨公司出具保證書承諾付清房租，綠墨公司稱只針對2018年11月30日之前的租金，但是保證書中并未明確，綠墨公司亦未舉證證明2018年12月1日后無法維持正常使用狀態(tài)，故綠墨公司拖欠租金不付，亦構(gòu)成違約。綠墨主張的各項經(jīng)營損失，均未提供充分證據(jù)予以證明，法院難以確認。
　　綜上，一審法院對優(yōu)蕾公司要求綠墨公司支付2018年9月1日起至2019年1月31日的租金129,200元的訴訟請求，予以支持。對優(yōu)蕾公司主張的違約金，不予支持。綠墨公司要求優(yōu)蕾公司賠償經(jīng)營損失的反訴請求，亦不予支持。
　　一審法院據(jù)此判決：一、上海綠墨文化傳播有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海優(yōu)蕾文化傳播有限公司租金129,200元；二、駁回上海優(yōu)蕾文化傳播有限公司其余訴訟請求；三、駁回上海綠墨文化傳播有限公司全部反訴請求。
　　二審中，綠墨公司提交銀行轉(zhuǎn)賬記錄兩份，稱2018年10月、11月通過鄭斌個人賬戶向優(yōu)蕾公司分別轉(zhuǎn)賬5,000元、8,000元，應(yīng)被計入已付租金金額。優(yōu)蕾公司表示因該兩筆匯款未顯示對手信息，故未統(tǒng)計入已付租金總額，現(xiàn)對上述兩筆款項予以認可，同意從綠墨公司應(yīng)付租金中予以扣除。本院經(jīng)審理查明，一審法院其他認定事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，一審法院基于查明的事實及在案證據(jù)對涉案租賃合同的效力及本案爭議焦點的分析認定，并無不妥，本院予以認同。現(xiàn)綠墨公司提起上訴，要求支持其在一審中的相應(yīng)訴訟請求，但如一審判決所述，其作為教育培訓機構(gòu)的經(jīng)營者，理應(yīng)知曉相應(yīng)政策法規(guī)的規(guī)定，在未取得經(jīng)營許可前不應(yīng)擅自違法經(jīng)營。在此情況下，若綠墨公司經(jīng)向優(yōu)蕾公司積極主張后仍無法辦出經(jīng)營所需的相關(guān)許可，則綠墨公司完全有權(quán)向優(yōu)蕾公司主張解除合同并向其提出違約賠償要求。然而在本案中，綠墨公司事先未審核系爭商鋪是否符合辦學要求，簽訂租賃合同后在未獲取經(jīng)營許可證照的情況下卻擅自開展教育培訓的經(jīng)營活動，故綠墨公司一審相應(yīng)反訴訴訟請求所涉損失，應(yīng)由其承擔主要責任，其亦應(yīng)承擔實際搬離前的租金。鑒此，在相應(yīng)損失證據(jù)不充分的情況下，一審法院對綠墨公司的反訴請求未予支持，并無不妥。
　　本案二審中，雙方當事人基于綠墨公司提交的新證據(jù)對其實際已付租金金額作了確認，故一審相應(yīng)判決事項應(yīng)予調(diào)整。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規(guī)定，判決如下：
　　一、維持上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初9307號民事判決第二、三項；
　　二、變更上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初9307號民事判決第一項為“上海綠墨文化傳播有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海優(yōu)蕾文化傳播有限公司租金116,200元；”。
　　二審案件受理費人民幣1,235元，由上訴人上海綠墨文化傳播有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　朱丹丹

審判員：彭??辰

書記員：余??藝