原告(反訴被告)：上海維某基礎工程有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：倪維華，經理。
　　委托訴訟代理人：孟憲中，上海祁長宇律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海季某建設工程有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：朱建軍，總經理。
　　委托訴訟代理人：安琪，上海首倫律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：黃政法，上海首倫律師事務所律師。
　　第三人：上海京鑫管道安裝防腐有限公司，住所地上海市寶山區(qū)羅東路XXX號。
　　法定代表人：朱玉沖，總經理。
　　委托訴訟代理人：葛軍。
　　原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司(以下簡稱“維某公司”)與被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司(以下簡稱“季某公司”)租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法追加上海京鑫管道安裝防腐有限公司(以下簡稱“京鑫公司”)作為第三人參加訴訟，由審判員黃文颋獨任審判，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)維某公司的委托訴訟代理人孟憲中，被告(反訴原告)季某公司的委托訴訟代理人安琪、黃政法，第三人京鑫公司的委托訴訟代理人葛軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴原告)維某公司向本院提出訴訟請求：1、判令季某公司支付自2017年4月1日起至2017年7月31日止四個月的租金人民幣319,500元(以下幣種均為人民幣)；2、判令季某公司支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的水電費9,548元。事實和理由：原告于2016年6月1日與第三人京鑫公司就上海市寶山區(qū)羅東路XXX號廠區(qū)廠房簽訂租賃合同，租賃期限自2016年6月1日起至2017年12月31日止。原告取得租賃權后，便將部分廠區(qū)廠房轉租給季某公司，每月租金為79,875元。然，季某公司自2017年4月1日起便不再支付租金，亦未繳納過水電費用。因多次協(xié)商無果，特向法院起訴，請求判如所請。
　　被告(反訴原告)季某公司答辯并提出反訴稱：租賃合同簽訂情況如原告所述，租金支付至2017年3月31日；因維某公司違約導致其無法租賃物，其于2017年3月開始搬離，雙方的租賃關系實際于該時已終止；因無法聯(lián)系上維某公司，其將場地交付給了第三人京鑫公司；維某公司所主張的水電費用，非僅其一家公司所產生，還包括其他轉租戶。綜上，不同意原告的全部訴訟請求。季某公司另提出反訴請求：1、確認原、被告之間的《廠房廠區(qū)租賃合同》于2017年3月31日終止；2、判令維某公司承擔違約責任，向季某公司支付違約金50萬元。
　　原告(反訴被告)維某公司答辯稱：季某公司從未向其發(fā)送任何通知或解約函件；2017年7月其通知季某公司亦未得到回復；如法院認定其違約，違約金約定的標準較高，請求法院調低。
　　第三人京鑫公司述稱：其與維某公司存在租賃合同關系；在維某公司轉租期間，第三人實際管理租賃場地，并向維某公司收取水電費；目前租賃物由第三人控制，維某公司和季某公司均未與其辦理過場地交還手續(xù)，確認季某公司于2017年6月底至7月初搬離。
　　原、被告雙方當事人對下列事實沒有爭議，本院予以確認：
　　2016年5月22日，維某公司(出租方、甲方)與季某公司(承租方、乙方)簽訂《廠房廠區(qū)租賃合同》(以下簡稱“租賃合同“)，約定甲方將位于上海市寶山區(qū)羅東路XXX號占地面積為40畝的廠區(qū)和一間辦公室出租給乙方使用。租賃期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。每月租金90,000元，租金以六個月為一個支付周期，甲方在支付周期前30天將租金收據交予乙方，乙方收到租金收據10天內將租金交予甲方。租賃合同第5.1條約定，乙方租賃期間使用該廠房所發(fā)生的水按自來水公司發(fā)票收取，水按套表加10%，使用消防水按十倍價格收取，水費開收據。甲方需要用電為每度1.5元，如供電局價格調整作相應調整。電費單以代開收據收取，電費甲方負責代為收取，如乙方拖欠甲方有權停止供電。合同第7.2條約定，甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同：……(七)合同期內，如甲方未能履行完合同提前收回該土地，一次性賠付給乙方違約金50萬元等。后原、被告雙方就每月租金進行了調整，確定自2017年1月1日起每月租金調整為79,875元。
　　另查明，系爭場地的產權人為第三人京鑫公司。2016年6月1日，京鑫公司與維某公司簽訂租賃合同，約定將系爭廠房出租給后者，租賃期限自2016年6月1日起至2017年12月31日止。
　　在庭審過程中，原、被告就季某公司承租期間的水電費用達成一致，由季某公司向維某公司一次性支付3,500元。季某公司另向本院申請撤回反訴訴請1。
　　本案雙方當事人之間主要的事實爭議在于，季某公司搬離的原因及時間。季某公司為證明其主張向本院提供了下列證據材料：1、京鑫公司致維某公司的通知，落款為2017年2月26日，內容為“貴公司租賃京鑫公司新建廠房前的空場地至2017年5月30日合同到期，請貴司做好搬遷退還場地準備工作，通知轉租戶安排另行租賃場地堆放，同時做好場地上的清理工作，我公司決定6月1日樁基工程動工，到時不再續(xù)簽租賃合同，我公司與貴司簽訂至2017年5月30日的合同到期無承擔違約責任，敬請在我公司場地上租賃的客戶無條件搬遷。特此通知”。季某公司表示其收到該通知后，即與維某公司取得聯(lián)系，后者表示要求其配合第三人盡快搬遷。2、第三人為建設單位、發(fā)證日期為2017年9月6日的建設工程施工許可證，證明京鑫公司已實際動工，季某公司無法使用租賃物。3、季某公司與京鑫公司工作人員朱金良的通話錄音，證明季某公司實際于2017年5月完全搬離。維某公司發(fā)表質證意見：1、對于該通知的真實性沒有異議，其收到該通知后并未告知季某公司；2、施工許可證不能作為搬遷的證明；3、真實性無法確認。第三人京鑫公司發(fā)表質證意見：對于證據1、2的真實性沒有異議。2017年2月26日張貼通知是為了催促維某支付欠租，維某公司后支付了租金，但京鑫公司也沒重新張貼公告告知不需搬遷，第三人實際于2018年動工。對于證據3的真實性不予認可。
　　基于當事人提供的上述證據及質證，本院對相關事實認定如下：關于季某公司的搬離原因，維某公司未提供證據予以說明，而根據季某公司提供且由京鑫公司確認的催告搬離通知，明確要求轉租戶安排另行租賃場地堆放并做好場地清理工作，對象指向明確，雖然京鑫公司稱其發(fā)公告的目的是為了催促維某公司支付欠租，但其也承認在維某公司支付租金后沒有對公告內容進行更正或者撤銷，事后也實際進行了場地施工。因此季某公司主張其系應第三人要求才搬離場地，具有一定合理性，也符合相關事實，相關證據及季某公司的主張本院予以采納。關于季某公司的搬離時間，維某公司主張季某公司實際于2017年7月搬離，但也明確無法提供證據予以佐證；季某公司主張其于2017年5月搬離，并提供其與第三人京鑫公司工作人員的通話錄音予以佐證，第三人京鑫公司對于該通話錄音的真實性不予認可，且季某公司亦無其他證據予以證明，故對于通話錄音及季某公司的相關主張本院不予采納?？紤]到京鑫公司作為租賃場地的產權人，負責對租賃場地的日常管理，其關于季某公司于2017年6月底搬離的陳述，具有一定客觀性，本院予以采信。
　　本院認為，原、被告簽訂的租賃合同系當事人的真實意思表示，雙方均應恪守履行。根據已查明的事實，因第三人京鑫公司對租賃場地進行改建工程，致使季某公司無法使用租賃物，維某公司作為租賃合同的相對方應承擔違約責任。季某公司要求維某公司支付違約金50萬元的反訴請求，符合合同約定，但合同約定的違約金標準明顯過高，本院考慮到合同的履行情況、當事人的過錯程度以及實際損失等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情確定維某公司向季某公司支付違約金300,000元。根據前述分析，本院認定季某公司于2017年6月底搬離，故其應支付2017年4月至6月三個月的租金共計239,625元。原、被告另于庭審中就季某公司在其承租期間產生的水電費一次性向維某公司支付3,500元取得合意，對此本院予以確認。據此，根據《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一、二款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司支付租金239,625元；
　　二、被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司支付水電費3,500元；
　　三、原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司支付違約金300,000元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司的其余訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取3,117元，由原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司負擔814元，被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司負擔2,303元。反訴案件受理費減半收取4,400元，由原告(反訴被告)上海維某基礎工程有限公司負擔2,640元，被告(反訴原告)上海季某建設工程有限公司負擔1,760元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃文颋

書記員：周秋娟